2009年，松山湖板块两大豪宅同时热销，万科虹溪诺雅、光大锦绣山河掀起了松山湖板块豪宅之热，众观其它豪宅板块，松山湖板块的定位是什么，如何找到自身的定位，吸引更多的高端置业群体置业？ 从万科虹溪诺雅与光大锦绣山河的购买群体分析，他们都是社会塔尖或精英人士，在社会财富日益增多，富豪的不断涌出中，松山湖该如何满足这些新生代富豪的居住需求？“松山湖豪宅板块——南中国富人第一居所”茶话会将于12月3日举行，届时房掌柜（f-boss.com）将进行网络直播，敬请收看！
松山湖豪宅板块—— 南中国富人第一居所茶会开始了，现在介绍松山湖的情况。
各位来宾，非常高兴大家参与我们今天的“松山湖：南中国富人第一居所”峰会，首先有请工作人员给大家播放为这次“松山湖：南中国富人第一居所”峰会所准备的PPT。 各位领导，各位媒体同事们，大家早上好，本次PPC演示目的在于为本次讨论提供一些素材，不做观点性的结论，松山湖是否是南中国富人第一居所，在回答这个问题前，让我们从松山湖发展开始说起来。 松山湖发展背景，01年东莞经济高速运转，20年之后遇到了发展的瓶颈，开始由粗放型发展向产业升级转折点变化，当时政府提出一年一大步，五年建新城的战略，松山湖作为东莞产业CBD和城市心脏一个角色，登上了历史舞台。 01年11月松山湖高新技术产业开发区正式成立，松山湖城市发展创造中国即从无到有，一座新城一次性打造完毕，06年已惊人的姿态华丽呈现，建成后松山湖成为整个珠三角大城市群经济板块的支点，撬动整个珠三角的经济。当年工业总产值就突破了20亿元，是东莞01年GDP一个重要贡献者。
我们研究一下松山湖城市发展模式，从以下四点进行说明：首先区位交通，松山湖在整个珠三角几何中心的位置，可以辐射40分钟同城生活圈，一小时游走珠三角各大城市。 松山湖规划和产业，规划理念打造科技景观，自然景观，城市发展与产业发展一起。城市空间构成，采取了内核式城市空间布局。 发展也取得了诸多的荣誉，打造成珠三角一个科技中心，研发中心，设计中心，可以媲美美国的硅谷。 产业，松山湖是以高新技术产业为主体的，也吸引了很多知名的企业入主，像高新技术龙头老大华为总部，万科住宅产业化基地也已经落户松山湖。同时也吸引了国外一些知名的企业，南中国总部也落户在松山湖，形成了一个松山湖南中国总部经济事业群的特点。 松山湖经济呈上升的发展趋势，在09年金融危机的时候，各项主要经济指标都有大幅度提升，所以说松山湖是科技推动经济，社会双转型一个强大引擎。 再看一下松山湖自然与生态的资源，从规模来看，非常大的体量，这样体量在整个南中国来说都是非常罕见的。8平方公里湖域，30平方公里绿色水域，良好的空气质量，一级战略饮用水源地，还有迷人自然风光，以澳洲为蓝本的道路绿化搭配。十大主题旅游公园，东莞八景之首松湖烟雨。
在思考这样问题之前，我们来看一个案例，他们有惊人的相似之处，从以下几个要素来进行阐述，美国西雅图华盛顿湖湖面非常宽广，所以看起来像一个大海，从西雅图驱车到华盛顿湖大约有15分钟车程，松山湖是40分钟同城生活圈，一小时走遍珠三角，从这个角度来说他们有一些相似之处。湖泊规模87平方公里，松山湖是72平方公里，从规模体量来讲也是相当的。 经济指标：这个区域经济实力非常强，我们松山湖一直以来都是东莞GDP重要贡献者，城市配套有5座大型公园，松山湖有10个主题公园。 教育方面：有知名大学华盛顿大学，松山湖有高校云集的区域。 产业方面：也是以高新技术产业为主题，知名的企业微软总部也座落在华盛顿湖区域，华为总部也落在松山湖。 人文方面：印度安文化到多元文化演变过程。 我们对这样案例做了一些简单的小结：首先这样一个区域周边的城市是强大的经济支撑，本身有一套完备的成熟的城市体系，拥有自然与城市景观融合功能，有丰富人文底蕴。
再看一下松山湖与华盛顿湖相似点的梳理。我对本次PPT做一个简单关健词的小结，从松山湖来说，有5个关键点：产业CBD，城市心脏，珠三角几何中心。城市与自然的融合，置业群体的分布呈珠三角化的特点，房价是东莞的标杆。在与华盛顿湖比较中有一些关键点是相似的，规模、区域、产业以及城市配套。 本此PPT演示到此完毕，下面将时间交给主持人。
近年来，我们脚下这片土地发生了巨大的变化，在外界松山湖被称作东莞，在七年里时间里面，在座的各位也经历了世界经济的轮回，房地产业作为城市价值一个体现者，整个受到了中国社会的关注，所以在七年时间里面，对于一个区域来说，是非常短暂的，我觉得松山湖就像是一个懵懂的少年，希望我们给他去定位发展方向，在这样的时间里面，我们在座的各位很多人说，松山湖是一个世界的松山湖，也有人说松山湖是中国的硅谷，但是也有人说松山湖仅仅是东莞一个后花园。从整个置业者来说，有人是说是买来居住，有人是买来养老休闲的，究竟今天松山湖是怎样一个定位，要在座各位聚集在一起的主题：“松山湖：南中国富人第一居所”，这样的命题是否成立？今天也是高朋满座，各位地产专家们都坐在了这里，我们也非常荣幸，能够邀请到众多各行业的专家，房地产行业当中各类专家来到了我们现场。 我自己客串主持，我本身就是松山湖项目地产操作人员，我觉得有点挺刻意的，在座很多物业分隔起来，我们好像都见过面，也一起聊天，吃过饭，整合在一起，还是有点拘谨，今天是光大地产和万科地产首次坐在同一个桌面上，也是我们东莞三大代理公司，众多主流媒体，为了我们同一个话题，为了一个区域房地产的发展发表自己的见解，所以为我们这次熟悉而又陌生的机会，我代表松山湖地产欢迎大家的到来。
首先我介绍一下参与本次论坛的一些嘉宾： 光大地产副总经理俞韶毅先生； 万科地产营销主任高骏先生； 中原地产事业部总经理李宝柱先生； 世联地产事业部总经理石学文； 合富辉煌地产总经理林瑞玲； 东莞日报广告部总经理许玉东； 南方都市报杂志中心副主任潘玲玲； 广州日报张玉云女士； 深圳新闻中心主任郭炎； 接下来还有非常众多的报纸媒体，包括有深圳特区报、网络媒体房掌柜等等媒体，欢迎你们的到来。 同时我们还邀请了深圳非常知名的房地产业内专家半求。 我们今天也是非常难得，这么多行业内人士坐在这个地方，我们去探讨一个话题，首先有请光大地产副总经理俞韶毅先生为整个论坛发表一下他自己的见解。
谢谢大家，大家上午好！尤其要感谢深圳朋友从那么远赶过来，今天大家在松山湖相聚，我觉得深圳这边的关注直接说明了一点，松山湖其实是在超越东莞，它的影响区域目前已经直接影响到深圳，在未来时间里面，我们想它的影响范围会越来越大。 之前我们做整个松山湖讨论中间，上周我有一个有趣的发现，很细一个发现，在下雨的时候变的更美一个区域，一个地方，这个地方居住环境非常美好，比如说西湖在烟雨蒙蒙的时候是最美的，苏州园林，东莞的可园在下雨的天气去看比平时更美。但是我所说的这些地方，城市化发展了在中国已经越来越少了，在城市功能里面，由于下雨让一个地方变的更美，城市里面确实不多见，松山湖是一个地方，是其中之一。我们刚才也介绍过松山湖八景之一，东莞八景之首松湖烟雨，松湖烟雨也确实名不虚传。
珠三角富人区应该有三种特征：首先是大生态居住环境良好，具有稀缺性，甚至唯一性。其次城市功能要齐具，因为人们习惯了城市生活，离不开城市生活配套、教育、医疗等等方面，有了习惯性和依赖性。把生态环境和城市功能叠加在一起，再去寻找和选择，已经有很少这样的目标对象出现了，松山湖是其中之一。第三应该有便捷的交通，刚才我们在PPT里面也看到了松山湖交通网络，包括未来交通网络非常发达，到整个珠三角城市一个小时半径圈层很快建成。 若是从以上三点看，松山湖能成为富人区第一居所，其具备条件也是一种必然，更是一种必要。 我的解说到此，谢谢大家。
谢谢俞总。下面有请东莞万科营销负责人高骏先生发言。
谢谢光大地产俞总、乔总，也感谢来自莞、深、广三地地产和媒体的朋友们，今天共聚松山湖，共议松山湖定位和未来发展，我觉得这是非常有意义一件事情。 刚才我们在讲PPT过程当中，我发现一个很有意思的话题，或者说非常有意思的一点，松山湖房价一直是脱离于东莞目前的价格水平在运行，我想所有的人都会问：为什么松山湖的房价可以脱离到东莞目前房价水平来运行？其实我觉得，有很多的支撑，第一点：松山湖是一块宝地，我之前看了一组很有意思的数据，松山湖一共有72平方公里，其中湖面大概有8平方公里，也就是说大概有62万平方公里的土地，到目前为止政府在基建各方面的投入是400亿，我们一除就会发现，松山湖每平方公里在基建上的投资就达到了6.54亿，所以我说是一块宝地，因为已经投了这么多钱下去了。
第三点：要想成为南中国居住高地，在交通方面松山湖也有非常独特的优势，松山湖目前已经建成及其附近有5条高速公路，分分别是莞深、广深、长古、龙大和南光，同时目前在建还有两条城市轻轨，一条是南北向，一条是东西向，分别在松山湖交汇，还有2条在建高速公路，佛深高速和沿海高速，在这个地方交通这么发达，本身也意味着这个地方居住的便利性是非常高的。如果从南中国版图来看，松山湖不光光是正好位于东莞地理中心，同时松山湖也是位于南中国地理中心。所以我们非常同意这个看法，松山湖是南中国富人区，而且将来这种价值还会持续的进行提升。 第四点：松山湖高附加值，另外一方面或者正在形成的，或者未来我们可以看得到的，就是规划的高起点，现在来到松山湖大家突出的感受就是路是新的，房子是新的，酒店是新的，楼盘是新的，工厂是新的，包括树木、草什么都是新的，将来会有更多的新的东西进来。我相信东莞市政府在松山湖规划方面目前已经引进了很多的产业及其配套，未来在商业、教育、文化等方面也都会有持续的提升和发展。
这些方面将对松山湖未来的居住价值，包括现实的居住价值都会产生非常好的提升作用。说句不客气的话，东莞目前最好的教育配套都集中在松山湖，我相信未来南中国最好的生活配套，在松山湖也能找到。我们现在已经在南中国最好的酒店里面开会了，我们相信，未来会有更多的第一，南中国的第一出现在这里。 总体来说，我的结论就是：松山湖目前已经是南中国一个富人区，在未来包括在现实也将成为南中国第一居所，富人们第一居所。谢谢大家。
刚才分别是这次主办方，光大地产和万科地产负责人，对本次论坛做了一个论述，整场论坛有非常震撼的开始，在座的各位都应该挺熟悉的，所以下一阶段，本次论坛叫“松山湖：南中国富人第一居所”峰会。 刚才俞总也讲了松山湖是南中国富人区，而未来将是南中国富人第一居所，我想接下来的发言，首先问一问东莞以外的人，你们自己怎么看待松山湖的地产，松山湖是一个区域的发展，下面就随机点名。 我相信万科的松山湖在深圳做了不少的推广，深圳的人群对于今天的论题，你们是怎么看的，高总说松山湖是南中国富人区，未来是第一居所，你是否同意他的论点，所以我想问问深圳特区报顾洪波。
从深圳不管是投资者还是置业者角度来看，相对来说不会认为松山湖是一个富人第一居所，现在深圳对东莞松山湖片区价格非常认可，相当大程度上认可产业价值，松山湖未来发展前景，我觉得是不是需要把这一点也纳入到对松山湖定位题面来讨论。
刚才是深圳嘉宾提出来，南中国是富人的第一居所，他是表示认同的，我想再听一个广州媒体的建议，下面有请潘玲玲，她之前在东莞，现在在广州这边时间比较多，从你身边朋友去看，因为珠三角也就是三个地方，广州、深圳、东莞是珠三角核心的地方，在广州的人，他们认识到松山湖是不是跟我们想象松山湖是一样的呢？
谢谢主办方，松山湖作为南中国富人第一居所，我有一个定义，觉得有潜力，但是还需努力。松山湖最大的价值在于能够将城市中心一些资源和自然稀缺资源极致的结合，非常完美的结合，出则繁华，入则宁静，这是非常难得的。 我之前也看过世界富人第一居所，包括深圳富人第一居所，中部华侨城，包括香港浅水湾，有什么条件？除了城市便利之外，还有自然条件，最重要的是打造出来的成熟、高效人文气息，在这点上，松山湖城市中心地位相对于东莞来说是绝对城市中心，松山湖本身就是主城中心一个部分。最大的城市价值，是结合广深南中国最有经济活力，或者说富人最多的城市中心，城市圈。
另外一块，松山湖还可以努力，松山湖最有价值是城市中心区价值和自然资源完美结合，自然资源勿庸置疑，在南中国找不到任何一个地方比松山湖更美的。我看花都那边自然资源很美，宣传到了极致，我查了一些资料就是2.5平方公里湖泊，比我们8万平方公里湖泊差3倍。但是说到城市资源另外一块，作为富豪第一居所，中国富豪现在更新换代非常快，之前我们觉得就是一些土老板或者暴发户，我们叫“富一代”哪个地方宣传好，之前去北京买星河湾，这里宣传很好，2000万买一套，但是现在他们基本上不选择这些地方，就会选择一些郊区一点的，比如说北京的绿海方舟，因为他们更纯粹，是更小众的群体，有一些精神上的追求。第二个想说就是这个圈子的定义，也是松山湖需要努力的。 在这一方面我比较欣赏光大，光大做了两次比较好的营销，一个是布莱尔在松山湖论坛，另外一个今年做的100名市长的论坛，这个都是在往高处，南中国甚至全中国视野上来宣传松山湖。之前清远狮子湖为什么要做外国使节在中国的论坛，从都市为什么要做联合国会议中心和培训基地，就是为了提高这个项目的档次。从东莞的角度，从深圳的角度是认可松山湖自然资源，从成熟人文气息和城市的积淀，松山湖能够吸引什么样的置业群体，什么圈层的人跟他们交往，他们是心存疑虑的，在这两块松山湖是有潜力成为南中国富人第一居所，自然资源包括区位都是勿庸置疑的，但是在真正城市中心的价值宣传推广，包括圈层营造这来方面还是需要努力的。
刚才有两个嘉宾，深圳的嘉宾比较同意我们的观点，潘玲玲因为他非常熟悉东莞，现在也在广州工作，刚才两者的观点的有一点分歧，最主要就是潘玲玲讲了一句话，有潜力需努力，而且松山湖、狮子湖、玖珑湖我们都做了对比，究竟区别是什么，刚才高总也讲了，现在已经是南中国富人区，未来富人区，这边先请高总回应一下刚才两位嘉宾的发言。
刚才两位嘉宾的发言都是对议题的论证，第一点松山湖价值现在已经成为整个深圳的客户非常认同的价值，但是就像潘总讲的在广州目前影响力还不是特别够，这个可能是我们下一个阶段要努力的方向。同时潘总也肯定了松山湖的价值，对未来如果在广州也是非常看好的。
花都、清远、从化我都去踩过盘，从广州要去是一个半小时，路况非常差，从广州到松山湖是一个小时，交通上要便捷一些。
这个也是给和俞总提出一个新的课题，如何进一步打开广州的市场，在南中国版图上能够做的更全面。谢谢潘总。
刚才我们看到PPT里面说到，整个松山湖是珠三角几何中心，我们都在讲，每一个做房地产的人，只要我站在我的地头上都以为我是中心，松山湖怎么样作为珠三角几何中心，怎么吸引珠三角置业者。刚才潘总所说的松山湖现在还能不能言之“南中国的松山湖”或者能不能上升到一个层次“中国的松山湖”，将来我们整个PPT说到万科负责人参与其中，请万科松山湖1号负责人张昊，究竟松山湖现在从哪几个方面来说，我们已经是具备了“南中国富人区”？
我回应一下刚才深圳和广州朋友的说法，我们提到是南中国富人区，包括第一居所，站在东莞角度更本位的角度，事实上我现在这种感觉，松山湖其实成为第一居所是在进程当中的，而不是说趋势。站在深圳角度来讲，我同意潘总的看法有潜力，从我们现在客户群来说，整个万科目前松山湖置业者已经有30%的客户是来自于深圳、香港包括台湾、澳门，主流还是东莞本地人，来自于各个市镇区，从整个客户群素质来看，我们汇集了所有东莞本地富人。到今年年底松山湖高层有200套要开售，相信光大也是，到明年根据我们两边的沟通，事实上我们客户在在明年入住率是非常高的，所以我觉得松山湖现在已经在第一居所进程当中了。最起码可以这么说，在明年就有望成为东莞富人第一居所，至于是不是南中国富人第一居所，我觉得是有潜力的。
高总刚才说到分几个大块去说松山湖，第一说到我们要成为南中国第一居所，第二必须具备吸引南中国富人几个方面，一个是城市投入，自然资源，地块的投入，也要加上自己做非常多人文方面的努力，在这点还有很重要的方面就是轨道交通，大家从松山湖开车过来的时候，都已经很清楚可以看到整个轨道交通应该是在实施当中。今天来谈，松山湖是南中国富人第一居所，我们想听听，如果松山湖整个交通网络能够跟我们刚才所说的意向40分钟可以直抵深圳、广州、惠州，松山湖有没有这样的吸引力？能够直接吸引到南中国富人们来这里置业。房地产区域是这样的，交通好了，有两个坏处，要么把别人吸引过来，自己出不去，松山湖究竟是流进来，还是我们客流出去，松山湖里面一些人群现在还不具备在这里购买的能力，整个交通方面我们号称南中国辐射力，在这点我想听听在广州以及在深圳、东莞同事的看法，松山湖究竟能不能到达一个吸引力，究竟可以吸引哪些置业人群？ 首先是轨道交通这方面大家觉得松山湖具备这样的吸引力吗？请广州另外一位来宾发言，广州日报张女士。
各位好，今天能来到这里真的意义重大，松山湖这个板块是非常具有市场潜力的，大家都已经非常认可自然资源优势和未来市场价值。我作为也是跟潘玲玲一样从广州过来东莞工作，在两地生活和工作的媒体人，松山湖给我的感觉确实具有这样的发展潜力，但是如何发觉是我们以后各路开发商甚至政府要思考的问题。 如果松山湖的轨道交通实施了之后，肯定对于松山湖未来的住宅发展有相当好的推动力。松山湖目前的问题就是，如果轨道交通上来了，但是知名度没有上来的话，我觉得非常可惜了。所以现阶段开发商确实要在这方面多思考，先把松山湖的知名度打开，轨道交通也跟上来了，成为富豪区一点问题都没有，南中国已经具备这样的条件。但是现在松山湖知名度还是需要向外走，开发商也没有考虑过，要把自己的豪宅不仅仅局限于南中国，广州、深圳，这可能是第一步。
现在万科已经把深圳市场打开了，广州这边有待发掘，除了这几个主要城市群落之外，是否可以考虑报松山湖板块通过开发商的努力，通过政府一些产业推动，把它往更外面的圈层来延伸，比如说去到长三角，国内一线的城市，进行一些推广，可能会比较累一些，但是对于松山湖整个未来片区的发展是非常有好处的。 松山湖的价值可能只是被一部分了解他的人看到，但是还有很多人没有看到，他的市场价值肯定是被低估的，怎么样把松山湖的价值往目标客户，甚至整个中国市场推广，还是有待政府和开发商一道去努力的。
张女士这边的发言提到，整体松山湖每个人都看好它的潜力，但是这个地方经过短短七年的发展，在松山湖这边创造了城市开发的奇迹，同时我们在整个居住这方面，是一个属于发展期，所以在这一方面很多人觉得，我有潜力，但是我们自己作为松山湖地产操作者，已经是了，有一个问题就是，未来多远的时间叫未来？多长的时间叫做发展中、进程中？我之前听过中原的陈巧辉，对松山湖的远期和未来有自己的看法，要成为松山湖南中国富人第一居所，首先请陈总先谈一下。
我觉得你刚才说的如果轻轨开通之后，到底对东莞客人流进流出？我觉得松山湖有几个机会点，第一个像惠州、中山这种小的城市，尤其是对于惠州来说，松山湖如果崛起的话，对惠州应该是一个灾难，因为惠州其实有很多湖，自然资源很好，雅居乐白露湖等等，因为城市价值比不上东莞的广深莞城市裙的，所以城市价值比较低。惠州富豪选择松山湖，做生意时间成本，老板都集中在这个圈层，交易成本就会低很多，所以对于惠州来说是有这个机会的。 现在在实施《珠江三角洲地区发展改革规划纲要》，有三个经济圈，一个是深莞惠，另外一个珠中江距离比较远就不说，还有一个广佛肇，我觉得另外一个机会点在佛山，但是对惠州来说我们是，对佛山来说是拉锯战，佛山政府在广佛肇经济圈对于拉广州客人佛山政府做非常多的努力，现在广州和佛山IC卡是互认的，医保卡是互认的，东莞和广州距离非常近，但是东莞政府包括大的开发商也没有去游说政府在经济圈结合上做更多的努力。所以看到佛山千灯湖是佛山城区顶级豪宅，龙光在那个湖边开发一个楼盘，一个洋房复式可以卖到很高的价钱，松山湖的房价虽然超越东莞本身房地产价格，但是相对于这些地区来说是处于劣势，如果东莞市政府能够在城市价值打造更加努力的话，未来可能就是一两年，如果政府不努力，不在城市价值花更多的工作，融入大的都市圈，吸引南周围更多富豪的话，未来可能是三年或者五年，或者更远。
未来多久才叫未来？三年五年叫未来，未来不确定叫未来，确定叫潜力，刚才两位对整个松山湖发展，需要更多去往外做整体推广，但是松山湖走遍整个珠三角非常多的人，包括我自己做项目也了解，东莞这个城市是非常特殊的，是一个二级甚至是三级的城市，但是里面房地产很多的作品我们走出去外面，我们会担心我们客户流入或者流出，这一方面自己必须要有信心做松山湖整个项目发展，同时也希望补充我们的不足地方。 我们除了邀请万科和光大发展商，也请了东莞三大代理公司，他们对松山湖的发展也有自己的理解，下面有请东莞三大代理公司对松山湖富人第一居所，光大地产和万科地产，联手把这个项目打造成为南中国富人第一居所，这样的命题想听听三位代理公司的意见。首先有请世联地产石学文总经理。
香港有浅水湾，有足够的海景，深圳有东部华侨城，甚至有城市中心香蜜湖高尚住宅区域，但是这么多年以来，大家在着力打造人文环境的东西。这样的话松山湖能够成为南中国富人区，在人文环境这一块是我们要提出一些比较符合这个区域，甚至符合将来区域特征的需求，一定是在人文环境这一块是国际的，或者多元的、包容的和开放的。现在相对来讲还比较本土，比较单一，这个圈层也比较单一，对于在这样的阶段，有前瞻性谈这个问题，未来政府、开发商包括媒体和中介在内，对于这个区域未来推动也好，或者是运营也好，应该在人文环境、人文价值和圈层价值多下一些工夫。
我们是三大代理公司同步在锦绣山河是由世联和中原同步代理的，万科松山湖1号是由合富辉煌代理，下面有请合富辉煌的意见。
松山湖有这么好资源条件，有这么多客户在关注，而且已经有部分镇区包括珠三角首富来购买物业，他们看到升值潜力，为什么在广州认可成为这么低，在深圳万科虹溪诺雅这边有30%客户来源于深圳，他们对松山湖认可程度比较高，为什么在广州认知程度比较低，这个跟光大和万科两大发展商有很多空间去做这个事情。还有广州星河湾做的比较棒，广州星河湾拥有的景观没有办法和松山湖站在同一个角度来讲，他们是相对比较小的江，我们是8万平方公里的湖，这样来看，星河湾推广是将自己提升到一个世界的角度，站在各个城市最高端五星级会所进行最专业的推介会，吸引到来自全国各地的富豪，到目前为止他们成交非常好。 如果两家已经坐在一起，今天做这么好，这么有意义一件事情，接下来完全可以将松山湖推广推向更高的阶段。我的发言就是这样，谢谢。
林女士是松山湖一号直接的操作者，和万科是一起我这两天也刚刚认识他，从她刚刚整个发言当中有点不服气，松山湖这么好的房子，到目前为止卖这个价格为什么就不能够卖到5万元/平方米，西湖都卖7万元/平平方米，对一个项目爱的人，爱一个项目的人，或者我们自己喜欢这个地方，我们觉得是有价值，一定会觉得价格是便宜的，所以我松山湖整个房价应该有非常大想象空间。 另外一方面，松山湖在整个中国这么样稀缺的资源，我们在这里做地产，只要我们稍稍发一下力，整个珠三角地产当中，可以吸引整个珠三角的富人。下面有请中原负责人，对整个松山湖是富人区第一居所发表他们的意见，有请李宝柱。
开发商一般把自己的项目看成自己的孩子，我们作为顾问代理公司也是这样的，所以一般来说我做一个项目，挖掘一个项目的定位松山湖作为南中国富人第一居所，是勿庸置疑的，这只是时间进程的问题。 现在虽然是在进程当中，但已经可以完全这样的定位，因为它符合这样的条件。 抛出这样的观点之后，我去论证自己的观点，表明自己观点之前，我想回应一下刚才各个发言人两个观点，一个就是轨道交通，建好之后我们跟深圳客户流进流出，中原的观点对于一线城市发达的地区和二线城市欠发达的地区，香港和深圳，深圳和东莞、东莞和佛山，就拿香港和深圳来做一个对比，是分两个阶段，肯定是经济实力强的区域客户先流入经济实力稍微差的区域，比如说深圳的发展是可以依赖很多香港客在深圳周边投资。第二个阶段是07年高峰期的时候深圳客开始反击香港，这种轨道交通建好之后，肯定是先拉深圳客，回流东莞置业，其次当东莞客户成熟起来，就会再反击深圳，所以这是一个中原的观点。
第二个，刚才广州客户吸引，中原一直认为在整个珠三角一体化大背景下，南中国第一居所定位下，中原还是莞深圈上，虽然我们尝试跳出这个区域，吸引广州的人，但是我觉得还是以莞深为主，在这个自然条件下形式广佛圈、莞深圈。 我围绕着三个关键词简单谈一下我的观点，第一松山湖有没有质素成为南中国第一居所，第二南中国珠三角一体化，这样大背景下，是否适合我们打造南中国第一居所，第三个就是富人第一居所。 做松山湖项目历史已经很悠久了，松山湖科技、山水湖定位，首先是科技，高新技术产业园区，第二个才是72平方公里占地8平方公里湖面，稀缺的资源和湖景，从第一个角度来说，作为高新技术产业园区，我们当时考察了广州高新技术开发区，这个是国家排第一的，他的开发模式先产业，再是地产开发，当时他是没有任何房地产开发，没有任何商住用地，在这两年才开发地产。松山湖模式我是比较认可的，一边产业，一边房地产开发作为配合，两头并进的模式，从这个角度来说，不管是高新技术开发区也好，8平方公里湖面，如果我们把视角放到33个香蜜湖，放眼珠三角松山湖不管是产业也好，国家级高新技术，还是资源也好，放眼整个南中国有这样的质素，出生名贵，去打造南中国富人第一居所。这是我们的考虑，松山湖可以定义为中国硅谷前提的产业链，也有1.5西湖，33个香蜜湖非常美丽的湖居。
三个关键此，一个是松山湖，一个是南中国珠三角，再加上富人第一居所，再补充一个角度，我们对富人的研究，我经常看一些福布斯排行榜，福布斯研究是90%富一代开始有意向或者正在进行交接就是富二代。第二个从年龄角度来讲是28岁，碧桂园杨惠研，对于富二代从客户、年龄角度来说，就像观澜湖不仅仅原来富一代做地产，传统制造业，在一个地方，包括一些金融、制造业等产业，会经常飞来飞去，形成整个南中国客户流动，如果在经济一体化推动下，完全可以形成住珠三角定义为南中国富人居所的条件。 这是中原的观点，谢谢大家。
今天整个标题有三个点组成，南中国，富人，第一居所，东莞这座城市，松山湖处在这样的位置，我想请教一下在东莞比较长时间，对整个地产或者说对我们整个城市发展脉络有着深厚的感情，而且我们也有着这样的经历的人，接下来我想听一下东莞两家本土媒体的意见，我自己的感觉是这样的，东莞包括广州、深圳，我们所说的富人区可能只是富人小区，但是今天所谈的确实松山湖这个大区是富人区，刚才在整个PPT上也提到，松山湖楼房平均价是2万元/平方米，而东莞均价是6000多元/平方米，在你们眼中东莞有没有富人区，或者在所谓珠三角有没有富人区的存在？因为我们也很清楚，我们公司也有一个项目，里面均价还算是比较高的，但是在每个区域内，就会有很多的高端住宅，中端住宅，一些小住宅，松山湖是仅仅富人的小区吗？首先有请东莞日报许总谈一下。
大的概念定了以后，南中国富人第一居所只是其中一个很小的东西，能不能代表整个板块最具亮点，最具吸引力的特色，这个是以后具体炒作层面，可以思考的，可能有很多亮点可以提出来，这个亮点可能是微不足道一个亮点，而且不是我们最有力的卖点，最吸引人的卖点。我们推广的平台太窄，包括广州的朋友说，在广州基本上不具备太高的知名度，跟地产界做事低调也是有关的。 松山湖每年在上海举行大规模的推介会，在香港举行大规模的推介会，为什么不把整个平台放在中国和国外。其实花30、50万就可以介入进去了，跟管委会联手，他做整个园区推介的时候，我们提供适当的赞助，就把我们地产项目推介出去了。当时建松山湖的时候佟星就说松山湖是中国的松山湖，我们地产开发也要有这样的眼界和目光，不能仅仅局限于东莞和南中国，把目光放的更远一些，更大一些。所以我觉得定位确实关乎到整个松山湖片区的发展，还是应该要慎重，定位定的更高一些。 不太成熟的想法提出来仅供大家参考。
谢谢许总，房地产都喜欢整一个户型叫豪宅，弄一个湖景就叫做无敌湖景，确实跟许总说的，两家发展商做事比较实在，所以我们就提了实在一点的观点。
我非常赞同许玉东的观点，需要从高的战略眼光进行价值的挖掘，但我们首先从细处着手。我想提以下几点观点： 第一、要成为南中国第一富人居所，首先成为东莞富人第一居所，要首先把东莞的富人聚集过来。我们什么时候把陈老板及把他的亲戚和他们下一代能聚集到这里来，成他们第一居所的时候，这已经走出很大一步。王石也说的，中国这么大，地区差异也不一样，这不一样除了经济水平，房地产开发水平不一样之外，还包括居住习惯，所以我们没有必要让东莞居住习惯，或者让松山湖的居住习惯与世界同步。 在今天的论坛上我们谈富人的居住问题，而谈问题的大部分人都不是富人，我们是隔着一层的，我们能理解他们那群人的生活目的吗？ 第二、我们观察周边富人区来看，无论哪个富人区都需要生活，如景湖花园，那里的家庭氛围环境非常不错的，所以要成为富人第一居所，还需要往这方面努力。 第三、就算说是富人区，我们也不要拒绝穷人，富人之所以称之为富人，主要是因为有穷人的存在。
非常有独特的见解，我也经常在想，我经常在做公司一些豪宅的谈评，特别是做锦绣山河的时候，就像我们学的一篇文章《买炭翁》，我们是卖炭，但是自己没有炭烧，我们虽然是混跻于穷人当中的富人，我们要去写一篇有风月场的作品，但是未必要到那边。光大还有两位领导，对整个东莞了解也挺深的，乔总从整个东莞这么多人当中，他待的时间是最久的，乔总对南中国富人第一居所，这个问题有什么看法，我们自己这边所谓几个的论点，南中国、富人、第一居所，整个松山湖这么大区域，是不是跟东莞其它地产板块是不一样的？
非常感谢今天在座许多媒体，还有万科，我们向万科学习。 今天的议题是关于南中国第一居所，事实上这个话题，我们讲的非常多，第一会所的概念不是一个新的话题，但是拿过来用是没有问题的，我们首先问一个问题，松山湖可以成为南中国富人第一居所吗？五个层面去看。 第一，区位，刚才潘玲玲讲的一个点是非常正确的，在莞深城市带当中，东莞是核心，而在早期许总讲的，松山湖对东莞的意义就是未来的城市核心，我们现在稍微往上一延伸，就是整个在以深圳为核心和以深圳为核中间两核之间新的核心。说区位再往上升就是所谓珠三角几个中心，所带来的就是交通的便利，交通组织的集中，这是勿庸置疑的。后面深层次的意义在于城市价值。 第二，环境，我对刚才高总的归纳印象非常深，在南中国在全国能找到像松山湖这样的资源非常多大部分具备，但是作为一个居住区域来讲必须要讲所谓的硬软环境，一个山水再漂亮没有道路过去是毫无意义，松山湖更重要的是环境所具备的优势已经得到了非常多人的认可，包括现在有很多人会到松山湖这边来，每次到这里我感到震惊，2002年我到松山湖的时候这里尘土飞扬，现在已是一片绿色。
第三，规划，刚才大家都没有提到这个词，规划是非常重要的，现在有一个流行词“规划疲劳”，大家都在说规划，都在做大力投入，这里做什么总部中心，那里做CBD等等，所以有些人提出“规划疲劳”。我一直认为松山湖规划是非常棒的，包括上次有很多专家还有市长跟我讲，松山湖规划太棒了，在松山湖随处可见是一些非常有前瞻性的规划，特别是和环境的融合，刚才我们说的第一个层面有提到，事实上天人合一的空间关系。 第四，配套，我相信也包括非常多的，这里所讲的配套不是简单的生活配套，是更高品质的配套。如果说作为一个富人居住区来讲，你也有一个幼儿园我也有一个，但是我的幼儿园跟你不一样，为什么松山湖会有一些大学城的存在，必须要有非常高的社区配套存在，只有它具备。当然也有穷人配套，必然要有工人。但是作为主流，必须要考虑这种配套进来必须要讲究品质。 第五，文化，说到居住，居所不是一个地方，是一种居住文化，居住习惯，是这波人他们这些人才能够享受的生活，我们普通人，我经常跟我们销售员说松山湖太好了，可能这个时间可以进去，过了几年人家住进去了，我们进都进不去了，是不是这种道理。围绕着居住所形成的居住文化，而它作为一个新发的，整个中国来说城市所谓后发区和新发区最大的优势在于，可以营造自己新的居住文化，而落后处在于没有自己的文化沉淀，这个就是我们当初为什么说西湖远远要比过松山湖一样，因为我们这里没有文化沉淀。是由人在这里居住，所以文化沉淀深度植入，文化基因是深度植入，是打造中国富人第一居所思考方向，而也是我们经常在琢磨的事情，要让更多的人，有文化的人有深度植入到这里。
我刚才讲的五个层面可以对比出来，已经得出一个结论，不管是过程还是怎么样，不确定我们说未来，说确定是潜力，这句话挺好的，我们现在具备了南中国富人第一居所的基础，或者说构成的元素都有了。 在松山湖东北方向有个国家湖，要佛灵湖，我们曾经编过一个故事，要造福它给一方非常漂亮的水土给松山湖这块宝地，所以这个地方确实是宝地，紫气东来。 我再把所谓东莞富人区发展过程讲一下，严格意义东莞富人区有习惯意义上富人区，传统意义上富人区，但是不能是真正意义上富人区，你住在那里代表有身份有钱，所以在东莞这个地方肯定没有一个第一居所的概念，因为东莞本身就是分散的城市格局，每个镇都有最好的别墅，这个和居住习惯有很大关系，所以我非常认可刚才老秦讲的那句话，首先成为富人第一居所，必须要成为东莞富人第一居所，这是勿庸置疑的。 还有回到我刚才的话题，东莞整个富人去的转移，以前东莞人住上一个洋房就已经算是富人了，后来有了新世界觉得新世界房价一下子卖的特别贵，后来也跌不下去，原因找到了，原来有一帮住在那里，物业管理特别好。再后来就是景湖花园，再后来就是下面镇区别墅项目，到现在我觉得松山湖，我们认为有可能在东莞现有资源下终极版本。 真的是可以成为南中国第一居所，而且肯定是东莞的富人第一居所。
乔总确实很熟悉东莞，给我们东莞富人们买房子的考虑，同时我们也有这样的疑问，未来的人问你，你住在哪里呢？我说住在东城，可能乔总说我住在松山湖，别人给体的亲近，眼光应该是不一样的，所以我们说松山湖富人区是大区的概念，接下来有请东莞时报汪总对以上嘉宾的发言有什么样的看法。
感谢光大地产和万科地产，我是新莞人，我对松山湖个人感觉喜欢来这个地方，但是还是不方便。从长远来看，从东莞现有的资源来讲，关键是我们要考虑一个问题，从东莞本地购买松山湖有30%，其它是从珠三角甚至其它地方过来的，我家是在广州。东莞本地很多人其实是不太愿意在东莞消费的，首先是要先从东莞本地消费目标人群当中抓住，虽然松山湖要升格为整个国家级产业园区，但毕竟我们是在东莞，无论是富人还是穷人，应该都是要人间烟火，居住的功能还是柴米油盐酱醋茶，无论你是什么样的人，终归是人。 现在松山湖的概念包括以前提出是中国富人第一居所，首先是东莞，之后才应该是中国的或者世界的。
谢谢汪总。刚才轮番上阵，中间大概辩论了一小段，今天光大和万科属于大发展商，还有代理商，各个媒体，网络是整个房地产信息平台非常重要的方面，今天我们也请来深圳和东莞网络的媒体，所以我想接下来时间我想听一下深圳搜房网，作为网络媒体，网络炒作是很厉害的，你们对于整个松山湖，对于今天这个问题，你们的一些建议或者你们给松山湖地产发展有什么样的看法，有请深圳搜房网嘉宾。
感谢主办方，刚刚听了很多嘉宾对松山湖价值挖掘和研判，收获很大，但今天我想从另外一个角度来探讨一下松山湖的价值，今天主要有三个关键词，一个是第一居所，第二个是富人第一居所，第三个是南中国富人第一居所，各位嘉宾解读都非常深刻。 我想从另外一个角度谈一下，我刚刚总结了一下，每个关健词后面都对应一个主题，第一居所对应是购房者，第二关健词富人第一居所对应主题是开发商，定位是南中国还是中国的，还是世界的富人第一居所，对应是政府的设计，所以我想分别再说一下。 从第一居所角度来说，对购房者来说是一种生活方式，特别是作为松山湖这样板块区域型第一居所，是需要很多条件的。刚刚乔总也说了很多，从区位、交通、规划、自然资源包括产业、配套、教育等等这七大块可以画一个圈，每个圈都有重叠的部分，其实在整个中国这样的地方是很难找到的，所以要成为第一居所，特别是一个区域性的第一居所硬件是存在的，而且是非常好的。 但是也有一些不足的地方，刚刚很多嘉宾都谈到了，毕竟沉淀时间太短，人文的东西，文化的东西确实需要加强，这个是需要开发商和政府需要做的一些工作，第一居所概念肯定是成立的。
富人第一居所，跟开发商主体对接，也是非常有意思的现象，任志强也说了，开发商是为富人盖房，我们是打造富人第一居所，对开发商运营能力，开发能力都是一个考验。所以我觉得富人第一居所对于开发商来说更是一种责任，也是一种勇气，今天特别要给这两家开发商一些掌声，他们能在这样的区域，敢提出来我要富人打造第一居所生活方式，确实需要给他们一些掌声。 到底这个区域是南中国的，还是世界的，今天可能缺少一个主体就是政府，东莞政府或者相关的管委会负责人，如果今天到场了，这个话题跟他们来说会更近一些。 回到刚刚主持人提的问题，深圳目前网民对松山湖认识的程度，松山湖在整个深圳是通过万科品牌开发商在深圳的推广，包括品牌的影响力，从目前松山湖一号还有虹溪诺雅影响是非常大的，目前比例是30、40%，而且空间非常大。跟惠州白鹭湖相比，深圳客占80%，甚至90%，这种空间还非常大，但是还要做一些更细的工作，来把影响力变成销售力。 这是我今天要说的，谢谢。
时间挺宝贵的，今天的朋友实在太多了，从媒体、到代理商的发言，时间不知不觉到了即将要告别的时候，我在报点的时刻里面，还是想说一下，余下的朋友可以吃饭接着聊，我现在非常想听一听非常知名地产资深专家的意见，我自己本身前两年经常会上一下半求网站，半求也是万科御用在整个策略或者在整个网络这一方面的高手，可能在座很多的人都上到半求的网站，我今天是第一次见到他本人，下面掌声有请半求给这次，各方的观点都表达很清楚，对整个松山湖板块的定位和走势谈一下自己的看法。
谢谢主持人辛苦的主持，很有幸我是第一次在东莞类似的场合参加这种会议，以前来松山湖很多次，05年就开始一直跟松山湖1号到现在虹溪诺雅，以前都是师傅开车，今天是我自己开车，结果很不幸兜圈子，进会场听一句话这个地方不经常下雨，如果下雨就会非常漂亮，我就想到伯拉图一句话，若神不在，一切皆无，如果这个地方神不在了，一切都没有了，神就是造天地万物造物主，但是原来我们学马克思学错了，他说劳动中的价值，我在这个地方不是看到劳动中的价值，是造物主创造稀缺，稀缺创造价值。 从这个意义来讲，我进会场看到IBD，就是东莞日报主编所说的中央科技区的意思，我跟他的想法很近，也就是说造物主造这么一个无，再加上高骏讲这个地方投入改造资金是13亿，超过深圳高新区，大概超过3个亿左右，这个地方已经超过了赫赫有名的深圳高新区，深圳高新区10平方公里，所以我觉得IBD的概念确实有必要。
第二个我还有一个感觉，我在东莞很有幸能在最后发言，听到所有人的观点，东莞似乎跟深圳两三年前的心态很像，那个时候大家都不太提豪宅，因为太熟了，现在深圳开始正式接受这样通用的名词，但是豪宅也有一个很大的误区，我错误兜一个圈，包括原来看到锦绣山河和虹溪诺雅，我感觉的人太多人掉入豪宅这个陷井？什么叫豪宅？户型好、用料好，但是某些豪宅是这样子的，他自己是豪宅，但是所在的区域不是豪宅，窗户一打开不行，关上窗户，不能开窗就是豪宅。还有一种豪宅就是不要出门，一出门不是豪宅了。在松山湖不是，不是锦绣山河是豪宅，不是松山湖1号是豪宅，都不是，是一个区是豪区，从选豪宅到选豪区这是一个飞跃。 我举一个例子，赫赫有名深圳华侨城有豪宅，但是4平方公里华侨城看下来，因为规划建设比较早，早期一些规划理念包括建筑水平所限，现在有1万2—1万3房地产，那个地方最贵的房子是13万。从这个意义来讲，华侨城也再从豪宅转化为豪区过程当中，很痛苦，这个痛苦是小业主很多，拆不掉，怎么实现豪宅到豪区的转变，很痛苦，所以华侨城在东部华侨城搞了一个豪区，开门开窗都可以。松山湖就是感谢造物主，第一个拟稿早动，也没有瞎动把这个湖留下来了，从这个角度来讲，从挑到豪宅到挑豪区过程中，或许东莞人比我们要幸运的多，因为你们保留的比较好。 另外我们扩大一下视野，960万平方公里的中国，大概有2891个县，中国平均每个县的面积是3200平方公里，这个就是我们平均数，最大县超过1、2万在西部，东莞是2400平方公里，深圳1952平方公里，我们现在经常说东莞是一个城市，深圳是一个城市，大家把它合起来还不如一个上海大，还不如一个广州大，也说和东莞和深圳类似于广州两个区的关系，类似于上海两个区的关系，现在深圳人大呼小叫说房价太高，严格意义来说是心理上房价高，如果我们撇除心理障碍，能够认识到时空关系就是一个城市，深圳房价高很有可能是一个伪命题，这个伪命题最大的受益者是深圳。
现在东莞的发展商光大也好，万科也好，这两个发展商是否可以唤醒这个需求，因为你们太慢了，深圳就是连新城都不够大，不如一个县城的地方，东莞也是如此，东莞+深圳4000平方公里一个县，一个县你们老吵着房价高房价低，不合理，深圳人在东莞也可以享受5000、6000元/平方米，来龙可以享受湖边1、2万元/平方米，因为我们心理上划上一个鸿沟，莞深不远。这是第二个关于我们心理障碍有问题，所以我比较赞成这个地方是富人区，但是我不赞成南中国富人第一居所这个概念，严格意义来讲是，珠三角轴线就是广州、东莞、深圳、香港，西岸是一个陪衬，整个珠三角这样轴线的过程，广州下来是东莞，东莞下来是深圳，刚才我在跟李总私下聊天的时候就说，其实年轻人去深圳住，那个地方很狂躁，欲望很直接，挺好的。到了45—50岁来东莞住，这个地方既像广州比较安稳，又像有点活跃，不至于那么肤浅。到了50岁以后去广州居住，那个地方市民化，生活化，特别好，医疗也不错。 松山湖这个是IT新富第一居所，而不会是60岁老人第一居所，上一个医院还要开车，打的，不方便，或者要坐城际快线，所以我们把这个界限再划清楚一点，应该是南中国新富第一居所，这样的人对时空理解感觉是不同，跟老一辈不同，这些少东家们要求自由，在广州裙带关系太多不自由，在深圳太自由了，在东莞这个地方有点广州，有点深圳，有点自由，又有点约束，挺好的。所以我觉得是新富，新富在珠三角一定是45岁左右徘徊的人，当然第一居所不用论证肯定是的。同时我很想把一句话讲出来：若神不在，一切皆无，这个地方神在，所以一切都在，谢谢。
谢谢半求精彩发言，我相信刚才半求所讲的，东莞人是幸福的，因为他们可以是直接有一个开门不豪宅，开窗不豪宅，直接进入到开门和开窗都是豪宅，这个区域就是松山湖，今天有非常多的嘉宾来到了我们现场，很多人也说今天这个是创造了整个东莞地产界一个先河，非常具有标志性意义的合作，今天我们讨论“松山湖：南中国富人第一居所”这样的问题，刚才有非常多的精彩言论，有些人说松山湖是有潜力，需努力，有些人说松山湖这样的命题已经成立，还有人感叹虽美丽，说神好，雨好。所有这些都是因为松山湖，因为松山湖在整个东莞是具有了梦的定位，同时松山湖在整个行业当中，因为是有光大，因为是有万科在整个松山湖进行开发，所以才会聚焦这么多吸引力，无论怎么样，我觉得松山湖是一个非常具有想象的地方，我们可以对它整个后续发展，自己给予一个更多，更高的期望，我相信松山湖这个区域的发展，作为地产从业人员，这个区域用刚才许总的话讲，我们不单只是南中国富人第一居所，这个区域未来可以走的更远，飞的更高，谢谢大家来到会议的现场。 今天的会议到此结束，谢谢！
松山湖豪宅板块—— 南中国富人第一居所茶会到此就结束，房掌柜（f-boss.com）为你作的视频直播到此结束，祝广大网友心情愉快！幸福快乐！
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