欢迎各位来到房掌柜“谈房论市”茶话沙龙的直播现场——上府茶道！欢迎大家！今天来到我们直播现场的嘉宾有房地产开发商、代理商，还有近期准备买房、换房的购房者——房掌柜的网友。我相信今天一定会有一场关于“五一前后是否买房良机”的精彩探讨，一些真知灼见也将在这场充满笑声的茶话会中碰撞出火花。
今天先把到场的嘉宾介绍一下：高田地产副总经理翁其怡、瑞峰置业总经理陈强、东莞中原市场研究部经理车德锐、星城国际副总经理段吉超、联华集团副总裁黄建辉、合富辉煌市场研究部总监林毓群、宇鹏互动传播总经理宇鹏以及近期想买房的网友（爱生活、冷儿、月中花、chery、xbxb0705），我代表房掌柜的网友欢迎各位来到直播现场，谢谢大家！
今天我们“谈房论市”茶话沙龙的主题是“楼市反弹回暖 五一前后是否买房良机？”，这是近期社会各界都在热议的一个话题，也是我们召集这次活动的主要原因。楼市经历了去年的剧烈调整，不少专家曾断言这种调整将持续至少2—3年。但意外的是，在进入2009年以来，楼市似乎又回到了追涨时代，不但脱离了下滑轨道，而且以一种大家都没预料到的状态在迅速反弹回暖。楼市的回暖让许多正在观望的人非常迷惘，每年的五一楼市都会有许多促销措施，在这种情形下该不该出手？房价还会不会上涨？市场传闻房价会下跌是否属实？现在不买房会不会错失良机？种种问题让现在准备买房的人非常困扰。
无论是开发商还是买房者，大家都怀着一种复杂的心态卷进了这场行业变局中。这个市场到底怎么了？现在的量价齐升，是否意味着市场真的已经反转回暖还是短暂的触底反弹？而这种回暖的状态又能维持多久？东莞楼市究竟会走向一个什么样的方向？我想这些问题，还得交给我们在座的各位地产专业人士来一一解答。
可能今天在座的网友比较关注开发商到底在这场变局中有什么样的措施，他们在做什么？他们的楼盘有哪些具体的调整措施？接下来先请开发商具体谈一下这些问题。先请翁总来讲讲，对现在东莞楼市的现状有什么样的看法？
首先非常感谢房掌柜“谈房论市”茶话沙龙的邀请，很开心见到各位同行、老朋友，当然最开心的还是能和在座的几位有心买房的网友一起来谈论当下房地产的一些情况。
对于房地产，本人是挺不愿意做预测或者谈对后市的看法的。我个人认为这个东西是非常难以谈论的。目前与房地产市场相关的因素太多了，影响房地产走势的因素也十分复杂。特别是在目前这样一个经济状况下，谈论房市未来的走向，确实是件非常困难的事情。很多专家或者是地产界的开发商、消费者都有非常多不同的声音。社科院发了一个蓝皮书说房价有40%—50%的下降空间，开发商立马强烈地反对。对房地产行业的争论历年来都是非常激烈的。
在座的，特别是想买房者，他们的智慧比开发商还要高。在这里我不想谈下一步的走势问题。但是我有几个观点可以跟大家分享，在房地产投资大的方面来谈一下，看能否得到消费者在投资的方向性上的一些认同。
在房地产投资上，有几点是消费者比较需要注重的：一、最关键的是你所要买房子的价值问题，所有的投资还是要看本身房子的品质、价值，这是无论在哪一个阶段，无论市场情况怎么样，都是必须注意的第一个问题。
二、看宏观经济所处的阶段，比如说06年、07年整个经济处在过热发展的阶段，而现在是属于一个急速下滑、比较困难、萧条的阶段。所以谈房价就应该看看经济所处的时机。
三、要看所要投资的个盘。讲一个宏观的概念，房子是升还是降，宏观上是很难对消费者做指导的。最终买房者还是要看看个盘，现在东莞的个盘也不一样，比如说定价、地理位置、产品品质等等都不一样，最关键的还是要看个盘具体的情况。
现在东莞房地产市场存在的楼盘很多，是升是跌，其它楼盘我不知道，因为商家各有各的经营路线。但是我可以拿我们楼盘最近的例子来说，希望我们阳光海岸的个案可以给大家借鉴的东西。阳光海岸在去年市场最困难的时候，进行了很大的调整。楼盘开盘时，同时也是市场最好的时候，一开盘我们定价不是很高，从4500元/平方米均价入市，后段一波一波的调整潮，我们调到了去年年底的4010元/平方米的水平。3月份，调整的幅度比较大，这个价格本身对发展商来讲是利润非常小的价格水平。过完年之后，在1月底就把价格稍微往上提了一下，目前是4200元/平方米的均价。
从调整后的价格看，原来价格是偏离价值的，200元/平方米的价格是一个修复过程，并不是看到市场好了的因素，就调整、涨价，而是对过分低估价值的一个小小修复。从调整后的价格来看，今年2月份，东莞的市场有非常大的反弹，我们不是说等到市场反弹就去调整，在1月份就有稍微的修复了。从2月份的成交来看，依然是非常强劲的成交，甚至要超过在年底做促销的时期。4月中旬或5月份我们的价格还会进一步地往上修复一点，目前的价格水平还是处于非常低利润的。
阳光海岸是在建材等各方面成本最高的时候建的，就个盘来讲我们认为还有一定的修复过程，并不是故意的去涨价，而是一个修复的过程。从阳光海岸来看，跟东莞城区均价相比，还是存在一定的空间。根据专业的地产机构所披露的数据，目前城区的均价已经到了5200—5300元/平方米的价格，从这个趋势来看，我们认为还是有一定的价格空间。
阳光海岸整体的利润空间还不是很大，价格的水分还是处于比较小的过程，下一步的调整也不会有非常大的上调过程，而是慢慢的修复。价格要根据自己产品的价值能够比较吻合来调整。这是我想跟消费者、广大买房者来分享我们公司个盘的情况，具体到大势其他的情况很难说，因为情况不一样，个别的很难有统一的说法。我就讲这么多，看看其它几位行家有什么想法。
谢谢翁总，刚才翁总讲了他们销售策略调整过程，实际上反映的就是目前东莞楼市正在处于波动的阶段。联华旗下有好几个项目，星河传说是市场比较关注的楼盘，请黄总谈谈你们公司对于市场的应对措施，包括销售策略的调整？
谢谢房掌柜为同行及关注房地产市场的消费者有这么一个平台。刚才翁总也说到，我们反复地谈房价，我记得2006年、2007年市场往上走的时候，大家也在关注房价。金融海啸一来，也还是在谈房价。我赞同刚才翁总所说的看法，房地产市场只是整个国民经济中的一部分，可能我们认为它比较重要，对于一个国家来说，份量也比较重，影响的相关行业比较多，跟社会的民生关联度非常高，所以才会反复地引起各个阶层的关注，包括从业人员、所有的消费者都非常关注。
首先大家谈的第一个问题就是房价，其实我认为多少有点偏离对这个行业的理解，这是我的个人看法。它在涨，大家在关注，在跌大家也在关注。我认为各行各业都一样，跟经济的大势是相关的。股票也是一样、房市、建材都一样，每一个行业都不能脱离宏观经济的走势来谈行业的情况。
要是谈到房价的走势，必须得关注宏观经济的走势，全球的经济会怎么走，中国是什么样的状态，东莞是什么情况？东莞是金融海啸的重灾区，也许官方的媒体不会这么说，事实上是这样的。东莞的第一产业是制造业，而不是房地产业。而且东莞是出口为主导地位的制造业城市，所以受到的冲击是非常大的。这样当然会影响到各行各业，包括房地产情况，这是很自然的。至于说现在的情况会怎么样，回顾春节过后的两个月，以我们的项目来说，跟同行一样，状况比我们预想的要好，成交量有明显的上升，我们也有我们的措施。
星河传说现在主推的是荷塘月色，荷塘月色现在销售的状况比我们当初预计的要好，我们通过一些措施，包括定向的团购，给的也是一个相对合理的价位。不过这个价位目前来说已经停止了，今后我们会略微会往上走一些，趋势是这样的。整个市场会否回暖？这是最近很多人都在关注、讨论的问题，我们公司的高管也在讨论这个问题，我们团队认为现在说房产市场已经回暖或者说已经达到一个很好的状态还为时过早。因为整个经济大势将会如何，很难说，因为对于政府的高层或者经济学界很深造诣的资深专家，这个问题他们都很解答。作为东莞的开发商来说，我们对这个市场还是充满信心的。因为东莞的如何转型，东莞是中国在金融海啸最早受到影响的城市之一，最早受影响的感受会比较深刻。第一浪就打到东莞来，对于东莞社会各个阶层来说肯定会有影响和波动。
对于房地产市场来说有很多东西是理性的，可以用数据分析，也有很多感性的，也就是消费群体对市场的信心。政府局常委这么频繁的来到东莞，而且东莞市委市政府出台那么多强有力的措施来应对金融海啸，从中国的中央政府到地方政府，对类似东莞这样的城市的关注应该是前所未有的，东莞本身是比较强的城市，金融海啸一来便受到了非常高的关注。我想东莞的未来肯定是好的，只要相信东莞的未来是好的，房地产就是好的。我只能说主观感性的判断，不是危言耸听，房地产有40%的降价空间，怎么降啊？作为开发商的代表我想问怎么降？除了到了要倒闭的情况才会这么下降，如果房地产这么下降的话，整个经济面是什么样的状况？我想在座的各位都是不敢想象的。房地产不好，失业率会继续飙升，各行各业都会受到影响的，那么这个社会的状况将是很难想象的。我相信东莞会稳定的，中国会稳定，房地产也是稳定的。
五一前后各个楼盘都会有好的、新的产品推出来的，选择的余地就很多了。去年我就说，开发商遇到金融海啸以后，开发商是变得很理性了，比以前理性很多，现在很多在专心做和自己的产品和服务，产品的附加值各方面都增加了。现在作为自住和自用，五一前后去买房还是很好的时机。作为投资者，投资有风险，自己就要判断、研究这个问题，我也不能给投资者提供很多专业的意见。
黄总认为现在谈楼市回暖还为时过早。下面请段总来谈对这个市场的看法？
说到房市还是跟中国特色有关，房地产市场还是政策的市场，我们应该正常的看房地产市场。记得当年谁说话一句话，度蜜月是很短的，过日子是很长的。现在发展商也好、消费者也好，非常理性，包括现在目前的消费者是正常的买家，以自住为主。不像07年那样，你赶紧去买，能买到就能赚钱一样的。
我谈谈我们寮步这个板块，今年寮步在镇区应该是属于代表之一，销售量是排在第一的。寮步政府有自己的想法，寮步不是当一个镇区来看待的，是当做城区来看待的，尽量融入大城区。最近政府动工的篮球中心和海洋公园，寮步政府已经做了大量的工作，做社区的配套也好。我昨天去参加了对面的森林公园的评选，政府说在寮步区有一个大的公园，以前这些只是计划当中，今年是真正进行实施了，有排期表了，以前规划中有篮球中心、海洋公园都是在谈，今年是有具体的日期。
结合星城国际这个项目，我去的时间不是很长，年后过去的，也针对市场做了一些调整，针对客户做了针对性的服务，做好项目是做服务和品质为主的。很多客户都是年轻的买家，最近针对他们做了一些装修优惠，价钱已经把装修算进去了。说到价格这一块，根据实际情况，价格肯定上涨了，成交量也是比较大。年后到3月低已经售出200多套，价格也在上涨。开盘的时候是走低价策略，现在到了价格回升的阶段。价格适当的调整是可以的。说到五一之前是否该出手，我认为在今年早出手比晚出手好。五一前不买，等到六一之后，虽然说供应量越大，但已经到了现楼阶段。我认为消费者该出手就早出手，我就简单说一下。
市场确实发生一些变化，各个公司销售策略的调整是价格曲线。在座的各位网友肯定对开发商都有了更深入的了解，可能也会有一些启发了。代理商是徘徊于卖房者与买房者之间的一个桥梁，对市场有着透彻而全面的了解，下面就请瑞峰置业的总经理陈强，来给我们讲讲现在东莞楼市的现状，有请陈总！
在去年年底做的一个报告，对2009年的预测认为是两高中低，就是前面高、后面高，中间低的价格走势。我们预测楼价在-5%—+10%的波动。我们认为春节之后随着国家政策的落实和鼓励购房方向性的引导，以及压制了将近一年半的购买需求，我们认为过完年之后刚性需求一定会释放。为什么说4季度会高呢？基于4万亿以及各国政府包括中央政府一起救市做的工作，会使供应量大增。CPI由向下到向上抬头。随着经济环境的逐渐恢复，也有一定的作用。
今年年初的恢复我们已经看到了价格的波动区间，翁总讲的上涨趋势也是在区间里波动。基于这样的判断，我认为到目前为止，是否维持这种判断还需要做修正。因为G20峰会召开之后，进出口数字在恢复等等迹象说明经济可能会所调整。
对于房价涨、跌要进行综合的判断，首先基于区域性市场的判断，全国房地产市场的调整是不可避免的，楼价继续调整也是不可避免的，从南方到北方，楼价调整的时候北方城市还在上涨，且涨幅不小。区域的差异性以及市场化程度不同，地产的程度就不同，对于政策的反映和各方面都是不同的，有一个滞后性问题。区域性的不同并不代表全国大市场的趋势变化，我认为全国以跌为主是不会改变的。
作为珠三角地区是否已经触底？我认为已经触底了。有两个条件：一、可以从造房的各项成本来看，目前东莞的楼价在上涨。第二，从2000年来分析东莞房地产这一波涨势以及从购买力的角度来看，2000年2600元/平方米的均价到现在的趋势；从GDP每年10%购买力的增长能力来看，我们认为目前的价格水平已经跌到了东莞经济整体购买能力所能承受的范围之内。我们认为这两点是比较科学的。
大家不要认为跌到底了就会弹得很高，我认为这是一个价格修复的过程，可能跌过头了就要修复一下，恢复到原来的价格水平。可能很多发展商认为目前是生死的开始，我反对这种观点。从目前购房者年龄段来判断，年龄段都在下跌，以30岁左右为主、以首付为主，基于这样的前期判断，30岁以前的购买力是对经济型住宅非常感兴趣的或者是刚性需求真正释放的原因，我们看到这种刚性需求在年初爆发是很正常的现象。
第二，基于整个东莞大的经济环境，短期内要恢复几乎是不可能。我们认为东莞的经济增长能够恢复14%以上，东莞经济的恢复没有3—5年是不能够再重新上到一个更高的层次的，购买力有大的上涨性也是不可能的，深圳也用了3—5年的时间。除了我们新增的，比如说产业升级提前发生或者产业升级运转非常好，或者说通过行政体制改革带来的投资机会增加，松山湖很多跨国集团在这里，否则的话价格会停在这里。又回到东莞2002年前后的状况的可能性非常大，这是我们对大势综合性的判断。
目前我们看到都是量价齐升。大家要看到量价齐升背后付出多少代价，首付几乎不是完整的首付。现在全国的住宅最好售的是60平方米，就是偏小。一旦经济危机来临的时候，首当其冲的是豪宅市场，为什么呢？因为改善性需求是可以抑制的，刚性需求是需要爆发的。我认为刚性需求产生的可能性非常大，但是改善型需求的抑制作用却没有消除，仅仅是解开了而已。如果这样下去，事实上又会有一个现象产生，就是货币产生。从另外一个作用就是促进楼价快速上涨，我们讲楼价“涨”还是“跌”，是两种现象作用的结果，最终表现为哪种力量更强。靠货币的增加刺激楼价，跟股市来讲也是一样的。在前端是刺激股市的上升，在后端是促进股市的下滑。在中国的经济周期中，已经有很多次了。我们认为如果楼价短期内上升，就意味着2010年楼市快速下滑，这是肯定的。作为发展商还是消费者都需要理性面对。当价格涨到一定程度我就不买它，当价格跌到一定程度我就买，这才是正常的。
我总体的看法，可能要对原来的预测做一些修正，可能全年的低谷会非常平，“前高”“后高”的可能性非常大，甚至“后高”比“前高”大。今年整体楼价在10%之内的幅度上涨，我认为并不奇怪，我还是比较理性地去思考这个问题的。
谢谢陈总，陈总的观点非常专业，非常有高度，给买房者指明了方向，要客观、理性的看待现在的市场。中原地产应该是国内比较大的代理公司，在东莞中原地产经常会有比较火辣的观点出来，今天看看车总有什么新的观点跟我们分享。
调整期还没有结束，这是我的第一个观点。3月份的成交量的确是很高的，全国都一样，我在这里也卖一下广告，中原集团第一季度佣金收入是6个亿，是90年代以来中原集团佣金收入最高的一个季度。这个反弹我们给它定了性，这个性是政策性的反弹，我们老板说是技术性的反弹，我认为更多的是政策性的反弹，政策性反弹伴随着是政策的话题。最近一段时间市场到了政策底部的时候，从市场运行之后，政策底之后还是市场底，政策底是基于政策利好前提下的，不管是经济还是房地产的，所以产生政策底。股市也是一样的，股市在去年9月份就进入政策底，然后就进入了市场底，这个时间段是很短的。
楼市进入了政策底之后，在比较长一段时间才能进入市场底。我认为现在这个市场，应该见了政策底，如果就买房的时机而言，我认为不考虑在政策底下买房。我的观点是，短期房地产是看政策，长期才是看经济。去年我们做出了2009年是谨慎、乐观的判断。短期内，房地产还是看政策，长期才是看经济。
在座各位也谈到很多东莞经济发展的现状问题，东莞经济正处于转型、升级阶段，未来一段时间内，经济可能都保持相对比较平稳的发展态势，短期内来讲还是利空更大。东莞短期内GDP的生产总值才700多亿，这个数据是负增长的。我自己作为业界人士来讲，对于经济的担忧也是存在的，消费者也在担心这个问题。短期我们还是要看政策，政策给予我们什么利好？不说经济了，对于房地产来说，首付降低了，利息降低了，央行或许在今年还会有2—3次的降息，因为外围的国家现在都是低息的政策，有些是负利息的，国家的5.9的利息还是很高的，利息还有一定的降低空间。利息的优惠折扣使得购买的成本大大降低。
为什么现在的成交量这么大？第一还是因为房价的下跌。东莞的房价在2008年下跌了接近30%，而国内其它内地城市大部分在10%左右，这是东莞跟其它内地城市不一样的地方。我们身处在东莞这个市场是很幸运的，幸运的背后也是跟经济有关的，因为东莞的经济主要是依赖出口，经济的回落对于房地产而言已经提前消化了对经济的利空，股市和楼市都一样，都会提前把利空消化。我们很幸运所处的是东莞的市场，现在碰到政策的支撑之后，得到了非常强有力的反弹。
房价已经有了30%的降幅，我们期望的2009年是否还有下跌的空间呢？是非常有限的。刚才说是政策的支撑，万科很早就有这么一个观点：政策给予到利息的优惠折扣，事实上是让房价的水平已经在政策的打折的情况下回调了10%还多。大家想想看，一个资产、一个商品的价格去到40%—50%的时候，这时候还有下跌的空间吗？大家会否再去购买？这个是肯定的。房地产也是这么一个情况，对于各行各业的情况也是一样。大家可以关注身边其它的商品，家电、电脑等等，当价格下跌40%—50%的时候，需求量就非常大。
平常有一个相对购买的概念，我认为市场的物价基本上再跌30%—40%的情况下，我们的收入是多少？保守地讲，应该是稳中有降，大部分人可能维持在10%的下调幅度，特别是公务员还有国企单位的收入水平基本上还是平等的。全国各地在这种资产价格大幅缩水、购买力没有太多下跌的情况下，就把价格支撑住了。东莞现在的房价，政策给到购房的优惠情况下，这个政策给予到市场的支撑力是很强的，所以现在反弹的幅度比较大。有一个数据，3月份房价数据相对2月份有5%以上的涨幅，短短的时间内呈现量价齐升的态势。
分析市场走势的时候，刚才我谈到一个观点就是短期看政策，长期看经济。除了这个之外，还谈到资金链的问题。当时楼市为什么能够涨起来？2005年7月份之前，很多资产价格都是很平静，没有什么波动。2005年7月份之后，很多资产价格涨起来了，股市在2005年7月份的时候碰巧碰到人民币汇率的汇改，使得人民币升值，一方面是外资持续的进入，整个市场流动性，银行也积极房贷，导致资金链非常充裕。股市也在这种推动力的情况下，大幅上涨，很多人的资产是翻很多倍的情况。这是资金链给到市场推动力的问题。
2008年资金链是很紧，企业很缺钱，进入2009年，再看到资金链，新增贷款2个月有2.67万亿，央行的目标是要花掉5万亿，超过目标只要看经济需求、增长的需要，为了保增长，还可以花更多的钱。进入2009年，可以感受到市场资金链很充裕、流动性开始充裕起来。股市也是一样的，到现在来讲上涨的动力很强。对于楼市来讲，也是一样的，多多少少的资金都会流入到股市和流失。现在央行贷了很多款给企业，这些钱只能拿去炒股，所以很多资金流入到股市和楼市。
还有一个库存问题，2008年和2009年供应量是非常大的，楼市也是一样道理，楼市经历了房地产发展的上涨期，很多开发商赚了钱，然后拿去扩张，所以市场供应量很大，市场供应量大了市场调节机制就产生了，所以市场就会有回落的态势。08、09年全市的库存量700万平方米，接近8万套的量。在一两内过程中，08、09基本上维持在700万的量，对于价格的调整压力很是很大。在座各位很多专家都提到，09年的看价格不要看有多高，根据我们的分析，短期内上涨的空间是有，但是很有限。从均价来讲也就100元/平方米—200元/平方米。这100元/平方米—200元/平方米涨到头，压力就会很大。成交量会减少，同时进入滞涨的态势，价格会回落。政策底之后还会进入市场底，现在是政策性的反弹，市场底才是真正的底。东莞的房价因为很多负面的利空消化掉以后，降幅是非常大的，我们认为市场底和政策底价格的水平是很接近的，应该来讲，我们的不断进入市场底之后价格还会创新低是很难的。
谈消费者关注的买点问题，我强调两个买点，一个就是去年9、10月份的时候。市场里面有一句话叫做：在别人最恐惧的时候要贪婪，在别人最贪婪的时候要恐惧。这个是真理来的，市场运作就是这样的。比如说股市到了很贪婪的时候，楼市也是一样的，人家最恐惧的时候我们效果保持贪婪。去年9、10月份是市场最恐惧的时候，一方面是市场在调整，价格在不断的下跌，还碰上了金融风暴，导致了整个我国的经济出现衰退。
关于消费者关注的买房问题，我强调两个买点，一个就是去年9、10月份的时候，市场里有一句话叫做：在别人最恐惧的时候要贪婪，在别人最贪婪的时候要恐惧。这个是真理很有道理的，市场运作就是这样。比如说股市到了很贪婪的时候，楼市也是一样的，人家最恐惧的时候我们要保持贪婪。去年9、10月份是市场最恐惧的时候，一方面市场在调整，价格在不断地下跌，还碰上了金融风暴，导致了整个经济出现衰退。特别是10月份出口首次出现负增长，所以利空最大的时候，再加上市场已经具备充分的条件，那是最好的买点。但是我告诉大家，这个买点是价格最低的，但不是最好的产品。
如果你想买品质比较低的，一些特价房的，价格是够低，但是你买下来是追求品质、享受还是追求价格的承受呢？这是消费者要考虑的问题。2008年市场条件来讲，推货是这样的，先拿出差的单位来搞特价，搞这个干嘛呢？一方面是试探市场价格，客户是否接受这个价格，不行的话再调低。经过了2008年的调整以后，全市各个楼盘来讲都试探到了客户对于这个楼盘的价格，经过2008年买卖双方在博弈过程中，最低的价格就是买卖双方都可以接受的价格。那个价格找到的以后，自然而然就成为一个低。9、10月份是最后释放的阶段，那时候价格是最低的。价格最低的情况下，我认为更多适合首次置业者的购房需求。因为首次置业者买房是没有经验的，看品质看得也不是很清楚，更关注价格，价格低就买，价格越低、折扣越大，所以08年吸引了很多首次置业者。
第二个买点就是3—5月份，市场上看到的都是非常成熟的楼盘和产品。去年10月底政策出来以后，需要有一个过程，3—5月份是市场进入政策底行情，价格在成交量支撑下，价格会逐步逐步的反弹。我认为这时候是政策底的时候，这时候现楼很多，库存很多，高库存加上现楼的概念，就使得现在市场上有很多成熟的楼盘，现楼即买即入住的、马上交钱马上交楼，你挑选的空间很多，品质很高，风险也很少。很多改善型需求出手是很快的，因为他很有经验，买过房子，知道什么是好房子。
08年一直没有买房，是因为开发商都没有推出很好的房源卖，好的房都在今年上半年在买。这时候对于改善型买家来将出手非常快，出手快就会导致人抢。每个人都自己的生活圈，一直在关注，市场机会来了，身边人都陆续出手的时候，他出手很快的，挑选空间也很大，就会慢慢的入市。整个市场还会持续的反弹，这种反弹的动力来自于改善性需求的释放。我们认为市场需求释放的时候，有三部曲，首次置业在释放、改善性需求的释放，长线投资资金的释放，是一步一步来的。
2008年是首次置业者在释放，2009年是改善型需求在释放，而且我们看到一点，今年长线的投资资金也在慢慢的在市场上活跃，从哪些楼盘可以看出这点呢？从别墅、商铺都可以看出这一点。最近很多人讲，别墅市场的供应量大了，是有道理的。进入2009年长线的投资资金活跃了，为什么会在2009年进入这个市场呢？换位思考，我们不希望抄到最低的点，长线投资资金是看更长远的时间了，现在是下跌过程中，已经有10%—20%的跌幅，何况东莞有30%的跌幅，他会抓住这个点。
另外还有利息的原因，因为钱放在银行里面3.8%左右的利率是很低的，所以不愿意放在银行，就拿出来投资。也可以看出三部曲的情况下，我们预期东莞的楼市成交量还会在释放，全年我们预期是比较乐观的，相对于去年成交量还是有20%—30%的涨幅。进入到现在这个情况再看市场，更倾向于乐观。消费者最好能够抓住这两个买点，第一买点错过了，最好抓住第二个买点。错过这两个买点，你买到的好的产品不会太多了，如果你急于买房的话，趁早还是去买，不然的话你会有遗憾。我个人也不希望有买房计划的人，在买房这个问题上留下那么一点遗憾。谢谢大家！
车总确实给了我们非常专业的市场判断，认为现在是政策性反弹，市场走势短期要看政策、长期看经济。2009年应该是持谨慎乐观的态度。给我们一个非常专业、明晰的市场判断。还想听一下合富辉煌一些新的观点，林总跟我们讲讲今天给我们带来什么样的新的观点？
宏观的刚才几位同行都讲得很全面了，在这个阶段，个人认为是市场平衡点的开发。我在思考一个问题，这个时候应该是什么样的市场行为表现？刚才我提到现在是一个平衡点，平衡消费者与开发商的行为，开始已经取得对话的平台。以前大家都知道，为什么之前会有一个疯涨的过程，在消费者和开发商已经发生了错位，这个错位经过政策面的影响，经过去年一整年或高或低的调整，今年第一季度轨道接上了，开发商在这一次的表现非常积极，不管是从品质、服务还是从产品价格上来看，我都认为已经符合消费者的口味了。
这时候才能够表现出今年第一季度已经比去年环比上涨了80%。对于经济不是太看好，昨天汪洋来东莞也讲多进出口量的问题，他说进出口量在上涨，今天我们也要谈论这个话题。我们的出口额和进口额都在下降，且进口额下降的幅度比出口额幅度要大。因为东莞的进口量更多的是为了出口，现在可以看到进口量大幅的降低，往后市走会影响到出口量。从经济面来说，大家应该抱着非常谨慎的态度。
整个市场的表现，我认为在价格上，不能说均价上涨或者均价下跌，在所有的研究报告中，一直都很少去提及这些问题，都只是一些成交价。东莞在趋势市场上取得房子成交均价的指标性是非常困难的，是要根据产品类型而定的，业内人士非常清楚。为什么提这一点呢？这时候会提出阶段的观点，刚才说了这是个处于开发商以及消费者平衡点对轨的初级阶段。
从现在销售的产品或者入市的消费者来看，都是刚性需求，更多的是刚性需求的首次置业者，这个平衡点处在第一阶段。首先，这部分是在价格诱导下被激发出来的首次置业的第一阶段，如果这个阶段大家能够共同维护好，那么，往后走会是改善性需求以及投资性需求都一直入市的完整的市场表现。现在整个市场的表现行为都很单一，就是刚才说以自住型需求为主。比如说消费者还不能很好发现产品的价值以及产品的投资价值。如果这个阶段大家能够共同维护好市场的表现，开发商低开稳走，那么，消费者就更容易接受这个价格继续消费。所以，我认为存货会慢慢降低。
我个人认为目前肯定是长线投资为主。首先，投资要看个人资金链的情况；第二，要看投资产品的类型。投资的话要看租金收入，回报率是非常低的，投资最重要的是转手、转卖，跟产品类型有关的，涉及到升值空间和抗风险的能力。网友在投资的时候，大势的情况很多专家都会给我们一些意见。希望大家在考虑的时候，考虑一下具体的产品类型。比如说豪宅楼盘，我不建议大家买太小的户型，比如说我建议大家买140—160平方米的产品，不建议大家买80平方米产品，因为这些产品在转手的时候很难找到买家。我就讲这么多，谢谢大家。
谢谢林总这么专业的观点。今天来到现场的还有一个专业人士，就是宇鹏先生，我想他的观点也是非常尖锐的。
非常感谢房掌柜的邀请来参加房掌柜“谈房论市”茶话沙龙，刚才也听了几位领导和专家的发言，论到我这里是最后一个，压力最大，所有的精彩都被你们展现了。我就谈谈我自己的看法，希望能给广大的网友和同行做一个交流。刚才听大家谈的时候对于楼市的走势做了预测，我平时很少对楼市的走势做预测的，我认为不好定。我们只能够从市场面的表现，背后资讯的内容做一些交流，希望能够给到购房者信息上的帮助。我的观点就是买房一定是买最合适的，一定不是买最便宜的。今天网上登出来了，说广州的限价房6000元/平方米多就出来了，大家不愿意，老百姓不接受，最后说入住的时候说这不行，因为老百姓的概念是这个价格，和看的房是不一样的，我们要比较产品，产品是两个概念了。现在不是一个建筑物，是一个居住的系统，各方面的东西已经电子智能化。
前段时间，网上有观点说，房价的成本就是1500元/平方米，说房价还有下跌的空间。当时我的观点就是，根据就没有考虑大家花了多少心思去研究的东西。现在消费者为什么在市场买房子，很迷茫，因为面对很多选择。这时候我们需要得到一些信息，根据这些信息来做判断，来抓住自己的需求来判断。讲到楼市是否反弹、回暖？我认为脱离不了数据，必须要讲数据。比如说过去的一个月，3月份5000多套的签约住宅，应该说是单月成交总量在18月以来最高的。我估计在4月份按这个趋势下去，可能会突破4000套，也是非常好的一个成交量。这些数据表明了需求是非常旺盛的。
从推货市场来看，截止到3月底市场存量超过700万平方米，总套数应该有7万套。第二季度会超过50万平方米的体量推出市场，成交量会继续放大。很多人就说价格会下跌，因为存量盘很多，也是有道理的。我认为市场上有存量，是对市场的优化。如果大家都做同质化产品的时候，就要做更好的东西。市场有一定存量的时候，会逼迫开发企业不断研发新产品，不断令产品进行更好的服务。早期的产品在市场可能会在市场一直沉淀下去，另外就是大家非常认可高品质的房，会很好销。
最近比较关注两个楼盘，这两个楼盘我们跟踪时间比较长，比较清楚。一个是南城的一个洋房大社区，建筑面积超过50万平方米的百悦尚城，中间做了很大的中心园林庭院，年后一直以来卖得非常好，购买者有二次置业换房的也有首次置业的。整个南城区域市场非常好，百悦尚城5000元/平方米左右的价位，基本上已经见底了。不管是从成本还是从发展趋势来看，价格都会逐步往上走。
另外一个是别墅项目御泉山，开盘当天我们现场看盘，9：30就卖了20套，到中午12：00又卖了10套，合计一共卖了45套。均价是20000元/平方米左右，一天卖了至少3个多亿，这跟去年同期相比好很多。高端市场的购买力一直是存在的，回过头来看是什么人来买御泉山的房子？一方面是自住的需求，另一方面是投资的需求。这时候大家的房价都差不多理性，不象2007年的时候，现在基本不可能有再下跌的空间了。
这种需求是首次置业的，他们会通过贷款方式。他们过了两三年之后，他们现在买东西，未来就需要买大面积的了，这种需求是持续旺盛的。如果说看东莞的市场，因为研究房地产一个看宏观大势，另一个是看区域市场。未来东莞的房价是涨还是跌，要看东莞城市的发展背景。东莞位于珠三角中心位置，如果东莞整个城市不行了，经济下滑了，这有一个大前提，是整个珠三角都不行了。东莞我认为是提到了前所未有的位置上，让我看到了东莞城市未来的发展前景。最近一两年东莞在国内城市的排名在逐步往前提升，长期来说我是看好东莞的。
对于东莞房价的发展，我有三个看法，这次经过调整之后，基本已经探底了。一、二手房的成交过程简化的程序，东莞二手房操作程序比较复杂，未来二手房的成交交易过程简化优化将会再一次推动一手房房价的上涨。二、户籍改革的落实。相信这一块东莞政府会提出一些关于户籍改革的问题，户籍改革就吸引更多的高水平、高素质的人来这里安家落户。三、东莞镇区的重组，提了很多年一直没有解决，这是迟早的问题，东莞城市发展的格局，是肯定要改革的，是迟早的问题，一定要解决的。这个问题解决了，城区的发展，城市中心的出现，都会带动城市的价值，同时也会带动房地产的价格。
这些资讯，给大家作为一种决策的参考。我个人判断，目前是买房很好的良机。首先，五一期间推盘量非常大，市场上卖的人多了，价格上不去。二、这么大的竞争，肯定会有优惠的，优惠也大。推盘量大、竞争大、优惠大，对于买方来说肯定就是买房的好时机，该出手的就出手。看到适合自己的房子，就可以出手了。你再往后，可能房价会涨也可能会跌，但是可能是100元左右的区间。我就先讲到这里，谢谢大家！
宇鹏对东莞的市场非常了解，一直都在东莞楼市的第一线，他的观点围绕具体的产品销售做了专业的分析，告诉买房者该出手就出手了。感谢各位代理公司非常清晰的给我们描述了目前东莞楼市的真实现状，听了各位地产公司老总的发言，让我们对现在楼市的变化有一些基本的了解了，我想我们的买房者一定已是急不可待的想要参与到我们的这场谈话中，来到现场的是我们邀请的几位网友，他们都是有购房或者换房意愿的买房者，在这样一种乱相丛生的楼市变局中，买房者又是怎样看待目前的楼市？他们在想什么？我想这也是我们的开发商、代理商以及整个行业都想知道的。请网友“爱生活”谈一些吧。
我来随便讲两句，我在东莞生活了9年，我一直没有在这里买房子，为什么没有买呢？如果说你要在东莞生活下去，有经济实力支撑你去生活供这个房子的话，早买迟买是一样的。如果你是靠工资去支付房贷的话，我认为不行。你说现在价格低，说明你的收入也会低，这是必然的现象。说到品质这一块，作为房地产开发商真的是挖空心思把最大的卖点挖出来，吸引别人的眼球。但是同质化是事实存在的，你怎么去弄呢？就像一杯水和一碗饭一样的，你三天没吃饭，你是先喝水还是吃饭呢？肯定是先吃饭的，吃饭也是喝水的补充。
开发商、中介、终端消费者这三方面如果真正能够找到共同点，一个最好的切入点是最好的。最开始翁先生讲品质和价值我认为非常好，联华的讲城市特性也非常好。代理商也讲到了像买房人最地层的想法，但是毕竟他是中介机构，两头难。他讲到了真的为消费者想买哪一个房子合适呢？适合的才是最好的，有一个前提就是你是否能买得起。我就讲这么多，谢谢！
我有一个问题，我是做设计的，经常会讨论过房价问题，前两天在房掌柜群里面讨论了一下，我也是打算今年年初要出手，因为现在经济一低迷，相对来说收入也会跟着下滑。现在所说的东莞是一个制造业为主导的，没有一定的科技含量在里面。未来能否在大市场的环境下，以后制造业一旦跨下去之后，有没有科技去支撑它？市场就像雪山崩塌一样，这个是很难说的。如果市场一跨，工厂一倒闭、白领也少了，办公人员慢慢少了以后，我们的市场也没了。我们的市场没了以后，我们是否也要撤了。我作为一个设计师，我希望它有很好的成交量，因为我们有更好的市场去做。我作为购买者，希望价格合理。
那天跟网友讨论，他说3000元/平方米有得算，如果是5000元/平方米你要盖多少层？有绿化面积、容积率、公共设施。还有1000元/平方米的成本，3000元/平方米对于来说我认为是不可能的。昨天我跟我朋友聊天，因为万江那边有小区说是1980元/平方米，这个也是不可能的。什么样的价格你们有一定的利润？消费者也能接受。决定政府城市转型能否成功，另外就决定开发商如何调节市场？我自己大概算了一下，一般的房子，不是太好、太差，4000元/平方米—5000元/平方米是大部分人可以接受的，7000元/平方米—8000元/平方米就比较难，不可能拿一个月的工资拿出来供房的，包袱很重，未来的10年20年都在想怎么还这个贷款。中国很多人买了房之后，就有了很大的包袱的。很多人在关心房价，都是跟自己的收入、利益有关系的。这个东西要涨、要跌，在宣传的时候，有一些东西也可以多交流一下，比如说地价大概是多少等等的，有一个成本的区间。比如说我这个房子建起来3980元/平方米，我卖4000元/平方米还是5000元/平方米都是有合理的利润。
我跟你解释一下1980元/平方米的房子，缺两个东西，一个是缺楼面地价，是1500元/平方米。还缺交易的税费，东莞收20%—23%左右。如果按照5000元/平方米的楼价，大概就是1000元/平方米，3400元加上1000元，那就要卖到5000元/平方米才有500元/平方米—600元/平方米的利润。所以说，你算一下成本，加上花园、配套、自动智能化，是不可能这个价格的。我认为任志强说70%被政府收走了，那是对的。
中间就缺少了一个交流。你们的关系是很敌对的，可能我讲话不中听，我们说这个房价差不多，你们这些人就是为了赚钱，就是想我们赶紧买房。
沙龙一开始我就说我不会去评判楼价涨还是跌，作为开发商说什么都好，买房的人都会从另外的角度去说这个问题。在很多文章和发展商的观点网上都有很多的观点，比如说成本的构成、土地、税收等等的，如果成本的计算很多的都是在讲成本怎么构成的，但是有很多是源于消费者不相信、不信任。我不认为这是商业范畴的问题，而是社会范畴的问题。不是说发展商跟购买者沟通不足，作为发展商来讲是商业的企业，所有的行为都是以商业为依据的，肯定要追逐利润的。
以前王石说超过25%的项目不做，你说在高峰期的时候他的利润有没有超过25%？这是作为买房人要冷静的分析。我刚才很坚持一点，买房人一直要坚持价值的原则。很专业的观点，刚才几位代理商都讲得非常专业，各种各样的数据、各种各样的经济分析都跟你讲，作为普通的老百姓、买房者记住一点就可以了，买这个房子价值在哪里？买7000元/平方米—8000元/平方米是否值，有没有风险在里头？比如说股票已经赚了20倍了，你还敢买吗？这样想就可以了。紧紧抓住价值投资就可以了，不管你投资什么，金融都好，只要价值合理就可以了。
房子有没有价值关键还取决于很多因素，房子是不可复制，你买房子还要买周边的资源，比如说湖、山、水。豪宅有几个标准，一个就是稀缺，第二就是纯粹、第三是是私密，第四是风水，很多东西都会有价值在里头，这些价值就是翁总所说的价值。
你们所说的地王价值肯定跟普通的价格没法比的，对消费者来说，4000元/平方米—5000元/平方米，比如说南城汽车站不是很远，也可以接受。没必要给自己压很重的包袱，作为居住来说舒服就行。在我看来，我认为舒服第一。
地段不同，价格不同。
楼王的问题不能成为市场的标杆，你不能说因为这个楼王楼面地价是5000元/平方米—6000元/平方米，城区有一个楼王楼面地价是达到5600元/平方米的，这样的楼谁去买它就有一定的风险，在现阶段来说肯定是有风险的。作为比较精明的买家来说，应该学会去规避，这种风险是存在的，市场有很多的产品在，作为购房者应该要学会如何规避分析。投资第一要适合自己，第二个要少风险，比较明智的进行投资。你一直关注楼价是升还是跌，我想问你投资还是自住？
自住。
那你为什么那么担心房价涨跌呢？
我在这里买了房子，市场继续低迷的话，我要不要换一个地方？
这是你对这座城市是否有信心的问题，这是两码事，不是对房子价格的问题。
你对这个城市有信心，你投资的时候信心都会大一点。
现在想跟你交流一个观点，城市再怎么样，而且你要看这个城市经济是有周期性的，不可能永远的低迷，也不可能永远的繁荣，低迷一段时间就会上升，繁荣一段就会趋向调整。
我是做设计的，基本上都是在网上，没事不出去的话都在网上，有时候在家都在网上。这一点不是我个人的问题。
放眼全球，纽约你有信心呢？深圳好吗？上海、北京都一样。哪一座城市是值得你一辈子稳定的投资收益的。总是有经济的波动的，东莞目前顶多是二线城市，楼价就应该保持在二线城市上应有的价值。现在看到这个城市现在的均价是5200元/平方米多，一线城市比如说广州、深圳，深圳是关内10000元/平方米多，广州现在跌了一些，也是“9”字头。东莞作为二线城市，生产总量跟广州、深圳的总量并不差多少，但是楼价的价值是不是相对这个城市的一半呢？这个我想还是有空间。我们不想指望东莞的楼价能够像广州、深圳那样，但是应该有一个中间的价值。跌到现在低于价格又会升回去，在中间的路线有隐性的价值在里头。我认为这个担心不需要过多。
今天我来的时候有几个朋友对我说，你去那个现场，你一定要帮我问一下现在是否还有降的空间？因为这是大家都关注的问题。那天我说房价卖到4000元/平方米—5000元/平方米有问题了，就开始有人攻击我了。今天房掌柜的网友会看，所关注的就是城市的发展和房价的幅度，是他们最关心的问题。而不是说这个东西我个人认为是什么样的价位我可以接受，那只是我个人的。比如说这个东西5000元/平方米—6000元/平方米已经可以了，有的网友说3000元/平方米，3000元/平方米是否可以？
可能，肯定可能，而且还有下跌的可能，但是区域不一样，要看是否适合你的需求。
我来得比较晚，我想向在座的各位专家、业内人士一些问题。南都今天的报纸说，东方华府现在的房价打8.5折？开始的时候说均价10000元/平方米，绝不下跌的。
我给一个观点，我认为08年高端洋房的价格还有下跌的空间，今年高端洋房必降无疑。
因为它有稀缺性。你消费在哪一个层面生活，有卖一套房子1亿的都有，不嫌贵，也有认为50万的房子都贵了，一分钱一分货，已经很透明了。当前的房地产越来越透明、越来越规范。作为开发商来说，参与竞拍的人也会算帐的，这个地是否拿，拿下来是否可以做下去？也不是说拿这个地，楼面价10000元/平方米，也能卖得出去。其实价格是很透明的，通过市场有一定规律的，自然会调整出来的结果。我作为开发商，一直说它太便宜了，买的人说它太贵了，自然会有一个规律，这个规律由很多因素来决定的。
接着黄总的话说，最近我们监控星河传说3月份成交77套，还是不错的，高端楼盘需求量目前在释放。我要给你一个观点，作为消费者来讲，你要关心楼价涨跌，不如关心你买这个楼盘是买什么，更重要。资源有不可替代性，东方华府也许今天你不买，如果以后没有了，价格就要涨。如果经济的购买力已经下跌得不行了，无疑他也要下跌。我们所谈的东西是建立在正常的事应该环境下，通过供求关系来谈市场的价值所在，这是前提，如果离开这个前提无法谈。在这个前提下就要看价值的组成是什么？比如说东方华府，如果没有了，你到哪里找东方华府了。比如说深圳福田区的楼盘，地越来越少了，所以它就抗跌。
前段时间听说福田有一个楼王3万多平方米，45亿在拍。
我告诉你一个概念，你选房子的时候，一定是追求价值原则，你说楼价能跌多少，我认为东莞的豪宅目前阶段，如果深圳2.5万元/平方米，你这里1.25万元/平方米，我认为是合理的。到底怎么样，还要取决于将来城市人口的状况。相信一点，产业升级是为了让城市的人口更加纯正，收入更加高，社会财富人均收入水平能提高。现在东莞市人均年收收入是2.5万—2.6万左右。我刚才说的东西就是购买力，你不买还有人要买。
我看到真实的数据08年是很高价格的，10000元/平方米的现在降到7000元/平方米，就有很多成交量释放出来了。
我认为楼价是稳定的，我同意车总这个观点。但是这个话另外一面就是楼价还可能会跌，误导了消费者。我认为东莞的豪宅接近7000元/平方米—8000元/平方米，我认为就是底部了。因为普通住宅是5000元/平方米左右，经济型住宅就是4000元/平方米的概念，你所谓的送面积，这并不是好住宅，送的空间肯定是不实用的，未来升值的是好用的住宅。我认为房地产跟购买力关系，就跟珠宝一样，稀缺就值钱，就是这种概念。
我这里不是做广告的，房地产价值这一块，我们公司开发了几个实例，蔚蓝星湖在2004年开发的，当时的价格是3600元/平方米的均价卖完的，到现在为止，在二手市场上的需求还是在4500元/平方米以上，最高峰到了5000元/平方米多。还有一个楼盘是江滨花园最后一期是2200元/平方米，到现在为止也是4000元/平方米左右的价格。我拿这几个比较熟悉的例子来说明房地产投资不是短期的，巴菲特在股市投资上也有一个非常著名的论调，就是价值投资。你必须要在价值低谷的时候，长期持有就会赚得更多。巴菲特在投资上讲究最基本的投资哲学，这种投资哲学在各个领域运用，在房地产运用方面也是非常适用的。一定要判断价值是否在一个比较合理的区间。我不是说某一个盘，你买任何一个楼盘都要判断价值是否合理，而且要长远的时期来体现这个价值。价值不可能一两年就体现出来的，要五六年、十年才能体现的。我是举一个房地产投资的例子给大家分享一下。
我想问一下御泉山是否值得买？
一个豪宅没有具备该有的价格支撑，这种豪宅奢侈品必须具备稀缺性、有稀缺的资源、尊贵、奢侈、VIP的感觉，你去到这个楼盘是没有太多这些东西支撑的。湖没有、水没有，有人造的珊瑚，如果当时价格高了很难卖的。现在的价格实际的数据是16000元/平方米—19000元/平方米，如果买独栋别墅，你花16000元/平方米—19000元/平方米。
你把御泉山和森林湖做一个比较就好了。
御泉山这个项目一方面挨着南城汽车站，3—5年以后别墅的前景，我认为是比较出名的。买东西脱离不了产品，外立面贴的石材，户型送的面积，这些都是产品本身的条件，这些条件就看是否适合你的需求。要看同类市场，一个就是森林湖，再一个就是独栋别墅，你可以做一个比较，纵横比较之后，你就会感觉是否适合你的价格。
你能等的话，我年底给你一个别墅产品。
有优惠？
有，我们年底会推出两个别墅产品，到时你可以来看看。
来到现场就是想听各位的建议。今天由于时间的关系，现场的网友跟开发商、代理商的互动就告一段落，网上现在的评论已经有92条了，有很多针对现场嘉宾的提问，我们只能提炼几条来问。有一个网友问黄总：听说荷塘月色在打折促销，是否为了回笼资金？是否说明联华资金链出了问题？这个要请黄总现在回答一下。
任何一个开发商在某一个阶段打折也好、不打折也好，我认为消费者不应该关心它打多少折，而是该关注它多少钱，这个产品实际上成交是多少钱，你别管它多少折，关键看实际价位。第二、我们有一定幅度的优惠，但是我们这个优惠是定向团购，不是公开的。第三、是否为了回笼资金？肯定是为了回笼资金，没有哪一个开发商说卖房子不是为了回笼资金的。第四、资金是否出了问题？我还坐在这里就证明没有出问题。
听说锦绣旗峰还有很多房子没卖，我们认为价格很贵，请问接下来有没有促销降价的考虑？
是否贵的问题我就不予评论了。价格的走势也可以透露一下，锦绣旗峰目前为止没有打算调价。
陈总刚才说当价格涨到一定程度不买它，当价格跌到一定程度就买，网友问现在是什么程度？是否该买？
我认为价格已经见底了，这是很清晰的信号，在目前的价格上出手是值得的。另外，我也看到一种倾向，发展商想把价格快速拉抬，我认为是反弹，而不是反转。他们担心他们的购买力，担心未来的收入水平、未来的工作、未来城市给予他们的购房能力，我认为这是一个基础。
有一个朋友的孩子已经读六年级了，以后上大学肯定不在这里，户口的问题能否会影响你们的销售量？这就需要开发商和政府互动，买了房还要考虑儿女上学的问题，如果我在这边工作、养老没有问题，以后我小孩上学怎么样？
我相信以后会可以解决的，现在广州越秀区的学校，生源是不足的。我认为东莞会相对好一点，可能学校好一点，育资源是必然满足的。
还有一个网友说：自住的人管品质不管价格，我想问一下开发商哪一些房子是靠得住，买了不会令我们担心？
这个问题不方便回答。我认同的东西，未必是人家认同的东西。我一直坚持一个观点，购买者具有非常高的投资智慧。所谓专家或者不是专家，没有太多的资格教购房者如何做？牵涉到每一个投资的时候，每一个人都是专家。这个问题应该交给购房者研究每一个盘，我不敢说哪一个盘品质好。
我可以提供几点判断品质好差的盘作为参考。一个楼盘你要看盘的环境，第二要看看建筑的品质，绿化率等。第三要看户型设计是否实用，功能布置是否合理。第四，建筑的品质，真真正正所投入的建材，比如说门窗、智能化设施、电梯的品牌等等。第五、小区本身园林的品质怎么样。第六，小区自身所带的配套，是否有学校、幼儿园、超市等各方面的商业配套。最后一个是开发商的品牌，还有一点就是物业管理服务的水准。这几个标准可以提供给买房的人好好去对照，至于说哪一个楼盘品质高，我就不好说了。
说到品质这一块，每一个发展商都会用心做项目。我们做项目做施工的单位要质检，然后再抽检，然后再全面检查。把一个房间任何的楼盘都解决掉，用心不是去说，而是去做的。
买高品质房要看三大件：园林、游泳池、会所，有这三大件就是高品质的，如果没有就不是了。
当时有人跟我谈这些问题，我说雷曼兄弟出了问题大家都知道，因为它已经倒掉了，这是事实。借这个机会我说一下，我们联华只在东莞有贷款，其他城市的所有项目都没有贷款，至于在东莞的贷款规模有多大，这个我不能公布，因为这是我们的商业机密。我只能告诉大家，我们只要拿出用地的资源，或者2—3个项目，就已经足以偿还我们所有的债务。帕萨迪纳确实已经停工了，这涉及到开发商和建筑商合作的问题。当时我们和承建商签订了合同，因为市场的变化，导致承建商就前面签订合约的条款提出意见，这个问题双方也一直在谈。现在我能跟大家透露的是，新任总裁与承建商已经就这个问题达成了解决方案。帕萨迪纳在4、5月份将会正式复工。
对网友我有一个建议，买房子最好是自发性组织团购，这样会比较好，针对这种客户我们会适当的给一点优惠。
还有一个问题也是问段总的，听闻寮步要建海洋公园，是不是真的？
确实是这样的。
对星城国际有没有什么影响？听说要涨价是否真的？
东莞首个海洋动物园是两年内要面市的，“CBA第一馆”东莞市篮球中心也在动工了。星城国际不是涨价，只是适当的价格调整，当时开盘的时候卖得非常低，调整是非常合理的。
夫妻月收入加起来8000元左右，在东莞的写字楼里不算很差吧，我想知道什么价位的房子适合我们这种收入的人卖？存款不到10万。
8000元月薪除以三，您的月供是2300元左右，加上10万的存款，60万以下的房子都可以买。
谢谢大家，由于时间关系，欢迎下次再来参加我们的沙龙，感谢各位。
网友们，房掌柜（f-boss.com）在上府茶道为你作的关于“楼市反弹回暖 五一前后是否买房良机”的沙龙直播在这里就告一段落了。在此，特别感谢上府茶道对本次活动的大力支持，欢迎大家继续关注我们以后的直播。
东莞楼市经历了去年的剧烈调整，不少专家曾断言这种调整持续至少需要两至三年，但意外的是，2009春节过后，东莞楼市出现了“小阳春”现象，成交捷报频传。时至五一楼盘集中推货前夕，五一前后各楼盘是否有众多促销措施？五一前后是否是买房良机？ 今天下午两点，房掌柜（f-boss.com）“谈房论市”茶话沙龙特邀地产嘉宾与近期拟买房网友现场交流，共同探讨五一前后东莞房地产走势，敬请浏览房掌柜（f-boss.com）在“上府茶道”进行的网络直播！
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