各位下午好！昨天9块地块拍卖进行了拍卖，大家都比较的关注，也算是比较的顺利就由新世纪、中惠、万科、宏远、康华、建工、富盈、中天力通、光大依次竞得9个地块。其实大家都比较关注两点：一是都是比较大型的房地产企业；二是基本上是开发商，楼面地价偏低，都是在1050元/平方米左右。因为在国土局2010年9月2日土地使用权拍卖出让文件里面规定，第二和第三条001到008八个地块拍卖者必须在过去三年交税达到6千万人民币以上，009地块要连续三年纳税缴税金额达到1亿人民币以上，门槛就已经有所限制。一万五千平方米就要1亿人民币以上。
如竞买人为企业注册地点不在本市，在办理境外申请手续时，须提交有关承诺项目建成并投入使用后，半年内将企业注册地迁入项目所在地的书面材料，如果贵企业不在东莞，提交申请时，就必须要书面承诺，项目建好以后，半年之内就要签合同款。希望每个人都拿到拍卖土地有关的文件。所以这两个条件已经局限了很多不是没有实力，纳税就没有一定的实力就得不到。
另外，所在地不在东莞，就必须半年内把总部迁到东莞。
其次，大家比较关注的是，拍卖场面很踊跃，但是拍卖不是很积累，不是说经过二十、三十轮或者是上百轮去拍，楼面地价肯定不高，基本上就是二、三轮，最高就是五、六次的拍卖，基本上都是房地产公司，这里面就有必要向大家说明情况。
南城总部基地，9块地里面有6块是高度到120米，2块高度160米，009光大地块就要到250米，这里面不是商住用地，而是金融商业用地，只能做写字楼、商业地产，地价构成的成本跟商品房不同，商住楼面地价就是4000-6000元/平方米，建筑成本各方面加起来大概是2000元/平方米。
甲级写字楼要做4层的地下停车场，按照甲级写字楼的标准打造，整个投入使用，9家公司粗略计算了一下是接近1万元，很可能是超过1万元部分。换句话说楼面地价1050元/平方米左右，建筑和地价成本已经到1000元/平方米，其实大家可以算一下。东莞写字楼售价，鸿福路，市政广场大概是8000-10000元/平方米，超过10000元/平方米都是顶级的地段，成本就到11000元/平方米，而且准备盖好的台商大厦也要发售，当初台商大厦的楼面地价就是900元/平方米。南城总部基地所在的位置也没有台商大厦和鸿福路写字楼位置那么好，稍微偏一点，周围都没有商业配套，但市政府为了要打造一个中央，把南城这片区改成中央商务区，就是把南城总部基地拍卖，把这里打造南城总部基地。在这个过程当中，怎样打造，针对东莞这么低迷的市场，设定条件就是请有实力的公司去竞投。例如投资下去后卖不出去可作为自己公司总部消化也可以，如果全部依赖市场就会很难经营。
政府拿出这块地，是在世道比较低迷的情况下，东莞商业地产那么难做的情况下，吸引一些有实力的公司去拍，有可能就是独拍。其实开始就有很多东西，包括房地产公司都不是很有意愿买这块地，毕竟是南城的中央商务区，地块比较小，整体真的就没有人敢拿。很多房地产公司就考虑到自己的自用，而且看好未来的前景，但是现在算起来成本就到1万1左右，出售出租已经算不到有什么利润空间。但是长远来说，希望就是东莞经过2-5年经济的发展，转型升级吸引到其他的公司。
有很多人刚刚也说了，这9块地都是房地产公司，是否变成了房地产的总部基地？这里面就说明一下，这都是房地产公司的地，不仅仅可以自用，也希望各个公司总部能够来这里办公。作为总部基地的中央商务区，把办公地点迁到那边，使公司更上一个台阶，也有这个意愿。还有商业、金融的总部在这里，其实开始大概有19家开发商报名，最后就由9家开发商去拿到这些地。
但是为什么这个楼面地价那么低，刚刚我就说了这个成本的问题，如果楼面地价还是经过很多轮拍到3000-4000元/平方米，成本就更加高了，所以他们很谨慎，反正有那么多，9块地，拍不到这块，还可以拍其他的那块，除了光大那块地比较大，其他都差不多，气氛就没有那么的激烈，就没有竞争的那么厉害，而且最主要是商业金融用地。关于楼面地价很多人有误解，说人家地都到4000-6000元/平方米，为什么这个才1000元/平方米，是否地价太低了？其实政府就希望总部基地在这里，企业在这里，对整个社会的发展是慢慢来的，而不是一下子地价就上来。如果该地块是商住用地，竞争就会非常的激烈，而且我估计楼面地价就会接近3万平方。另外使用期限就有40年，还有各种规划要求，例如停车场。其实做写字楼，120米，最起码就是30多层的写字楼，做4成地下停车场，还有中央空调等等。30多层的写字楼一定是中央空调，中央空调是甲级写字楼的配套。还有电梯，一般住宅的电梯十几十层，二十多万一台就已经很好了，但是做写字楼是接近200多万一台，更不要说250米，更是不得了，东莞从来就没有试过那么高，所以这方面的投入是占到了最重要的一部分，就是在建造成本非常重要的，其实整个总的成本也是非常高的。
而且还要在两年半的时间内建好，这些文件里面都有限制，没有一定实力的公司就不敢去动的，所以就吸引了很多比较有实力的房地产公司，比如万科、光大、中惠等等，基本上都是在东莞排在前十名的大的房地产商。就希望通过自己的努力，通过自己的投资，设计各方面比较超前一点，真正把总部基地打造出来，吸引社会关注，把公司迁到这边来，在这里购买，在这里出租，就真正形成一个区域，而且对整个中央商务区的带动，整个南城的带动也有好处，很多人说，这样是否会影响其他的企业，这是相互带动。
以前东莞就没有多少做写字楼的，大家都在家里面办公，都是在商品房里面办公，现在在做这些，包括隔壁的华凯，包括周围有很多写字楼也是盖好的，当时的售价和成本也是很贵，现在都已经接受了，社会是不断的发展的，大家都看好这个前景的，这个写字楼盖好以后，单单管理费中央空调费用不算租金，管理费就要超过20元/平方米，管理费带中央空调，没有带中央空调就是几十平方米，带中央空调的甲级写字楼，电费中央空调非常贵，就到20元/平方米，规划是非常的高端，按照这样的条件打造，所以有关南城总部基地的事情。在这里向大家简单说明。
中惠昨天拿到这块地，他们对于南城总部的基地确实有不一样的理解，对南城总部基地的前景也是非常看好的。在座的还有亿兆地产的王总，亿兆地产开发的项目香树丽舍就在南城总部基地，那么南城总部基这几块的成功拍卖，而且都是由实力开发商拿下，我想对于有项目在南城总部基地的亿兆地产来说，肯定有不一样的心情，下面有请王总站在另外的角度给南城总部基地做个解读。
媒体说金九银十房企或会打价格大战，我觉得根本不可能，尤其在东莞都不允许的。这样讲消费者可能觉得不对，实际上来讲，东莞房价本来就偏低，但是所以金九银十根本就不可能成为东莞房地产大战的机会。
金九银十就是传统的概念，其实就是消费者时间更加的充裕，就有更多的机会看房子，所以就会成为楼盘成交的旺季。从这几年来看金九银十包括11月份的成交都是不错的。我认为金九银十是成交量放大的季节，但不是去打价格战的时候。
金九银十会因为总部基地，至少使南城片区有一点热。消费者或会因为这个事情推动大家尽快下手，所以做推手是肯定的。
谢谢王总。听得出来王总的心情非常的高兴。中惠作为南城总部基地直接的开发建设者参与建设总部基地，打造基地的高端商写字楼，而亿兆作为区域中的住宅楼盘而直接收益，可以肯定他们都是非常的开心，让我们对于他们的这种心情给予祝贺。
刚刚是两位开发商对于南城总部基地的一些自己的看法，在座的还有代理商、研究机构，因为南城总部基地带来的联动效应是非常的明显，特别是在周边的小商品城界定开发的前提下，周边的楼盘都有价值提升的预期，我们下面请合富辉煌的郑总谈一下。
谢谢郑总。郑总对南城总部基地的前景给予了肯定，有自己一些非常独到深刻的东西。中原的车总在东莞业界拥有一大批忠实的粉丝，他的观点非常受到大家的关注，刚刚郑总也提了，在目前南城总部基地配套尚未成熟的情况下，大家的开发节奏和产品定位各是如何考虑的？总部基地的功能又将如何体现？
我们开发商包括政府在内的各方面如果去完善总部基地的配套？请车总给一些建议。
从配套上来讲，谈不上有什么商业配套，除了工业以后，还有建材市场，五金市场，小商品城的打造。目前的宏成五金广场以及小商品城的市场只是租用总部基地的性质，到底这个五金市场未来发展会怎样，其实就是一个阶段性的产物。长期规划和发展就是总部基地大厦群的建设，宏成五金广场和小商品城是阶段性的经营，经营几年后还是要撤掉，进入总部基地的二期开发和三期开发等等，总部基地分成三期，第一期只是拿出9块地，由于4块地由于鞋厂没有搬迁，所以只能拿出9块地拍卖，周边配套基本上就没有，旁边有百悦尚城、香树丽舍等等。其实这是片区的现状，南城打造总部经济长廊，昨天拍卖出的价格，楼面地价应该是1060多，这个地价是低估的，真的是价值低估。作为中心区的一块地，而且是未来黄金大道，财富大道总部经济长廊的地块，拍卖的价格，楼面地价就是1000元左右的价格，我认为低估了很多。让我在想思考一个问题，这是否是市场化的行为，还是政府的主导行为，后来就给了一个定性，不是市场化的行为，而是政府的主导行为。
关于南城总部基地，在经济层次去谈这件事情，更多的是要感受到南城政府，甚至东莞政府在决策上高度智慧。对于东莞政府这么一种创举表示称赞和高度的认可。就是放水养鱼的事情。其实开始对总部基地的发展非常的迷茫，真的不知道东莞有怎样的总部企业，有怎样性质的总部企业会进驻到中心区，所以表现市场上来讲，周边的一些楼盘，包括凯旋国际、香树丽舍没有提前反映未来发展的潜力，其实我觉得这是非常奇怪的事情。
一个月前，就去到香树丽舍给现场的销售人员做培训，香树丽舍就是我们公司代理的一个楼盘，其实我当时非常的肯定，谈到中央商务核心区以及总部基地、总部经济的长廊，这些概念对未来潜力的评估。但销售人员告诉我，现在客户真的不受这一套，不以为然，觉得这可能不确定或者没有信心。从售价上来讲，凯旋国际就是6000元/平方米的价格，碰到市场调整时就可以到6000元/平方米以下，香树丽舍也是这样一个水平。其实楼盘的售价就反应市场的预期，真的没有当总部基地是一回事情。现在总部基地消息拍卖出来了以后，基本上明确了总部基地的发展的方向，经过媒体传播和市场的消化，我相信很快就会表现在目前在售楼面的售价上就有刺激上涨的作用。
其实我非常佩服政府高度的智慧，招商优惠的条件已经做好，唯一没有明确，就是到底招怎样的企业，估计政府在总部基地的规划当中，其实也一直思考一个问题，但是现在摆在面前就是利用非常好的策略，其实把房地产知名、本土影响比较大的开发商集中在一起，集中到总部基地。
9大房地产开发商进驻总部基地，更多就是把这些写字楼开发出来后，作为自己公司的一个办公楼使用，而不是拿去卖，或者干什么，可能用不完就会租，市场决定不会再开发投入上市后去卖。
东莞中心区写字楼供应量达到200万平方米以上，200万平方米供应量导致东莞的写字楼供过于求，空置率比较高，租金比较低，很多开发商，做写字楼的开发商就作为自己的写字楼，部分出售，此处不售，其实有些地方就决定现在暂时不卖，以后看情况再说，这就是反映写字楼的状况。
政府的智慧就是把9大房地产企业招进来以后，这里就会成为示范性或者是风向标。南城总部基地二期、三期的开发也会引来更多的开发企业，既然东莞一流一线的本土最大的开发商都已经在这里扎堆了，能够在这里占有一席之地的起码也有响当当的，有档次的。有比较大规模，有实力的开发商，我觉得在后续就会慢慢显露出来。
其实总部基地更多形成地产总部基地的概念，起码在最近的几年就有这么一个概念。之所以现在价格比较低，楼面地价比较低，其实政府的确是让利给先行部队，把这个地方做旺后，土地价值提升后，在后续的开发中，价格就不是以前左右的价格，可能就有一个大幅度的上升。其实政府在这块土地上的财政收入后续也是比较可观的，南城发展的第三产业已经占70%的比重。9大房地产企业进驻后，南城第三产业的发展还要提速，意味着南城经济将受到这个性质的影响开始提速，使整个南城的经济再上一个台阶。从经济层面感觉到政府的高度决策上的智慧，开发商是非常乐意的事情。开发商利用这么低的成本，在中心区总部基地拥有一个写字楼，占有一席之地，其实这是企业形象宣传的一个需要。现在成本这么低，未来在整栋楼挂上企业的标识，那么对于整个企业形象的提升，对于后续的开发商做得更大，更强提供了一个很好的基础。东莞大道是一个财富大道，经过的车流、人流以后会越来越多，而经过的人流和车流都会看到总部基地的这些企业大厦群，对于企业形象的宣传来讲就会从东莞走向珠三角，走向全国。
二、从这次拍9块地块，调控带来的需求抑制，随后就会带来激烈的爆发。
三月新政到四月份的新政，5月份总成交量是2000套，2月份就是1900套，7月份就是2700套的成交量，8月份住宅量上去了，就是3000套的住宅成交量。总体上来说，东莞的需求就是抑制了，成交量没有出去，09年5000套的住宅量，比今年两个月的成交量的总和还要多。其实随着对后市的看法，包括对城区土地资源的稀缺就有一种激烈的爆发。曾经我一个观点，在四季度后，房地产调控的政策有所松绑，东莞刚性需求的爆发量就会带来巨大的成交量，其实9月份集中上市的就有很多新楼盘，供给量上就有比较大的量，刚刚说到各种板块的趋势已经出现了，其实我认为调控所带来的需求抑制就有一个激烈的爆发。
三、价量齐涨的趋势会愈发的明显。
东莞要向国际化大都市迈进，其实就是要完全出现，我们看更发达的城市，例如上海、广州、深圳，你想东莞区域比起这些城市，比如陆家嘴，当时中国最高的房价住宅，汤臣一品卖了14万，其实到上海去看了以后，周边全部都是高档甲级写字楼，是它们支撑了这个价格，不是因为这个住宅，而是周边的东西。到天河区，天河区的房价代表了广州市当地的房价的最高水平衡量指标，周边全部高端甲级写字楼林立，深圳福田也是高房价的代表，周边13栋高档写字楼，一级甲级写字楼建设完工后，让整个深圳福田区的房价翻倍。未来东莞可能就有这种变化，就是这次拍的9块地，这9块地之后，2-3年之后，这里面就有9栋，120米以上的高档写字楼，东莞真正国际化大都市形象的展示应该看周边的环境。
我们看到香树丽舍的房价，凯旋国际的房价，百悦尚城的房价，这些价格都非常的便宜，2012年轻轨就需修通，那时候轻轨修通，加上总部基地的建成甚至投入使用，将会对东莞整个城市的活力和吸引力，包括聚集效应进一步的提升和拉大。
从这种情况来说，因为谈房价上涨可能会引发一些其他不愉快，但是如果看这种趋势是一定会上涨的，所以我的观点就是东莞房地产行业价格齐涨的趋势会愈发明显。
非常感谢宇鹏，宇鹏同时也抛出了这样一个话题，昨天总部基地拍卖的时候正是房地产行业传统的金九银十的时机，那么在这个时候，实力开发商纷纷出手拿地，是否意味着对东莞房地产走势的看好？另外，由于这几块地都是商务金融用地，是否意味着大家的开发模式正积极向多元化的方向转变，即原来相对单一的模式开始迈向住宅、商业两条腿走路？同时是否也表明政府从另一个层面鼓励商业地产的开发？
那么这个问题，我们有请房协陈秘书长来回答。
谢谢秘书长，秘书长刚刚讲到对金九银十的看法，虽然秘书长的看法相对比较谨慎和保守的，但还是有不错的预期。通过秘书长刚才的表态，我们也知道，在目前东莞商业地产开发比较弱的情况下，政府对于商业地产的开发还是比较支持的，相信东莞的商业地产在政府的支持下会越做越好。那么我们进行另外一个话题，开发商在金九银十之际，是如何看待接下来的地产走势的？包括地产公司开发模式是否也会有一个变化呢？有请中惠的刘健来谈谈。
谢谢刘总，刘总认为东莞中心区的地位对拉动房价会有很大的促进作用。我前面在听亿兆的王总发言的时候，能够从王总的言语中感觉到他对于楼市前景是非常的看好，那么就有请王总对接下来的走势做一些具体的阐述，有请王总。
谢谢王总。看来大家对房地产的前景都是非常看好的。刚刚是开发商的一些看法，那么，代理商对于市场的理解又有不同，我们接下来听听两家代理公司的看法，首先请郑总谈谈。
每年金九银十的时候大家都关注走势，从政策层面来看，调控政策还是没有丝毫放松，但没有新的利空政策就是最大的利好。目前来看，政策还是比较稳定，市场接受好几个月政策调控后也适应了，经过几个月的积累，从7-8月份，整个市场就开始明显的复苏和上升。
据合富辉煌市场部统计，7月份的成交量就是20万平米左右，8月份就是到30万平米左右，这是非常大的上升。从价格来看，上涨应该处于结构性的问题，是因为有些不同的楼盘，或者是比较优质的楼盘上市所带来的上涨。同一个楼盘或者是同区域楼盘的上涨暂时还不是很明显的，价格处于稳定状态，整个市场处于量升价稳的总体状态。9月份和10月份这个趋势或将能够维持下去，继续上升。
南城总部基地事件，将给周边住宅比较明显的刺激信号，将有可能引来更多的关注和追捧。
谢谢郑总。下面请车总谈谈。
综合各方面的判断，东莞楼市金九银十还是会退后一点。未来1-2年楼市的走势，从现在的金九银十开始，就会一个结构性的调整。不是说一刀切，全中国那么大，其实整个大趋势都是调整向下，其实更多就是结构性的调整。
什么叫结构性的调整？分几个角度去讲，首先就是物业上的调整。南城总部基地未来的发展方向，可能商业地产的机会就更大一些，开发投资投入力度更大一些，政府也会投入一些。而住宅投资，经历三年的上涨情况后，就会进入一个退潮，就是从热潮进入退潮，住宅投资就会变得更加的理性一些，这是物业方面结构性的调整。
其次，区域上也会产生分化。其实中国这么大，一线城市的房地产市场的压力的确非常大，国内还有很多这种二、三线城市，特别是西部大开发，广西、贵阳等等这些地方发展的后劲是非常足的，这就是区域上的分化。而东莞就是位于二、三线城市，并不是政府政策调控重要的一个目标。
中心区以及中心城镇房地产发展的趋势虽然依然是向上的，但是经济发展比较满，供应量比较大的区域还是会分化，价格就会平抑一些，长安、虎门等五大中心城区房地产走势就是向上，而南城总部基地，毋庸置疑趋势就是向上。其实中心城区，特别是南城这一带，一年的时间就会发生很大的变化，到底怎样变化，台商大厦以及广银大厦、信息大厦等，不管是商业和酒店都会逐步的完善，刺激也会很大。台商大厦就要销售，售价就接近23000元/平方米，假设这种价格刺激到周边的住宅和物业，那就会有向上的预期。
另外，中央商务核心区明年年初就会确定规划，一定是大手笔，就会刺激到未来的的市场预期。明年年初出规划，因为流程，价格就不会低会很高的情况，对于整个南城的带动作用就会很明显，所以2011年之后大家拭目以待，这个中心区包括南城那边就会发生很大的变化。
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