限购令使深圳成交量大幅下降，对于继续想在深圳进行住宅投资的炒房客来说是个非常严重的打击，使深圳众多的投资客一夜间失去了赖以淘金的投资土壤。
即便如此，严厉的政策仍无法冷却投资客燥动的心，在被限购令逼出深圳后，这些投资客又开始寻找新的投资方向。而未有此项政策的东莞、惠州等珠三角其他区域却因此而意外获得利好，不少深圳投资客也已开始关注东莞、惠州等地的项目。
与此同时，由于深圳中介地铺的二手住宅成交量的锐减，不少中介也纷纷转移物业重点，极力向置业者推介外地包括东莞的物业。
根据深圳一些中介的成交记录，近期成交多属深圳区域以外的楼盘。而东莞近期各盘成交信息显示，“限购令”的实施有可能造成自2007年后又一波深圳客集中入莞购房的高潮。
那么，在这种情况下，深圳限购令究竟会给东莞楼市带来怎样的影响？他所带来的成交量上升又会持续多久？东莞开发商又该如何抓住及把握这个机会？这些都成为东莞房地产业界一直关注的问题，也即我们的沙龙要探讨的主题。
本期沙龙将围绕上述主题展开讨论，希望能够帮助开发商及投资者清晰时下的地产走势，准确把握各种时机。房掌柜东莞站、深圳站将对此进行网络直播，各主要媒体也将对此次沙龙的精彩观点予以报道。
沙龙议题：
1、深圳限购令的执行对东莞楼市是否有影响？东莞楼市是否会因此而吸引被深圳限购令逼出的投资客？
2、这种情况下所带来的东莞楼市成交量的增长是否是短期现象？是否会增强东莞房地产后市信心？
3、如果这种成交量持续增长，会否形成如2007年深圳客集中入莞购房那样的高潮？会否推高东莞房价？
4、吸引深圳投资客的主要区域会是哪些？哪类楼盘会成为深圳投资客的目标？
5、东莞开发商在这样的机会中如何把握？会否根据深圳投资客的介入而重新调整营销策略？
欢迎各位嘉宾的到来！今天我们的主题是深圳限购令下的东莞楼市的机会。
限购令深圳成交量大幅下降，对于继续想在深圳进行住宅投资的炒房客来说，是个非常严重的打击，使深圳众多的投资客一夜间失去了赖以淘金的投资土壤。楼市资金会往里流，我们就想到了东莞、惠州等地的楼盘。与此同时，由于深圳中介地铺的二手住宅成交量锐减，不少中介也纷纷转移成交重点，极力向置业者推介外地包括东莞的物业。
根据深圳一些中介的成交记录，近期成交多属深圳区域意外的楼盘。而东莞近期各盘成交信息显示，“深圳限购令”的实施，有可能造成自2007年后又一波深圳客集中入莞的高潮。
那么，在这种情况下，深圳限购令究竟会给东莞楼市带来怎样的影响？所带来的成交量上升又会持续多久？东莞开发商又该如何把握这个机会？这些都成为东莞房地产业界全新关注的话题，也即我们此次沙龙要探讨的主题。
本期沙龙将围绕上述主题展开讨论，希望能够帮助开发商及投资者理清时下的地产走势，准确把握各种机会。房掌柜东莞站、深圳站将对此进行全程网络直播，各主要媒体也将对此次沙龙的精彩观点予以报道。
谢谢周焱小姐的发言，她的意思就是深圳楼市的资金以后流出投资渠道受到限制，还需要下更多的努力，请深业鹏基的的姚 松对此发表看法。
下面请宇鹏发言。
首先感谢房掌柜，我们觉得深圳的投资客推动了东莞房地产的发展，一个是他们拿着钱到东莞来，他们需求在客观上是推动了整个东莞的楼市发展，2003年以后，在今年，由于出台了新的政策，出台了限购令，又引发了这个问题，关于深圳投资客购房需求的问题，我们看一下新政，新政上市，我提出我的一个观点，新政对东莞而言，第一个是除了买不起好房子的结果，或许促进东莞楼市房价的飙升。
新政主要是提升的二套房房贷的门槛，必须首付五成，买第三套房的时候不再提供贷款，对于穷人而言，对于比较弱的人而言，他们要买好的房子必须支付更多的钱，可能买不起好的、大的房子。
第二个观点，当越来越的穷人买不起好房子的时候及开发商会想办法。提高房价，把它反折首付的方式，打个比方，一套80万的房子，原来贷款55万，作为购买者付24万行了，现在限购令出了，首付要付40万，这对经济实力较弱的人比较有压力。在银行贷款五成出来，这个对于业主而言，他可能首付是20万，这种方式操作以后，在卖卖的号的话，我相信这种方式一定会被广泛运用。在东莞的楼市房价在质量上有一个飙升。
还有一个是物价不断上涨，媒体报道，10000块钱存到银行，过了一年以后就贬值了几百元。这是鼓励大家消费。货币从银行里发到自己手上，这是一个流通环节，这是对心理上对深圳的客户有推动作用。
在这种情况下，他们可能会游离到各个地方买房子。
基本上来说，在珠三角购房基本不受购房令的限制。
刚才讲了限购令出来以后，带来了一些心理上的一些微妙的变化。深圳房价高启，持续的房价高以后，会对有这部分人会自然而然分散到周边，例如希望自己的父母带到自己的身边，在深圳买一套房子成本比较高，他看到交通便利以后，会选择周边的城市买。满足家人的需求。
还有一部分是炒房投资客，东莞的房价大家都觉得是有价值的洼地，房价一直比较低，虽然GDP相对这么高，但是相对其他城市是比较落后的，这样导致东莞的房价比较低，现在东莞进行重塑，进行大都市的建设，应该在5年之内会上一个新的台阶，房价会有一个大的拉升。
这种东莞城市发展的机会客观上吸引了深圳的投资客愿意到东莞来，吸引到深圳客户到东莞来购买。
我就先谈到这里，我认为东莞楼市将大量有深圳的客户过来。
宇鹏给我们做了一些判断，宇 鹏先生认为，因为限购令可能推动东莞楼市的发展，但是有关深圳投资客的进入，东莞房价可能会飙升，这是值得我们大家思考的问题。我们知道鼎峰地产有一个项目即将推出，不知道在深圳市场方面有什么想法，我们请鼎峰地产黄 超先生发言。
谢谢黄超先生的精彩发言，黄超先生认为东莞楼市是整体向好的，深圳限购令只是给了东莞楼市一个机会。
下面我们请东莞中原的车德锐先生发言。
我想在场嘉宾这么多，可能每个人发言的时间不会那么长，我想分享我的一些观点。
第一个，深圳和东莞的关系一直都是一个机会，打个比方，东莞的发展这6年来一直依赖这种优势、资源和关系，使得东莞有这么快的发展。这么多年过来，可能在07年那一波的深圳投资客进到东莞投资那个阶段以后，其实我们在深思这个问题，当时更多可能是我们主动去拉深圳投资客过来，这是一次主动的行为。让深圳投资客感受到东莞不太适合投机，同时我们也分析过深圳投资客主要是投机为主，投资很少。对于深圳投资客而言，可能对于投机客来讲，可能不具备太大的吸引力的。目前东莞这种价值的低估，可能会使得有一些投资客出来，我们不能够太乐观地看到深圳投资客过来东莞投机的情况。他们毕竟受到2007年负面的影响。
2008年以后，东莞下挫的幅度还是比较大的，外面的人对东莞的看法还是停留在负面，很难在短期内有一定的改观，所以一定程度下会压制到东莞投资的事情。
这次的话题可能到了2010年的投资的关系时，深圳和东莞这个时候应该是一个互动的过程，深圳这次发展的确受限购令的逼迫，必须走出来，这里面有一个互动的过程。在互动的过程当中，我们这次也在思考，肯定不会像07年做这个市场，在深圳限购令下一个反趋势，这个时候我们发现，第一个是投机的机会是很少的，更多的是投资。是看重价值而不是价格，有这几个纬度。
谢谢您的发言，我们今天很遗憾不能听到万科的观点。我们有请瑞峰置业徐浚杰先生谈他的的看法。
谢谢徐总的发言，徐浚杰认为，由于限购令的影响，一些临近深圳的镇区将会得到很大的发展。下面我们有请中惠熙元梅华锋先生谈一下深圳限购令下的东莞楼市的机会的看法。
今天我们在场嘉宾除了开发商和发展商之外，还有媒体朋友。
中惠熙元是比较早关注在深圳的推广，目前的成就一部分要归功于前几年的铺垫，中惠熙元的楼盘里面，深圳客户占了一定的比例。这次限购令的出台，应该是有比较大的利好。这次的推广主打一部分的投资策略，包括抵御通胀的角度，莞深一体化的利好，这种投资战略是存在的，客户自己心理知道。
同时对深圳限购令下的东莞楼市机会个人持续谨慎乐观的态度。
其实今天提到了我们的第三个议题，就是如果这种成交量持续增长，会否形成如2007年深圳限购令客集中入莞购房那样的高潮？会否推高东莞房价？
下面我们轻沿海地产的汪 伟先生解答一下。
机会与挑战并存，真的是一个很好的概括，谢谢汪总。我们先休息一下。
我们之前也跟一些开发商接触过，了解到他们对限购令下的东莞楼市做了营销方面的调整，我们在座的开发商有没有针对这些限购令作出一些相关的营销策略，我们想询问一下，下面我们有请周焱小姐。
应该来说，这段时间可能是非常多的同行以及媒体都非常关注的问题，都会问到这样的问题，在新政出来之后，开发商有没有下一步营销策略方面的调整。我想说，作为花样年来说，因为不仅是一个项目，在黄江也有一块地，客户的群体可以跟大家透露一下，有一部分深圳客户，因为它是由于地域的关系，所以我是比较赞同黄 超所提到的一些观点。在限购令出台，实际上只是一个催化剂，在提醒深圳客户是否要看一下周边的地方，有他需要的资金流向。在这几年房地产市场的发展，有时候有会因为香港客户的介入，当然还有深圳人总量的提高，所导致购房的一种需求。很多情况下，香港的客户已经被逼迫到了深圳、东莞的樟木头去购房，很多程度上，也为深圳的房价起到了一定的作用。我想，我打个比方，在去年，深圳的价格达到了两万块钱一平米，一个买一套60平米的房子，需要的是120万，那在黄江这些区域，他花1万块钱每平方米买这样的房子，可以享受是舒适的生活，但是要解决交通的问题。实际上这些解决了交通网线，以后很多的深圳人像香港人这样，会在东莞居住，甚至上班，这是可以实现的。
我在香港一家公司，已经有很多的香港同事在深圳购房，每天来回跑，每天的交通时间是1个小时，大家觉得是正常的，但是东莞人不接受。只要接了交通上障碍，深圳客户会到东莞来。不会是一个投资，也肯定会有投机的行为，但是我想更多的大量客户是要解决改善型的住房。我身边很多同事已经是买了两套房以上，但是他们以前真的就是基础投资的问题，几年之后，他要成家、立业、生孩子，所以必须有一个舒适型的住房，接父母过来居住。在这种情况下，在仅有有限制的资金在手上，很有可能会选择来到东莞或者周边的城市进行购房。
至于会否回到07年的情况，大量购房又退房，在居住的前提下，会很少出现。实际上有很多从深圳过来的开发商都会思考着在原本在深圳积累的很多忠实的客户们带到东莞来，我们看到万科、金立都是这样子。而且有很多鲜明的案例，确实在深圳购房，可能只能买到3房，来东莞可以买个别墅居住，这种情况下，是绝对会让东莞的房价逐渐攀升。我们也可以看到，东莞并不是有非常高的泡沫，所以现在也没有说东莞在执行限购令，所以花样年在后期的策略里面，不是说调整，可能是在后续的一些操盘，未来的一些项目当中会有这样一些想法，营销思路会考虑到深圳方面拓展。谢谢！
花样年周焱小姐认为花样年后期在营销方面还是想到深圳市场，她认为要抓住深圳的改善性需求。下面我们请深业鹏基姚 松先生谈一下，深业鹏基的目前的营销策略。
这波行情我们都赶不上，我有点体会。我们公司是深圳的，有很多深圳的投资，特别是是近两年来东莞的，他们对东莞的城市印象来是停留在以前，他们突然间到了东莞之后，看到东莞的发展很惊讶，有这是东莞吗这样的问题出来。其实这边，我们在做一些工作了，例如我们在集团内对东莞城市发展做了一些专门介绍的文章，我觉得以后东莞的开发商要拓展深圳的市场，对于城市印象这一块宣传方面要加强一些，因为深圳对东莞的还不是很了解，其实东莞现在是很漂亮、很适合居住的一个城市，谢谢！
姚松先生认为是应该加强城市形象的宣传，下面我们听听鼎峰地产黄 超先生的看法。
黄超先生提出了二三线联动的策略，是比较有效的。
下面我们有请沿海地产的策略经理汪 伟先生给我们谈一下。
刚才各位嘉宾谈的非常好，确实东莞的一般楼盘有一个区域，沿海丽水佳园从07年针对深圳作过一次推广，当时是南方都市报组织东莞和惠州的一些楼盘再一个商业中心举行展销会，当时看到了很多深圳客户在东莞一些楼盘参观，沿海艺术家园这个项目受到在深圳推广比较好的收获，现场成交了的一些都是深圳客户的。在一些偏富裕的区域，例如南山区、宝安区这些。
另外一个方面，最近深圳的客户对东莞的一些资源性楼盘的投资，这样一个迹象是非常明显的。从昨天东莞均价破万，也讲了东莞豪宅别墅销售比较好可以看出来。孙先生一件事情是演讲，还有一个是买豪宅。
很多做到投资到一定领域的，投资这样的豪宅产品是首选的。还有一点，现在东莞政府支持，现在正在进行创好城市的口号出来。
前段时间我听人讲，有一个项目开展了一个营销渠道以后，成交有一个立竿见影的效果。
刚才大家还是非常关注深圳限购令给东莞带来的机会，让自己能从中受益，大家也是各抒己见，非常感谢！我们现在换一个角度从代理商的角度给出购房者、开发商、媒体一些建议。
谢谢您的发言，徐浚杰总作为瑞峰置业常年在市场一线，请您为我们谈一下深圳限购令对楼市的影响的一些营销策略。
除了满足本土人的消费之外，就是如何拓展外地客户，包括深圳客户。深圳客户，有二三线联动，还有一个是在建造元素上除了有东莞特色之外，还有在生活元素上有深圳味，给予他们有一个家的感觉，他们才会有吸引力。我们在城市交通方面。
对于他们的生活成本是有一个很大的驱使作用。
我们客观来说，刚才谈到一个价格问题，就是东莞的价格是比深圳的价格低很多，但是东莞的价格是否就是所谓的过万，但是我们很理性地看到并不是因为普通住宅过万，而是因为有别墅的因素，整个均价而抬高了。整个东莞房价的差异性是很大的，我们以普通住宅还说，是六七千，城区也差不多是这个价钱，但是有些地方是三四千，这是整个东莞的一个均价。
就价钱来说，现在从08年调整以后，整个东莞的价格是非常健康的、理性的、逐步上涨的趋势。房价迅速抬高以后，让深圳客户变成我们主要的人群，实际是我们的本土。
我们在逐步成长，给深圳投资客在投资上有一个投资空间，才能够让他们走过来东莞投资。
谢谢徐总给我们的一些很好的建议，谢谢他们。
在座的宇鹏也是在深圳和东莞两边跑的资深认识，请他来谈一下东莞对于深圳投资客的吸引点在哪里？谢谢！
谢谢宇鹏的发言，全国其他城市都在为新政发出一些悲观的情绪，因为有了一个意外的利好，这也是东莞楼市非常难得的机会，我相信东莞楼市因为这次意外的机会规避一些政策风险，那么，我们今天沙龙第一个主题发言就先告一段落，刚才很多嘉宾的发言里面都提到了东莞房价过万的信息，就是在二次调控下，东莞楼市的一些走向。包括这两天房价有一些什么情况？大家请随意发言。
这块我在思考，我们在思考下一步市场走势怎么走。价格，其实是由价值或者供需关系决定。从价格角度，08年到现在东莞的经济持续调整，东莞楼市也一直在调整，普通洋房在五千多到六千徘徊，这种房价上涨幅度很小。这说明了东莞经济放缓了以后，导致东莞房价收到一定的作用，这是一个宏观的分析的角度。东莞经济最困难的时候已经过去了，很多不好的问题也慢慢解决了，政府也想了很多策略、方式做转型。整个评估，整个东莞经济应该已经进入一了触底或者处于回升的势头，但还没有恢复往来高速的增长。这就意味着东莞价值的低谷或者波动的低谷事实上已经有所反弹、回升。也就意味着房价、楼市起到了一个价值的支撑作用，会令房价不可能进行充分调整的基础上再调整，所以目前对东莞房价还有看跌的观点，我个人而言，普通洋房已经非常低的价格很难有再下跌的空间。
谢谢！
先回答一下广州日报张大记者的提问，利空出尽就是利好，9月份整个房价上升，这个利空出现了。在第一次调控的时候但是觉得房价会否掉下来。
第二个就是房价，今日的高点，就是明日的起点。东莞房价的高点是迟早的事，最近受到各方面因素的制约，随着东莞城市的发展，高点是迟早的事。越往高端的上，越来越好，很有超越珠三角城市的趋势。
中端的房子就是卖的成本，在成本之上加一点的就可以。作为普通住宅，市场有这种分化，这种分化是迎合市场的需求的。
对于消费者是否要买房子，还有什么时候买房子，我作为作为媒体的，像广州日报的这种大媒体一定要实话实说，不要忽悠老百姓。其实这五年房子都在涨价，不管是网友还是报纸，都要实话实说。
大家看，我们有一个预判，就是929新政出来以后，东莞二手房成交肯定会有好转，最近情况来看，二手房的成交量超过了一手房，这个意味着什么？我们通过数据看看，目前这种二手房的成交价格的差异，现在我们看到东莞的二手房成交价格是很低，单价才三四千，相当于一手房价格的一半。我们从这个点展开分析，可以推断到目前东莞的楼市，其实一手房受到调控，价格比较高，需求一定会流到二手房里面，因为二手房的价格非常有优势，尤其在一些中心地段的二手房，生活配套完善，价格又低，像东城、南城、长安这些中心城镇，一手房供应越来越少，必定会往二手房转变，所以一手房和二手房有竞争关系。
政策调整下，一手房也会面临二手房的竞争，这是一手房的压力。对于购房者觉得一手房空间小，价格高，可以考虑二手房。
谢谢各位嘉宾精彩的发言。因为今天这个沙龙是直播的，有网友提问为什么万科的嘉宾没有发言，我刚才解释一下，我还是询问一下万科的发言人。
我们在继续反映一下楼市的走向。
消费者还是忽略了一些东西，就是地价的成交。前几天看到一块地的成交是4千，地价的高价成交，您觉得楼市会往下掉吗？他们可能不知道，政策出来了，就开始观望，其实不是。每个时期的高点高了之后就是它的低点。所以我们在买房的时候，其实真的不是要去观望，而是要清晰地看到它大致的走向。东莞的楼市是比较稳定健康的， 现在的政策出来之后，我相信股市的说法就是一个阵降，但是不是大的调整。
我们所看到的，现在很多住宅的空置率，东莞还是很多的，我们的价钱还是比较稳当。我们对张记者聊的时候，也说了一个东西，就是在商业地产上，在东莞来说是一个很大的潜力和空间。
对于一些外来的客户，例如深圳、广州，我们做了一些方案吸引到广州、深圳的投资者来东莞。有那么大一个商铺，后面有一个很大的社区资源，才卖不到两万块。家乐福这么有一个商场，也是不到三万块的投资价值，所以对于商业投资有尖锐目光的客户带来很大的生机。还有就是商业地产毕竟没有受到银行按揭的控制、压制，所以有很大的空间，所以商业地产逐步受到更多人的关注。相信住宅价格在不断上涨的情况下，商业地产也处于迅速成长的状态。
真正考虑购房者的需求，买还是要谨慎，除非具备一些非常好的资源，有吸引投资者投资的产品、渠道。第二点，我想讲的是价格，未来的价格走势在东莞还是一个非常健康、好的楼市环境。一些大的开发商在今年上半年的销售还是可以的，资金现金流还是比较充裕的，下一阶段价格可能不会出现很大的振荡。
第三点，从长期来讲，随着中国的城市化进程的发展，像中国的二三四线城市，是非常看好他们长期的发展的。
这边周总、黄总还有什么观点要补充的？
那感谢各位嘉宾在百忙之中抽出时间来参加我们今天的沙龙，谢谢大家！
谢谢大家！我们一起合个影！
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