东莞楼市2016上半年热门关键词：深圳客仍是主角

2016年上半年是一个多事春秋。先是一季度疯狂入匝的深圳大军，在“追涨”恐慌和部分不良中介的“搅和”下，乱了“军心”，“深圳客退退潮”呼声四起；在楼市稍有降温之际，土地市场又不安分了，开发商花钱如流水；进入地铁元年，楼市利好天秤再次倾斜，可惜库存见底了……犹如一部狗血剧，上半年的东莞楼市跌宕起伏，看点多多。

蓦然回首，除了市场层面的风云变幻，上半年政策层面也不太平静，诸如首付款比例下降、交易税调整、90/70政策取消等动作频频，虽无2015政策利好年“出拳”那么重，却也给上半年的东莞楼市带来了一定影响。在此，房掌柜梳理了2016年上半年东莞楼市热门关键词，作为回望上半年楼市的重要线索。

深圳客

深圳客，东莞楼市自2015以来的热门关键词，即使进入2016年也依然是话题主角，不仅牵动着莞深地产人的心，也影响着东莞房价、楼市格局等方方面面。

2015年，迫于深圳高房价压力深圳客疯狂入莞，豪气买下了去年东莞楼市的“半壁江山”。在有心人推波助澜下，深圳置业大军用行动诠释“没有最疯狂，只有更疯狂”，外溢势头愈发迅猛，在2016年第一季度刷新了新高度。

据合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2016年第一季度东莞一手住宅新增供应面积约178.3万㎡，网签面积达289.5万㎡，成交均价达11539元/㎡，同比大涨三成，均创了历史同期最高。不过，一季度供需比仅为0.6：1，处于较严重的供不应求状态，在此情况下，深圳客带有恐慌性的疯狂入莞，也成了房价出现非理性跳跃式上涨的主要原因。

不过，随着东莞房价的水涨船高，深圳客入莞也慢慢变得理性起来，尤其是3月份曝出“中介丑闻”，给很多人来了迎头一棒，加之深圳3.25新政的提出，也让不少深圳客变得犹豫起来，市场观望氛围浓厚。随着深圳客入市的谨慎，进入二季度，“深圳客退潮”也成了东莞楼市界的热点话题。

尽管深圳客入莞步伐有所放缓，不少区域深圳客占比也有所下滑，但正如深圳房价难以下降一样，深圳客外溢的趋势也是不可逆转的，至今深圳客依然是东莞楼市的购房主力，活跃于泛临深片区一带。5、6月份，华为事件让东莞名声大噪，加之东莞地铁开通等利好因素不断，近来似乎深圳客又活跃了起来。

据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截止至上周，莞深两地楼市成交量价平稳，深圳周成交在700套左右，房价处60000元/㎡高位；东莞周成交2000套左右，房价约14000元/㎡。莞深房价差距仍在扩大，深圳网友纷纷调侃，自嘲“深圳房价高攀不起”，外溢，成为深圳客的必然选择。

涨价潮

有人的地方就有江湖，楼市热闹的地方总有“涨价潮”相生相伴，正如东莞楼市，在深圳客疯狂追涨、市场供需失衡和土地市场火热的多重因素影响下，“涨价”已成了顺势而为的市场现象。

据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，一季度东莞楼市严重供不应求，供求失衡助长了房价的上涨，一手住宅均价约11539元/㎡，同比大幅上涨29.9%；进入二季度，深圳客入莞节奏虽放缓，但受进一步紧缩的供需影响，东莞房价基本处于“稳中有升”状态，截止上周，房价基本稳定在14000元/㎡左右。

从区域住宅成交情况看，东莞各镇街住宅相较于去年同期也有了大幅上涨。据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截止至5月，东莞约有20个区域房价进入万元时代，即近2/3的覆盖面，同比增幅达185%。松山湖、黄江、塘厦、凤岗诗镇房价稳步跨入“2万时代”，加上无新房供应但房价企稳2万的长安，全市5个区域房价进入“2万时代”。

不过，房价上涨过快，也往往会滋生一些市场乱象，东莞也不例外。在东莞房价上涨最疯狂的3月，东莞楼盘开盘受捧成为常态，在中介推波助澜下深圳客疯狂抢房，开发商也坐地起价，常常是上午开盘下午停售涨价，甚至曝出有楼盘“日涨4000元/㎡”。虽然，事件最后被揭发掺了“水分”，但东莞房价的上涨，却是实实在在的。

除了一手楼市疯狂，二手楼市也随着深圳客的进入而越来越凌乱，业主看见有利可图也频繁反价，少则几万多则二三十万，以致二手房“违约潮”爆发。有数据显示，自去年下半年以来东莞商品房买卖合同纠纷（含二手房交易）呈爆发式增长，仅东莞市第三法院受理的房屋买卖合同纠纷案例，就增长了21倍。

政策利好

楼市利好政策年年有，近来却是特别多，2015年“一边倒”的宽松政策从年头延续到年尾。非限购城市居民首次购房首付最低20%、契税营业税组合双优惠、央行降准稳市、70/90政策取消、广东定调去库存……进入2016年，东莞楼市的“政策福利”似乎也有不少。

而2016东莞楼市的首个政策引爆点，当数春节前三天（2月2日），央行、银监会发布的房贷新政，即“非限购城市居民首次购房首付最低20%，二套房首付最低30%”。政府继续支持楼市的信号，无形中给市场打了一支“强心针”。

2月19日，在各地楼市回暖复苏之际，财务部再放“大招”，对房产交易中的契税、营业税作了部分调整。调整后，144㎡及以上首套房契税从3%降至1.5%；二套房90㎡及以下从3%降至1%，90㎡以上从3%降至2%；满2年的144㎡及以上的房产交易，从前需按差价的5.6%征收，现为免费。购房门槛再次下降，楼市强心作用立竿见影。

2月的最后一天，央行在2016年首次降准0.5%，反映了中央将持续围绕降低资金成本、鼓励信贷发放等内容展开经济提振，业内也纷纷预测，2016年或有3次降准1次降息空间。此宽松货币政策信号一出，无疑是让东莞楼市“火上浇油”。

3月1日凌晨，广东省正式发文“补刀”，不仅正式取消令人70/90政策，还明确下达了去库存硬指标。“红头文件”中，东莞被要求3年内消化商品房40万㎡，被业界戏言“so easy”，反而是深圳“零指标”任务，让人看到了深圳无房可买情况下，深圳客外溢不可逆转的趋势，楼市信心大振。

虽然与2015年的“330”、“930”等大招相比，2016年楼市政策略显“温柔”，但经历了2015年的一揽子利好政策，进入2016，商贷基准利率已由6.55%下调至4.9%，首套房、二套房首付款则一降再降，购房门槛和购房成本“双降”，这不仅使购房者入市积极性和信心大增，也间接增加了楼盘涨价的底气。

中介乱象

作为一个入市门槛低、监管制度不完善的行业，房产中介的“乱”是一直以来都存在的痛点。2015年以来，东莞楼市“开挂”了一般发展，房价蹭蹭蹭往上蹿，楼市交投火热，让不少中介赚得盆满钵满，房产中介也一下子从“苦逼业务”变身“高收入群体”，成为大众关注的对象。

有市场必然有竞争。一季度的热闹行情，让不少人都看到了东莞楼市的潜力，中介机构扩张迅猛，除了东莞本土中介大量增设门店外，外来中介机构也纷纷抢滩进驻。最疯狂时，有中介一天时间开业了40家门店。而随着市场竞争的白热化，在利益驱使下，一些不良现象也慢慢浮出了水面。

中介乱象真正暴露在眼光下，是在东莞房价喊涨呼声最高的3月。大朗一楼盘“日涨4000元”，当大家都被这惊人涨幅震得晕乎乎的时候，中介先认购再抬价转售、卖房收取“茶水费”等中介参与炒房的市场乱象也被大肆曝光，霎时把莞深购房者都“惊呆了”。当然，也因为这一不光鲜的内幕，不少购房者都寒了心，进一步加剧了市场观望氛围。

除此之外，2016年上半年，东莞房产中介行业中的不当竞争行为也屡见不鲜，东莞市房管局在5月就通报2则中介违规操作案例。其中，与多区域开发商有联动合作的深系中介家家顺，更是受到了严厉警告，被指“家家顺在员工招聘、教育、培训方面管理松懈，导致今年上半年在东莞大朗、横沥等地连续出现不当经纪行为，屡遭指责和投诉”，并被扣了20分信用档案。

另外，为争抢房源，4月万江甚至上演了“全武行”的中介斗殴事件。两家相邻的房产中介因争夺客源而大打出手，双方二十余人群殴，有的手持铁棍、砖头，打得难分难舍，民警最后不得不鸣枪示警才控制住混乱场面。

库存告急

进入2016年，政府给中国房地产市场定调“去库存”，如何“去库存”也成了国内大多数城市楼市的头等大事。然而，对于东莞楼市而言，头痛的却不是如何“去库存”，而是“没库存”。

从去年二季度开始，东莞住宅成交量持续创下历史同期新高，一方面是供应放缓，另一方面是成交量高位运行，此消彼长下，东莞库存及其消化周期持续走低，一路探底。据东莞中原研究部数据监测显示，尽管5月东莞住宅住宅存量迎来半年来的首次反弹，但仍处于历史超低水平，根据过去一年走货速度，目前东莞住宅消化周期仍仅为3个月，供应仍处于极紧张状态。

而对购房者来说祸不单行的是，在库存消化周期加速探底，市场上可供购房选择收窄的情况下，东莞新一轮城市控规又“落井下石”了。包括松山湖、长安、麻涌等在内的27个镇街启动总规修改，调整涉及260多个重大项目，300多个地块，居住用地合计被砍超过445.61公顷。这不仅意味着，部分区域未来可供开发的居住用地会“缩水”，短期内部分楼盘入市计划也可能要被搁浅，市场供需有将进一步加剧。

不过，为冲刺年中业绩，5、6月份以来，不少开发商都开始加大推货力度，市场供需矛盾也得到一定缓解。业内人士指出，按照目前东莞楼市的开发进度，去年拿地的一批项目将会陆陆续续入市，下半年东莞楼市将会迎来新一轮供应潮。

地铁元年

2016年，对东莞楼市而言是历史跨越性的一年，这一年，东莞房价正式跨入了“万元时代”，也是这一年，东莞正式进入了“地铁时代”——2016年5月27日，东莞首条地铁开通了。

地铁一响，黄金万两。有北上广深等一线城市做样板，对于东莞地铁的经济拉动效应，不管是开发商还是二手房业主，期待都很高。从2010年开建到2016年开通，“地铁物业”、“轨道交通”等卖点便一直成为东莞楼市乐此不彼的炒作卖点，东莞房价也借此经历了几轮涨幅。

相对于“地铁盘”而言，东莞轨道交通建设，让莞深市民对“莞深融城”有了更多的期待。在六月中旬的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上，东莞实业投资控股集团有限公司董事长刘波就表示，深圳和东莞将加强连接，深圳和东莞的融合势在必行，是发展的需要。而根据去年东莞与深圳签订《深莞轨道交通建设战略合作框架协议》，深圳未来将有5条地铁线接入东莞。

不过，毕竟东莞城市配套与一线城市还有一定差距，加之东莞轨道交通网络还没完全铺开，地铁所带来的经济效益与北上广深其实还有很大一段差距。如今地铁开通满月有余，除了方便了部分市民出行外，地铁沿线一二手房价、写字楼商铺租金等都暂时没有太大变化。

因此，也有业内人士提醒，地铁对沿线房地产的推动作用不是立竿见影的，不是所有地铁物业都能在地铁开通后都会快速上涨。“如今不少地铁盘价格已处相对高位，甚至透支了未来几年的上涨空间了。”