东莞楼市限购了 业内：土地游戏规则的改变比限购影响更深远

2016年10月6日，在深圳、广州、珠海、佛山连出调控政策后，东莞楼市的调控政策也终于落地，东莞首次提出限购政策，限贷同出，却被不少业内反应政策太温柔，对市场影响有限，“接下来成交热度将得到降温，价格则保持稳定或小幅降低。”对此官方人士表示，政策出台既要遏制投资行为，也要保护刚需及改善需求。

此外，还有业内认为新政中土地竞价规则的改变或许将产生比限购更为深远的影响。

东莞楼市调控限购限贷齐出 遏制投资性需求保护刚需改善需求并进

此次东莞楼市调控的重点在于限购限贷政策，这也是东莞首次提出限购。

在限购政策中，政府官文要求“自10月7日起，在本市行政区域，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房；对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。 ”

意即拥有东莞户籍的家庭可购买2套住房；非东莞户籍家庭购买第1套住房无限制，第2套需1年的社保或个税证明。

对于限贷政策，东莞政府要求居民家庭购买首套房者商业贷款首付不低于3成；拥有1套住房但没有购房贷款记录的或相应购房贷款已结清的居民家庭，二套房首付同样不低于3成；拥有1套住房但相应购房贷款未结清，二套房首付不低于4成；第三套住房暂停发放商业性个人住房贷款。

对于新政，市场议论纷纷，房掌柜发现大众的讨论更多集中在限购的认定问题上，例如在文件中仅提及“暂停销售新建商品房”，对于二手存量房则未有提及，对此有中介提出疑问，新政是否对二手房没有限购要求。有业内表示，不同于新房库存紧缺，东莞二手房存量巨大，如对二手房同样实施限购，影响非常大。

对于这个问题，东莞市住建局相关负责人对媒体表示，这次限购针对的是新建商品房，二手房并不限制。这意味着有第三套及以上购房需求的人士，只要购买二手房即可规避新规。

其次，官方原文称，限购是“在本市行政区域内”，这也意味着外地人例如深圳客在东莞的购房行为不受其他区域的影响，只要是未在东莞购房的，皆算是首次购房，不受此次限购限贷影响。

市住建局相关负责人表示，东莞的政策一方面要遏制过热的投资需求，另一方面也要保障刚需及改善需求，考虑到东莞外来人口占比较大，政策对于非莞籍首套住房没有做出限制。

业内：限购政策温柔 影响有限

对于新政，东莞市房地产协会秘书长陈骏良表示，东莞限购细则相对温和，提高首付款，设社保门槛等，对部分购房者有一定影响，包括深圳客。

“短期内，在全国调控收紧大环境下，购房者观望氛围定然加重，估计接下来的楼市会出现成交锐减现象，银十会出现变数。”

在东莞楼市调控中首次出现的限购政策，业内人士纷纷表示影响有限。按照政策，无论是本地人还是外地人在东莞的首套住房均不受限制，这也意味着对于东莞市场影响最大的深圳客仍可以在东莞购房，“深圳人在东莞的购房以首套为主，很少有购买第二套第三套的，因此限购对深圳客的影响有限。”

也有业内人士表示，目前东莞新房市场库存紧张，新政并不会对市场造成多大的压力。

“这次的政策比较理性和精准，差别化信贷政策，精准地保护了刚性需求，抑制了投资需求。”东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺表示，新政对于深圳外溢购房需求的市民心理影响大于实际影响，深圳市民对政策敏感度较高，将放慢入市东莞步伐，对于在东莞无房的深圳市民在东莞购买首套房无影响，相对而言对于临深片区楼盘影响程度较大；接下来东莞楼市将不可避免进入观望期，成交热度将得到降温；但基于2015-2016年开发商资金回笼较丰厚，及楼市库存较少，降价意愿较小，预计整体房价波动幅度有限；整体上第四季度新盘价格预期将会得到稳定或小幅下调，四季度东莞一级土地市场将相应得到降温。

虽然政策力度有限，但在全国楼市调控的大背景下，购房者的购买预期会转变，有业内人士就表示“这一波莞深联动打击，对投资客的阻吓作用明显的，全国调控氛围浓厚，现在深圳客在东莞成交的占比已经在下降，市场应该会有大的变化。”

东莞中原策略研究中心总监车德锐也表示，此次调控的重点在于抑制投资及投机需求，也明确支持合理的居住需求；更考虑到了莞深融城对东莞城市发展的重要性。对市场的影响方面，市场将由投资性逐步回归自住性，“投资客退潮，房价滞涨，然后逐步回归理性。”

有购房者则表示，新政出来后，自己马上向中介咨询，却被告知房地产商称将继续向上调价。

土地政策影响将更为深远

除了限购限贷政策，东莞此次出台的政策还在土地出让、价格备案系统、预售监管、规范市场制度、保障性住房等方面有所提及。

其中，房价备案制度再次出现，要求“实际成交价格不得突破备案价，下浮幅度不得超过15%，房价一经备案两个月后方可调整。”

而更让人关注的是在土地出让方面的变化，新政指出，将适当增加商品住房用地供应规模；优化住房供应结构，适当增加中小套型住房供应数量；优化土地供应模式。

特别是在土地供应模式中，政策指出，“挂牌公开出让的商住用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或竞装配式建筑比例。”

有业内人士指出，在近期频繁出台的各城楼市调控政策中，对土地出让规则的限制较少，虽然东莞此次的政策对于具体的改变指标还未有确定，但“土地市场的限制和游戏规则改变，比限购更深远，这也是多个出政策的城市没有的。东莞政府出这个政策，或许受到之前东莞高价地频出、地价猛涨的影响。”

有业内人士则担心，接下来东莞的土地出让或将受到影响，而即将在近期出让的将有位于南城西平的9万平商住地，有业内曾预测这块地或将超越黄江高价地34.3亿的高价，成为东莞新的总价高价地。