城市更新让老旧小区焕发新活力，提升群众幸福感

在城市增量扩张模式渐行渐远的背景下，城市更新走上“快车道”。2021年作为“十四五”的开局之年，政府工作报告中首次提到实施城市更新行动。这也奠定了未来一段时期城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位。

虽然城市更新首次提及，但是作为城市更新重要内容的老旧小区却多次涉及。值得关注的是，城市更新的步伐正在加快。2020年，全国新开工老旧小区改造超过4万个，超额完成了3.9万个的年度目标。而2021年，新开工老旧小区将达到5.3万个，一年时间计划增长了1.4万个。

事实上，关于实施城市更新行动，将成为更长一段时期的发展要求。在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中明确提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

所谓城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建。这不同于以往的城市开发，以及“拆一建多”的模式，而是通过对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能衰败的空间，使之重新繁荣。

由于过去城市在发展过程中，注重追求速度和规模，城市规划建设管理“碎片化”问题突出，基础设施和公共服务等方面存在短板。而根据城市发展规律，我国已经由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。实施城市更新成为解决城市发展中问题的有效途径。

在住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹看来，此前城市更新是各个地方的自觉行为，但是在中央提出了城市更新行动之后，各地政府会高度关注。在今年3月15日之前，242个省市已经发布了关于“十四五”和2035年远景发展规划或者规划建议，其中涉及城市更新内容的有182个省市，关注度达到了75%。

虽然城市更新的意义深远，但是城市更新面对的现实问题是，小区居民“高期望”与社会资本“低参与”存在矛盾。如何建立可持续的融资机制，实现投资收益平衡？ 

对此，国家发展改革委副主任宁吉喆指出，今年，在新型城镇化方面，实施城市更新行动，全面推进城镇老旧小区改造，推进以县城为重要载体的城镇化建设。同时进一步创新民间投资方式，规范推广政府和社会资本合作（PPP）模式，稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，盘活基础设施存量资产。

除了政府支持城市更新之外，在房地产行业，已经涌现一批将城市更新作为己任的房企。

“城市更新行动有利于疏解城市中心密度、提高城市用地效率，令老城区焕发新活力，提升人民群众获得感、幸福感。”全国政协委员、富力集团董事长张力说，下一步企业将积极响应这一政策举措，积极践行企业社会责任并以实际行动落实到位。

作为国内最早介入旧改领域的富力地产，参与10多座旧厂房改造。佳兆业也在20年前就介入“旧改”，在深圳烂尾楼“桂芳园”的改造中一炮走红，从此在城市更新的布局中拾级而上。目前，佳兆业拥有城市更新储备项目201个，占地面积超5000万平方米，成为城市更新龙头企业。

而万科一直领跑于行业的前沿。从广州的永庆坊，到上海的上生新所，再到沈阳的红梅文创园，经过万科的打造，历史古城、破旧公园和废弃厂房开始焕发新生。在北京，曾经脏乱差的望京小街焕然一新，变为具有活力的新街区——望京时代中心。

值得一提的是，首开集团作为“城市复兴官”，在城市更新中不断实践。日前北京市发布的“十四五”规划建议中，在旧城更新老旧小区改造方面再一次强调了对“首开经验”的推广。其中，在老旧小区改造方面，“首开经验”讲究惠民实效，坚持以居民需求为导向，同时，注重多方参与，组建业委会，充分调动居民积极性，形成可持续发展的良性机制。

如何做好城市更新？张力建议，坚持导入产业，提供良好的营商环境，同时重视激发科技创新活力，构建节能减排的生态社区。此外，保护历史文化建筑，尊重居民风情习俗，传承优秀历史传统，而且要维护村集体、回迁户与周边社区的整体利益，实现多方共赢。

在中指控股调查事业部研究总监吴建钦看来，城市更新面临着新一轮风口。其中，老旧改造、工改发力、有机更新、治理升级、房企布局、政企协同、片区统筹、效益多元、门槛提升，将构成“十四五”时期城市更新的发展趋势，只有把握了这些趋势，政府的治理水平才会不断完善，企业才能不断加速布局。