“莞深一体化”是近年来相当热的一个话题，造城时代来临，这是机会或是挑战？一体化刺激下的城市综合体发展将何去何从？借此契机，9月2日下午，环球贸易广场将携手房掌柜与中购联购物中心发展委员会联合举办一场主题为“建造城市焦点·莞深城市综合体高峰论坛”的大型活动。
出席高峰论坛的嘉宾有：
亚洲购物中心协会轮值主席、中购联购物中心发展委员会主任郭增利；
星河cocopark总经理成钦田；
金地集团华南区商业管理中心总经理郑海波；
中航九方资产管理公司总经理、龙华九方购物中心总经理侯敬捷；
资深地产评论人老生阿泰；
资深地产评论人邃谷风；
环球贸易广场副总经理杨德基。
深圳城市扩容、龙华板块北向发展、产业北移与对接，这些趋势对松山湖-大朗产生哪些影响？以现有的趋势和速度发展下去，预计需要多长时间才能实现深圳龙华和东莞松朗区域连成一体？城市综合体对一个城市的发展有哪些牵引作用？怎样打造一个成功的城市综合体……这些备受争议的议题，都将在活动当天一一被探讨。
高峰对话现场
一段优美的舞蹈开启今天的高峰对话。
尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们：
大家下午好!我是主持人张森，来自深圳广播电台，非常高兴来到东莞大朗【环球贸易广场】，同时，也非常感谢各位百忙之中抽空来参加我们的活动。
本次高峰论坛由房掌柜、环球贸易广场、中购联购物中心发展委员会联合举办，非常荣幸地邀请到莞深两地商界、地产界共多位精英来给我们华山论剑，他们分别是亚洲购物中心协会轮值主席&中购联购物中心发展委员会主任郭增利先生、著名城市人文学者及著名地产评论家王世泰先生、星河cocopark总经理成钦田先生、金地集团华南区域地产公司&商业管理中心总经理郑海波先生、中航九方资产管理公司&龙华九方购物中心总经理侯敬捷女士、“环球贸易广场”董事总经理黄永鹏先生、“环球贸易广场”副总经理叶暖坤先生、深圳知名剑客&房掌柜集团总编刘晓云女士、房掌柜东莞分公司总经理林毓明先生、环球贸易广场租务及营销副总经理杨德基先生。
今天真可谓是人才济济，各路精英共聚一堂，让我们再一次用热烈的掌声欢迎他们的到来!
平时有关注新闻的朋友应该都知道，现在“莞深一体化”的呼声越来越高，在这背后，莞深两地政府也在默默地做出努力，例如：梅观高速取消收费、东莞轻轨与深圳地铁无缝衔接，等等等等，那么，这“莞深一体化”对我们的工作、生活、投资到底产生哪些影响呢?我们先来听听王世泰王老师的观点。
我有一个习惯，习惯向主持人接话筒，主持人口齿伶俐，可以弥补我的不足。我来之前，接受了两家媒体的采访。其中包括主持人的媒体，提出焦点的话题就是莞深一体化，大朗、龙华、观澜，我觉得非常的有意思。
城市焦点在哪里，有什么定义吗?
最近，有一位著名的专家宋丁教授，九问深圳，对深圳的焦点进行了精妙的解读，大家个可以从网上了解。我到今天的现场后，跟轴多的朋友进行接触。他们高谈阔论，我在静静的凝听。从中获得了一些感受，我将来之前准备的演讲思路全部打乱。
我首先要讲的是城市版图，第二讲城市生命。
有人说，今天是讲建造城市焦点，为什么选择这两个话题作为切入。我们在衡量、评估一个城市焦点的时候，必须知道城市版图的边界，现在有多大。深圳是1900多平方公里，深圳包括了龙华、观澜，现在不同了，版图不断的改变。莞深一体化后，房价不断的上升。香港著名的财经专家曾渊沧说，深圳会不会成为直辖市。深莞惠会不会在城市地理版图上成为一体。他作为专家非常权威，非常学术，非常巧妙的回答了。他说是不是直辖，要看中央政府的决定，作为学者来说，他认为可能性是很大的。
我在台下听，没有举手发言，因为其中存在很多的不确定性。中央政府会很快的对深圳进行直辖吗?这种观点在网上和舆论上传了很多，国务院的办公室也在进行调研，因此我们只能等待，因为这是不确定的。行政之手，舆论的力量，对地方的城市焦点，城市版图的区划有不确定性，这是一种力量。
告诉大家，还有第二种力量，自然的力量。不知道在座是否有我的老乡，我是江苏人，海边到江苏，有一个地方叫做东台，这是我的家乡。我和同事每隔五年会编当地的经济社会发展的规划，当时的数据现在还记得非常的清楚，“东台2308平方公里”。最近我陪同深圳的学者和企业家回东台，老家规划馆的工作人员介绍，东台3230平方公里，因为东台是长江和淮河两大河流，一江一河冲击而成的平原，泥沙不断的淤积，每年有几万亩米土地成长，因此是天天成长的土地，上天没有将这块资源赐给岭南和深圳，也没有此给东莞。第二个自然的力量可以改变城市的版图，可惜我们这里没有。
还有一个力量就是市场的力量，看不见的手，看不见的力量。大家知道，深圳多年来的发展，已经由传统的一个中心发展到多个中心，形成多个焦点，不同的焦点，承担不同的功能。龙华不仅仅是经济中心，而且成为新的热点。龙华到大朗非常的近。大朗这里还有松山湖国家级的科技创新区。
东莞每个镇都有主导的产业，松山湖的出现，改变了东莞的城市基因。很多东莞的企业家会将企业放到松山湖，很多的白领会到东莞置业，包括很多的开发商会到东莞来布局。那个企业在东莞，那个企业在大朗，那个企业在松山湖盖了怎样的社区，建设了怎样的建筑体。
这就是市场的手，市场力量推动的。最近网上有一个词叫做购买力的挤出。这是说，深圳的房价高了，很多刚性需求的人会选择房价低的地方，这是虹吸的现象，资源、人流、物流、资金流、财富流会流到这里，这是溢出的效应。其中有很多主动的选择，看不见的市场力量形成了，改变了城市版图，成为重新划定城市焦点的力量。
我们必须要看到，城市版图并不是固定不变的边界，城市版图不仅仅是由行政之手划定的。我们希望论坛之后的某一天，接到红透的文件，深莞惠一体化了，莞深一体化了，深圳直辖了。在红头文件未下来之前，市场的力量和民间的力量正在改写城市的版图。
第二，城市生命。我要说，城市是有生命的。
我在几年前为一本书写书评，这本书叫《大道30》，这是一个重大项目的历史和文化叙述，写了深圳的历史。我曾经在书中写到，深圳是试管婴儿，为什么这么说?深圳不像其他的城市，慢慢的随着历史的推进，慢慢的成长。少则一两百年，几百年，多则几千年。深圳是从一个小渔村奇迹般成长起来的，今年35岁了。当时经过读书的研究，南海那个圈并不是邓小平老人家划的，而是李先念划了一个圈，当时蛇口的袁庚和深圳市的领导认为这个圈比较大，还不敢要。35年来这个圈涌现了蓬勃的生命，前些年是野蛮生长，现在不同了。现在深圳是令世界惊艳，充满活力和创造力的城市，国际创新的姿态，让深圳在所有的城市群中独具一格。
深圳在四大一线城市要坐四望二，这就是蓬勃的力量。城市有很多的细胞，包括产业、资本、金融。城市城市要有商业，如果没有商业，就是古代构建起来的四面有城墙，面前有吊桥的区块。城市要有商业的载体，一定要有商业综合体的出现。
无论是美国的勒克菲勒中心、欧洲法国的拉德芳斯、日本的六本木，不详细的列举了，因为下面商业专家太多了。有了商业广场，有了商业综合体的出现，城市的生命截然不同。城市的繁华、便利、生活品质的提升，文明标志的提升完全不同了。
今天我们来到大朗的“环球贸易广场”，它代表着城市生命蓬勃的生长。大朗曾经是纺织业、毛纺业的重镇，如果没有“环球贸易广场”综合体的出现，仅仅是生产和加工。仅仅停留在较低的创造财富的状态，今天不一样了。“环球贸易广场”所打出的期望也好，诉求也好，服务的功能也好，影响力也好，这里植入了非常饱满的生命活力。
很多的功能大家是知道的，但是这里有跨国商品直购的体验。我老了以后，出国可能跑不动了，但是我可以到大朗的“环球贸易广场”，来体验这个区域城市生命的新元素。
建造城市的焦点，就要看成是版图的形成，更要看城市生命元素的生长。我就讲两点，就象圆规的两点画出新版图的半径，也像两行脚印落地成为城市的新焦点，同时更像两个翅膀，引导我们飞向新的城市文明高度，谢谢大家。
谢谢王老师的精彩发言，听完之后，相信大家跟我一样，有种如浴春风的感觉。话说回来，既然我们本次活动叫做“莞深城市综合体高峰论坛”，那么问题了，什么是“城市综合体”？城市综合体的发展有哪些特征？我们现在所在的“环球贸易广场”，它又能不能称之为复合型的城市综合体呢？让郭增利老师给我们详细讲解。
非常高兴来到“环球贸易广场”参加“莞深城市综合体高峰论坛”。刚刚王老师发言中讲了很多城市发展的元素。顺着王老师的话题，我们继续展开。在城市发展过程中，商业综合体到底可以发挥怎样的作用。趋势和方向，未来的变化有哪些。
在中国的商业地产开发的过程中，2003年是非常重要的时间节点。2003年后中国房地产进入快速发展的黄金十年的周期，也诞生了很多新型的商业广场的项目，其中大量项目是商业综合体。商业发展的过程中，我们发现政策在推动商业过程中，有清晰的导向，就是城镇化和商业化如何发展，未来有更多的人进入到城市，需要大量的商业配套，有这样的驱动力后，新一届政府对新型城镇化有更大的定义，奠定了中国未来商业发展会有很好的政策支撑。
商业综合体和城市综合体的问题和矛盾这里跟大家进行分享，中国商业综合体发展的过程中，大家发现找到核心的驱动因素，表面上看是非常复杂的，当我们将数据进行排列组合后，我们找到一个数据。右上角有两条曲线是出奇的一致，这就是中国城镇化的增长和中国购物中心面积的增长。
中国城镇化和商业中心的发展对城市建设起到了支撑性的作用，结合城市和区域发展的要求，将各种不同的功能进行有机的组合，形成了城市服务和商业服务功能性的中心，这就是中国目前综合体的界定。大家可以重点的关注“各类功能”，酒店、餐饮、展览、商品展示中心、写字楼、艺术中心都包括在城市综合体中。意味着这些功能交织在一起，形成的作用是1+1>2的效应。发展到今天，城市综合体也有众多杰作。例如“环球贸易广场”招商的过程中，已经将深圳综合体进行了分析，今天请来了众多业内的专家和实战高手，他们会跟大家进行分享。
行业发展过程中，有几条清晰的主线。
模式化的产品
业内出现了类似的产品类型，他们开发自己的商业综合体过程中，作为先行者和后来者而言，有很大的示范作用。商业综合体发展的第一阶段，采用的是模式化的开发思路。接下来还是用模式化的话，跟本地会有缺口，且日本地功能和服务的需要，才可以实现本地化。
各个商业综合体，也要讲究逻辑。商业房地产有两个产品属性，第一是地产属性，第二是金融属性，他们通过商业功能的释放，通过社会化功能的释放，从地产到物业价值的增值。例如“环球贸易广场”今天是20亿，以后会达到200亿，这是从地产产品到金融产品发挥的作用。
经济推动、经营推动、文化推动，这是几个因素。最近中央出台了一系列的政策，降息、降准，最近关于第二套房降低首付比例。原来理解的经济推动的因素，在房地产和经济增长未减弱的情况下，对商业地产和房地产的发展都会起到新的推动作用。经济推动的价值，在目前政策的导向下，又发挥了活力。
有商业运营的能力，一定能够让我们的商业物业、综合体更加的值钱。资本市场上更有卖点。每个人都是消费者，大家会发现每个人的需求都是越来越个性化的，在个性化的前提下，精神上和情感上的连接都变得非常重要。对于商业设施扩大吸引能力，提高营业表现都是非常有帮助的。
日本的六本木是非常成功的城市综合体的项目，为什么叫做城市综合体。因为有大量的城市功能出现在六本木中，什么是城市功能?城市发展过程中，赋予了必不可少的服务场所和功能。六本木中有美术馆，图书馆，报告厅和露天演艺广场。前一段时间有一位中国的购物中心的老板到六本木，78万的综合体只有4万平方米的购物中心，为什么可以成功，每个功能和业态发挥了自己的作用，形成了最好，最有价值的联动效益。
可运营、可退出的商业地产专业系统
什么是可运营、可退出，房地产和金融产品一定要在最好的时间选择一个点，用最好的方式退出。退出的过程中，增值和溢价是最好的。购物中心要保持投入使用的时候，有最好的使用价值。通过很好的商业运营，保持最好的商业状态。这样的综合体和购物中心，在退出的时候，一定会受到资本市场的高度青睐。我们不能只强调可退出，要将可运营和可退出两者很好的结合起来。
塑造商务/居住社区的全新方式，这是城市综合体重要的表现形式。
每个人都希望在自己消费服务过程中，感觉到便利和舒适，有一种惬意和愉悦感，因此做商业的目的发生了变化，过去的商业是买东西，现在是精神上的满足，社会化的服务。大家会发现商业的进程从过去简简单单的索取物质，变成了愉悦心情，从愿意逗留，变成了社交和聚会。
最近两年互联网发展得非常快，为什么互联网发展得快，我们要捕捉互联网的优势，互联网的灵魂在哪里。互联网不是要将实体经济打败，互联网+是有其可取的地方。大家发现互联网有两个字“连接”，通过互联网，全世界随时随地进行有机的连接。购物中心也好，综合体也好，对于实体商业，不仅仅将大家联结在一起，而且要将大家黏在一起。也就意味着，综合体要连接，还要有接触的功能，二者要有合一的作用。商业发展的过程中，社会、场所、品牌的连接，没有轻重，大家同等作用，意味着连接精神的指导下，我们做商业的时候，本地化的特点，社交化的特点，个性化的特点，移动化的特点都需要在自己项目的操作中得到很好的贯彻和执行。
提高综合体在城市发展和升级中的平台价值
城市综合体理解为大社区新生活服务平台，为什么是大社区，大家提到社区的时候，狭义的理解为居住区。居住区聚集了很多的商务功能，比如说CBD国贸区域是高楼大厦。写字楼真正的白领，购买很小东西的时候，没有地方可以满足需求，从这个意义来说，综合服务的平台在城市CBD建设过程中，在某些综合体是缺失。综合体要发挥社会的功能、互动配套性、组合共享的特点，最终形成城市全能空间的特点。
综合体发展的过程中，以往出现的错误，就城市综合体谈城市综合体，因此导致综合体出现不同的问题。按照城市全能空间打造综合体，对于我们进一步强化综合体的作用有着不可或缺的价值和作用。
综合体中有一个产品和业态，在全世界的综合体中都是不可缺少的，这就是购物中心。综合体中的购物中心不成功，很难成为成功的综合体。购物中心是综合体的灵魂，也要将购物中心打造为综合体的焦点，也要将社区的功能充分的体现。购物中心在竞争越来越激烈的市场环境下，把握三个要点。第一又要买的商品，提高对市民的吸引力。例如我们有跨界商品展示中心一样，对消费者有很好的黏性，大家觉得每个人内心都有触动和吸引。第二，想去的地方，大家日常聚会和交友的时候，去哪里就决定了那个空间，那个地区在城市中的地位和作用。
今年春节的时候，我在北京圈内聚会，第一波人打电话，郭主任，我们到芳草地。第二天也是到芳村地，这就是城市某一人去的聚集点，跟城市综合体的功能不谋而合。你进到电影院可以享受到布头的服务，可以到购物中心点餐，可以边看电影边吃饭，变成非常有附加价值的事情。商家加服务是购物中心是否有活力重要的元素。
今天参加“环球贸易广场”“莞深城市综合体高峰论坛”，希望可以集思广益，将业内众多实战高手的经验和智慧进行分享，跟“环球贸易广场”的团队进行分享，最后祝“环球贸易广场”投入使用后，为整个的城市带来新的活力，让市民感觉到生活品质上了一个新的台阶，谢谢各位。
在两轮精彩的演讲后，舒缓的小提琴音乐在现场响起
在大家骚动不安的同时，我们的几位嘉宾朋友也已经按捺不住了，看看他们在“莞深一体化”及“城市综合体”方面，有哪些不同的观点或者成功经验要给我们分享的呢?
很高兴今天到了现场，做临时的客串主持。我首先欢迎几位嘉宾：
星河cocopark总经理成钦田先生
金地集团华南区域地产公司&商业管理中心总经理郑海波先生
中航九方资产管理公司&龙华九方购物中心总经理侯敬捷女士
深圳知名剑客&房掌柜集团总编刘晓云女士
“环球贸易广场”副总经理杨德基先生
以上行业内非常成功的专家，今天的主题是“莞深城市综合体高峰论坛”，“莞深一体化”的话题不是今天才提及的，应该是提出了很多年，我自己本身也是“莞深一体化”一小时生命圈的受益者。曾经在东莞工作，深圳生活，有二、三年我是往返两座城市的，因此有深刻的感受。
今天又回到城市综合体的话题，这些年来这个话题是非常热的。无论是政策也好，还是交通的配套。趋势是不可阻挡的，加上现在比较热的深圳的概念。刚才王老师也提到这个概念，今天我们探讨莞深一体化沿线各个区域承接的利好，包括提到的城市综合体，对所在区域的影响和作用。
我先请身边的成总先简单的聊一下。
“莞深一体化”刚才王老师和郭老师演讲中已经介绍了，我公司对此一直予以关注。我们原来是沿着深圳东西开发和布局的，这几年南北价值链不断的突显。我们在龙华新开了一个项目，今年年底会开业。我们跟东莞合作了几个项目，一直沿着市场的发展进行布局，这是我们目前的现状。
城市发展到今天，人口作为城市发展的最大动力，随着人口的增加，城市对于土地的稀缺就会越来越少。北京作为国家的首都，人口已经越来越多，变成了土地越来越少，逐渐扩展到燕郊。深圳这几年已经没有新的土地获取和开发，深圳已经步入旧改的时代。龙华是深圳北面的后花园，我们处于后花园的地方，离深圳也就是二、三十公里，也就是一个小时的车程，这是符合城市发展一小时生活圈的概念，无形中，项目所处的位置，也是城市的核心以及发展的趋势。
对于东莞而言，金地在五年前就知道发展的趋势和需求，我们发展了城南意境、金地影院、金地千百惠，一共是五个项目扎根在东莞。分布在黄江、塘夏、莞城。我们看重了城市一体化和莞深便捷方式。
2013年深圳向北走，当时龙华的放假是2万元/平方米，2014年龙华CBD开业，到2015年已从2万元/平方米跳到5万元/平方米，短短2年的时间从酝酿到发生，我们相信深圳向北走的趋势，一直延伸到“莞深一体化”。
今天坐在杨总的地盘上，你的理解是不同的，其他的几位是来自于深圳。
刚才刘总说二、三年在东莞和深圳生活，我的时间更长，大概五年在东莞和深圳。我对于今年的发展速度特别的有感触。刚才金地的郑总也提到，每个项目的落成，我都是非常清楚，因为经常予以关注，还有成总的综合体。我理解的“莞深一体化”，目前深圳的版图从福田中心区、二线关拆掉，将龙华并入了深圳中心区的范畴之后。正如侯总所讲的2013年、2014年的情况。本来龙华有强大的产业，最近的四、五年龙华进行了产业的布局。
观澜布局了世界级的汽车产业，包括雪铁龙的研发生产基地，还有相关的配套基地。深圳的发展，一直是现代高端世界级产业，然后才是城市。未来几年，深圳、龙华的版图就会发展到观澜。“莞深一体化”是两地政府积极做的事情，我认为一体化最近的地方就是梅观大道。2014年取消了梅观高速的收费。深圳市政府要将深圳梅观打造为北向的深南大道，整个的经济带和城市的发展带，将会很快的形成。松山湖和大朗也是现代高科技产业，形成了产业城的格局。华为已经将研发的总部搬到松山湖、大朗区域。我相信未来几年，松山湖和大朗会跟深圳实现一体化。
“莞深一体化”将会成为不变的趋势，最近龙华房价的上涨，观澜以及往北发展，房价得到强化。在此过程中，我们看到几个区域的房价是节节攀升，特别是龙华、观澜、塘夏。从这一趋势来看，“莞深一体化”或者是大深圳一体化，正在形成。
城市综合体是热点的话题，近几年来说，城市综合体的开发越来越多，在座几位嘉宾的企业都有成功的经验，请几位嘉宾跟大家进行分享。城市综合体对于城市的作用和影响，包括每个城市的综合体，在那个位置可以带动城市的区域价值，或者说对城市价值的提升有多大。
城市综合体，这几年特别的火。大家在各种论坛和场合中都会提到。从我们的理解来说，随着城市升级发展中诞生的产物，尤其是一线城市中，已经不是新话题了。在二、三线城市来说，这是一种趋势和发展方向。
城市综合体，一方面受到时空和价值的吸引产生的，一方面随着大家生活水平的不断提高，如果有一块区域能够将大家的日常生活所需，购物、休闲、娱乐、餐饮、住、吃、玩聚集在一起，使大家生活有新的提升，这是市场的提升，也是社会发展的必然趋势，第一个价值就是极大的便利和提升人们的生活水平。第二，受到城市发展土地的制约。以前说乡村一大片，城市一条线。这是什么意思，一个大的村庄是几万人，随着城市的发展，向着纵深发展，高楼大厦越来越多，一栋楼可以容纳几千人、几万人，甚至是十几万人，一座综合体，可以将城市土地集约化，从而使价值集中的体现。这就是我理解的城市综合体和未来发展的趋势。
城市综合体除了成总的观点，综合体是城市发展的必然产物，也是城市功能的载体，为了社区和城市的规划而诞生的产物。随着发展，一线城市的综合体越来越饱和，目前已经发展到二、三、四线城市。我们在东莞邻村的项目，也是城市综合体，属于区域型的购物中心，我们还有公寓和住宅。城市综合体上从发展来说是区域的需要，也是功能的承载，也是发展的需要。城市综合体是发展和趋势的必然产物，这是我的观点。
城市综合体开发的角度来说，不仅仅是开发水平，对于经营管理水平提出了更高的要求。一个城市可以率先的做城市综合体，也代表了开发商的开发能力和运营能力。城市综合体，并不是酒店、住宅、写字楼和各个板块简单的累积，而是各个板块相互辉映，形成城市焦点的过程，它是市场需求的集中体，也是城市繁华度的体现和需求度的反应。
中航九方做得非常的出色。我举一个城市综合体的例子。香港沙田新城市广场，也是我以前的老东家，他们在1983年建设的。当时沙田是很小的镇区，因为城市综合体的建设，带动了沙田新城的发展，这是我学习的案例。
从深圳的角度来看，最早的城市综合体是2004年阔叶的深圳华润万象城，这是万占的综合体，包括了购物中心、酒店、写字楼、公寓、社区，当时印象非常的深刻。购物中心、写字、酒店推完了以后，再推出公寓，当时的房价是1.8万元/平方米，配套完善后的公寓价格就达到了4万元/平方米左右。
城市综合体包括酒店、商业、购物、综合娱乐、公寓等等。之前很多的项目都是单独的做，城市综合体，就象一个手掌的五个手指，整合在一起，打出去就是一个拳头，具备很强的力量。
为什么每个城市都有综合体，而且成为发展的趋势。因为大型综合体可以提升区域的价值，改善区域的环境，提升居住的品质。购买城市综合体的物业，升值空间也是非常得大。在座的各位嘉宾都是知名购物中心的老总，你们有很多的经验可以跟大家进行分享。大家知道购物中心开发容易，但是运营管理是不容易的。不是每个人都可以将购物中心运营得好，失败的案例也是比较多的。在座的各位都是成功案例的践行者，下面有请成总谈谈星河cocopark购物中心成功的运营经验。
星河cocopark的成功必有前身的因，说到星河cocopark的成功，得益于两个方面，一个是内因，一个是外因，包括前期的选址。星河cocopark的选址非常的便利，当初建设的时候，没有今天的繁华。建设的初期，处于城市西移的过程中。当时星河的老板看到未来的发展趋势和城市的规划，今天证明当时的选址是非常成功的，有两条地铁线，城市的主干道在周围环绕，无论用怎样的交通工具都可以方便的到达，因此说明选址是成功的。
建筑设计很有特点，大师的作品。大师的作品有什么不同，就是N年后作品也不过时。大家认为cocopark的建筑规划值得大家交流和学习。cocopark也是国内首家情景式购物公园，大家天天在城市中跑，风吹日晒，很想躲在盒子里面，里面有空调，可以遮风挡雨。随着城市的发展，白领在钢筋水泥中，大家需要释放。大家需要跟自然亲近，因此室外空间得到大家的认可，也成为大家选择的理由。
随着市场的发展，进行更多的调整，包括招商的调整，运营的调整，方式的调整，从而更好更快的适应市场的发展和调整，这是不变永恒的话题。
cocopark通过自己的努力获得了成功，还有两个重要的外因。一是得益于祖国不断的发展强大，深圳作为发展的前沿城市，也是改革开放的体现。深圳在发展过程中，不断的释放活力，经济不断的蓬勃发展，使得我们在比较好的商业氛围内发挥自身的优势。内因和外因加起来，才成就了今天的成果。
感谢成总，cocopark我是经常去逛的，我经常跟业内的朋友聊天和吃饭必选的地方。金地在深圳福田核心的区域，打造了金地中心，项目是如何配套的，购物中心叫做天街，非常的高端，不知道是否有机会到哪里逛一逛，因为哪里的东西太贵了，请郑总谈谈购物中心的经验。
金地价值观以及企业宗旨就是科学筑家，我们提倡以人为本，我们的住宅产品也是这样的理念。商业的口号是精致生活，虽然目前的项目，有些是城市的旧改。部分的项目走入社区，在公司的产品线中，我们有两大板块，一是城市综合体，二是街景和购物中心，这是公司发展的两大方向。
为什么提倡精致商业，因为我们提出不同的商业模式和定位方向，有几个纬度要考虑。从城市的纬度考虑，交通的纬度，是否处于城市的主干道，从而提升附加价值。周边消费者的个性，消费能力。区域内商业情况、政府发展的方向，还要结合竞争对的情况。
岗厦要打造城市级的购物中心，相对而言就比较高端，千百惠是属于区域型的购物中心，还有社区型的购物中心，这是我们的几个纬度。经营过程中，有几个方向需要关注的。我们有信息的决策分析，会将市场、商家总体进行分析，将数据进行研究。我们还有商家选择和考核机制，在此过程中，考虑到商家和品牌，他们为我们带来了人流或者是租金的贡献。我们对于经营的商家，进行经营的评估。还会关注他们的经营行为，包括日常营销手段。这部分不详细的介绍，因为这是侯总的专长。
每个公司的项目，以及商业的需求是不同的，因此每个人的看法是不同的。我认为cocopark在中心区域是第一个吃螃蟹的项目，多年来它的成功大家是看得到的，也是值得大家学习的。
龙华九方在深圳的北部，我们的团队接受这个项目的时候，深圳已经有几十个购物中心，当时面临蛮大的压力，我们遇到商业的问题和瓶颈。商业的问题恰恰是因为太“商业”，我们对周边80多个住区进行调研，我们进行了反其道的做法，尽量的减少购物中心的色彩，定位为都市生活体验中心。我们在购物中心中做了很大的生态农场，让大家将节奏慢下来，场内做了60多个艺术品，让大家感受到生活的美。我们也做了很多人文的内容，全深圳第一家亲子书店，做了购物中心第一家少儿广电中心，我们将电视台专业的内容，全部浓缩到购物中心里面。开业和经营的过程中，我们也做了很多体验的活动，让大家感受到，它不再是单纯的商业，而是大家生活方式的改变，也是未来城市发展的方向。
目前大家所的位置是“环球贸易广场”，这里有10万平方米的商业面积，将来也是区域最大的购物中心，下面有请杨总谈谈“环球贸易广场”将来准备怎么做，大家对此是非常感兴趣的。
我经常跟在座的各位进行沟通，希望将成功的案例进行整合。“环球贸易广场”做了城市综合体的规划和定位，大家会提出一个问题，我们自己也会自问，为什么要在这个区域做城市综合体。刚才金地的郑总、九方侯总都谈了购物中心的看法。
“环球贸易广场”城市综合体，我们进行了深入的调研和考虑。无论是“莞深一体化”还是松山湖的发展，我们认为城市化的发展是不可逆转的。十年前做cocopark的时候，当初还是一片荒凉，五年后成为城市的中心。
我们立足于未来的商业发展，例如五年前做的写字楼也是非常前瞻性的。我们融入了松山湖的发展，也结合了当地产业的升级，这块金地做的非常出色。
“环球贸易广场”项目的定位
一个城市的综合体，要满足城市的需求，包括酒店、工业、写字楼，还有8万平方米的购物中心环球天地，这是新的业态，跨界商品直购中心。整体的定位是城市综合体的发展方向，为什么要这样做。松山湖、大朗20分钟内可以辐射的人口超过了100万。松山湖的规划与深圳的规划是一致的，项目的北区将成为重点的商圈。建筑面积是15万平方米，街区是5万平方米，总的面积是20万平方米的商业项目，我们希望成为区域的小城。希望消费者可以体验各种各样的商业和业态，刚才侯总提到运营非常重要，他们将项目做得非常出色。我们在运营方面进行了深入的考量，因为每个城市综合体的业态都是不同的。酒店方面会请国际连锁管理品牌运营，购物中心也是由专业的管理团队负责。城市综合体运营体系以及理念方面，我们的团队包括香港新鸿基的团队，还包括沙田新城市广场的前成员，我们都是有二、三十年城市综合体运营的经验。cocopark和九方、金地做的都是非常好的，如果有机会，可以加入我们的项目，可以将项目做得更好。
非常感谢杨总的介绍，“环球贸易广场”一定会成为高端的综合体。购物中心会借鉴cocopark、九方等等的优势。“环球贸易广场”的商业面积是10万平方米，相当于深圳的万象城，因此大朗人民有福了。关于城市综合体、关于购物中心和“莞深一体化”的话题，暂告一段落，感谢在座的各位嘉宾给我们精彩的分享，谢谢大家。
活动到此圆满结束了，再次感谢大家的支持，嘉宾及相关领导到舞台上来合影留念。
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