温州投资客观望期规避国11条 出手黄旗印象德方斯

    看房时间：2010年1月13日-1月15日

    置业主角：郭先生（来自温州的投资客）     置业目的：投资

    投资预算：首期款40万左右         随行人员：房掌柜采编中心人员

    看房线路：中信德方斯→光大景湖时代城→城市风景→万科金域华府→中信凯旋国际→光大黄旗印象

    在别人恐惧的时候贪婪

    郭先生，江西人，目前在温州某大学从事教学工作，在温州购置有自己的物业。郭先生此次来东莞，是因为有大学同学在东莞工作，经常与同学交流对东莞房地产市场的看法，因此对东莞房地产有一定了解。

    郭先生此来东莞，正值国11条政策重申以及央行上调存款准备金率新政后不久，全国大多数城市房地产市场进入新一轮的观望状态。在郭先生看来，此次选择来东莞，是因为他觉得东莞的房地产市场一直算是珠三角同类城市的价格“洼地”。

    郭先生告诉房掌柜，其实他是一个有五年投资经历的股民，赞同股神巴菲特的投资格言，“在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪”。他认为目前全国上下房地产市场一片恐惧心理，对东莞而言显得矫枉过正，只要选对楼盘，在东莞投资还是他想考虑的，“就算中国房地产泡沫破灭，也轮不到东莞”，郭先生很坚持自己的观点和看法。

来东莞之前，郭先生通过同学的推荐浏览了掌柜看盘，做足了功课

    因为首次来莞，郭先生对东莞不是很熟，经东莞的大学同学介绍，郭先生找到了房掌柜，希望房掌柜能给他一些投资的专业意见，在此之前，他曾浏览过房掌柜所有的置业案例，津津乐道地表示其内容比较中肯和公正，很具购买参考价值。

    郭先生的主要目的是投资，希望最好推荐带非毛坯的楼盘，但因这次行程只有三天的时间安排，考虑二手房交易周期、交易程序手续以及交易税费成本等因素，房掌柜采编中心人员放弃了推荐二手房，转而直接推荐中信德方斯、宜景康源、中信风云汇和上东国际铂金名座等四个带非毛坯的城区在售楼盘。

    投资也要看自己住着爽不爽

    房掌柜采编中心人员陪同郭先生看房的第一站是中信德方斯。

郭先生在中信地产联合销售大厅里仔细询问楼盘详情

    从中盛商务大厦出发，3分钟车程，大家便到达了中信地产联合销售大厅门口，销售人员首先带他看了两套约40和60平方米的一房一厅，郭先生对其地段、配套、非毛坯标准和价格都感觉满意，但是他觉得产品面积有点小，于是想买三房。于是看了另外一套约90平方米的小三房后，郭先生总体感觉不错，只是整个户型设计有点过于紧凑。

“买房也要看自己住的话爽不爽，德方斯单纯投资可以，但自住就是小了点，40-60平方米的暂时不考虑了，我想买套大一点的三房。”在看过中信德方斯后，郭先生如是说。

    因为郭先生最初的想法有了改变，根据他的需求，房掌柜即刻调整了思路，马上给他推荐了光大景湖时代城、城市风景、万科金域华府和中信凯旋国际，也就是南城的四大热盘。

在前往景湖时代城样板房的路上，郭先生一边聆听销售人员的介绍，一边查看周边的居住环境

    郭先生对景湖时代城的地段及周边的人居环境甚感满意，仔细听了销售人员介绍之后，回到销售大厅算了一套总价80多万的三房，郭先生坦言这样的房子、这样的价格在温州很难想象，园林规划很有气魄、有档次，在温州基本找不到，类似景湖时代城这样的房子，在温州可以卖到3.5万的单价，他还不忘调侃自己，“我现在住的垃圾房单价也要一万多，东莞的购房者真幸福”。

景湖时代城大气的园林设计，让郭先生很心动

    郭先生坦言，景湖时代城虽不带非毛坯，但是配套很完善，户型设计也不错，自己有一见钟情的心动感觉，就算是买来给自己住也很好，当时就想立即下定。因为其它盘还没看完，投资冲动被暂时劝阻了。

    因为东莞的房价想来东莞工作了

    下一站城市风景。到达销售现场，正值城市风景推出21栋的开盘之后，周遍商业配套眼见为实，很令郭先生满意，算价之后，令其犹豫的是城市风景的房子不带非毛坯，而且因为没有大社区园林，与刚才看的景湖时代城形成了反差。

    就近即是万科金域华府。因为股票投资，郭先生对万科抱有好感，对金域华府也充满了期待。

    看过沙盘、听过介绍之后，郭先生对其带非毛坯的产品非常感兴趣，但却惋惜万科金域华府目前没有现楼和样板房可看，也没有在售产品可做价格对比，郭先生只好无奈地选择了放弃。

    离开万科金域华府之后，抵达中信凯旋国际。郭先生对其社区规划、园林实景和户型设计都比较满意。郭先生认为凯旋国际的地段、配套虽不如景湖时代城和金域华府，但其性价比相对更高，同样的总价，在凯旋国际可以买个大三房或者小四房。

    “交通可以等待完善，但是凯旋国际所在的总部基地片区还只是一个蓝图规划，要做好长线投资的打算”，房掌柜采编中心工作人员如此提示。

凯旋国际的美丽园林景观

    看完凯旋国际的路上，郭先生感言收获颇多，对东莞也有了新的认识， “东莞的生活环境不错，可能的话，我都想把工作换来东莞好了，住在东莞，幸福指数起码比温州强几倍”。

    满意黄旗山板块唯一的中小户型黄旗印象

    返程途中，郭先生问起东莞最具代表性的传统豪宅片区何在，房掌柜工作人员表示非黄旗山片区莫属，于是郭先生立刻希望再推荐一个黄旗山片区可投资的楼盘，于是光大黄旗印象成为首选。

在黄旗印象的意向单位，郭先生对山景很满意

    抵达黄旗印象，站在楼下看着山景，郭先生没什么兴奋的感受，然而当郭先生爬到11楼一个山景单位后，被眼前的山景折服了，“站在楼下看与爬到上面看，感觉完全不一样，在房间里看山景很震撼”。

黄旗印象主卧的尺度非常宽敞，居住舒适度不错

    光大黄旗印象是目前黄旗山豪宅板块中唯一拥有一线山景的中小户型楼盘，其余的基本是清一色的大户型，如目前在卖的星河传说荷塘月色、富盈东方华府、光大天骄峰景、高田锦绣旗峰以及已动工的中信御园、光大天骄御峰、光大盛世豪庭等。

    郭先生看中一套约103平方米的三房，赠送花房的面积约有10多平方米，总体感觉主卧和客厅的尺度非常宽敞，象是总面积130平方米的房子，居住舒适度不错，总价在70万左右。

    出手黄旗印象和德方斯 成功规避国11条

    郭先生马不停蹄地看了一整天的楼盘，晚上便是不停地电话询问每个楼盘的具体情况，包括首付比例、可享受的利率等等，其间就体现出银行对大开发商旗下楼盘按揭是特别照顾、优待有加，国11条重申的某些调控细则，实际在具体实施过程中，又已被逐个化解，国务院所谓的新政，可能再次成为无异于敲山震虎的“空调”而已。

    郭先生之前虽然在温州有过按揭买房，但因当时买房时未婚，而且用的是公积金贷款，东莞这边人民银行信贷中心的查询结果显示他没有贷款买房记录，因此他仍然可以做到首付两成、利率7折优惠，而且如果同时买多一套的话，两套房子的银行按揭抵押放款基本同步，实际两套房子都可以作为首次置业来购买，相当于又钻了信贷政策的空子。

    经过不断的沟通、筛选和剔除，第二天郭先生的投资策略大体确定：同时出手购买中信德方斯和光大黄旗印象。

    再次前往中信德方斯，郭先生在房掌柜建议下，改变了原计划购买90平方米三房的想法，因为俯瞰东泰花园，景观和朝向不是很理想，同样的资金可以分散投资风险、进一步提高投资收益，可选择艾菲楼两套45平方米的一房单位，而且合计的租金回报实际比单套的三房高。

郭先生所选的那套南向单位光线充足

    逐个看了艾菲楼南、北、西三个不同方位的一房，房掌柜建议，“北向的单位楼间距较大，可看台商大厦，景观相对较好，但是阳光不充足，冬天比较阴冷；西边单位有夕晒是肯定的，而且靠东莞大道，噪音相对明显，不易出租；南向单位的景观和楼间距虽不如北向，但其光线充足，冬暖夏凉，而且价格比北向便宜，买南向单位是首选。”

    对于房掌柜的提议，郭先生非常赞同，于是决定买两套南向单位的一房，而且计划同时找两家不同的按揭银行来操作，但遗憾的是，另一投资客先下手为强，早他10分钟下定另一南向单位，两套满意的单位压缩为只购买一套。

    中信德方斯下定完毕，即刻赶往光大黄旗印象，郭先生认为黄旗山一线山景是稀缺资源，因此11楼的一线山景三房被他毫不犹豫地下定收入囊中。因为中信德方斯的按揭银行是东莞农村商业银行，光大黄旗印象的按揭银行是是交通银行，不同的楼盘不同的按揭银行，都可以作为首次置业来对待，郭先生成功享受低首付低利率，顺利规避国11条中对投资客的限制。

算价

    一天看房，一天下订，再剩下一天全部搞定签约，在房掌柜之前辅导的置业案例中，还未有如此高效的先例。郭先生选定两套房之后心情愉快，他表示不在乎2010年东莞房价的局部波动，更看重东莞城市的中期投资价值，相信东莞产业结构和人口结构的成功转型，必将给自己带来更多的投资红利，将更紧密地关注东莞房地产，希望房掌柜继续当他的购房向导。

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