上周五(3月1日)傍晚，“新国五条”楼市调控细则出台。细则包括以下十条规定：
1、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
2、对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
3、已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。
4、对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购城市要暂停在本行政区域内向其售房。
5、购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿。
6、各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布
7、对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的省级政府，国务院要进行约谈和问责。
8、2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。
9、全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
10、各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，即2015年底，所有地级以上城市原则上要实现联网。
细则中最被关注的是第一条按房价差额20%征税和第二条提高二套房首付比例。关于本次细则是否是新政，也产生了一定争议。新国五条到底是“温柔调控”还是“夺命杀手锏”?东莞楼市将何去何从?
沙龙议题
1、您认为新国五条细则中哪条对未来东莞楼市的影响最大?为什么?
2、网上疯传20%个税是新政，再度增加了购房者成本。但房掌柜了解到这个政策其实始于1994年，您如何解读这个政策?这个政策的强调会对东莞楼市产生新的影响吗?
3、东莞房管局换帅，张俊阳走马上任，大家对东莞未来的房地产管理工作有何寄望和谏言?
沙龙嘉宾：
今天，非常高兴房企、中介、研究机构的各方代表能够齐聚房掌柜主办的“解读新‘国五条’细则对东莞楼市的影响”沙龙，让我们用掌声欢迎各位的到来。
谢谢。那么，接下来，请允许我向大家一一介绍今天到场的嘉宾，今天到场的嘉宾有东莞市佳兆业营销中心总监梅华锋，欢迎你的到来。
我个人认为象征意义大于实际的意义，有影响的应该是第二套房贷款的比例的问题，因为“70、90”组合出来的户型在销售过程中会遇到一些阻力，这方面会比较直接。二手房转让方面，网上也有人将东莞作为作为案例，例如20%个税计算的标准、装修计税和抵扣这是网上的焦点，是否可以延续下去，我认为对东莞的影响不会很大。东莞需要往城镇化发展，因此需要大量购买一手房，这个政策反而推动一手房的买卖。
对东莞而言对于新国五条未必不是好事，因为东莞目前还没有集中的中心区，各个镇都是各自为政，目前的情况可以说是农村包围城市，目前城区户型的毛坯价都达到了9000元/平方米，周边的价格优六千、七前不等。我看每天的销售数据没有太大的变化，例如石龙项目的销量是猛增的，一天也就是8到10套，因为这个项目是非常难得的。
多年来基本上可以说每年都有调控，但是房价也未变化，东莞处于广深中间，具有洼地的效应，随着轻轨的开通，时空的原因，我认为东莞是具有优势的。我在2011年在天津工作过一段时间，天津也出现限购，靠近北京的区域，房价没有下跌过，尤其是地铁、轻轨开通后，天津市中心区房价却下跌。东莞靠近深圳和东莞区域会受到挤压的效应，会不断的上升。例如塘夏、凤岗会还是会不断的上涨，这是从城市的特性就读的。因此我对新国五条的看法是谨慎乐观，从具体个案操作来说，在组合户型方面来说，单套户型会比较大，例如一个大户型切割为二、三套销售的话影响是比较大的。
梅总新国五条是比较乐观的，现实也是这样的。目前有同事去了解，对于政策的出台，并没有太多的反应，下面有请金信联合的罗总发言。
第一次参加房掌柜的论坛，我代表金信联行谈谈我们的看法。首先是所得税的问题，大家对此是非常敏感和关心的，我们的感觉这不是个问题，为什么这么讲？东莞税收执行的速度和效率，在中央和全国来说是排名第一位的，我们收个人所得税来说，已经比广州、深圳、北京、上海超前了5年，5年前就已经所得税的20%计征的，因此新国五条对我们而言没有实质的影响。但是新政会产生杠杆的原理，广州、深圳之前的所得税是按照1%计征的，新政出台后，可能会有广州、深圳的客产生边际效应或者是挤压的作用，会来东莞置业，尤其是靠近广州、深圳附近的城镇，或者是轻轨以及交通便利的区域，尤其是做一手盘的会感觉明显。
新政第二个内容，贷款的影响。未来会有这方面的担忧，虽然会有担忧，但是从中国的货币存量，2013年政府对财政宽松的货币政策而言，银行只要能够放水出来，目前二套首付是六成，再高也没有太大的影响，因此我的看法是比较乐观的。
对于一手双拼房而言，贷款就没有希望了，因此对一手的影响对二手的影响会更大。东莞去年实行了限价，但是没有实行限购，东莞一月份数据的检测，创造了历史的新高，已经连续几个月突破了6000多套，因此要看态势的发展，对后面的税收或者是设置的门槛而言，总体对新国五条而言我认为是乐观的，整体的目的是为了房地产健康持续的发展，东莞会比其他的城市适应得快一些，因为已经有了抵抗能力，而且多年的调控，使得消费者消化的能力会一次比一次快，坦白的讲，最近的成交量很快。也有人问我，新国五条对成交量是否有影响，我认为对二手没有任何的变化。政府是否有更多的细则出台，我不敢说。就目前已经出台的新政而言，对广州、深圳产生了恐慌，对我们而言，没有太大的影响，目前是比较旺的。
您说的旺是指什么？
入市和看房的人，尤其是对价格接受的能力比之前还要强。东莞有些人是莫名其妙的恐慌，就是对新政不是特别了解，因此有必要的跟大家交流一下。我认为没有必要恐慌，因为东莞多年来的楼价是平稳健康的，谢谢各位。
下面请殷主管谈谈自己的看法。
我先20%个税谈谈对房地产的影响，我们知道昨天股市大跌，这是新国五条落地后的第一个股市交易日，房地产版块以及相关的水泥、建材、钢铁等版块都出现了大面积的跌停。这正是说明了房地产在中国的实体以及投资市场上的地位。对出售自有住房，通过相关的信息核实房屋原值按照出让差额20%计征个税，这就是资本利得税，就是房屋低买高卖的差额部分进行征税，股票市场、房地产、债券、贵重物品和艺术品都会计征利得税。在这样的情况之下，按照国内外的经验，计征利得税如何影响我们的房价，主要是取决于所处的牛市还是熊市，跟利得税本身的征收是无关的。
当我们处在卖方市场的时候，就是牛市的时候，出售者或者是开发商将20%的个税转嫁到购房者身上，就是我们所说的羊毛出自羊身上，由购房者承担。如果处于熊市的时候，开发商无法转嫁所有的税费，就只能承受利润下降，或者是亏损的结果。
房地产的刚性需求主要是取决于我们的人和经济，投资市场淡季还是旺季，主要还是取决于货币发行量和投资的收益。从金融学的角度来说，这次20%的利得税，主要是增加了投资风险的不确定性。开发商经营房地产的时候，就要考虑20%利得税带来的风险。
对于二套房首付利率提高，落实到东莞，您是如何解读和看待的。
众多的细节中，如果真的在东莞落地的话，杀伤力是很大的，是否有落地的必要，就成为我们探讨的关键。从2012年一手楼的成交量看，创了历史新高，但是价格未上涨，甚至出现了下跌。既然取得了目前的成绩，东莞走的是独立的行情，一些细节对我们来说是没有实施的必要。
新国五条有几条对我们而言是有隐患的，例如首付款是有必要实施的，要看房协和政府沟通得出来的结果，是否会给我们带来利好。
您的观点是比较稳重的想法，要看具体的情况吗？
是的，要看具体的情况。我认为没有实质的影响。
下面有请李总谈谈看法。
从新国五条出台的背景来看，这是非常有针对性的。去年年底和今年前二个月楼价出现了攀升的态势，中央对此是关注的，一方面是关注，一方面是担忧，这就是新政出台的背景。去年全国70多个大中城市，房价上涨从30多个，一下子新增到50多个城市，因此跟目前的市场形势有很大的关系。
新政对房地产的影响
请车总谈谈自己的观点，您的观点是比较独特的。
发现网上传的观点，在新国五条出台的时候，大家认为没有新意，我认为清晰的告诉我们调控的目标就是一线城市。新政细则出台后，大家解读得过度悲观。我先说政策出台的背景，了解了背景才知道政策的调控的目的。
背景是基于2010年以来，中央认为政策调控已经对市场产生了成效，而且是认可的，问题是到了2012年由于政策面稍微平静，热点城市的房价又开始上涨。从我们对二、三线城市的观察，量和价有所抑制，甚至泡沫太大有的城市分化了，因此“分化”几个字要看得清楚，既然是分化，就不要一刀切，因此出台了目前的政策，第一、第二条是对一线城市进行收紧。
新国五条的目的是以稳定市场预期为主，并不是打击和抑制市场为主，从去年年末的年报来看，对今年的政策做了预判，我认为2013年不会出台新的政策，而且是以稳定市场为主，因为当时出台了地王，去年11月份的数据显示全国房价量价齐升，我对此也是有所担心的，我认为中央可以出台的调控政策已经出尽了，所以我认为2013年是以稳定市场预期为住，让开发商、购房者、小业主不要认为房价会上涨，不要对此有预期，因此是稳定市场为主，并不是打压楼市。
一线城市收紧，的的确确带给东莞一些机会，今天早晨广东电视台新闻最前线采访我，问我新国五条那一条对市场影响最大，我说会让大家失望的，没有那一条对东莞有影响，除了公积金有所影响，有的客户首付二、三成无法购买外，需要帮助解决首付的问题，但是这样的情况是少数的，不展开介绍。
一线城市收紧的话，挤出挤压效应使东莞受惠，因为我们处于广深的中间。新国五条对东莞到底有多大的影响，我认为今年要做几个事情，首先是开发商不能太乐观，去年年底到今年年初开发商乐观情绪是比较高涨的，这种高涨带来一定的提价行为，虽然东莞2012年楼价创造了新高，这是指一手。二手的成交量也创造了新高，数据是滞后的，需要再探讨。我将七、八年的一、二手的数据放在一起判断，去年二手房的成交量达到了400多万平方米，目前两个需求都是同步增长的，各个镇街成交的数据反应，虎门、东城、清溪、大岭山等区域的增长，尤其是二手成交量明显，因为一手房没有供应。
塘夏、凤岗一手的供应很大，二手的成交量也比较大，很多人购买了房屋后。
塘夏、凤岗是否会有深圳的因素。
在2012年深圳客过来购买的因素是比较少的，目前的楼市氛围比较好，也有人会将自己手头上的旧房屋和老房屋放出来，增加了供应的同时，必然会刺激需求。东莞楼市到底什么影响交易量，主要在于供应量。政策影响是有，不是最重要的，关键是供应，货源和房源充足就好，无论是一手的还是二手的，东莞有800多万人，从人口的规模和产业转型和结构调整后，尤其是在东莞打拼很多年的人而言，他们愿意在东莞安家置业，一年七、八万套的数据并不是东莞真实的数据，我认为只要供应量充足成交量就会体现。
2013年的供应量会更大，开发商也不会太乐观，因为今年竞争加剧，别墅市场今年有5000套存量和新增，往年也就是二、三千套。2013年别墅的供大与求，供应量是充足的。2012对我们的启发是，开发商的心态如果可以维持2012年的做法和心态的话，2013年东莞房地产市场没有什么担忧的。2012年很多楼盘降低首付，促进销售。
营销力度的问题
项目是否好卖，关键看营销力度的问题，市场大势没有问题的时候，营销力度大和小决定楼盘的销售，去年很多明星活动都在进行，今年我认为还是会有很多的明星活动陆陆续续的搞。定价也要理性，刚才殷总也谈到去除精装修等因素，东莞的楼价是稍微有下滑的，说明开发商定价很理性，提价很谨慎。往年来说，开发商的楼盘成交量上来后，就一定会提价的，但是去年的情况是，成交量上来后，开发商未提价，因此说明2012年东莞很多的开发商改变了去年的做法，竟然不提价。
比较爱护消费者。
可以这样理解，如果2013年卖方来说，仍然能够维持2012年的心态和做法的话，2013年东莞的市场依然会保持平稳发展的态势。
张总一直点头，您想表达什么。
我感觉20%的个税，其实也是一个隐患。如果20%的个税严格执行的话，处于卖方市场的刚性购房者，不会本能的转向一手楼，而且会选择一步到位。投资者就会选择观望，等到市场方向清晰后，就会来做一个决定。如果我们的货币还是继续的猛增，通货膨胀上升后，消费者就会义无反顾的进入楼市，如果货币和政策依然紧缩，就会选择其他的投资方向。
谈一个案例，2007年的时候，当时新政出台，对一手和二手都有影响，出现了低潮期，短暂的萎缩很快就恢复了，2009年的时候，货币宽松政策反而让楼市火上添油。新国五条会产生一定的影响，但是整体的方向是不会改变的。
我也是这样的观点，二手房的新政往年已经实行了，东莞至今已经实行了8年，再次强调这一政策，会带来什么不同的观点和影响，这个问题我们一起来请教一下张总。
刚才听了各位的观点，已经讲得很透彻，无论是一手还是二手的。事实上调控要看背景，调控的目的是什么。刚才车总讲得非常合理，主要针对的目标就是一线城市，抑制一线城市房价的过快上涨，之前的税费是比较低，但是从东莞的角度来看，影响不大，应该是没有问题的。
价格应该由市场决定，应该由需求和供应决定。消费者选择一手还是二手应该由他们自己决定，去年一手和二手都有所上升，如果通过新政的影响，二手房倒挂的话，消费者就会选择一手，因此开发商要理性面对。
目前广深的比例达到了20%以上。
处于上升的阶段吗？
是的，今年特别的活跃，成交量和客户购房的态度是明显的。
包括南城区购买的吗？
是的，包括南城区。未来轻轨和地铁连通后，我认为对东莞的影响是不大的。现在开发商的成熟度非常高，客户的成熟度也是非常高的。
消费者越来越理性。
是的，有需要就会购买。针对房地产进行投资和投机性的人而言，新政会起到很大的作用，我就讲这些内容，谢谢大家。
肖总听得特别的认真，也记录了很多的内容，请您发言。
感谢房掌柜提供了交流的机会，听了在座各位的发言，有一些体会。关于国五条中20%的个人所得税，罗总说实行了多年，我来东莞只有3年。新国五条出台后，很多网民就抨击新政，我觉得东莞很委屈的，实行了8年，东莞的网民都没有什么反应。按照罗总的观点说，个人所得税20%实行象征性大于实际意义。例如中了彩票后，需要支付20%的个人所得税，购买房屋需要看房和相关的知识以及背景，政府也要征收20%，虽然是没有道理的，但是已经实行了多年，所以对东莞的影响是不大的。
去年全国收入比排名东莞排在前十名，倒数的三名是三亚、深圳和广州，因此说明在东莞生活的刚性需求者是非常幸福的。在东莞打一份普通的工作，甚至开出租车的人，都可以买得起房屋。我认为新国五条虽然是针对一线城市的，我希望东莞不要跟风，政策要差别化，针对不同的市场和人群，不要别人搞什么，我们就搞什么。
车总提到开发商提价的问题，如果开发商提价对于我们做二手市场而言，我们是最开心的，因为客户会分流到二手。刚才车总也提到营销力度的问题，我记得2012年各大开发上都有做二、三级联动，东莞去年一手房的成交量有上涨，我们作为三级市场的同行来讲，也贡献了很多，基本说讲这些内容。
其实我发现无论是二手的还是代理商，都非常的关注开发商，而且不停的将观点抛到了梅总这里，请您发言。
接着肖总的话，我之前也是从事这个行业的，我深深的感受到东莞购买力激发的问题。去年我带着深圳设计院的人到上海出差，他们在前海用150万元购买了一套二手房，如果在东莞的话，他的购买空间在哪里？实际上东莞的刚需购买力，只要有序的吲哚的话，还是存在的。尤其是前几年搞的购房入户如果放开的话，成交量一定会猛增。因此在东莞是幸福的，现在很少回深圳，因为深圳非常的塞车。我们早几年就购买了房屋，如果现在购买深圳的房屋的话，会非常的吃力，中心城区基本上都是三、四万元一平方米，二万一平方米的房屋都是龙岗等偏僻的区域，从这个角度来说，城市购买力和需求的对应来说，东莞还是有很大的潜力可以挖掘。政府适当的引导，可以有效的冲抵新政对东莞的影响，东莞处于经济转型阶段，确实需要第三产业和服务业的调整，光靠制造业是不行的。这些年我到鄂尔多斯等地考察，发现制造业出现了空心化，东莞要想继续发展的话，必须要将人留下来，留下来就需要家，没有家就没有安定的心，城市就没有固定人口，如何将流动人口变成固定人口，城市就有后续发展的空间。多年来房价去除通货膨胀后，东莞的楼价没有怎么上涨。我两套房屋同时购买，深圳上涨了四倍，东莞的房屋基本上没有上涨。我是在2004年购买的，而且还是装的。深圳2004年购买的房屋是8000元/平方米，现在已经上涨到3万元/平方米左右了，东莞的房屋没有上涨。
新政就是针对一线城市，例如现在大家都说逃离北上广，说明舆论的压力和政治的压力太大，城市扩容带来了边际效应。例如很多北京人都在廊坊购买房屋，虽然开车可以便捷的到达廊坊，但是大家没有归属感。我以前做项目的时候，跟客户料谈，问他们为什么不在东莞购买房屋，他们说靠自己的能力购买房屋，将服务接过来住基本上是不可能的，如果在东莞购买房屋的话，将服务接过来，过来看也是比较容易的。我在樟木头做项目的时候，60%的客户都是这样的原因，这些人通过多年的打拼，希望接父母过来享受好的生活，这是我操作楼盘时了解的数据。对东莞而言，回到今天的话题，如何预判房价。任何企业都是经营的主体，而且跟企业的经营战略有关的，很多的企业要收缩三、四线城市的投资，回到一线城市，因为一线城市的获利高，不同企业发展的道路不同，经营的状况是不同的。有的企业不提价，有的企业提价，去年很多的楼盘为了冲量是通过降价的方式做的，但是过了十一之后就开始提价，因为每个阶段要求的内容是不同的，上市公司的操作就不同，只要有利于年报该降就降，该升就升，但这并不具有代表意义，只能说是个案。从我个人的角度来说，我认为新国五条出台后，还是谨慎乐观。目前为止，政府没有良方可以摆脱土地财政的状况，而且房地产还是国民经济的支柱产业。房地产承载的内容已经超越了经济本身，体现的是政治的内容。里日有媒体采访住建部部长，他也很难表态，因为承载的内容太多，需要时间解决。包括“70、90”虽然没有公开说取消，实际上已经差异化的对待了，东莞还是有基础可以支撑房地产市场健康的发展的。
您给我的信息让我认为，广深来东莞置业的人是比较多。
是的，从我的项目来说，广深的人认为东莞的舒适度是比较好的。
微博上有很多的名人微博，有人说新国五条出台后，后面会有更加详细的细则出台，大家认为落实到东莞的实际情况，会有哪些更详细的细则出台。
我先来说，据我所了解，东莞住房价格的控制会出台，例如2011年、2012年那样会出台限价。据我所了解，东莞政府还是会怕事和跟风的，虽然中央针对一线城市进行调控，还会表态的。一季度末不会出台，会比其他的城市稍微迟一些。高价格的预售证会迟缓，一些高价项目的开发商也会被约谈，会有这些方面的举措，其他方面我认为没有太多的担心。
最担心的就是限价，不是是否要跟风的问题，而是一定要做的问题，价格的标准一定会做的，根据东莞的合理需求来定，我想会上报的，从而确定合理的价格。如果限价出台的话，个别的产品和个别的开发商会有一些影响的。
2011年实施过价格目标的，但是没有太大的反应。
要看执行细则上，我个人觉得限价是不可理解的，价格应该根据市场需求或者是供需决定的，我们限制价格就让人不理解的，因此要看东莞政府如何定标准了。
我认为什么政策都可以理解，计划生育政策很多年了，不让你生小孩和第二胎很多年了，还有什么政策不能理解。我同意车总和张总的讲法，限价对于三级市场没有太大的影响，对开发商有影响，因为价格定死了，二手房的价格是需要评估上报的。
还少会出台针对二手房的限价。
现在说的限价是针对一手房的。
二手房会有最低限价。
东莞没有这样的情况和说法，我们是按照实际的价格上报的。二手房我们报的价格都是很真实的，东莞的楼价是比较低的。还有很大冲击空间，东莞的楼价确实是很低的，绝对是广州和深圳的洼地，希望尽快的将轻轨连接起来，东莞的经济就可以蓬勃的发展，也可以将广州和深圳这样优秀的人才留下来，例如梅总都是深圳优秀的人才，现在都留在东莞了。
罗总您认为东莞是否会出台细则。
东莞政府在响应中央政策方面是特别积极的，只要能沾边的，一定不会落后的，这是我的感受，为什么这么多年所得税超前，就是这个因。如果可以左或者是右的话，东莞一定会选择最严格的，这是我的感受。
东莞最有可能出台的政策就是限价，我觉得大家不需要太担心。正如车总所说的开发商的态度，如果开发商比较理性的话，以2012年的数据来说，跟调控的目标是一致的，东莞市政府完成得非常好，100%上交，而且是合格的。开发商相对理性的话，控制得好，出台新政的细节的可能性也不大。如果政府不理性的话，出台新的政策，对消费者和二手房市场不是坏事，但是对开发商而言不是好的事情。
开发商可以将装修的价格加上去。
从过往限价的成果来说，对我们没有什么影响，对消费者也没有什么影响，但是对开发商是有影响的。
对豪宅而言是有影响的。
因为不给签约，会造成违约的数量和风险，这是以往的经验，我认为东莞运作得非常好。银行贷款的政策会有影响，整个中国货币流通量是充分的，可能会边收边放，这种情况下，不排除银行会出台新的政策，对于二手房而言，可以变通的地方会比一手房更加的多，我们不会在意的，一手房会在意的。
刚才车总说到闹不明白，为什么二手就跟着上涨了。这是容易理解的，东莞成交的数据来说，一、二手的数据是1：5，这跟供给是有关的，例如东莞市区的发展。东莞下半年市区还有地吗，基本上没有了。除了最近万科拿了商业用地外，基本上没有土地供应，也没有新的产品。城镇化往市区发展，只能购买二手房。长安、塘夏等情况，尤其是塘夏二手房的增长是以50%，这跟土地供应和产品供应有关。
下面有请殷总发表自己的看法。
上一次跟秘书长聊天的时候，他提到一个观点，东莞在多次调控的情况下，没有出台非常重的调控，上一次只有公积金的调控。除了国家规定的动作做了，其他候补的内容，东莞都未采取。我认为细则的出台，按照以往的经验，没有特别需要的情况下，也不会出台一些难堪的政策。如果要担忧的就是限价，去年的价格虽然有所下跌，不得不面对的事实是，无论是土地的成本还是其他的建安都在增加，可能会导致价格上涨的需求，前几天秘书长说参加了一个会议，会跟政府沟通，价格方面会有所限制。价格方面几位老总都谈到，执行得很好。2011年2月份到4月份豪宅的价格是9000多的，因为之前限制了签约，后来又放开了，因此导致这样的现象，2011年的限价影响是比较大的，这就是我的观点，谢谢。
我也谈谈我的猜想。回顾2012年，无论是限购的还是限价的城市，一旦限了就没有回头路的，之前大家都说东莞是比较务实的，也是相应国家号召的。近两年来经济低迷，东莞没有太大突破的情况下，2013东莞是否也会延续历年相应的号召，我认为应该打个问号。此时东莞出台限价政策会非常的谨慎，或者是不情愿，通过约谈或者是签约价格的调整解决，不会主动和积极的相应。广东省政府对于如何界定城市的标准是有关的，是否会以GDP增长的幅度来决定，还是一刀切，例如8000元/平方米以上的城市全部限价，要看具体的差别因素。
请大家对购房者提一些建议，您的观点是比较谨慎的，购房者就喜欢这样的观点。
中心区的价格已经比较高了，对于经济实力不太强的购房者而言，可以考虑偏一些的房源或者是价格低的房源，实事求是根据自己的资金情况决定是否要购买。从长远来看，东莞的房价是上涨的，目前的阶段，购房者不要认为房价会下跌的，这是不可能的事情。无论是土地成本还是建安成本以及物价上涨的因素来说，房价上涨的趋势是确定的，只不过是上涨多还是少的问题。
是否可以理解为，视经济能力而定，能力不够，可以购买中心区或者是老城区的二手房。
例如东莞大道延长线开通后，可以拉动卫星镇房源的需求，以前半个小时的路程，现在只需要十几分钟，因此大家可以考虑镇区的房源。
各个城镇的房产交易中心的人是非常多的，如果大家觉得下跌的话，就不会购买了，实际上大家还是担心价格会继续的上涨。从目前的趋势来看，上海、北京等等城市，国家一出台新政，就会有逆反的效果，大家都担心价格会上涨。
尤其是二手签约的客户而言，已经签约了，如果新政出台后，就要加个人所得税在买家身上。
我们要正视一个问题，世界各个国家都在印钱，就会导致通货膨胀，大家都认为货币会贬值，因此房地产有保值增值的功能，而且是抵抗通货膨胀的，购买了房屋后，大家就不担心了。
中国印钞票量占了全世界总量的71%。
货币流通的总量比美国还要多了1/3，这是非常可怕的。
请李总先谈。
东莞的二手交易是非常清晰的，交易周期太长了。可能需要半年左右，广深只需要几天就可以搞得定的，阻碍了二手房成交的活跃度，也会影响投资和买家的期望。除了二手方面，交易程序还是需要简化。
现在是不想我们活跃。
除了房管版块外，在银行版块也是比较长时间的。
对于买家和客户有怎样的建议，针对这个话题我谈谈自己的观点。对购房者而言，我认为有几个观点可以分享的。
近几年房价是比较稳定的，因为投资性的需求经过本轮的调控后已经很清晰了，投资房产是具备双重属性的，当回归到消费属性的时候，房产就是消费品，能够上涨多少，不会上涨太多。消费属性导致房价会相对比较稳定，购房者就不会太多的关注价格的走势，可能会小幅度的波动。
我认为未来价格会上涨，不想从常规的论据进行阐述，东莞是广深之间的价格洼地，我就不谈了。据我的观点，东莞近年来产品户型结构出现了变化，户型小了很多，以前总是说东莞大户型主导的格局，从2011年到2012、2013年改变了很多，很多开发商70%的户型都是控制在100平方米以下，户型面积尽可能的控制，功能更加的丰富，比较齐全，赠送的面积比较多。紧凑型的三房有70多、80多平方米的户型，如果购买的家庭或者是购房者，可以承受房价上涨多少，可想而知。在塘夏可以承受七、八十万还是可以的，但是均价就会过万。当东莞户型出现变化的时候，产品是以紧凑型为主的时候。就象广深一样，多年来都是紧凑型为主的，没有像东莞130、140多平方米的房屋，广深100平方米以内的是比较多的，这就说明东莞的房价在目前因素的影响下会上涨的，因为大家的购买力是可以承受得起的，而且收入是不断增长的，对总房价是可以承受的，随着户型慢慢的变小，单价也会不断的上涨，这一点提供给大家启发和思考，我想告诉大家，东莞的房价会上涨的，这是趋势，如果作为买家，如果不早点出手得话，未来的价格会继续上涨的。
这次的新国五条第三点强调中小套型达到项目建设70%以上的，银行在符合信贷条件的情况下，优先支持开发贷款。
这跟没有说是一样的。
是否意味着更多的项目会支持中小户型。
不用支持，开发商也会根据市场的情况，开发类似的产品。再说一点，从人口的发展来看，九十年代后人口急剧的下降，而且是以独生子女为主，未来几年刚性需求或者是购买第一套的人会越来越多。市场上就是三种类型，投资的需求为什么在过往的几年比较活跃，因为老一辈和新一代的人口统时购买房屋，重叠在一起，六十年代的人比较有钱，他们生了小孩后，都需要购买房屋，因此出现了刚需和改善型。五十多岁的人投资理财是比较谨慎的，对于住宅投资是比较看淡的。
2007年前东莞有很多小户型公寓的，在中心区将小户型进行布点，密密麻麻的，平均一年超过七、八千套，到2010年超过了一万多套，从此之后，就没有人做小户型项目了。从去年开始，热点轮回的感觉，小户型公寓又出现了，销售得也比较好，开发商又开始想做这样的项目，这是缓慢的状况，因为六十年代的人已经老了，现在的投资主体是以独生子女为主，我认为刚需会成为未来市场的主导，应该顺势而为，小户型和紧凑型应该为主，应该成为市场的主流。
我想问一个问题，六十年代的人确实是比较有钱的，如果认为他们的投资比较谨慎的，我认为房地产的投资本身就是谨慎的，除了房地产还可以投资什么？
会少量的投资房地产。
六十年代的人虽然年纪大，但是不会落伍的，他们是基于四十到五十岁左右，如果是成功的经理人，他们的位置比较高，他们清楚的知道自己的财富会投在哪里，如果不投入房地产的话，会投资哪里？
不会投资住宅，但是会投资商业。
各位的分析是透彻的，未来的走势是明朗的。这种情况下，客户群分为刚需、置换和投资。刚需的人群在符合自己经济能力或者是自己需求结合的情况下，如果看好房屋的话，就应该尽快的购买。如果不购买房屋的话，就没有收益，刚需人群购买房屋就是为了生活和工作。
置换的消费者要根据自己的家庭情况，孩子上学和自己工作的情况而定。
第三类是投资型的客户，如果房地产市场中没有投资型的客户，就不适合，也是不现实的。刚才讲到房屋是最好的保值品。房屋用来投资和赚钱的时代已经过去了，对投资客进行分析的时候，如果想用房屋赚钱的话，最好不要对房地产进行投资。投资客的资金放在银行，收益是非常低或者是亏本的，如果有很好的项目也是可以投资的，如果没有投资的项目，就应该放在银行，对保值增值是更有利的，应该根据自己的需求而定。该买的，要根据自己的情况还是可以购买的，而且早点购买是没有关系的。
您提到广深客来东莞置业的程度是不断增加的吗？
从去年开始增加的。
他们跟您的观点是一致的吗？
梅总讲得很对，如果一个孩子大学毕业后，参加工作后，一个月的薪水如果想在广州和深圳购买房屋的话是不现实的。东莞真的很有幸福感，在去年和前年的时候，我们跟北方的同学交流的时候，一定要住在一线城市吗，我认为东莞是不错的，房价不高，有幸福感。未来的态势是会不断的上升，未来会变化的。
我就斩钉截铁一点，我认为房价肯定要上涨，不是可能上涨。刚需客户就不用想了，买房是属于有居住的需要，结合自己的经济条件，有能力可以承受50万的房屋，就不要购买45万的房屋。关于投资者而言，要看投资渠道是否会更多，我觉得房地产和住宅方面来讲，如果撇开自住外，购买什么样的房屋跟购买理财产品是一样的，要看同一时间的回报点，再结合风险就知道是否应该投资。房地产也是属于投资的产品，唯一的不足就是门槛比较高。最新银行的理财产品是买不到的，因为通货膨胀和钱贬值的问题，所以我的建议是赶快做决定。
将这些观点传导给网友们，梅总作为唯一的开发商，您的观点是怎样的？
于公而言，我作为行业的从业者，要对房价有理性的判断，网上有很多的言论，包括任志强的观点。刚才张总介绍得很清楚，有几种客户，在经济允许的情况下，可以购买，不要赌博。就如同炒股一样，有闲钱就购买，没有闲钱就不要动。购买房屋而言，能够早下手就早买，早下手早收益。于私也是一样的，包括我们自身。如果没有太多的投资渠道，黄金也好，股票也好，房地产也好，中国人普遍可以做的投资就是这三种。这三个投资品种来说，股票需要一定的心理承受能力和技术能力，黄金的流动性在中国还是比较弱的，我自己也炒纸黄金的。房地产是大家都可以接受的，因此从投资的角度来说，房地产是好的产品。增值是需要时间的积累，最起码可以保值。不像汽车作为消费品，一落地就贬值，因此建议消费者趁早下手。
用我的实际行动来回应，我刚刚买了一套房。为什么我在这个时候下手，我是这样看的。房价肯定会上涨的，绝对不会暴涨。上涨是累积的问题，东莞南城的成交均价就可以反应问题。现在东城的均价已经是接近1.1万元/平方米，松山湖是1.1万元/平方米，南城的均价是9500元/平方米，上涨得非常快。我购买的户型成交均价是9000元/平方米。下面镇区的价格上涨得特别快，尤其是塘夏镇，虎门和松山湖和东城基本上是持平的，厚街的房价上涨也是很快的，这是数据给我们的概念和信心。因此我用自己的行动告诉大家是否要购买房屋，我对市场是有信心的。
给消费者怎样的建议，针对改善型和刚需客户，首先以满足个人需求为主，很多人就会纠结，我到底是购买一手的，还是购买二手的。尤其是新政出台后，要征收20%的个人所得税，从理性来说，羊毛出自羊身上面，如果购房成本是可以接受的，而且可以满足我的需求。在成熟的版块是有二手房，一手房已经没有供应了。有的二手房流通后，比一手房还要好。例如市区的凯旋城和世纪城、国际公馆、格林小城的质量是非常高的。一手正在销售和开发的楼盘中还找不到如此好的质数，我给消费者的建议，不要纠结一手还是二手，能够满足你的需求就可以。二手房买卖找一个可靠的中介，也是安全的，而且贷款比一手还要灵活一些，因为要计算总价。
对于投资者而言，有一个信息跟大家分享，我们要关注一个信息。东莞会降低关于商业用地和土地的供应，未来东莞的商业会迎来小阳春，这样的情况下，商业是很好的选择，住宅是没得选择的，每个人拥有的资源是不同的，正如肖总所说的，要计算投资回报率。
房地产除了价值外，考虑的就是地段、地段，如果地段好，开发商的价格适合的话，也是可以投资的。具体的问题要具体的分析，奉劝消费者不要盲目的跟风入市和投资。1998年到现在，房地产每年都在上涨，我悲催的看到一位消费者，十年前购买的房地产现在出售，但是没有赚到钱。虽然整体的线条是上涨的，但不代表每个盘都是上涨的。
大盘和个股是有区别的。
就象炒股一样，炒股是要有眼光的，买房屋也是需要眼光的，不是所有的房屋购买了就可以上涨的，也不是购买了一定会上涨的，因此不要盲目跟风，要根据自己的强项和特长决定，例如我是熟悉房地产的，我不懂得股票的，大势上涨了，我也不敢炒股的，还是投资房地产，因此要谨慎，或者是根据自己的实际情况处理的，我看过很多这样的投资者。他们认为我投资是不失败的，问我具体的原因，我认为要根据自己的实际情况或者是专业来决定的。
我自己本人向这一目标迈进之中，我响应主持人的号召，张局长上任后，我提一些建议。作为瑞峰置业走过了十年，我们认为精准营销和精细化营销是非常重要的。房管局的一些数据是不够透明化的，例如成交的面积，个盘的价格，在房管局上是找不到的，为了消费者也好，为了机构也好，房管局在数据方面应该更加的透明化，最后也祝张局长新官上任，祝贺他，也希望他为我们带来一些福利，谢谢。
今天大家讲的观点非常多，非常的透彻，今天的气氛特别的好，非常感谢各位的配合，接下来我们合影留念，谢谢大家。
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