地产商分拆物业上市背后的逻辑

　　据报道，碧桂园9月7日晚在港交所公告，8月31日，旗下非全资附属公司碧桂园物业服务已就其首次公开发行A股并于上交所上市向中国证监会递交申报文件，并于9月7日收到受理通知。本栏认为，地产商分拆物业公司上市容易存在过多关联交易和利益输送隐患，对于购买物业公司股份的A股投资者存在不确定风险。

　　目前，有不少地产商都在尝试分拆上市。按照大多数人的理解，物业服务公司多是地产商的一个部门，它们听命于地产商，主要起到地产商和业主在房屋入住后的联系作用，而物业费往往也与地产商房屋产品质量息息相关，例如很多业主在对地产商房屋质量感到不满时，首选的抗议方法就是拒交物业费。

　　本栏看来，地产商的物业服务公司的利润水平，在很大程度上与地产商的经营决策有关，也可以理解为地产商可以通过一系列的价格政策调控旗下物业服务公司的利润水平，地产商有能力按照自己的需要让物业服务公司多赚很多钱或者少赚很多钱，这种风险就给物业公司的投资者带来了很大的不确定性。也可以这样理解，地产商的物业服务公司很难被理解为是一家能够以全体股东利益最大化为追求的纯粹市场企业。

　　现在碧桂园物业服务公司如果在A股上市，本栏认为其招股说明书的利润水平一定是很漂亮的，但是这种优秀的利润率能否真的持续增长，则存在很大的不确定性。本栏认为，地产商很可能会努力保持物业服务公司的高成长性，但是这种高成长会完全依赖地产商的照顾而出现，是否真的具备投资价值还很难说。

　　其实在A股市场上，曾经出现过很多这样的部分资产打包上市的先例，尤其是当年股市承担着为国企脱困任务时期，就有一大批国有企业虽然整体亏损，但是却能够找出盈利的部门拿出来上市，然后获得募集资金给整个企业使用。实践证明，这类部分上市公司中有一部分确实帮助企业渡过了难关，最后通过整体上市进入A股市场；但也有一小部分公司，最后盈利的部门也变成亏损，上市公司被ST，成为了壳资源，投资者的募集资金损失殆尽。假如所有企业都把自己产生利润的部门拿来上市，把承担费用和亏损的部分留在大股东账面，那么A股市场又多了一大批优质企业，难道这样真的好吗？