东莞换房族：逃过了限购的劫 却逃不过限贷的误伤！

“陈小姐，刚刚确认二手房也要限贷了，买144㎡以上二手房都要首付6成，您之前看的那套还要吗？”接到中介电话，小陈终于不用再受焦虑困扰了——大房子，她换不起了。

“东莞限贷限购政策就是一个坑，专坑东莞的刚需！想换个大房子，想给女儿自由的空间怎么就这么难呢？！”面对“躺枪”的事实，小陈欲哭无泪道。

二孩催生换房需求

与很多80后相比，有车有房儿女成双的小陈，无疑要幸福很多。

说起买房，小陈似乎很得幸运女神眷顾：2008年首次购房，买下了格林小城一套120㎡清水房，当时价格不过是3900元/㎡“白菜价”；2015年，赶在房价上涨前，又在景湖时代城买了一套86㎡的朝南二手房，当时还是11000元/㎡的单价，如今该小区房价已是2万起步。

2016年，眼看着自家闺女渐渐长开就要上小学了，格林小城的3房住上一家五口（小陈夫妇、儿女及其婆婆）不免会有点拥挤，而恰逢当时楼市大热，小陈有萌生了买房的念头。“时代城房子还供着，我们也没多少闲钱，就打算卖了格林小城的房子来买个四房、五房。”

有过2次买房经验的小陈夫妇，很快就将目标锁定了景湖时代城二手房。“为什么不买新房？买房自住图的就是方便，新房现在大多都是边角位，配套也不好，生活、出行都不方便，而且近年来东莞新房猛涨，镇区地价、房价都1万多2万了，买新房还不如买西平的二手房，配套齐全还通地铁，价格也是2万多。”小陈解释道。

一天涨3000元/㎡，业主反价太疯狂

9月，东莞8宗地7宗破了新纪录，楼面价破万的就有6宗，最高楼面价达2.5万元/㎡，一个月卖地收入112.6亿，在“高价地月”刺激下，东莞新房市场也如打了“鸡血”一般，房价一路见涨。在买方市场下入市，除了“坑爹”，小陈想不到更合适的词来形容这次看房史了。

9月上旬，被中介告知有“笋盘”的小陈开始了正式看房。那是一套144㎡的豪装4房，业主报价320万，墙面瓷砖全都是马可波罗品牌，可以看出原业主很用心，小陈一看就很满意。不过因被中介告知，这套房子放盘也有1个星期了，当时意向买家也不多，小陈老公觉得买房不急于一时，叫她“再等等”。

景湖时代城小区园林

过了两天，小陈又看了一套148㎡的简装户型，且不说该户型格局被改装过，但是业主报价高达350万，小陈就完全接受不了了，哪怕是面谈后业主愿意减少2万。而此时，小陈想吃“回头草”也再无机会，144㎡的豪装户型已被人加价到328万买走了，无奈之下，小陈只好另觅心水房。

9月中旬，东莞高价地频现，新房持续推货，在楼市热闹行情刺激下，担心市场有变的小陈夫妇，也加快了看房步伐。鉴于景湖时代城140多平的户型供应紧、涨势猛，此时该户型毛坯报价都普遍400万起步，半个月普遍涨价数十万，这样的价格小陈实在“吃不消”，于是把目标放宽到了面积更大但单价相对便宜的房源。

“中介推荐给我一个178㎡的4+1户型，业主报价450万带一个车位，单价2万4左右，但还没去看房第二天就说没了。”小陈无奈道，“这时候房价都涨疯了，有一个218㎡的毛坯5房，报价450万一出来立即被抢了，我朋友去年买了同样户型才280万，1年涨了170万！”

最让小陈难以接受的，是业主“坐地起价”。“有一个4楼的178㎡豪装4房，9月底报价是450万，国庆时候就涨到480万了，前几天跟我说不卖了。还有一个172㎡的，我也是一看就喜欢上了，（10月）5号的时候，报价430万，算起来差不多25000元/㎡，我都准备下定了，6号调控政策出来后，她就给我涨到了28000元/㎡，一下子涨了3000元/㎡，现在也直接说不卖了，捂着！”小陈气愤道。

“中介告诉我，限购政策针对的是新房，对二手房来说这是好事，接下来行情肯定大好，很多业主都在观望呢。”在小陈看来，东莞已下限购限贷令，不管是新房还是二手房肯定多少会受打击，为什么二手楼却如此乐观？这是她难以理解的。

看着房价上涨，又被业主耍了好几道，回首这一个月以来的买房辛酸历程，小陈表示早已心力交瘁。“我是打算先看好房子，然后卖了格林小城的房子筹钱来买时代城的，但是时代城报价实在是太高了，我格林小城的房子现在市场价估计也就200-210万，要换房，不说置换时间能不能跟上时代城的消化速度，就是这价位和时代城业主的反价频率，我也实在吃不消。”

逃过了限购，却被限贷“误伤”

10月6日，东莞楼市被空投了一个炸弹：对在本市有2套以上房产的家庭停售新房，非本市户籍买第二套新房还需提供1年以上纳税或社保证明；同时上调信贷门槛，首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。限购、限贷政策双管齐下，着实让东莞楼市抖了一抖。

此时的小陈还是很淡定的。“我格林小城的房子是还清贷款了的，就时代城的供着，换大户型也是打算卖了格林小城来买的，不在限购范围。而第二天中介也跟我再三确认了，说我买二手房是不限贷的，没影响。”

只可惜，这份淡定并没能持续多久，虽然小陈能卖了首套规避限购，却终究逃不过限贷的“误伤”。近日，东莞建行、农行、工行、中行、广发等各大银行陆续出台了差别化信贷政策，不仅严格执行限贷精神，还集体向144㎡以上户型开刀，市民若购买此类物业，不管是首套还是二套，首付款都被提高到了6成，基准利率也要上浮10%。

在被中介告知，银行信贷新政对二手房同样都有效那一刻起，小陈知道，自己的换房梦是时候放下了。

 “6成，现在时代城房价还是很稳，我算你单价25000元/㎡，买个148㎡的就要370万，6成首付就要220多万了，加上税费中介费，我根本就负担不起！”小陈无奈道，“这政策根本就是误伤刚需！”

笔者手札：

东莞调控政策出炉，你“躺枪”了吗？限贷、限购双管齐下，相信如小陈一般，被卡在政策外的换房需求有不少，但小编相信，更多的会是投资需求。

2016年来，东莞房价上涨速度令人发指，9月一周住宅签约均价高达15806元/㎡，同比去年同期大涨55%。在二三级联动作用下，比2007年更为疯狂的深圳购房大军涌入东莞，投资占比不断见涨。

在楼市高热刺激下，东莞一级市场也引来越来越多的市场关注，品牌房企纷纷进驻，地价也接着水涨船高。在最疯狂的9月，甚至出现了8宗地7宗破了新纪录，楼面价破万的就有6宗，一个月卖地收入112.6亿，最高楼面价达2.5万元/㎡追平在售房价的记录。

虽说东莞处于广深之间，随着轨道交通和城市升级的发展，其城市发展潜力也开始渐露锋芒。但地价、房价在短期内上涨，投资比例大量激增，明显是与市场脱节的，市民心态也难免恐慌。

本轮调控政策出炉，不管是限购还是限贷，都明显是打击投资需求，支持刚需。毕竟如小陈一样，通常买144以上户型的，多是二次置业或以上，如今对该类物业收紧银根，也正是从融资层面支持首次刚需的体现。

有分析认为，政策出台一般都有2-3个月的政策消化期和观望期，买卖双方都会进入僵持拉锯阶段，在此期间，东莞楼市将不可避免进入观望期，成交热度将得到降温，预计四季度东莞房价预期将会有小幅下调，调整幅度估计在10%左右。