“莞穗同城时代.城市封面潜力”地产沙龙即将开始！
论题要点
1、您对过去的2021东莞楼市，有什么概括和总结？
2、您对中堂片区的城市规划、产业前景和房地产行业发展，有什么建议和判断？
3、如何理解中堂与广州增城新塘的关系，二者之间如何形成更好的协同和互动，中堂不少楼盘1字头的楼价潜力如何？
4、展望2022东莞房地产，给广大购房网友和地产从业者有什么建议？
邀请嘉宾
东莞市房协秘书长 陈骏良
优房超副董事长 姚丽军
盛和地产拓展总监 刘建春
盛和星岸拓展总监 李任冰
东莞世联行营销总监 陈润祥
东莞房地产专业投资人 何程
房掌柜董事长 张毅
房掌柜东莞总经理 张少伟(主持人)
活动背景
2021年，东莞楼市调控政策频出，二手房量价齐跌，新房各种花式打折优惠，可谓是坎坷的一年。近期央行全面降准，释放了约1.2万亿的资金，企业申请贷款变得容易，实体经济受益，间接利好楼市;与此同时，银保监会也再次公开发声：现阶段重点满足首套房、改善性住房按揭需求。
随着市场利好政策浮现，预示楼市调控政策见底，楼市风向再次发生变化。向好的一面不只是政策端，东莞楼市也发生了明显转变，触底反弹、回暖迹象明显，不仅新房成交量持续上涨，二手房成交量也出现翻倍。对刚需群体而言，此时正是东莞最佳购房窗口期。如何才能抓住这个购房良机呢?在当前市场情况下，买房应该选哪个区域呢?
中堂，莞穗同城时代的城市封面担当，握手万江、临近南城，将主城纳入辐射范围。近5年来，中堂陆续出让了约7宗商住地，涨幅约60%，成为水乡高光镇区，且中堂房价属于洼地范畴，均价1字头不到2万，约为主城房价的1/2，是东莞主城和广州外溢的优选之地。
中堂房价虽友好，却是价值高地。广州东部超级枢纽新塘TOD和中堂TOD，扼守湾区重要区位，新塘、中堂组成的千亿产业集群，为区域的发展提供源源不断的发展动力。约1.3万亩的北海产业园，是中堂全力打造的新兴产业高地，目前已有8个省市重大项目进驻，总投资近86亿元，已全部动工建设;还有天安中堂生态智能小镇，投资约200亿元，建成投产后，预计年产值达约350亿元，
产业前景向好，房价洼地优势……2022年，作为莞穗同城时代、城市封面担当的中堂楼市，如何将势能转化为动能，本期地产沙龙将邀请各方嘉宾重点探讨。
尊敬的陈骏良秘书长、各位领导、各位来宾，还有线上的网友们：
下午好！新年伊始，我们欢聚一堂。新的开始，新的展望，新的视野。欢迎各位出席由东莞房掌柜主办的“莞穗同城时代.城市封面潜力”主题沙龙活动，我是主持人张少伟，十分感谢各位在百忙之中，抽空出席本次活动，同时也十分感谢线上关注本次活动的网友们，欢迎您们！首先请允许我介绍出席本次沙龙的领导和嘉宾，他们是：
东莞市房协秘书长 陈骏良
优房超副董事长 姚丽军
盛和地产拓展总监 刘建春
盛和星岸拓展总监 李任冰
东莞世联行营销总监 陈润祥
东莞房地产专业投资人 何程
房掌柜董事长 张毅
今天在座的都是业内的大咖和专家，非常荣幸邀请到各位的参与！预祝本次论坛活动圆满成功！
接下来我介绍一下本次论坛的活动背景：
2021年，东莞楼市调控政策频出，二手房量价齐跌，新房各种花式打折优惠，可谓是坎坷的一年。近期央行全面降准，释放了约1.2万亿的资金，企业申请贷款变得容易，实体经济受益，间接利好楼市；与此同时，银保监会也再次公开发声：现阶段重点满足首套房、改善性住房按揭需求。
随着市场利好政策浮现，预示楼市调控政策见底，楼市风向再次发生变化。向好的一面不只是政策端，东莞楼市也发生了明显转变，触底反弹、回暖迹象明显，不仅新房成交量持续上涨，二手房成交量也出现翻倍。对刚需群体而言，此时正是东莞最佳购房窗口期。如何才能抓住这个购房良机呢？在当前市场情况下，买房应该选哪个区域呢？
中堂，莞穗同城时代的城市封面担当，握手万江、临近南城，将主城纳入辐射范围。近5年来，中堂陆续出让了约7宗商住地，涨幅约60%，成为水乡高光镇区，且中堂房价属于洼地范畴，均价1字头不到2万，约为主城房价的1/2，是东莞主城和广州外溢的优选之地。
中堂房价虽友好，却是价值高地。广州东部超级枢纽新塘TOD和中堂TOD，扼守湾区重要区位，新塘、中堂组成的千亿产业集群，目标就是打造科技创新特色镇，比如说代表性的，约1.3万亩的北海产业园，是中堂全力打造的新兴产业高地，目前已有8个省市重大项目进驻，总投资近86亿元，已全部动工建设；还有天安中堂生态智能小镇，投资约200亿元，建成投产后，预计年产值达约350亿元，
天安中堂生态智能小镇效果图
产业前景向好，房价洼地优势，2022年，作为莞穗同城时代、城市封面担当的中堂楼市，如何将势能转化为动能，本期地产沙龙将邀请各方嘉宾重点探讨。
今天的论坛，我们将通过网络、抖音进行同步直播，希望各位嘉宾知无不言言无不尽，碰撞出智慧的火花，为区域发展呐喊助威，为区域价值点石成金，为投资置业者指点迷津。
下面我们正式开始今天的论坛的第一个讨论话题，对于刚刚过去的2021年，您对东莞楼市有怎样的概括性观点？
首先有请陈骏良秘书长发表一下观点。
大家下午好，2021年的趋势很明显，主要是上半年和下半年作为分界点，上半年是非常突然，大家预料不到的，上半年的市场非常的不稳定，非常混乱，各种各样的真假信息不太对称，针对这种情况，7月份东莞就被列入了全国住建部重点监测城市，我们出台了一系列非常严厉的政策，包括摇号、备案细节修改、房价地图、二手交易价的指导价格等等……广州深圳各种调控政策的东莞版本基本上都出来了。
刚好这个时间，整个大环境发生了巨大的变化，国家的管控、调控，以及行业的转折点，也加速了东莞的成交量急速转弯。四季度发生了重大的变化，主要是成交量不足，总均价还是比2020年上涨了大概12%，这也是困难点之一，价涨、量跌，更难了，成交量上不去，价格还在这里。
不是说没有需求，不是说没有人想买房，是价格摆在这里。购房者想买，看到现在的房价，是东莞均价最高的一年，这个价格能够维持多长时间？或者什么时候超越这个价格？没有人敢说。现价买的房子，消费者、投资者预判不到2、3、5、8年后的价格。
回顾2021年春节前后，何程非常准确的预判了：万象府5年后去到8万。当时他算了一个143平方的价格800万，放5年去掉利息和成本，利润在300多万到400万左右。现在这种信心基本上是没有了，你现在问他5年行不行，他也不肯说，可能是可以，但是达不到预期的期望值的因素太多了。
现在有新的万象府推出来，新的一块儿地，我估计也是4字头，不会突破5字头，过5年可以不可以到8字头，我们也不敢说。整个市场会回到真正的居住刚需，刚需方面现在有改善型的刚需，用得着、真正需要换房改善居住的，落实到居家身上，这样来说，整个市场的活跃度没有那么高，达到了政府房住不炒的预期。
整个2021年下半年持续转弯，主要就是预期发生了巨大的变化，导致我们2021年全年的成交量，对比2020年下跌了30%左右，这个量跌得有一点多，但是去除2020年这个东莞市场成交特别火爆的特殊年份，对比往年东莞市场的整体情况，虽然是下跌，但是在地理位置、城市人口、民间资本等各个方面支撑之下，2021年东莞房地产市场整体表现还可以。
感谢各位领导，各位网友，其实刚才秘书长把我们东莞的2021年的市场的情况比较客观全面的分享了一下，我这里补充几个观点，首先是因为我们有一些数据的统计，可以提供一些佐证，今年全年成交量是下滑了30%左右，年初的去化周期大概是4个月左右，年末是9个多月，去化速度是变慢了。
上半年整个市场比较火，下半年骤然的变化，这里面背后的因素有很多，其中一个不可忽略的因素是疫情的长远的影响，其实去年2021年，整个市场大家的预期是被2020年火热的情况冲昏了头脑，2020年疫情来的时候，其实大家所有行业都受冲击，除了房地产，房地产溢价最好，其他的行业，旅游、受冲击最大的就是旅游，房地产因为经济下滑了，需要用一个其他的行业把他撑起来，房地产是最好的产业。
2020年得益于疫情的影响，房地产起来了，光靠房地产，对整个经济的拉动是不够的，2021年整体的房住不炒的宏观政策坚持下，进行了一些政策性的微调，从而使得我们房地产投资的属性低了下来，加上一些节点性的时间，很多开发商的资金出现了问题，品牌开发商的资金链受到了困难，资金链收到了影响，传递到市场的影响，去年行情的影响因素是几个因素的叠加，上半年势头不错，下半年急剧下滑。
这种演变来看，年底资金量有所改进的情况下，这个行情有修复的过程，逐步更趋向于理性，正常的态势，不是要么就过热，要么就冰点，我们市场始终容易往两个极端走，跟股市有一点类似，市场总是沿着价值中轴上下波动，波动幅度大小会受到各种因素的影响，去年的表现应该来说，表面上是短期的上半年，下半年的分层，实际上是累计的各种因素叠加到点上的爆发，2022年，修复的过程需要相当长的时间缓和过来，大家共同预期形成的时候，往往就是值得出手的时候，买房子和炒股往往是比较类似，大家一起去做就会有共同的走势，大概是这个角度补充观点，谢谢大家。
如果说2021年的情况，刚才秘书长高屋建瓴，说得非常全面，很透彻，姚丽军总说得也很具体，我在这个基础上补充一点，去年的房地产市场是冰火两重天，上半年特别火，保证金到帐就超过2000亿人民币，是政策允许的，但是是顶价成交，年度都打底，流拍。松山湖是非常被看好的区域，创新产业园的地方，不管说什么配比高还是怎么样，本质上来说前景已经开始犹豫和动摇，很多企业的资金链也有一些问题。
预期方面，我们认为东莞局部的市场而言，或许可能最难的时候过去了，我们期待2022年，今年能够趋稳，至于什么时候回到以前大家高度看好，大部分看好的阶段，可能要有几年，我个人认为疫情是阶段性的事情，我们2022年撑过去，熬过去，跳过去。
大的趋势来看，我们会迎来2023这样一个很好的一年，会有这么一跳，我认为事物都有规律，病毒也是，没有一个病毒会持续影响人一辈子，很多病毒我们共存了若干年，从出生开始就有影响，这不是我们重点要考虑的，东海的地铁沿线，松山湖，滨海湾，以前我很看好，现在依然看好，东莞大道等等。
刚才秘书长也说了，去年精准预期的万象城，4万多到8万，包括华润，华润还有9万多平方的住宅，滨海湾也有住宅，我个人建议，只要有指标，买，抢，抢到就是幸运，华润这种大的投资机构，没有问题，投资机构拼命往前投钱，华润投了200多亿，买地就是100多亿，包括招商，原来东莞原有的几家，南石，东石等等，可能周边还有4个项目要推出。
政府的轨道6、8号线是明确规划的，这些地方是可见的，是可以看到的投资，往近千亿的量级在分，这么多的资金，中央公园，学校也在动工，这个区域的住宅，区域，价值是物有所值的，我认为这个区域，不光是东莞，甚至将来是湾区中被看好的区域，谢谢。
感谢刚才秘书长和姚丽军总，刘建春总都说了，我们从拓展的角度，找得地方相对来说，今年市场来看，我们对数据不是特别关注，看了一下，包括秘书长说的，原来从1700到1800，现在是1300，我们参照政府的2年数据平均下来，等于东莞突破了1000亿，差不多是1500亿的市场。
东莞有几大支撑，我们项目考察过程中发现，城市发展定位在这里，尤其是十四五的过程中，我们东莞还是有产业基础，为什么人家都会来，宏观来说都可以看到，从疫情影响上来说，东莞还是一个人口流入的城市，流入的趋势可能会放缓，但是还是净流入的，这个角度来说，东莞的房地产价格本身单价是没有变的，还是上扬的，只是成交量在触底。
2021年消费者的角度来说，政策是一个机会，要把握这个机会看好，从业者，开发行业来说，也是从初心把产品做好的起步期。
刚才几位算是房地产的鼻祖，说得很好，大家都是我的前辈，我站在营销的角度，跟大家分享一下营销这方面的看法，我也从事房地产营销10几年，我从我的角度给大家分享一下，刚才我很认可刘总，我也感觉到，最困难的时候，应该已经过去了。
最近我也在营销的一线感受到，我操盘了一个项目，客户的反应，感觉到市场的需求还是很大的，包括了民间的资本，东莞人口的支撑，人口净流入来看，东莞的需求还是源源不断的，最近的疫情影响，大环境的负面影响，包括房地产巨头的情况，可能消费者，购房者的心态，最关键是受这一块儿的影响比较大。
我觉得反而现在是想上车，在城区片区想上车的客户群体来说，总管整个东莞市场，想上车的客户群来说是一个好机会，我觉得很多年也没见到这么大的房地产的情况，包括2013、2014年这些非常困难的时候，也没有看到这么大密度的。
消费者来说，购房者来说，我觉得是非常好的上车机会，因为我觉得，没有理由国家规划的粤港澳大湾区，公布规划上来，也没有多久，就这样影响力就会消退吗？我觉得肯定不会，在整体东莞的规划来说，产业结构来说，我觉得目前东莞是比较健康，比较持续的向好发展的趋势，加上疫情慢慢的缓解过去，我相信整个行业，会慢慢的趋向平稳，走向一个比较健康的发展。
非常感谢房掌柜平台给我们这样一个交流的机会，感谢各位网友的聆听，首先我站在个人角度有几个个人的看法，刚才东莞房地产行业的前辈讲了很多，都是从各个层面，总结了2021，展望了2022，我个人站在个人购房者的角度有几个分享的，是我个人的思考，代表我一家之言，分享给大家。
在我看来，未来中国楼市的主题，应该是两个字就是分化，尤其是房住不炒的政策基调下，城市和城市之间的分化越来越严重，以后如果说，投资的角度，可能全中国，就只有粤港澳大湾区，长三角，北京上海几个城市，片区，有投资价值，包括这次的疫情，个别的城市的情况，大家也看到了。
在我看来，我觉得很多省会投资价值都不如东莞，东莞是一个很特殊的城市，是车轮上的城市，我最近跟一些朋友在聊，东莞的汽车保有量在全国是前十，在广东仅次于深圳，2018、2019年和深圳差距有30万量的差距，去年缩小到了18万量的差距，1、2年内东莞汽车保有量会超过深圳，到全国6、7的位置。
东莞城市的特点是没有绝对的中心，他是所谓的强镇经济，持续了很多年，公共交通出行，还不会是最主要的出行方式，更多还是会继续用私家车，个人自驾的方式，会变成大多数市民主要的出行方式，在我看来，所谓的强心的过程还要很长的时间，包括公共交通的建设等等。
作为刚需购房者，你要考虑，地铁建得很慢，如果有合适的机会，应该要上车，买自己的第一套房，不一定是在地铁沿线，地铁要等很久，考虑到当下需求，还是自驾出行的方式，价格比较低，纯粹是自己住，可以考虑，包括最近很火的项目，中堂这边的项目，如果是自驾出行的人，1万多的价格可以出手，不一定每天都要研究回报率，你第一套就务使一点，有一套房子住是可以的。
买房的事情一定是要早不要迟的，投资是有周期性的，不一定每次都是最低位买，最高位卖，这是不可能的，凡事都有代价，你是有刚需的需要，趁早上车，万象府也没有几个人买，大部分人都买其他地方，如果你是刚需购房者，我建议你趁早上车，只要距离城区，工作的地方不是特别远，半小时的车程，我建议可以买，如果你想获得城市长期发展的红利，最好的方式就是成为城市的股东，最好的方式就是买这个城市的房产，谢谢大家。
感谢各位嘉宾捧场，2022年，刚刚开年三分之一，我们在这个节点上，回顾一下2021的时候，房地产行业的从业人士，买房的客户的角度，其实大家感觉这一年，有一点魔幻，前面说的是冰火两重天，过山车一样，有一点像在做梦，梦境中和梦境醒来的变化。
持有房产的人，感觉上半年帐面财富非常客观，下半年缩水比较大，这样的背景上，大家前面讲到不一样的地方我分享一下。
2021年，从全国角度来看，整个房地产行业，成交量和成交金额都是创了新高，是双18，成交面积18万亿，成交金额也过了18万亿，4季度开始，民营的房企，上市房企，有很多爆雷的情况出现，大家预判到2021年，中国房地产发展历史上，成交金额和面积来说，是一个高位，往后来看，2021年到这个高位之后，后面会逐步有回落，涉及到开发面积，开发体量的问题，东莞刚才秘书长总结了，价格是新高，量上，新房和二手房，跟全国是有些背离，有些不一样的地方。
2021年下半年，大家不敢出手买房的时候，东莞的房价涨了1年半，2019到2021年，就像爬山一样，爬到一个阶段到一个平台期，价格会不会继续创新高，这个阶段从地价成本，很多项目城市更新的所有各种成本综合算起来，后续相应的产业人口来说，总体的发展还是可能会创新高，成交面积会不会创新高，跟城市更新的节奏有很大关系，这个有一些不可控因素，不完全是招拍挂。
2021年，确实就像做了一场梦一样，前面在梦境中，大家会觉得楼价会继续往上走，秘书长说了，东莞2021年在地方的调控政策上，东莞是比较密集的，第四季度，下半年开始，逐步就梦醒了，大家回到现实，房价涨上去就会回落下来，往后走，价格逐步到位了，量一样能够放开，这个是后面进入的下一个话题，大家一起探讨，谢谢大家。
谢谢张毅总的分享，给我们分享了成交的角度，地价成本的角度分析，未来价格上会创新高，接下来要讨论的话题是今年是什么时候入手，中堂片区的城市规划、产业前景和房地产行业发展，有什么建议和判断。
中堂的房价一直都是比较低的，说起来，不同之前很多低价地块，现在地价已经上来了，但房价还没有上来。中堂比较靠近广州，产业是非常优越的。
大家坐在这里的办公楼，就是中堂的潢涌村买下来的，整栋买下来，作为村集体经济持有的物业，这个是不得了的，可见当地的经济，其实是很好的。
中堂一直以来，交通不太便利，隔着万江，和新塘靠近，和广州的往来也不如麻涌，一直以来房价上不去；另外，中堂的盘不多，供应量不是很大，大家忽略了那里，觉得没有什么好楼盘可以买，如果有几家实力房企开发出一些高品质项目，其实是可以像万江一样快速发展起来的。之前大家都不愿意去买万江，后来大的品牌开发商都去那里开发项目，就非常的火爆，加上湿地公园等等建设，做得非常好，提升了万江的档次；其三，接下来中堂轨道交通的建设，有很多站点规划。我的看法，中堂可以效仿万江模式，发展前景很好。
中堂一直是房价比较低的，有几个因素，首先是交通因素，之前交通都是打车，他依靠自身的发展，和城区的联系比较弱，和广州距离很近，一江之隔，隔一条江，那边也是广州很偏远的地区，增城的新塘，导致两边经济的交流还是偏向于物流，原来中堂的农产品等等供应，自身的产业，实际上没有看到村的经济在哪里发展得很好，没有看到很深的基础，他们是藏富于民的状态。
整个城市的发展基础配套，相对于中心城区，松山湖等等片区是有一点偏落后的，从而导致了生活状态，生活配套，相对落后一点点，使得房地产发展落后其他片区，这个是水乡片区都存在的情况，有几个因素，首先是交通问题，然后是建设基础，地基问题，基本上成本比较高，所以大型的连片工业用地，高层建筑建设，都是受到一些局限，整个水乡片区都有这个问题。
随着东莞6大片区的规划，包括各个区域里面建设的投入，尤其是交通方面，区块之间的联系已经加强得非常紧密了，现在通过我们印象当中好像还是要走万江，现在其实通过环城路，下到穗莞通道下去，20分钟可以到中堂正中心，交通已经远远改善了，以前不走那条路的人，已经超出我们想象了，原来中堂距离城区这么近，这种改善情况下，东莞在各个镇区一体化的过程中，是有翻天覆地的变化的，普通人没有关注到这一点，会此时很多投资的机会，很多镇区是有非常好的空间，中堂是其中一个案例，从交通规划来说是这样。
产业角度方面，中堂那里还是有很多产业基础，引进了很多产业园，中堂的发展不仅仅给东莞带来了经济拉升，还带来了人口的增长，房地产最基础的支撑就来自人口和经济成长性两个方面，当有大量的优质产业可成长的产业放在里面，人口数量自然是正流入的状态，对于未来房产的需求，会呈现正相关，所以说这个角度来说，自身需求的造血能力也是很强的，这个是人口和产业的角度来说是这样。
从整体的宏观环境的发展，区域的一体化来说，原来一直在看莞深一体化，投资者更加关注一点，好像深圳和东莞的经济产业的关联度很高，往往是在塘厦等等的片区，产业关联度很高，经济往来，人口往来，投资上的关注点都在那里，使得房产很大的拉动，广州和东莞的联系上，一直以来关注度不是很高，随着新型交通的改善，TOP实际上就是城市轻轨，城市轨道交通会大大改善交通的联系，水乡片区和广州的产业互动性比较强，随着这个变化，未来得水乡片区，不仅仅是内部的产业增长，也更加会受益于广州的经济互动，两者的叠加会带来新的变化。
我和李任冰总都有项目，在CBD也有项目，中堂我们有项目，是中堂的地王，我们还是有信心，尤其是刚才秘书长对我们说的，我们更有信心，会类似万江这样的发展，这个确实是很好，中堂有几个好的地方，过去历史上大家对他有一些印象，实际上交通改变之后，会有很大的改善，和广州增城高速，地铁的连接，中堂有江，东江，依水而居是人的天性。
如果把整个成片的体量做好，比其他片区是有优势的，这样的体量是不多的，5、6年前我就到中堂干，之前那边环境很不好，桥下面都是烂泥，现在就5年的时间，佳兆业，时代都进去了，学校也要建，为什么到4年之后，我们拿了地块，佳兆业也想干，很多企业，很多人都看好，但是很多企业没有我们的决心，我3年多去一看，路都是塑胶跑道，有树还有花，不要算小帐，所以我们就一定要拿下这个地方，我们那个地方不大，但是是中堂的眼睛，我个人认为是中堂最好的区委。
之后的5年会更加好，不光是这个区域，左右还会延伸，我们中堂是东莞很富，最富的城，真正的藏富于民，是很有底蕴的，总体上来说是这样，具体区域我们看好中堂，再给中堂5年就会像现在的万江一样发展，这是一个愿望。从区域地形，地理生态上很像二沙岛。
下面讲一个点，我们也在思考，东莞下一步好的地方是哪里，万江是起了一个很好的头，三江六岸的规划里面，东莞是跨区域联动的规划，说得好一点是美丽乡村，城市发展的向上角度说，东莞我们谈的什么是城区，上城，松山湖，包括滨海湾，三江六岸向水来走。
做这个项目之前，我们往增城那边走，广州个别的地方，保利等等做得不错，我们做好之后，已经是一段一段的把水景资源释放出来，这个来说还是很有方向的，城区也是这个方向，区位是很有趋势的。
各位前辈，我在中堂也有项目，在刘建春总隔壁，这段时间在中堂体会到的比较多，包括刚才陈秘书长说的，我是最认可的，我在万江也操盘过，一路过来的，以前万江过桥没有办法搞，想当年南城1万多，万江5000、6000徘徊，南城以前是万江一倍的房价，甚至更多，南城这几年价格比较快，其实万江也属于水乡，水乡来说，得益于城区，可能在水乡这一片当中是跑最快的。
这些年的万江基础建设也是随着基建不断的升级提升，刚才提到的中心公园等等各种利好的加持，反而中堂被遗忘了，这个事情确确实实成为了一个事实，中央在东莞来说，不是很大的镇，是中等，偏小的镇，GDP也不是很高，是第4梯队，中堂其实真正意义上，真的是环城片区，围绕几个城市的主要片区。
这些年的中堂基础建设是不断的升级改造，现在的广穗大道，万江过去了，有一条路，包括环城路的影响，他真正意义上15分钟到万江，这个是实实在在的，交通来说，红利来说，很多项目也应该走过这条路线，包括轻轨已经是开通运营了，加上产业规划的利好，最近也封顶了，也要投产了，产业园真正意义上，政府规划的是达到了1.38万亩，确实，这么大的连片开发的产业，确实比较少见，也肯定会带动中堂厚积薄发的后劲和底气。
刚才秘书长也提到，最富的村就是黄村，中堂来说，虽然不大，但是整体的发展我觉得可以慢慢的进行，5年时间可以达到万江的水平，房价也是可以看到的，3、4万的水平，中堂未来5年还是很有底气，谢谢。
如果聊中堂，站在我购房者的角度会这样思考，首先说中堂一定离不开万江，包括这两年，万江确实这几年崛起很快，包括去年比较热的项目，三江六岸的规划，先行区的规划，我们关注到万江的书记提到具体多少时间要升级万江大道，107国道的莞穗路，个人是很看好万江，以后南城和万江之间过江隧道如果能够加快进度，能够打通，那以后南城和万江的连接更加紧密，我们现在从南城到万江是很堵塞的，我国将隧道，莞穗路的升级，到莞城会更快。
从标的的角度来说，万江的碧桂园是3.5万，中堂一个项目是1.8、1.9万左右。距离大概是7、8公里，两个红绿灯就到了，中堂的半岛才1万多块钱，很多人只有20、30万的首付，不是每个人都能买保利，我觉得对于刚需购房者可以上车，如果是住在万江，开店，做小生意，小老板，这个是选项之一，毕竟也会有承接很多万江的外溢，刚才有前辈说了，地王项目1.3万的地价，1.6、1.7万，对于首次置业的购房者，可以考虑在中堂职业，尤其是目前在万江生活的人士可以考虑，这个是我个人的看法，尤其是刚需。
中堂我前一段时间，我发现了我以往错误的认知，我原来以为过了江南大桥就是广州，没想到过桥后还有部分地界是东莞中堂的，没想到东莞中堂已经渗透到了增城的新塘，大家以往说东莞和广州，产业和人口的流动方向，在过去的一年半，更多是东莞人到广州投资买房，比如东莞人去增城买房比较多，实际上半岛1号项目开出来之后，带装修1.6万的性价比凸显出来，出现了广州客户的反向回流，很多广州客户再次到中堂买，交互融合非常紧密，两边跟一个城市没有什么区别，我觉得融合可能一定程度上比深圳和东莞的融合更加深入。
中堂接下来，从房地产的投资角度来看，应该来说，中堂不管城市的基础设施建设、三江六岸的规划、产业转移升级，都可以抓住一个规律，就是每平方公里的资金投入力度和强度，三江六岸更多是市政的政府投资，基础设施投入下去，现在江边的塑胶跑道已经做出来了，没想到速度那么快，说明前期已经做了很多建设。我们看到还有产业，不管是天安中堂生态智能小镇，或者北海产业园、华讯科技园，加上中堂有一些传统产业比如造纸也很强，中堂更多的产业升级后，整个中堂在每平方公里的资金投入密度上会大幅提升，最终会体现在房价楼价上面，支撑点会更加坚实，投资角度来说这个阶段，中堂的后续5年，会比前5年的房价升值和增长潜力更快更强，谢谢。
感谢张毅总的分享，从城市融合的角度，分享了三江六岸、城市更新的一些政策，有产业才有经济发展，才有人口的流入，才有房地产的利好。
下面进入第三个话题，如何理解中堂与广州增城新塘的关系，二者之间如何形成更好的协同和互动，中堂部分楼盘1字头的楼价潜力如何？
不用把中堂跟新塘广州扯到一起，还是和万江扯在一起好一点，不要依靠广州，没有什么希望，广州除了珠江新城，其他地块比不上东莞，除了教育和医疗，广州拿不出第三样东西比我们好。
中堂挨在万江旁边，和东城南城价格差一大截。开车去南城，乃至各个城区，都是很快的，但是中堂房价是1字头，城区是4字头，性价比来说非常高。购房者应该根据自己的经济实力，从实际出发，开车多10几分钟路程，有这样的一个价差，对于东莞的购房者来说是一种福利。如果放在其他城市，差距那么大的房价，至少是1、2个小时，或者开2、3个小时的车程的距离。
置业者、投资者也要从自身的经济角度出发去选择，要看到中堂的性价比，衡量自己的经济实力，做出适合自己的选择。买在中堂，早晨提前10几分钟上班，环境等等都不错，这样看来，中堂还是比较实际。
现在的观点是认同的，另外的角度来看，其实东莞现在已经进入了双万级别的城市，前一段时间，开两会的时候提出来，东莞去年已经GDP过万亿了，人口过千万，成为双万的城市，是属于全国24的GDP破万亿的城市之一，应该来说是一线城市的行列。
东莞作为一线城市，和大部分其他城市相比，有非常独特的发展经历，有非常独特的城市的布局，我们东莞的时间比较长，东莞是全国唯二的市管镇的城市，市下面直接管到镇，有经济促进发展的好处，但是时间发展到双万关口的时候，也有带来规划上面的配套，配置上面的阻碍的地方，也是有的，可以看出我们原来各个镇基本上各自为政，各自发展，这么多个镇形成了各自的中心，整个东莞几乎应该是31个镇街，各有各的中心，各自为政，这个是以前发展的格局，导致了相互之间的沟通交流，交往会少一些。
这几年，政府一直在推动这方面的融合，我们其实东莞更需要的是城市内部的融合，还不要急于跟外部融合，内部融合打通，我们镇和镇之间的交通，随着领导推动的快速路，环线，包括现在的TOD，轻轨，地铁，地铁速度比较慢，投资比较大，城镇之间的交通，沟通上还是比一线城市来说，还是有非常大的差距。
我们感觉到在东莞串行的时候，经常是城市到农村，进入到城市又进入到农村，不是完全城市的感觉，这种感觉在一线城市感觉不太到，这种感觉是不一样的，所以东莞更需要在城市建设方面，还是需要投入更多的基础建设在里面，刚才张总提到的，每平方公里的投入资本的强度，这个点随着经济的发展，随着城市的发展，这方面是必然的趋势，我们怎么样分享红利，是先成为城市的股东，才能分享发展的红利。
这方面的一体化，更多是经济的关联性上融合，经济要融合，财通，路线要通，中堂从最近这几年的发展上来说，环城路的辐射，轻轨对他带来的利好，已经很不错了，我觉得还是缺乏一些快速通道能够疏解一下这一条国道出来的拥堵，国道的红绿灯，拥堵还是比较重的，还能多几条快速通道，对发展会带来更大的变化，这个是我想讲一下区域上的关系，至于说城和城之间的融合，现阶段已经不是最重要的点。
其实时机成熟起来，可能也不一定，思想变化比较快，疫情谁也看不好，很多人都发愁，疫情带来了影响到底有多大，好多人都觉得影响非常大，但是谁也没有想到，真的反而是利好，瞬息万变就开始发芽，快速的在成长了，这个可能就是上半年的节点到来，是非常迅速的恢复。
确实我们都是经验比较丰富，可能都经历了很多，市场的起起伏伏，不确定因素也有，可能变化也是很迅速，所以说，接下来包括我们最近半岛1号的情况，反馈出一个什么问题？民间的资本，需求，里面潜在的动力，还是非常足的，非常的足，所以说刘建春总眼光非常好，拿了最好的地块，我们最近感受很深，如果在价格上面稍微做一点点的优惠政策，释放出来一些爆发性的需求，刚需的项目，87、88，100，143，稍微给一点让利，这种爆发性的群体真的很疯狂。
上周末真的非常火爆，反应非常好，半岛1号的项目，这个项目对于港企的文化，做出来的东西，比较用心，发挥港企的精神，做出来的品质非常不错，整体中堂我觉得刘建春总的眼光最好了，所以说未来非常好。
我们在做住宅和公寓的项目，住宅为主，还有公寓，非常有意思，一般来说住宅比较好卖，是一个住宅的大社区，里面有移动的公寓项目，这个公寓我们定位为社区里面现在比较热的话题，叫养老，社区养老，养老院养老，在家养老，刚刚好看到了一些新的政策，推行15分钟养老的概念。
国家未来得政策还是希望能够养老能够由社区解决，社区公共服务配套服务上去，这种情况下有一些产品比较适合做社区养老的产品，融合的公寓，住宅解决了限购的问题，局限性，政策上，买一套大房子，老人家接在里面，不是每个人都能允许这个条件，没有这个条件不能一开始就一步到位就买大房子，生活习惯不一样，老人和小孩住在一起，有很多矛盾，住两套房子经济条件更加局限，户口，限购的问题，买两套房子局限性更大。
我们在这个项目里面，推出的概念是一碗汤的距离，两代人的生活，一个社区里面两代人，基本上能够解决养老的问题，这个是未来大的社会问题，我们未来的项目，我们是在操作的他时候，发现产品的组合，发现了这样的需求，实际上从需求本身出发，未来有产品配合，目前来说能够满足养老工作的问题，不是太够，这种产品呼吁一下开发商朋友，做新项目可以往这个方向做一些创新创业，确实对整个社会的发展要补足，确实需要对社会做一些贡献。
讲一下观点，刚好我们正在做的项目，投资非常火，能够配套做这个事情，非常有意思。产品的周期，使用当中有周期性，成长到一定阶段，可以出租，多样化可以出来，不同产品的组合，做投资，更有感觉，投资组合在哪里，多样性的使用，抗风险的能力比较强，分享一下我们做项目的理念，谢谢。
我们还是偏相对觉得踏实一点，因为现在市场的情况，还是要注意现在整个政策的情况，条条框框大家按照自己的医院去判断，给投资者放盘，提供支持，这样会更加好一点。我们自己更多关注的是CBD。
我们拭目以待，都在期待。感谢各位领导对中堂项目现状价值的分享，接下来最后一个话题，展望2022东莞房地产，给广大购房者和地产从业者有什么建议？
地产从业者今年非常痛苦，是历史上最痛苦的一年，作为地产从业人有很大的变化，很多大型公司都出现了很大的财务困难状况，能不能活下去还是很大的问题。
从业者的痛苦，对于置业者来说反而是有机会。各种的优惠、各种的促销会推出来，对于置业来说，有时间慢慢挑，不像上半年那样总是抢。以前给你2秒钟时间买房，现在给你2个月时间挑选，这样也是机会，而且优惠力度很大，促销活动有的送奔驰，有的送宝马。
最重要的是，现在开发项目，只不过是开发商帮购房者加工，绝大多数项目都没有利润。不要觉得4万多的房价就很贵，这其中有4万块钱给了政府，现在的楼面地价成本，在房价的构成比例中基本超过了50%，有的甚至超过55%了，而之前基本40%45%。地价售价很高，再加上税费、建筑成本等各个方面的成本，现在乘1.9就差不多，等于说地价已经超过了50%，我们专业从事房地产，明白这个规则，但一般的置业者他们不理解，事实开发商并没有赚钱。
房地产高增长，高周转的好日子到头了，我自己感觉，2021年是非常值得记忆的一个点，这个和之前的2008年和2014年的周期性不一样，应该是真正的高增长的一年，也就是说，未来的发展模式会发生非常大的变化，是走得非常稳健的情况。
对于从业者来说必须要正视现实，没有以前的好日子过了，从业者要走一个更加精细化的路子，市场不好的时候，我们只能好好学习，能够沉下心来做一点实事，没有高增长捞钱的日子了。
对于消费者来说，肯定就像秘书长来说，现在是非常好的窗口期，如果你觉得房价还是贵，那你永远买不到房，你觉得现在买不起房，那你永远买不到房。
未来房价还会涨，价格是由价值决定，价值中枢不断的抬高，价值构成的土地价格，构成的货币蒸发所造成的资产评估的方式，他整个价值中枢不断的往上抬，价格会冲高一点，大家预期低的时候价格会回落一点，始终是波动性往上涨的过程，低点不出手，永远都买不到房，现在对于投资者来说是精挑细选的过程，是非常好的时候。
最近的利好很多，12月份降息，反复的提稳，我个人觉得就是涨少一点，不能跌，东莞要把握这个机会，现在这个时候，如果你想买一个大一点的，二手市场有很多笋盘，基本上对市场的感知很强烈，有些笋盘我可以等一等，最近的笋盘我发现，朋友圈里面，中介都在推，看房很多，成交也很快，我最近入手了一两块，这个时候是抄底的机会。
最近我觉得政策到了，市场差不多，我觉得有几个信号要注意，四大一线城市都有降了，东莞我个人猜测是春节之前调整一下利率，2套和首套的利率，春节之前，最快是春节前，最慢是春节后的调整，这个是个人得看法，成交量这么差，已经见底了，上面的压力很大，需求摆在这里，普通购房者春节前你调底，置换，现在是非常好的时机，补充完毕。
简单从另外一个角度说一下，东莞房地产从管理来说，比较规范一点，我们接触一些买房的人，他们是有需求力的，市场上东莞市场能不能随便买，东莞买一个楼，消费者的信息，基本上所有房都可以买，本身价格是比较合理的，恢复性会更好一点。
2021年，我们知道全国大概有十来家品牌上市房企，出现爆雷现象，因此有说法最大的雷其实就是美元债，相关金融机构针对2022上半年，将要到期的房企美元债，梳理了一个清单表格出来，应该来说在今年6月30日之前，房企的美元债还是偿付的高峰期。房地产调控的宏观政策，已经在2021年12月见底了，也就是政策面后续不可能再收紧，基本会是越来越宽松，但市场价格的底部，在一定时间的不同的城市，见底的周期是不同的。
品牌上市房企今年第一个美元债的偿债高峰期，就是现在的一月份，春节前，排在前20名的品牌房企里，他们在东莞有在售项目或储备项目的，我们大概看了一下占比不大，部分项目体量大、项目多的房企，目前总体而言没有出现周转的问题。另外一个美元债偿付高峰期是3-4月份，因此市场底部的价格在全国重点一二线城市而言，还有一个逐步探底的过程，东莞前20的房企目前来说，急需降价的不多，不对市场造成重大影响，东莞的市场底部相对会比较快的到来。从我们前面说到的最新楼盘半岛一号的开盘来看，只要定价足够有诚意的，带精装修1.6万多，市场的接受度就测试出来了，实际消费者的需求还是很强劲的，包括我们看到深圳的光明新区，深圳地铁的瑞城项目，价格带精装修才4万多，单次开盘去化超过1100套，绝对的爆款热销盘，当然光明新区开盘认购销售是个位数、不到10套的也有，说明客户最终还是看性价比，东莞应该在第一季度结束后，市场就企稳了。
今年秘书长这边是非常清楚的，东莞有几个地王潜质的地块会推出来，当然也不代表所有板块、所有镇街都有强烈的刺激效应，但总体会对整个市场的提振效应非常强，比如南城行政中心区华凯豪庭、广发金融大厦旁边的行政中心地块，如果出让地价不要限太低，建成后的楼价不要限太紧，加上东城体育公园地块改控规后整体出让，也会是地王级别的王炸，对南城和东城今年的房地产市场提振有很大的震动。所以今年上半年，在市场企稳往上之前，大家有非常好的入市时机。
感谢分享，目前政策已经见到，目前应该来说是投资置业最好的时期，我们再次感谢陈骏良秘书长，姚丽军总，各位领导，各位领导精彩的分享，每个人都有新的感悟和收获，相信每个人，都有了新的感悟和收获,也更清楚在新的一年，投资置业应该重点考虑什么区域和因素。
回首过去一年，我们付出了，奉献了，也收获了，也带着一些不确定性和遗憾。
展望全新的2022，我们有理由相信，东莞的发展会更好，中堂的发展会更好，东莞的楼市会更健康、更稳健。让我们拥抱全新的2022年。祝各位嘉宾和各位网友在新的一年，工作顺利，身体健康，一年比一年好！“莞穗同城时代.城市封面潜力”主题沙龙活动，到此圆满结束，谢谢各位！
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