中国房地产信托超常增长 监管层严令防范风险

前期信贷紧缩“引爆”了房地产信托的迅猛发展，而其背后所隐藏的风险已引起监管部门的警觉。

记者从相关方面获悉，日前银监会办公厅向各银监局以及银监会直接监管的信托公司下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发【2008】265号，简称“265号文”），对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范，同时要求各银监局重视信托公司的流动性风险。

据了解，“265号文”除了重申严禁向未取得“四证”的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款外，对于房地产开发商的融资门槛再次强调资本金比例超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。

此外，银监会还要求信托公司严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。

对于土地储备贷款，银监会要求各信托公司要审慎发放。“对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。”

根据益普财富统计数据显示，2008年1月份至8月份，共有55只房地产融资信托产品成立，超过 2007年全年的房地产融资类产品总额。“股市大幅下跌使得证券类业务空间缩小，与此同时信贷紧缩导致地产商融资困难，这些因素的叠加使得房地产信托业务自2008年以来呈现热闹发展的趋势。”中泰信托总裁助理盛大表示。

然而，房地产信托热闹的背后隐藏着巨大的风险。在信贷紧缩的背景下，中小地产开发商从银行融资无门，因此很多中小地产开发商转而求助于信托公司，“这些地产商一般都没有拿全‘四证’、通过信托计划‘过桥融资’的方式实现资金的周转。”盛大表示。

但据记者了解，目前房地产信托的周期一般都在1年左右，而实际上，在信贷紧缩的状况下，即使在1年之后，地产商还是难以从银行贷到款。而信托融资的成本却是相当高的，盛大透露，目前一些地产商通过信托融资的成本甚至高达20%。“如此高的成本，加之地产商从银行融资无门，中小地产商资金链断裂的风险非常大。”

“这一现象早已引起监管部门的警觉。”盛大表示。根据银监会此次下发的文件，除了在业务方向上给予具体指导外，银监会还要求信托公司高度重视业务操作过程中的风险防范，要求信托公司建立健全房地产贷款审批标准、操作流程和风险管理政策；进行尽职调查，严格落实房地产贷款担保，密切监控贷款及投资情况，加强项目管理。

同时要求各银监局加强对信托公司房地产业务的风险监控，每季逐笔排查房地产业务风险，并在必要时安排现场检查。在排查中应逐笔分析业务的合规性和风险状况等。