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随着房改的深入进行，个人购房比例逐渐上升，对产型的要求也随之提高，户型设计的合理与否是决定消费者购买心态的重要因素。那么买房时需懂得房屋户型结构特点都有哪些，户型好坏怎么看，以下知识点实际上包括房屋选择技巧可供购房者参考使用。

选择设计合理的户型，可以有效的利用空间，实际上等于降低了房价，居住也舒适、温馨。判断户型的优劣，要看住房内部的各种不同用途的功能分区是否合理，空间尺度是否合适。这些直接影响到房产保值增值的潜力。

一、 套型面积

套型与面积过大或过小都不合适，因此，要根据家庭人口的数量、年龄结构和经济承受能力等实际情况，考虑选择合适的户型与面积。时下，，普通住宅一室一厅套型的建筑面积一般为40-60平方米，二室一厅为60-75平方米，二室二厅为90-100平方米，三室二厅为120-140平方米。别墅面积则更大，一般在180平方米以上。需要注意的是，购房者所购的是建筑面积，而实际使用的却是使用面积，所以在购房时，要搞清楚自己到底买了多少使用面积和公有建筑面积分摊的面积。最好将每平方米建筑面积的价格换算成使用面积的价格进行比较，来权衡选择何种房型的何种套型最划算，并结合住宅内部户型结构的合理性，选择最理想的套型与面积。

二、 户型功能

户型功能应齐全合理，体现以起居厅为中心的原则。成套单元住宅必须有各种不同用途的功能空间，包括：卧室、厅(过厅、起居室、门厅、餐厅)、厨房、卫生间、阳台(二层以上)、储藏室等。各功能分区的结构布局要做到居住性、适应性、灵活性和私密性强，符合"公私分区"、"动静、洁污分离"的要求，这是居住使用方便、舒适的根本。

1、 户型结构

(1) 厅

厅是家庭成员共同活动的中心，应位于住宅的中心位置，靠近门户，同时与其他房间密切相联，厅的大小要与一整套房间的格局相协调。在挑选时，应以经济合理，能满足起居和接待活动的需要为原则。一般80平方米的户型，厅的面积以18-20平方米为佳。厅中的门可尽可能减少，尽可能减少不能利用的通道走廊，同时要求庄重雅观，有一个相对稳定的空间用于休闲，还应宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野。

(2) 卧室

卧室应当安静、舒适、私密、安全。“前厅后卧”是一种较为典型的户型结构。主卧室最好有好的朝向，窗户朝阳，采光通风要好。面积大小要合适，一般以14平方米左右为宜，大户型的有的扩大到18平方米左右。

(3) 厨房

厨房是主要的污染源，应靠近门户，与餐厅密切联系，能满足操作使用和摆放现代化炊事器具如洗菜池、菜板、燃气灶、排油烟机、碗柜、冰箱、电炊具等各种器具的需要，并按洗、切、烧的顺序，合理布局。全部管道宜隐蔽、暗藏。为避免渗水发生，尽可能做到管道不穿楼板。厨房面积以5-8平方米为宜。同时，厨房应通风采光良好，应有外窗或开向走廊的窗口，并宜配置服务阳台。

(4) 卫生间

卫生间应有便溺、洗浴、洗脸、洗衣四个功能，并适当分离与组合。除设置坐便器外，还应设有洗脸、淋浴或浴盆器具，并可摆放洗衣机。卫生间的大小应与整幢湖新年感的面积标准相适应，一般以4平方米以上为好。户内仅设一个卫生间的，宜放在主卧室附近，并要有良好的通风窗口或通风道。大套型住宅最好有双卫生间。

2、 户型缺陷

按照合理的比例，起居室的面积标准应大于卧室、厨房、卫生间的面积相应的也应大一些。有缺陷的户型一般有如下通"病"，挑选是务必仔细辨别：起居厅大而不当。如门多，无稳定的空间，采光口小或采光口凹槽深，光线较暗，窗正对墙面，视野差、形状不好或尺度不合理，入户无过度空间;餐厅面积过大或过小;户内交通线长;卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生间无前室;四居室的户型中，主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间;功能分区不合理;各功能空间面积比例不当;跃层式户型室内楼梯的位置不当;卫生间、厨房宽度不够，等等。

三、 现代户型结构特点

随着生活水平的提高，消费和设计观念的变化，现代住宅的户型结构开始向舒适性发展。户型面积扩大，厅的重要性日益突出，暗厅改为明厅，空间通透的厅划分成若干功能区：起居、餐厅、门厅，既是整体又有分隔。厨房、卫生间边界扩大、内部功能完善。大套型住宅设双卫生间，使用更方便。尤其是配置恰当的"三大一小"的结构布局受到购房者的青睐。即"厅大、厨大、卫生间大、卧室小"。厅大，能满足日常起居活动需要;厨大，能摆放各种设备，满足操作需求，并预留一定的变化空间;卫生间大，有合适的淋浴、洗衣机空间和布局合理的洗脸池、坐便器。所谓小，即卧室小，改变过去把卧室同起居室混同的状况，原起居室的功能转到厅内。看书学习的功能转到书房内，卧室只作为休息的场所，以满足居住的要求为原则。总之，现代户型结构大小都要有一个适度，不能片面的强调"三大一小"，甚至以过小的卧室来换取大面积的卫生间，这并不可取。各种使用功能所占面积的比例应符合购房者满足自己居住的需要，这一点务必注意。

四、 特殊户型结构

1、"蜗居式"小户型

一些一室半"蜗居"式小户型住房，对稍具实力的"单身贵族"、离婚独居者、打工族、新婚小俩口等购房者居住尤为实惠。这种小户型住宅，虽比一般标准户型的面积要小1/3左右，然而设计比较精巧，布局较为合理，"麻雀虽小，五脏俱全"，并可随意确定居室内各部分面积。如有孩子，也可有独自的小天地。因此，只要巧妙布置装修，"蜗居式"小户型同样能营造出温馨的家庭气氛，而房价却可便宜许多。

2、"大开间、空壳型"户型

可选择不受固定户型困扰的标准房，根据住户爱好和用途任意分割装饰，使居住格局体现个性化特色。这种"大开间、自由分隔空壳型"的户型住宅，一般建筑面积80平方米左右，每户有一个无隔墙的大空间，与阳台、厨房、卫生间连接处也只有过梁面没有隔墙。这种户型住宅可在原有基础上使实际使用面积增加5平方米左右。

3、"毛坯型"住宅

购房者不买包装买原料，由自己设计装修。这种"毛坯房"未经装饰，也不附过多的起居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混凝土土面，房顶仅抹灰层，预留卫生间、浴缸、水、气管道。每套住宅只设防盗功能的分户门，所有其他隔离门一概自装，购房者可根据各人爱好和家庭特色设计，装饰居室，从视觉，触角，听觉和心理感受以及色彩组合上烘托出居室主人的性格。对装饰用品也可自由选择符合环保节能型要求的产品，从而降低装修费用。

4、跃层式住宅

跃层式住宅是在一套单元住宅内占据两层空间，上下两层在室内有楼梯相连，一般下层为客厅、厨房、餐厅、卫生间，上层为卧室、书房、卫生间，也可设有起居室。上下动静分区，互不干扰，增加了内部活动的私密性，营造了区位性空间，增强了层次感、趣味性，扩大了单套住宅面积，每户都能有较好朝向的房间，通风好。

5、复制住宅

复制住宅是根据人体工学原理并考虑住户生活活动频度的差异，对室内空间进行科学的平面和层次的分割。这种住宅在概念上则是一层，但层高较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

对于购房者来说，约层式，复式住宅，较普通户型可增加使用面积，使用率高，经济适用。

五、朝向，层次，采光，层高，通风

1、朝向

朝向的选择通常以朝南为最佳，朝东西次之，朝北最次。购房者在考虑朝向的同时，还应注意开窗时所面对的环境，即窗景。

2、层次

层次的选择，要考虑遮挡采光，生活便利，周边环境以及家庭人口的年龄结构和健康状况因素，挑选合适的层次。

选择底层，要注意通水，采光三要素。如室内地面只比地高90厘米以内，一定要仔细检查其防潮措施，底层的下水管道要做特殊处理，应该是独立的，如果底层的管道与上面各层相连，那么就要看管道是否在一楼变粗，变大。至于通风，要看房间是否利于风的直线流动在夏季是否能形成"穿堂风"。采光要注意的是楼间距离不能太近，否则底层就会终年不见光。

选择顶层，防热，防漏是关键。考察顶隔热要注意：顶层的层高是否比其他层要高，遮阳是否有改善或不同于下面各层，层顶是否做了特殊处理，如做成坡屋顶。考察防漏时要注意：尽量避免选择处在容易出现漏水的结构变化部位(如结构缝，沉降缝)，构造变化部位(如伸缩缝等)的房间;要看防漏措施的施工质量，如泛水的收口处是否做的结实，均匀;在防雨上，应该有比下面各层更进一步的措施，如应有遮雨篷，遮阳板;窗户构架是否结实，玻璃安装是否牢固。

3、采光

采光要注意明、暗之分。一般居室、厨房都有采光窗户，皆为明;厅，卫生间则有明，暗之别。要注意各功能的采光是否满足要求。

4、层高

层高指商品房的内层净高一般在2.5-2.7米之间，别墅≥3米。层高过低不仅"压抑"，而且等于压缩了生活空间，对居住不利，特别是大空间的住房，其层高及净空高度一定要有保证。

5、通风

关于通风，要注意人对空气流动的基本要求。在门、窗关闭状态下，空气要处于相对静止状态，门窗开启要保证室内外空气顺利流通，夏季要有穿堂风。另外要能迅速排除室内的异味。