信立农贸城内商铺林立
信立农贸城是目前东莞市最大的农副产品批发市场之一,统计显示,2006年,信立农贸城以51亿元的总成交额在全国大型农产品批发市场中排名第14位;2007年,信立农贸城更是发展迅速,全市场年交易总额突破80亿元人民币。可以毫不夸张地说,如果信立国际农产品贸易城(以下称“信立农贸城”)的某种农副产品缺货,那么整个华南市场就会缺货。
站在信立农贸城门口,用“车水马龙”,“人流如织”来形容这里的繁华,一点都不夸张。这些繁华的背后承载着的是信立农贸城里面2000多户商家(包括租赁商户)的命运,他们依附着信立农贸城,也可以说是他们成就了这里的繁华。
“水能载舟,亦能覆舟”这句中国的古话,形象说明了商家和信立农贸城之间的关系,这些依靠信立农贸城吃饭的商家,在每天为生意忙碌,为生活奔波的同时,还多了几分担忧。
近日,信立农贸城多名业主致电本报,称“3年前,买了信立农贸城商铺的1300名业主至今仍没办到房产证,希望媒体能帮助他们解决这个问题”。接到投诉电话后,围绕“信立农贸城办证难”的问题,记者采访了业主、开发商、政府相关部门和律师。
房产证拖了3年多至今没解决
来自湖南的刘先生说,他从2002年开始在南城的会展中心对面批发市场(信立国际农产品贸易城原址)做生意,2005年10月24日与800多名商户一起搬迁到现在的大岭山镇107国道连平段。刘先生说,信立农贸城是于2005年10月正式开业的,当时他搬迁过来的商户两年一共补贴了1.88万元,全部从每月230元的物业管理费里面扣除掉,多余的部分每月按近600元现金形式返回给他。2006年1月、2007年9月刘先生先后买了两个铺位,都是在7日内付完款的,总共花了约47万元。和刘先生一样,那批一起买了商铺的800多户业主都没有签订正式的购房合同,只是和开发商东莞市信立实业有限公司签订了认购书,当时只是开了收据,他们的房产证至今都没有办下来。在买商铺时,东莞市信立实业有限公司要求业主7日内付完款,不能办理银行按揭。事实上,不少业主基本是7日内付完款,只有少部分商户拖欠了10%的款至今没付清。
刘先生还表示,他买了东泰花园的一套住宅,很快就办好了房产证,全家5口人去年也把户口顺利迁入了东城。“没想到我买下的信立农贸城商铺的房产证这么难办,为办房产证的事情,我多次去东莞市信立实业有限公司询问,得到的答复都是‘正在办理之中,要等待一段时间’,没想到这一等就是3年多。”
与刘先生一样,干货区的邱先生、蛋品区的文先生、左先生也是2005年10月一起从会展中心对面原址搬迁过来信立农贸城的,他们的房产证至今也没有着落。
来自梅州的邱先生告诉记者,他一次性付款31万多元买了一个干货区的铺位,并按开发商要求于去年9月交了房产税3%用来办证,当时东莞市信立实业有限公司承诺是120个工作日办好房产证,没想到拖了一年多,多次去咨询都是被告知“正在办理之中”。“2005年,我本人买了信立农贸城的两个商铺,连亲戚在内一共买了7个铺位,没想到房产证都办不下来,早知道这样当时就不买了。我怀疑,主要原因是开发商信立公司拖欠政府的税费导致了我们业主的房产证办不下来。”
对于开发商承诺的退款一事,业主左先生、刘先生称:“开发商只是口头退款,实际上我们上门要求退款时被拒绝,并被告知‘正在办理房产证,现在没必要退款’。”
一直积极帮助业主办证
据东莞市信立农副产品有限公司总经理刘芳介绍,信立农贸城开发商为东莞市信立实业有限公司,下辖信立农副产品有限公司、信立物流有限公司、信立正雅有限公司、信立企业策划有限公司四个子公司。信立农贸城是信立实业有限公司投资的大型农副产品批发市场项目,占地70万㎡,设有辣椒、调味品、蛋品、粮油、冻品、土特产、副食、糖酒、生鲜等八大交易专区,同时拥有万吨冷库、10万㎡仓储配送中心和商务办公、娱乐、公寓等配套设施,市场总投资超过8亿元人民币。农贸城的经营管理由信立农副产品有限公司承担。
东莞市信立企业策划有限公司总经理助理龚兵表示,2005年10月,信立农贸城从南城的会展中心对面迁移至现在的大岭山镇107国道连平段,当时政府批复的面积约是167亩,后来不断发展到现在的规模。由于办证手续延误,所以有1300名业主的房产证至今都没办理好,这也是信立实业有限公司几年来的一块心病。“东莞市政府一直比较重视信立农贸城的建设。为信立农贸城的办证问题,今年7月,梁国英副市长还专门召开过现场办公会议协商解决办法。”
“算上租赁的商户,信立农贸城目前总共有2000多户商家。对于业主的办证问题我们公司一直很重视,也专门成立了工作小组忙于办证的事宜。目前,已经有第一批400多户业主进入了办证程序,其办证材料已经上报到有关政府部门,如顺利的话预计2008年年底就能拿到房产证。”东莞市信立企业策划有限公司负责销售的张继平经理说,“我们公司一直都是积极面对,对于不少业主的办证咨询我们也是耐心解释,业主们也比较配合我们去办理相关手续。”
在采访中,东莞市信立实业有限公司总裁蒋秀梅女士也承认,的确存在信立农贸城买了商铺的1300名业主至今都没办到房产证的事实。她表示,造成信立农贸城办证难的主要原因涉及土地用地指标、报建手续等问题。“2004年2月18日,东莞市城建规划局与东莞市信立实业有限公司签订了《拆迁补偿安置协议书》(以下称《协议书》)。按照《协议书》,原由市政府负责安置的167亩,属于置换东莞市信立实业有限公司原址的经营用地,但截至目前,信立农贸城只有140亩土地拥有土地使用证,27亩土地正处于办理商住用地产权挂牌交易阶段。目前进入办证阶段的就是140亩土地上建成且业主已入驻的商铺。”
对于业主买下商铺后至今仍没正式与信立实业有限公司签订购房合同的问题,龚兵和张继平都表示,因为一些历史遗留、土地用地指标等问题,信立农贸城有1300名业主的房产证至今都未办理好。最后也导致了信立实业与业主签订不了正式的购房合同。“在2005年10月,当时我们公司就当面告知业主买了商铺后房产证会延迟一段时间才能办理好,如果买了商铺的业主愿意退商铺,信立实业有限公司会按原价退款给业主。但至今,还没有哪个业主前来公司要求退铺。”
办房产证比较复杂
“信立农贸城的办证程序牵扯到国土、规划、建设和房管等部门,房管局只是负责最后的备案、办证等程序。办房产证是一个比较复杂的问题,从目前实际情况来说,办证准备的资料不全是导致办证时间拖延的常见问题。”东莞市房产管理局办公室李主任告诉记者,购房时一定要索取正规发票,有发票才是办证的基础。只有在发展商的项目进行大确权(初始登记)、购房者的契税等缴清、手续齐备的前提下,购房者带齐相关材料,房管部门正常收件后,才能办理房产证,正常情况下一般需要90个工作日。
东莞市国土资源局负责新闻宣传的戴吉举副主任表示,没具体了解信立农贸城的详细情况,也不知道其业主办不了房产证的具体原因。
“为解决信立农贸城的用地问题,东莞市城建规划局和东莞市土地储备中心曾联合下发了《东规[2007]51号文件》。”东莞市城建规划局相关人士称。东莞市土地储备中心相关人士表示,由于种种原因,信立农贸城的土地用途、用地指标等历史遗留问题至今仍未解决,导致了办房产证困难。
土地用途复杂
“信立农贸城目前是东莞最大的农产品批发市场,在整个华南地区规模也算比较大的,这里车水马龙、人流不息,每天来做生意的人很多。本人2个商铺经营的调料品都远销到周边的深圳、惠州和清远、河源等地。如果这里缺货,那么整个华南市场也会缺货。”一位在信立农贸城做了多年生意的李老板告诉记者。
值得注意的是,东莞市信立实业有限公司暨信立农贸城迁址重建,被列为2004年东莞市政府的重点工程,规划用地面积600亩(其中含有经市政府办公室东府办复[2003]870号文件批准,按1:1.2比例由市政府同意置换原址的经营用地面积167亩)。但因项目所在地区位因素和现代化农批市场的发展需要,目前信立农贸城实际用地面积已扩展至884.71亩。
由于搬迁置换的历史遗留、用地指标等问题,信立农贸城的884.71亩用地中,至今只有140亩用地拥有土地使用证,目前进入办证阶段的就是140亩土地上建成且业主已入驻的商铺,其他几百亩土地至今仍在就土地用途、土地性质、用地指标等问题在与有关部门积极协商之中。
蒋秀梅强调说,由于信立农贸城部分合法权属资产界定与实际用途不一致,同时纳入规划范围的集体土地用地指标未落实,导致整体资产的市场化准入和退出机制不健全,使得业主不能安心经营,也使东莞市信立实业有限公司的诚信度受到了一定影响。“作为市重点工程,我们希望政府有关部门给予东莞市信立实业有限公司目前解决用地指标和变更土地用途等事项以特事特办待遇。同时,因信立农贸城内所建均为商住和工业仓储资产,应按实际用途予以界定。”
相关资料显示,信立农贸城目前已基本建成并投入了运营,但土地性质各异,权属资产与实际用途有别,所涉及的土地政策和法律法规不尽相同,这也给商户办房产证带来了一些麻烦。比如,由开发商东莞市信立实业有限公司原自购的200亩集体土地中,属于基本农田保护、因而不符合土地利用总体要求的面积169.3亩,现已通过信立农贸城的重点工程项目纳入规划范围。但该地块至今未落实土地用地指标。还有,东莞市信立实业有限公司租赁使用的集体土地已突破规划范围,在未来可能存在纳入规划及补偿土地手续问题。
没签订商品房买卖合同
对于信立农贸城办证难的问题,有人猜测“主要原因是信立农贸城后来开发的土地没有用地指标,扩建的部分用地报建手续不合法,也没有经过相关政府部门审批。”不过,记者在信立农贸城三期规划总平面图上发现,东莞市规划局、东莞市建设局分别于2006年7月12日、2008年5月8日盖章确认。
值得关注的是,开发商与1300名业主都没签订合法的商铺买卖合同,信立国际农产品贸易城与业主一般只签订了《认购合同书》;开具的收款凭证也只是收据;没有合法的商品房买卖合同和正规发票。
某业主2007年9月于信立农贸城签订的《认购合同书》第8条“关于办理产权登记的约定”写明:“甲方保证承诺自本合同签订之日起3年内,将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如甲方的疏忽,导致乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的,乙方应选择按下列任何一种方式处理,甲方不应被视为违反本合同:1、乙方有权解除合同,甲方应自解除合同之日起六十日内将所收房款返还给乙方(利息按银行同期贷款利率计算),本合同终止之前乙方所收之租金归乙方所有。2、乙方有权解除合同,并要求与甲方签署期限为五十年的《房屋使用权合同》,《房屋使用权合同》的条款双方另行协商。乙方选择处理方式后,不得就房地产权属证书的问题再向甲方主张任何权利或提出其他要求。”
对于《认购合同书》里存在“霸王条款”内容,接受采访的多数业主都表示,他们是生意人,法律知识不足,当时因为害怕买不到商铺,所以都是盲目去付款抢购的。“当时签订合同时没仔细看相关条款,看见别人都签了自己也就跟着签字画押。”
关于信立农贸城
东莞市信立实业有限公司设立于1994年7月,原在东莞市区国际会展中心东侧建有信立农批中心。2003年12月,为支持市中心区的规划建设,经市政府批准,东莞市信立实业有限公司与市城建规划局达成协议,并以市土地储备中心为拆迁人,将东莞市信立实业有限公司暨信立农批中心整体迁往大岭山镇(莞长快速路)连平段重建。重建工作自2004年6月5日破土动工以来,已经取得了比较圆满的成果。目前,一座崭新的标准化的信立国际农产品贸易城已经屹立于莞长高速干道旁,成为华南地区规模最大、设施较全、功能较为完善的大型农产品批发市场,并跻身于国家“双百市场”的先进行列。
进入2008年,面对转型带来的市场变局,信立农贸城积极应对,并酝酿了“第二次升级”——按照“交易区→仓储区→配送区”三步走的战略思想,步步为营、层层推进:第一期交易区目前已经形成规模,铺位总量达到3000个,入场经营的商家已经超过2000户,全市场年交易总额突破80亿元人民币;第二期仓储区也早已确立了自己的硬件优势,2.5万吨的综合性多功能冷库、10万平方米的仓储加工区也已投入使用,规模居全省前列;预计于2008年年底前完工并交付使用、今年8月启动招商工作的配送中心一期工程占地15万平方米,集商铺、办公、住宿、仓储等多功能于一体,搭建现代智能物流配送平台,发挥市场枢纽功能,为广大经营户和采购商提供优越的经营环境和便捷的配送服务。
没产权商铺不要去购买
“从法律上来说,商铺的买卖交易也必须签订合法的商品房买卖合同。”广东君政律师事务所谭福龙律师认为,《认购合同书》相关条款违反了公共利益、国家法律,是一个无效合同,带有“霸王条款”的性质,在法律上是站不住脚的。从另一方面来看,业主在明知《认购合同书》存在法律问题前提下还与开发商签订,自身也有过错。按照法律上的“双方返还”原则,《认购合同书》这个无效合同造成的损失应根据双方过错大小来分别承担。“一般来说,能否办到房产证主要因素在于开发商。对于开发商来说,如果报建手续不合法、不具备合法开发资格、没取得预售资格、项目没大确权(初始登记)、竣工验收不合格和没及时上缴相关税款等,其中任何一项都有可能造成房产证办理不了。”
谭福龙律师分析,由于商业对消防、排油、排污等方面要求高,所以相对于住宅项目,商业项目的报批手续比较严格一些。就目前东莞实际情况来说,商业地产买卖交易中的商铺产权纠纷是一个比较常见的问题。比如,东莞某五金电子城等商业项目也存在办证难等产权纠纷问题。
鉴于信立农贸城1300多名商户办理不了房产证的现状,谭福龙律师还建议消费者,不要贪便宜盲目去抢购商铺,在购买之前一定要谨慎、仔细了解清楚该商铺是否有产权,没产权的商铺一定不要去购买!“最好的解决办法是双方先和解,再启动法律程序。业主可以依法要求退铺并要求开发商退款,3年来造成的法律损失可按双方过错大小来分别承担。另外,消费者还要提高警惕,谨防开发商打着‘租赁’的旗号进行没有产权的商铺销售,否则自己的合法权益得不到保障。”
签订商铺买卖合同要注意四大问题
中国自古有“一铺养三代”的说法,商铺虽然投资较大,但回报率普遍高于住宅。目前,购买商铺出租已成为众多投资者的首选。与住宅相比,购买商铺有其自身的特殊性,因此市民在签订商铺的《商品房买卖合同》时应格外注意。
有这样一个案例:一家建材公司去年在某建材市场购买了一个铺位。签合同时,双方未约定市场性质。搬入后不久,因建材市场竞争激烈,开发商将市场改为灯具市场,造成建材公司难以继续经营。该公司与其他建材公司联合找开发商交涉,开发商以合同中对此并无约定为理由,让建材公司哑口无言。该案中,开发商的行为极大损害了业主的权益,令业主陷入了两难的境地——继续在灯具市场里经营建材,显然会蚀本;而出售铺位,又难免贬值。从该案中可以看出,购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同,对签约的要求更高,市民绝不能随意签约。以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题:
一要注意公用分摊面积。一般来说,商铺的公摊面积占建筑面积的30%~40%,有的甚至超过50%。对此,开发商当然自有说法,但对购买者来说,商铺的单价高于住宅物业,即使允许一定范围内的误差,也可能会带来几万元的价格变动,打乱购房者的预算。
要避免此情况的出现,建议购房者选择按使用面积计价的方式,并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属,确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽,才能在前述情况出现时顺利维权。
二要注意返租承诺。返租是商铺发展商采用较多的促销手段,是指购房者支付房款后,若干年之内将物业交给发展商经营出租,业主即可获得固定的返租回报。从表面上看,返租带给购房者的是稳赚不赔的收益,但事实并非如此。
除了延期交房导致返租回报难以实现外,有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式,仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺,而在购房合同上却无相应约定。此情况下,如发展商不给予返租回报,购买者很难要求其兑现承诺。
三要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60%,贷款期限也只有10年。另外,银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时,必须意识到贷款申请不能通过时,自己将面临的付款压力。
四要注意内、外销商铺未并轨。本市内、外销商品住房已经并轨,但商铺仍处于内、外有别的状况,市民在购买商铺前应先问清物业的性质,以免签了合同却办不出房产证。
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