东莞限购限贷一周楼市观察：联动失效？ 有楼盘访客锐减

观望中，距东莞限购限贷政策出炉已有一周，东莞楼市市场反应如何？开发商降价了吗？深圳客被吓退了多少？未来楼市会怎么走？相信，这些问题不少人都很困扰。今天，房掌柜带大家回首看看调控政策出炉后东莞楼市的具体表现。

新房网签暴增昙花一现

东莞自进入商品房经济以来，首次下发“限购令”，同时还提高信贷门槛，重启认房又认贷政策。东莞限购限贷双管齐下，加之近期国内20个热点城市密集出手干预楼市，调控政策持续收紧，着实打了东莞楼市一个措手不及。

政策出炉当晚便引起了东莞各界广泛关注，东莞楼市迅速作出反映，与所有限购城市一样，在这限购限贷政策施行前的一天，东莞也上演了一出“限购前夜疯狂”好戏，10月6日网签扎推，住宅成交1412套，成为2016年度成交量最高的一天。

10月6日，东莞网签激增

据业内人士透露，为了规避政策，6日上午就有不少销售人员收到风声催促购房者赶紧签约，以致于新政当天的网签量上涨。房掌柜从信息网上看到，网签成交量最高的均集中在临深区域，特别是深圳客居多的塘厦卓越蔚蓝山网签量最高，10月6日累计网签202套住宅。

不过，网签暴增的疯狂也只能是昙花一现。随着时间发酵，东莞楼市的政策效应也开始见效了，表现在网签方面，调控一周以来，新房网签恢复到了淡季日均120套左右的成交量，但价格依然坚挺。

联动失效？有楼盘上门客锐减

就目前市场看，政策的影响主要表现在市场信心方面。“房价会不会降？”、“还买不买房？”等话题成为购房者最为关注的热点，市场观望氛围加剧，购房者入市积极性明显下降，楼盘上门访客锐减，买方卖方处于博弈状态。

虽然东莞限购政策只针对“新建商品房”，但有“认房又认贷”的限贷政策留了一手，不仅首套二套房的首付款提高，征信系统还是全国联网，只要购房者名下有1笔（不含）以上贷款记录未还清，则列入停贷范畴，直接断了不少深圳客的买房路。

据业内人士透露，因限购限贷政策拦路，把不少深圳客都卡住了，加之各地调控秘籍出台，深圳投资客大受打击，有的甚至定金都不要了。

“临深那边最惨，之前90%以上都是深圳客，卖得红红火火，现在中介带客都带不动了，有的楼盘之前一天成交十几套的，现在只能成交1、2套了。限购又限贷，现在很多楼盘，起码30%的客户都签不了合同。”

二手楼市观望加剧

以一手楼为风向标的二手楼市，在本轮调控中被称为是“利好方”，只因调控文件中，限购只针对新建商品房。而从网签数据看，目前新政对东莞二手楼市影响还暂未显现，政策出台一周，东莞二手房每日成交量也与之前基本持平，保持在220套/日左右。

不过，当下全国调控政策收紧，楼市高烧渐退，东莞二手楼市的市场信心也难免会受到冲击，与新房市场一样，二手楼市观望氛围也在加剧。

“受新政及房源紧缺的影响，短期内城区二手楼市买卖双方冷热不均的局面善未得到改善，绝大部分业主目前持观望态度，但部分业主表示或会让利促进成交。”金信联行品牌部经理马明鹏告诉房掌柜。

但对于后市，房掌柜走访发现，不少中介态度都比较乐观。马明鹏表示，“新政出台，重点是为满足合理化购房需求，抑制不合理投资或投机需求。新政出台后，二手楼市同样进入政策消化期，短期市场观望气氛较浓厚，从长期来看，因为存在诸多不确定性因素，对市场会产生哪些影响，现在下结论还为时过早，但可以确定的是，新房市场需求受限制，必然会转移到二手市场，从而在一定程度上促进二手楼市成交。”

信贷门槛提高，置换需求被误伤

东莞楼市快速降温，除了限购门槛之外，限贷政策也“功不可没”。

据房掌柜了解，截止至10月10日，包括建行、农行、工行、中行、广发、东莞银行等在内的多家银行，都已执行信贷新政，不仅严格执行“首付首套3成，二套4成且利率上浮10%，三套停贷”政策，还集体向144㎡以上户型开刀，多家银行把144㎡以上物业（非首次购房）首付款提高到了6成。

东莞当前房价仍处高位，144㎡以上户型本来总价就相对较高，不管是利率上浮10%，还是首付款提高到6成，无疑都是毁灭性的打击。举个简单的例子，若市民首套房想置换一套160㎡单价1万元/㎡的住宅，按照旧政首付款3成只需48万，但按照新政则需要一次性缴96万，首付款增加了一半，购房门槛大大提升。

事实上，东莞各银行执行差别化信贷政策之后，东莞确实有不少换房刚需被“误伤”。东莞中原研究部根据2016年前9个月东莞一手房144㎡以上户型的供需情况，作了系统的数据分析，认为该政策将会影响东莞市场13%的客户成交，以及开发商22%的货量推售，预计未来144㎡以上户型的库存会快速走高，在住宅库存中积压的比例越来越高。

后市:房价滞涨，逐渐回归理性

8天20城出调控政策干预楼市，受史无前例的密集楼市调控影响，国庆节成了“国庆劫”。对于一向对政策“慢热”的东莞楼市而言，这一轮的调控，实际效用有多大？

毫无疑问的是，相对于重启了“90/70”政策、连离婚也难逃限购的深圳而言，东莞本轮针对一手房的限购政策，无疑温柔许多。

东莞市房地产协会秘书长陈骏良指出，东莞限购细相对温和，但提高首付款、设社保门槛等，对部分购房者有一定影响，包括深圳客。“短期内，在全国调控收紧大环境下，购房者观望氛围定然加重，估计接下来的楼市会出现成交锐减现象，银十会出现变数。”

东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺也表示，新政对于深圳外溢购房需求的市民心理影响大于实际影响，深圳市民对政策敏感度较高，将放慢入市东莞步伐，对于在东莞无房的深圳市民在东莞购买首套房无影响，相对而言对于临深片区楼盘影响程度较大；接下来东莞楼市将不可避免进入观望期，成交热度将得到降温；但基于2015-2016年开发商资金回笼较丰厚，及楼市库存较少，降价意愿较小，预计整体房价波动幅度有限；整体上第四季度新盘价格预期将会得到稳定或小幅下调，四季度东莞一级土地市场将相应得到降温。

虽然政策力度有限，但在全国楼市调控的大背景下，购房者的购买预期会转变，有业内人士就表示“这一波莞深联动打击，对投资客的阻吓作用明显的，全国调控氛围浓厚，现在深圳客在东莞成交的占比已经在下降，市场应该会有大的变化。”

东莞中原策略研究中心总监车德锐也表示，此次调控的重点在于抑制投资及投机需求，也明确支持合理的居住需求；更考虑到了莞深融城对东莞城市发展的重要性。对市场的影响方面，市场将由投资性逐步回归自住性，“投资客退潮，房价滞涨，然后逐步回归理性。”

“政策出台一般都有2-3个月的政策消化期和观望期，买卖双方都会进入僵持拉锯阶段。而在这个期间，我们要的不是还是一味的乐观，而且迅速搞清楚形势和态势，想好对策，这个市场，不是短暂的调控调整，这一次，调整周期会很长。也许，年底首波降价潮会开始，或许，还会来得更早些。”