以东莞大道为纵线，以鸿福路为横线，构成东莞经济最强区，谓之东莞“黄金十字区”。
东莞大道，自2001年竣工通车后即晋升为东莞纵轴干线，成为东莞城区建设发展的“主动脉”。10多年的布局发展，东莞大道从北向南，已经形成醇熟中心区，并建立起发展组团。第一国际商圈、西平商圈、中央商务核心区、南城总部基地等重点商圈均分布于东莞大道沿线，为东莞市民日常生活、购物、健身提供便利之所。
同时，横向以鸿福路为主线，接拼莞太大道、港口大道、松山湖大道等重要交通路线，万江商圈、运河商圈、市政广场、莱蒙商圈等功能分区项目分列于沿线，见证东莞城区的经济蝶变。
那么，这个“黄金十字区”的地产价值何在？区里区外楼盘不断饱满，现有项目如何竞争脱颖而出？未来，“黄金十字区”还有哪些发展可能性？房掌柜特邀片区各大开发商一起来探讨。
沙龙即将开始，宾客陆续到来。
参与本次东莞“黄金十字区”发展可能性探讨房掌柜地产沙龙的嘉宾分别有光大地产程伟、卓越地产代表李华、中原地产车德锐、天为地产朱敏、民盈集团叶树坚和巫杰沅等。
今天是房掌柜第一次选在咖啡厅做沙龙，以前都是在会议室和酒店，是希望在一个轻松的氛围下讨论大家可以畅所欲言，不用太正式，大家想到什么说什么。
我们知道东莞大道是东莞的一个形象大道，以东莞大道为纵线，鸿福路为横线，是一个“黄金十字区”，而且是集商务、金融多功能为一体，媲美深南大道的重要交通干线。这两条大道的交汇，形成了东莞大道和鸿福交界的黄金区域，这个地方的项目，有已经建成的最高的环球经贸中心，也有包括光大在旁边做的住宅产品，我们把这个区域定位为“黄金十字区”是否准确？它的价值何在？同时我们可以看到在这个区域里有更多的楼盘和更多的城市综合体出现，我们要如何脱颖而出？这个区域未来怎么样？它的未来有什么可能性？这些都是我们今天将要探讨的话题。
而我们今天首先要讨论的是，“黄金十字区”这个概念是否成立？支持这个区域的要素有哪些？我们先有请程总发言。
“黄金十字区”这个概念对于东莞来说是很合理的，我看做这个专题的时候有一些类比，像香港，或者在别的一些地方做了一些类比。我们经常会提到这样的地方，恰巧我们公司在前期会组织我们去看一看，但是看完一轮回来之后，有一个比较大的误区。国内近些年在城市核心区规划当中普遍会参照芝加哥的城市天际线。但事实上，国际大都市的城市核心区都是有一个基本范围的。能够拿出来做示范作用的基本上就是那么一条主街。无论是纽约的第五大道，还是东京的银座，其标志性区域通常也就是一条街的范围。所以我们在对城市核心区进行定义时，这个区域概念不能模糊，更不能泛滥。城市核心区承担的主要是这个城市的经济中心的作用。
对于东莞来说，应该是2002年，当时明确了南城和松山湖这两个区的地位，作为东莞城市的核心区，南城的功能当时定义为是一个行政区，松山湖定位为高新产业区，自从南城有了这个行政区域的定位之后，整个南城的发展才开始围绕行政区展开，一路过来这十几年的发展，整个土地价值和房价都是有了南城行政区位定义之后才开始出现爆发式的增长。
到了近几年，东莞市在进一步强化南城行政中心的同时，在东城和南城接驳的区域，我们提到的鸿福路和东莞大道这个“黄金十字区”，这个地方的地位会突显得更加明显，因为东城以前是定位为东莞的商业区域，南城是以行政和城市配套为主的区域，两个区域恰好形成了天然接壤，这个路口，这个“黄金十字区”，整个的定位在东莞来说没有任何地方是可以与之媲美的。
在这几年，以前东莞主要是针对东莞的产业来说的，只有星星，没有月亮，其实更加突出了东莞的发散式的发展。由于这个现状，东莞想往更高层次去发展的话，必须强调中心区，必须要有自己真正意义上的中心区，而不仅仅是停留在传统行政和商业的区域，而是要形成自己有凝聚力的区域。这样来看，东莞只有鸿福路和东莞大道这个十字路的交叉位，以这个为核心，方圆5公里成为东莞未来真正意义上的中心，只有这个区位有条件将整个城市的面貌升级。
我觉得这个地方，这个概念到目前为止已不只是一个概念了，王府井、光大天骄国际，民盈以及其他一些列地标型项目组合在一起，在三到五年的时间里，这个地方会形成非常现代意义的轴线。因此，“黄金十字区”这个概念是完全成立的。
商业地产讲究的是地段，地段，最终还是地段。
我们现在说“黄金十字区”，其实这个地方在规划的时候，我们就已经接触到很多方面的信息，王府井还没有出来的时候，我们就可以知道包括会展中心地下的规划。整个商业规划都是非常大体量的，无论地下还是地上。现在地面上的规划正在慢慢浮出水面，我们可以看到民盈山，也可以看到未来的王府井板块和天河城百货的奥莱商场。
经过这几年的发展，这个片区慢慢地正在积累，东莞大体量商业全都聚集过来，底下有两条地铁交汇，可以说这是东莞一个不错的城际。一个区域有一条地铁过，就有价值了，地铁对于楼市的拉升是很明显的，何况是双地铁交会，东莞第一个打双地铁交会的概念就在这里。以前天河城是一块不毛之地，发展到现在，双地铁、公交车站集中，从一个基础的地方发展成了广州商业核心。
相比来说，民盈山这个项目跟天河刚起步的时候是一样的，民盈山的规模算是比较大的，30万平米纯商业，在整个东莞来说有一定的挑战性。
从地理位置来说，这个片区所在的地方刚好在南城东城之间，商业都集中到这里来，房掌柜提到了“黄金十字区”这个概念，我觉得这个概念应该是成立的，这个时候已经在慢慢形成了。
东莞最早的时候，运河两边是城区，为什么会选择这么一个地方发展商圈呢？因为那个时候交通还不发达，只好走水路。东莞以前运河下面有很多个镇区，广州或者其他地方运货物过来要交换的时候，就是通过运城上岸交易的。莞城区那个时候就形成了一个运河商圈，是现在东莞市政府的地方，这个应该是在五六十年代。
到了七十年代，这条东江把万江区和莞城区分隔开来，发展只能向南发展，西边区是万江运河，向南发展去到新芬路，后来又去到了东纵大道，原来有一个花园是向南发展的，最后转移到了现在的世博。到了现在，世博这个商圈，再过去就是寮步了，寮步有一条环城路隔开了，往南城发展原来是发展到八达路、五金市场和香港街这一块的，现在延伸到了体育馆这边了，再往后发展就是现在的鸿福路了。
为什么会这样转移呢?这个转移是有一个方向的，跟它的城市框架有关，还有跟交通有关。东莞原来没有什么路的，只靠船运码头形成一个集市。同样道理，现在的“黄金十字区”，原来是黄旗山农贸批发市场，现在已经建起来了，人口进驻了，写字楼也进驻了，现在将有两条地铁在那里交汇，这是把人带过来带到这个十字区。以后的消费模式会怎样？如果有了地铁还有附近的配套中心，就会形成往“黄金十字区”汇聚的人流方向，形成商业环城区。王府井，全国的一个知名品牌，是有做市场调查数据的，它选址这个地方必然有其价值。城市发展的趋势必然是往这边走的。
大家交流的方式更加方便，不像以前走路走半天也不到，文化交流的内容可以通过这个来实现。
车总，对于东莞未来的商业，您有什么看法？
首先感谢房掌柜提供这个平台来探讨“黄金十字区”这个话题。“黄金十字区”这个概念挺新颖的，“黄金”这两个字构成了这个概念的核心。我们可以探讨这个区位的价值，从而分析这个“黄金十字区”的价值体系。
首先，这个“黄金十字区”是一个三城的交汇处，即莞城、东城和南城，是一个三区的交汇处。
第二，这个风水宝地，对东莞人而言，是凝聚力最强的，你可以感受到，一到节假日这里是人山人海的，人气很旺。
第三，从这个区域的投入来看，南城市政府的CBD规划在这里，市政府也在这里，市政府广场投了500个亿以上的投资，包括后面还追加投资，近千亿的投资，土地的价值也是非常高的。
第四，从产业来看，政府是要努力把这里打造成总部经济带的，这里是总部经济核心的位置，也是金融中心，这个“黄金十字区”是很好的。在我看来，定位成金融区的价值是最高的，在上海、香港以及纽约因为处在金融区的板块的房价都是非常高的，很多的资金来这里汇集，还有一些金融相关的机构，他们的购买力和收入水平都是很高的，各行各业没有哪个行业的收入状况和利润状况可以比金融区相比较的。
另外还有品牌的效应。虽然王府井现在是一个未知数，王府井跟政府谈的结果落地在这里，表明是这个位置的重要性。
从交通角度讲，路通财通，东莞大道10公里的地方，绿化、车速、形象等，它是东莞的一个城市窗口，东莞没有哪条路有这么漂亮的、高配置的，这条大道对于整个城区的发展这么多年来起到了很重要的作用，现在由于松山湖的发展，鸿福路和八一路的横向大道出现了延伸，松山湖是东莞未来的主要的趋势。现在企业的人口、技术和资金往这个方向去流，往东延伸的方向流，这是东拓南进城市发展的很重要的一个方面，这个可以完全作为一个体系，这个体系放在东莞其他区域，是找不到这样的价值体系的，包括轻轨，一号线和二号线的交会，形成了一个所谓的规划，城市会客厅，人们汇集在这里一个非常重要的节点。
朱总对于“黄金十字区”这个概念是怎样的理解？
“黄金十字区”既然有“黄金”这两个字，就必须要有价值。价值体现在哪些方面？我们有一篇文章写的是房地产地理方面的分析，上面讲到了它的服务产业和行政经济中心对于房地产行业的影响，我也想从行政、经济以及第三产业这三个方面来谈谈，当然还有交通方面，谈谈“黄金十字区”的潜力所在以及支撑这个区域的要素，归结起来有以下四个方面。
第一，经济方面。刚才巫总谈到了商业地产在这个地方的价值所在，谈到了王府井可能会到会展中心这边来，政府就三旧改造的契机把鸿福商圈进行升级改造，未来这片区在经济方面应该会更进一步。
第二，政治方面，政府已经把市政府移在南城这边，在政府支持方面没有太大的问题，政府在这方面是给予了充分的肯定和支持的。
第三，第三产业。服务业占比越高对房地产的价格影响也越大，有数据显示，南城这边是把第三产业从64%提升到了80%的占比，所以南城是相当重视服务业，第三产业占比的。现在南城总部基地有20多栋的商业大厦和写字楼规划在建，更加提高了服务业的比重，这方面可能对于房地产影响很大。
第四，交通方面。东莞南城的交通网是非常发达的，而交通因素对房地产的影响也是很大的，对于它的价值也是有所提升的。
我们刚刚说到这个十字区应该是一个大十字，可能会展中心这一块，这个交汇地带应该是一个十字的核心，以这个核心为准，往东城延伸。我们知道卓越有一个项目也属于十字带项目，李总对于“黄金十字区”的看法是怎样的？
针对“黄金十字区”这个概念，我们要从大东莞的方向去看。整个东莞未来的发展，特别是我们这个区域，十字带的区域，住宅规划用地基本上是没有的，未来主要是在商业方面的规划，这说明东莞经过了多年的转型以及升级，已经具备升级大城市的条件了，不管是南城总部基地也好，东城也罢，整个区域都处于升级换代阶段，接下来9月12号，东城万达广场购物中心开业，这将是东莞商业升级的标志。
在我的记忆中，东莞应该有几个这样的升级换代阶段的。第一个阶段应该是在2005年，东城的世博广场，东方威尼斯，代表了第一次商业升级，进入百货阶段；第二个阶段是购物中心阶段，像鸿福广场的沃尔玛，还有汇一城，这是2009年到2010年，进入购物中心阶段，相对来说，这种购物中心的升级还有消费群体的升级都跟之前有着跳跃性的差别，引进了一些一线的品牌；现在东城万达广场开业，也代表了另外一个阶段的诞生——高端购物中心阶段，特别是像卓越时代广场这个项目，在东城这个传统的商贸中心，跟万达广场进行无缝对接，形成更大的商业体，万达、世博、卓越这几个项目，通过政府的打造，连廊设计，以及地铁的修建，是体量达到100万以上的体量，在这两年之内，该区域的商业是可以引领整个东莞的发展的。
当然，谈到“黄金十字区”，不得不提的是民盈山智慧城这个项目，该项目大概在2016年左右会入市，是继东城万达、卓越之后将面世的更加强大的商业体，明年应该会有30多万的商业体入市，像王府井、第一国际环球经贸中心等商业综合体，将来会通过地下地铁商城将整体商业连在一起，它未来的体量应该可以接近200万左右，形成一个更大的商业综合体。
从消费人群来看，东城是以富人居住和消费为主，这个十字区有很多的写字楼，在西平这个片区，一些住宅的密度也是相当高的，应该接近三四十万左右的住宅人群，为该片区提供了足够的消费群体。通过对这几个大片区的打造，连贯整个区域的商业和写字楼，未来这边应该是更高端的商业发展区。另外，明年王府井进驻，应该会引入一些一线品牌，往更高端发展，我想这会是东莞未来商业的发展态势。
因此，从几个阶段看整个“黄金十字区”的发展，其未来的发展空间还是很大的，现在也要看这个区域各项目的进展以及整体的规划。
谢谢大家帮我们梳理“黄金十字区”的脉络。现在很多人认为在这个区域内，东莞的商业已经有一些饱和了，我们对比一下深圳和东莞，再看一下东莞的GDP，还是存在一些空间的，大家如何看待这个区域楼市的发展情况，未来在这个区域中有哪些可能性，这个区域内目前存在一些什么题，需要怎么进行改善呢？
刚才同行都讲了很多，讲了“黄金十字区”这个大区域，都提到东城往北，有的延伸到了南城总基地，这个空间应该还是会相对压缩的，整个东莞市区还并不大，发展这么多年，中心区一直是没有完整地体现出来，东莞是属于滞后的，相对于东西边的城市是滞后的。这个“黄金十字区”未来的牵引力可以到什么程度，我们现在是可以推理出来的。
这个“黄金十字区”已经在建的项目和已经建好的项目，写字楼大概要在150万平米，可以承载10万人在这个区域办公，均价在15000-20000之间，能够入驻该区域写字楼的，以金融为主，此外还有一个总部经济，总部经济的意义，没有一定实力的企业是没有资格进驻的，这10万人是这个城市最具份量的10万人，这10万人是东莞的精英人群，这150万平米的写字楼带来的不仅是经济效应，同时也是人才聚集效应。另外，该区域还形成了超过100万平米的商业，需要超过50万人以上的人群才能支撑。
这么一来就会出现一个矛盾点，到底是这个商业体量是否过大？按照现在的正向思维来说，觉得这个商业体量是很大的，东莞市区很难承载；其实反过来想，主要的问题不是在于东莞这个城市支撑不了这个商业体量，而是东莞的辐射力还没有达到这个程度。未来轻轨开通之后，整个十字轴辐射的半径会几何式地放大，这个区域的商务和商业色彩将是整个东莞最浓的，不存在有第二个区域跟它竞争，待这个区域形成之后，剩下的不管是往南走，还是往东走，都是这个中心区形成的延伸，这个地位是没有办法动摇的。
刚才讲到了其他的，像东城区目前的商业项目，看待这些项目跟十字轴线的区别，是两个层级的概念，这个“黄金十字区”上的商业是属于城市级别的，是这个城市的核心区，从这个层面去看，它的兴衰是体现了这个城市的活力。每个区域，不管是东城区还是南城区都有区域性的商业，也只能定位为区域性的商业，而不可能有更强的定位，这是做商业的先天条件决定的，由你的地理位置和人群结构决定的。
一个城市级别和一个区域的商务商业区是完全没有可比性的。对于区域概念，我个人觉得还是有很大的区别的，不能把它们混淆在一起。 对于“黄金十字轴”来说，整个区域所赋予的意义，它的承载使命是不一样的。对于整个东莞来说，“黄金十字轴”是集整个东莞市的精华部分，承载了整个东莞市的产业转型，是有多重意义的，这个片区不存在失败的可能性，这是集中了整个东莞最优质的资源，不管是从政府层面，还是从这个城市的经济和产业层面来说，这个地方的地位是不会被动摇的。
从房价上考虑，“黄金十字轴”这个概念更好理解一些。很直观的例子，广州的华南区板块，星河湾的豪宅区卖得最贵的楼还不如珠江新城一个公寓楼，深圳也是一样，在位置稍微偏离一些的地方，产品做得再好，自然资源再好，永远是不如中心城区的房价，先天资源部难以被复制。
另外，东莞的房价，不要说跟广州和深圳比，即使是跟佛山和珠海比，不管是目前的整体价格还是增长的速度都远远不如这两个城市。东莞的房价其实是受制于整个中心区发展过慢这个现实的，如果中心区发展过快的话，房价不会是今天这个水平。这个“黄金十字轴”形成之后，不管是承载的人流，还是它的经济辐射力，该区域的房价都会非常规地往上走，对于整个区域来说，它的房价不会是像我们现在所看到的那样，像周边的一些房子，很多都可以卖到1.3万、1.4万，这个房价只可能是往上走多少，是不可能往下摇摆的。这是我对于整个区域的认识以及这个区域房价的理解。
这个区域目前存在什么问题？
当然，这个区域也可能会存在一些问题，目前可预见的是交通方面。该片区未来承载的人流、交通覆盖量是非常高的，政府的这些项目在前期规划中都应有初步考虑，以后会通过一些连廊和整个地下交通的连通以及一些隧道的处理可以疏导人流。
程总说未来这个区域会逐渐加强，可以看到这个地段的优势，这是可以预见的。有一条地铁对楼市的拉升是很明显的，更何况是双地铁交汇，要知道，东莞第一个打双地铁交汇的概念就在这里。
我们再谈谈国贸中心板块，洲际酒店是国际上比较有水平的酒店，到时候也会集中在这里，国贸这个项目还有一部分的住宅，从整个规划看，这个地段的住宅是很值得投资的，有一些人比较喜欢小区类的，或者是偏郊区地方的都会买这种楼盘。
住宅和商业是互相映衬的，在这里有这么多的商业扎堆，包括汇一城有一些商业，经营了这么多年，一些商家反反复复地调整，离这个“黄金十字区”有一定的距离，中间隔了图书馆、展览馆，这个商业要是连接起来还是有发展空间的。现在我们明显感觉到写字楼的人多了，也形成了很多需求，包括饮食、住宿、交际等方面的，发展空间是非常大的。
刚才车总提到王府井的未来可能是未知数，具体我不太了解，但如果王府井也可以做得很顺利，把商业做起来，台商、海德这部分商业都整合在一起的话，形成一种互补的效应，这样整个商业聚集的能量就会在这里爆发出来。
整个东莞好的商业也有几个，在未来的发展过程中，能够做到30万体量以上的商业，现在也没有了，广州也是屈指可数，也就是正佳这几家，像东莞能够做这么大体量的，也是有考虑的，可能需要一个发展的空间。
刚才李总提到商业地产发展空间的问题，也提到了我们商业里面的体量，但我们关注更多是项目怎么“接地气”。引进一线品牌是个美好的愿景，但在东莞真正做到很高端的品牌不太现实，这个是由消费习惯决定的。以前很多东莞人喜欢去外地消费，这种消费习惯到现在还没有改变。商业模式在东莞重新落地，重新回归到本地化消费，是需要一个过程的。当初我们在研究民盈商业定位的时候，还是稍微把它定位在中端的，可能有一部分偏向于高端，如国际二线品牌，或者是国内一线品牌，我们会做一个主要的推导。民盈这个项目很“高大上”，但我们不是为了“高大上”而“高大上”，我们做商业还是希望能够把它做得更“接地气”一些。我也了解到，有很多同行，包括广告公司和一些大的媒体公司已经把办公室逐渐迁移到这里了。需求是慢慢衍生出来的，如商务上的需求以及他们本身业务上的需求，我们作为商业，除了满足餐饮的需求以外，更多的是社交的需求，这些，我们都可以进行思考和满足。
从商场层面看，不论是东莞的商场，还是全国的商场，现在很多商业都处于开发前期，也就意味着现在商业处于是一个急剧变化的狂态，尤其是电商。电商依靠的是互联网背景，世界是平的，互联网背景下，大家的消费渠道与方式更加便捷了，物流配置的便利支撑了商业的发展。现在我们可以看到很多商场开出来就落伍了，因为它的开发周期很长，硬件周期要去搭建，现在很多商场在考虑做智慧商城了。民盈山项目也是智慧商城，也是东莞城市建设一个试点的区域。
举个简单的例子，目前很多商场是这样的，去到商场，wifi设置没有达到我们的需求，我看到最长的一个登陆方法是需要6步，这种已经是不能满足所谓的wifi需求了，可能未来的商城一进去就是普遍的需求，不用去问店员，不用去问服务台wifi是多少，也不用找墙面上的指引，包括广东省政府已经开始计划在整个广东省内全部覆盖免费wifi，这对于商场来说是很好的利好。现在wifi有一个困扰，有wifi但是速度达不到预期要求。在我们设想中，未来民盈山智慧城建出来后，我们把这些方面做好，如写字楼的一些商务人士到这个商场消费，除了可以去到他想去的店家之外，我们可以在wifi的配置上提供一些流畅的基础服务，他来点餐，定定位，买单，积分兑换与消费都会越来越便捷，我们做这个项目也是希望能够在东莞现有的环境基础上稍微提高一些，满足更多人的现代化需求，我们更加希望是一个面向全球的项目，把各个方面都做得更好一些，全球的人只要来东莞，就必须来这个项目参观和考察。
同时，我们也希望用一种互联网的思维完善各种方面的服务，使得大家来民盈山消费更加便捷一些，我相信这种尝试和思考会慢慢有人研究的。在未来的商业中，包括民盈山智慧城以后出来的商业，我们希望它有一种不同层次的提升，不要像以前的商场那样只是在卖货，后者的竞争力是比较弱的，我们要吸纳更多的“高手”进驻这个商业，大家一起磨合，共同进步，我相信东莞的商业空间会不断扩大，真正走向一线城市的发展方向的。天河城的硬件配置都是比较前卫和超常的，当时还没有很多的商业建出来，后来有了正佳广场，整个综合体的体量大概40多万，后来还出现了万菱汇，万菱汇后面还有太古汇，这是不同的高手在做这种项目，这种项目互相又有区位的互补，大家形成了商业的提升，通过这么多商家的进驻，消费者得到了更多方面的满足。
商业发展起来了，其周边住宅必然是会获利的。我们之前在番禺，番禺以前的房子2000元，没有人敢买，太偏僻了，路是修得好了，但是里面的商业非常不发达，如今，商业慢慢发达起来了，大的发展商也进来了，房价也跟着起来了。在东莞，无论是商业还是住宅都是大有可为的，它的经济实力也是排名比较靠前的，目前东莞确实有一些低调，我觉得还是大有机会的。
谢谢巫总，巫总把第五个问题一起回答的，大家还有什么要补充的？
这么多的商业体和这么多的城市综合体一起来发展，是否会过剩？
商业有一个比较有趣的现象，一般是以聚成聚，很多东西聚在一起，就越来越多了，当它慢慢地聚得多了之后，就很厉害了，这就是商业的奇妙之处——不会因为商业集聚，有竞争，就会过量。为什么东莞的制造业这么厉害，一个工厂在这里很容易找到上游的供应商和配建？从另一个角度看，金融区办公区聚集在一起，人多了，他们也方便了。越多的商家聚集在这里，越多的人来这里开店，就会有越多的人过来，消费者知道这里热闹，也跟着会来这里，这里的人流也就会越来越多，这就是商业体的集聚效应。
各位皆是身在该片区的开发商，介绍一下自己项目的规划理念和优势吧，李总，你来聊一下？
我们一直在做商业，现在来说，整体商业、各种商业综合体都陆续上演了。在我这边，我感觉在东莞真正去做到这样的，能够比较有代表性的、引领整个市场的商业综合体，现在真的还没有，但我对民盈山智慧城这个项目是比较期待的。首先，是它的体量非常大，其次，它的业态也非常丰富，它的整体定位，刚才巫总也说了，是可能会面向全球的业态。我想了解一下，它的里面的各种业态的规划有哪些。
现在我们还没有完全定位这种东西，你有兴趣的话，我们可以先聊一聊。
30万平米里面，我们总共有18个楼层，18个楼层对于商业来说是很难见的，特别是在东莞。另外，能够有负二层接驳地铁的商业也是很少见的。我们去年签约的一个商家是韩国CGV的一个影院，它非常看好这个市场，也谈了很长时间，对于民盈山这个项目也非常感兴趣。
刚才提到商业，在座大家都在做，我们除了在未来两年这个硬件上不落伍和服务不落伍之外，我们更加多的是在业态配置上更能满足大家的需求。现在的商业大家比较容易想到的，一个商场有电影院，有超市，这是大的主力店，儿童乐园是现在很多商场都会做的，我们要做得比他们更加强一些，电影院也要做得强一些，里面有许多“文章”可以做，如CGV的电影厅，里面的一些功能设置就需要有很多亮点。另外，我们的超市设置在负二楼，要跟周边的商业做竞争也必须有特色。
民盈山这个商业体要满足人的年龄跨度是很大的，小孩子到中青年，到老年都有，除了电影院、超市、儿童乐园是大家熟知的，我们还有溜冰场这个不是所有商场都配置的业态，我们会在此下功夫。这个溜冰场我们为什么要做？做多大？做得是否有影响力？在服务和卖点上如何吸引周边的人过来消费？这里面也有很多“文章”可以做。
餐饮也是一个比较大的板块，现在去哪里都需要餐饮的主体，很多商场招商也是通过餐饮慢慢带动周边人的消费，餐饮业态越来越多的发展的基础上，我们会划分大概38%以上，接近10万平米做餐饮，10万平米的餐饮，有一些餐饮可能二百平米，三四百平米可能有两三百家，大家集中在这里，要形成竞争力和生存下去，必须要有特色，未来有不同主题特色的餐饮，比如有西班牙的，越南的，泰国，韩国料理，这是常见的，把一些特色的聚集起来，比如一些素食餐饮也是东莞很特色的，大家都在做，如果有一家做得高大上一些，形象和服务有一些错位，或者是更进一步的升级的话，这种进来的商家也会有更多的发挥空间。我们去外地考察，有一些餐饮的服务也是很多细节的文章。中国的古文化，服装上的文化都可以融合进来，形成真正的影响。
智慧城这个概念，当时我们在考虑的时候，主要是从软件和硬件做一个铺垫，举一个例子，wifi肯定是要无缝链接的，这样更加方便我们的消费习惯，要到这里达到便利的目的。然而，民盈山这个项目占地10万平米，车库下面有三四千个车位，你怎么找到你的车呢？以前找车位可能是刷卡，但你刷卡之后还是要靠你的印象去找你的车。未来的民盈山可以有更便捷的方法，你只要通过你的手机就可以直接引导你找到你的车。不管是硬件还是软件或是业态布局，目前我们都我们正在研究，希望可以做得更加丰富一些。
大家来到这里，所谓的城市客厅，有这么多的需求，各个年龄层次的人所理解的城市客厅都不一样。我们是在多方面的研究，也在跟同行交流，包括其他开发商跟我们聊的时候，我们也互相启发一下，各位同行朋友觉得这个项目是有什么不够完善的，提出你的抱怨，我们也欢迎，这些问题解决了，未来你来这里消费就更加方便了。我们之前接触到一个餐饮的老板，他发现东莞的餐饮是星罗棋布很零散的，他的梦想是想把整个东莞的餐饮聚集在一起做。我们就有这样一个地方。
我们之前跟一些朋友交流过，这个项目也是东莞人自己投资的，最高楼的概念，有双地铁的优势所在，很多人谈到这个项目的时候，东莞人的归属感都很强，觉得这个项目是东莞自己的，有一种自豪感。我们希望把这个项目做得更好一些，让大家可以看到东莞的转型，可以看到东莞一些“接地气”的效果。这是我们初步的研究，我们在研究这个报告的时候，都已经做了将近2个月的市场调研，这个市场调研已经是做第二次了，第一次做调研是整个商业综合体的，这次是专门为商业这个板块做的。在未来几个月，我们会把详细的报告汇总起来，再跟大家一起探讨和汇报一下，这是我们现在基本的进度。
我们知道这个“黄金十字区”除了商业，住宅和其他的商业配套，程总还有什么补充的？
最后说一下我们的项目。天骄御峰这个项目是在“黄金十字区”上，是一个纯住宅项目，商业痕迹不太明显，基本上都是外围的，如果定位它的话，还是属于一个住宅项目。若你在东莞生活稍微有一定年份的人，应该对这个项目会非常熟悉的，甚至比我们的销售都要熟悉。我们（光大地产）自己给这个项目的整个区域进行定位的时候，通常会叫它是三心聚集的地方，即行政中心、商业中心、经济中心，另外还有一个生态文化中心，因为我们背靠的是黄旗山。
这个项目到目前为止，不管是在中心区还是在国际商业周边，都是最好的一块土地了。我们公司内部运营这个项目有一段时间了，期望值还是很高的。这个项目也是上个周末才开始正式开放的，客户的反映很简单——地段不用说了，周边的环境和配套也不用说了，你只告诉我价格就行了。
天骄御峰是一个综合性很强的项目，整个项目的优势很明显，占有了目前东莞的核心资源，甚至也是占领了东莞未来的核心资源，这对于整个项目的价值卖点来说，基本都不用去做宣传和广告，大多数人都能直观地看到，唯独是价格，我们还没有确定，但是这并不是说我们的价格会脱离市场，我们肯定会尊重这个市场，同时我们也期望能够在这个项目上体现出中心区价值，这个“黄金十字区”的真正的价值。如果天骄御峰没有把这个“黄金十字轴”的价值爆发出来，这是很遗憾的事。
天骄御峰如今对真正想买房想买豪宅的客户来说，是很熟悉的。为了挖掘它的先天优势，我们公司做了一个比较大手笔的事情——将将军山纳为黄旗山城市公园的一部分。早年政府修建旗峰路，把将军山与黄旗山的主山分割开来，现在由我们公司投资，将这个山体进行修葺，并且通过天桥把将军山和黄旗山的绿道进行连接，把园林放大到了将军山和黄旗山，可以说，在生态资源方面，天骄御峰这个项目的价值点是非常突出的。
就在这个星期，天骄御峰开始接受认筹，到时候应该有一个初步的价格，希望能够得到市民的认可。到目前为止，这个项目内部的园林空间还没有成型，都还在不断地进行完善，今天上午由我们公司的老板带队，项目还没有开始卖就开始进行了第一次升级，从山里面去选树，我们还是希望不管是先天资源还是后天塑造，整个项目都要对得起跟他相匹配的客户，希望能够得到市场的认可。
第二和第四个问题有请车总。
这个区域内目前存在的问题：相对与整个东莞楼市全局而言，这么一个区域的楼市发展得比较成熟，但是它还有空间，不管是土地还是新盘还是供应方面，其实已经是非常稀缺的了，用户比较成熟，资源比较稀缺了。
未来这个区域还有哪些发展的可能性，交通还有很大的提升空间，越来越发达，价值越来越高。黄旗山城市公园的改造和建设，里面有很多的主题，现在看来这个进度相对来说推进得比较缓慢一些，这个黄旗山未来的城市公园有一个很大的开发空间，开发不是做住宅，做商业，应该有一些主题休闲的空间。现在大家可以感受到地方商业，东莞大道两边的商业没有没有融合，有一个很大的升级瓶颈。
在东莞，金融中心比较分散，甚至未来南城国际商务区也有这种概念，就看谁做得更成熟，密度做得更大、更快，就形成了先发制人的金融中心。
未来对于这个区域的发展力度，城市广场花了很多的投入，未来政府有必要加大政策以及各方面整合力度，使这块区域打造成城市综合区真正的核心区，建立起一个更高档次的城市形象。
发展的可能性，这边的信息流的问题，资金流、人才流和信息流，集中荟萃的地方，就可以爆发产生价值。这边缺少人才流和信息流，现在已经有很多的单位了，但是人才的聚集力还是不够，信息流不够通常，天河为什么有一个购物中心，不定期地做人才市场的交流活动，东莞没有这个，以前莞太路的市场已经落伍了，在总部经济的发展下，越来越多的企业需要人才，建议政府以及大家一起把人才市场搭建起来，形成很强大的信息流。
三旧改造是很困难的事情，旧工厂很好改造，但是一些城中村特别难改造，整个城市的形象，区域的形象，很多时候也是被这种城中村影响了整个城市的形象，三旧改造的确有必要做一些部署，哪些地方可以先推，哪些地方后推，现在来看这一块动得比较慢一些。
谈到教育，看我们城区教育的资质、条件和设施是不够的，东城相对好一些，南城相对较弱，这个片区的教育条件不够具备城市中心区的聚集力，我希望建设更多的、更优质的教育条件的小学和中学，带动整个其他周边镇区的人流进城，这个对于城区来说有一个很大的推进作用。
这个区域需要进行改善的地方：这是缺乏标杆，标杆是什么意思，当然了细分了一下，写字楼是有了标价，但是是售价、品质的标杆，但是租金的标杆没有建立起来，希望政策再扶持一些，希望政府和企业大伙儿一起努力，使得更多的企业进来，这个写字楼需要有更多的标杆出来。商业的标杆，在王府井没有来的时候，目前的现状标杆不在这里，商业的标杆确实没有出来。
住宅的标杆，目前来说可以看到周边区域的所谓的豪宅盘，售价也不是很高，品质是有的，但是还有提升的空间，标杆的概念依然不够，这个区域存在什么问题，需要标杆，这个标杆需要去投入花成本的，不管是开发商也好，政府也好，大家在一起努力，有了标杆，从对得起这个区域的核心价值。
另外一个问题，现在的写字楼面临着升级，包括商业面临着升级，在建的要达到这种标准，但是已经在营业的硬件和软件需要升级，不升级的话，可能那些企业都回转移。
另外的交通需要有很大的前瞻性，往后这个区域是很拥堵的。
改善建议，未来这种发展趋势，不管是商业还是其他内容，都是从互联网、金融和房地产进行一个整合，不管是住宅，还是商业，可能未来的这三个方面的整合需要考虑。
最后我们请朱总这边补充一下，这几个问题。
刚刚大家提到了一个问题，需要标杆，有一个领头羊，带领商家和住宅等等一些房地产项目吸引人流。我们的一个总部基地就可以吸引人流，但是怎么留住他们呢？我觉得可以从了解客户需求着手，并针对这些需求有一个应对的措施。
出入高端写字楼的多是高素质人才，他们的思想品位都是比较高端的，我觉得应该提供给他们一些服务，至少是多样化的，刚才说的餐饮、娱乐和社交都需要有一定的便利性和多样化，相对来说有自己的创新性，使这些人才的需要得到满足，通过优化我们的服务方式来吸引人才和人流。
高素质的人才无论是在精神方面还是物质方面都是有需求的，在精神方面，在南城有图书馆、文化馆，少年文化宫等等设施，后期针对这些高素质的人才精神方面的需求有必要提升一些文化配套设施的改善和升级。
另外，我们还有一些天然的资源，比如黄旗山，这些自然资源应该开发利用起来，让这些高素质的人才在东莞生活和生产的时候，在工作之余有一个休息的后花园。
政府规划方面，现在的政府规划相对来说是比较分散的，我来东莞不久，为什么会展酒店我们隔得很近要拆除？这是一笔很大的经费，是规划的失误，政府要在这方面要给予一些支持。
交通方面，刚才大家也说到了，要进行一些升级，才能满足需求。
房价方面，我们吸引了人流，人流多了之后，这边的地价肯定是要上升的，所以房价在后面这个阶段是有升值的。
这个板块的规划定位是中央生活区，后面定位为中央商务区，后来政府觉得还是要把南城作为核心的商务金融区域，会展经济已经被取消掉了，要把它改成商业。东莞以前重点是制造业，会发展会展经济，现在东莞面临着转型升级的过程，大家需要转型。
现在也到了金九银十了，大家也特别忙，今天耽误了大家的时间，我们今天会议的就到这里。
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