东莞楼市调控升级：外地户籍首套需社保+房产证满两年方可转让交易

　　在对一手房限购+限贷+限价后，东莞政府对楼市的调控政策政策再次升级，外地户籍首套房需1年社保限，2套需2年社保，所有新购住房满2年后方可转让！

　　2017年4月10日晚，东莞市政府发布《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市购房限购政策的通知》（以下简称“新政”），对东莞房地产购买要求进行深化管理，这是继“3·21限价令”后对楼市的又一剂调控猛药。

　　目前，东莞楼市调控已经集齐了“限购+限贷+限外+限价+限售”五大武器，接下来的房价将会如何发展呢？

　　东莞4.10新政要点:

　　1. 无论本地或外地都限购2套房

　　2. 外地户口买首套房要1年社保、二套房需2年社保，但本科以上学历或初级以上职称购买首套新房可放松至半年社保

　　3. 拿到不动产证满2年才可转让

　　4.通过赠与方式转让住房后,须满2年后方可再次购买住房;受赠方按限购政策

　　5.东莞二手房不限购

　　东莞限外令出炉：外地户籍买房必须要社保

　　新政规定，“非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的,暂停向其销售新建商品住房;已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的,暂停向其销售新建商品住房”。

　　这不是在东莞首次提出限制非本地户籍购房，在2016年10月6日发布的东莞楼市政策中，对非东莞籍居民不仅限购2套，还要求购买第二套必须有连续1年以上的社保或个税证明，而这次连夜出台的加码政策主要方向再次对准了“限外”——要求非东莞户籍在莞购房者必须在东莞连续缴纳一定年限的社保或个税，这对目前东莞楼市的主要客户群-深圳客将是一个严重的打击，而1年到2年的期限则让新政不会“误伤”大多数新莞人。

　　在“321”限价令出台后，就有不具名业内人士曾表示，“开发商最怕的，其实是限外，如调高社保购买年限要求、非本地户籍只能限购1套等。”但时间才能证明，这次的“限外”新政到底将对东莞楼市和东莞房价产生多大的影响。

　　限售令：新购住房满2年后方可转让

　　此次新政的另一个重大要点是限售，“自本通知施行之日起在本市行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房,以网签时间为准),须取得不动产权证满2年后方可上市交易。通过赠与方式转让住房后,须满2年后方可再次购买住房;接受赠与的,须符合本市的现行限购政策。”

　　这是东莞政府首次提出“限售”，在目前珠三角城市群的调控政策中，“限售”并不少见，如广州政府要求“买房满2年后方可转让”，珠海、惠州政府均要求“限购房产满3年方可转让”。

　　“限售令”的作用会有多大？有业内人士表示，限制住房售卖时间，只针对短线炒房客有影响，“外地客户多的纯投资项目会降温”。东莞中原研究部则表示，去年国庆东莞限购限贷政策出台后，大量深圳投资客已退潮。

　　有业内则表示，“限售令”最重要的是将影响短期市场信心，“期房交楼1年+拿到房产证满2年，东莞的房子最短3年后才可以转手，如果交楼延后，再加上房产证不能准时出来，可能要4年甚至5年，很多投资者或进入新一轮观望。”

　　背景：“限购+限贷+限价”下，东莞楼市高温难降

　　此次对楼市调控升级，或许和东莞楼市近期的反弹离不开，东莞自去年10月限购后成交量持续回落，但在3月迎来回暖反弹。

　　在一手市场的数据表现方面，据东莞中原研究部监测数据显示，一季度东莞住宅成交120万㎡，环比下降25%，同比下降60%；价格方面一季度东莞住宅成交均价为15791元/㎡，环比微幅下降0.23%，同比涨幅收窄为36%。这一方面是受到春节前后淡季的影响，另一方面则是在政策调控趋紧的形势下，新一轮观望情绪形成。

　　合富研究部门则认为，东莞楼市虽然在第一季度“量缩价稳”，但东莞房价表现强稳，2017年1-3月东莞新房价格分别为：15547元、15579元和16025元，呈现出“稳中有涨”趋势；并且房价涨幅远超深圳，直接导致东莞与深圳的房价差缩小至2015年水平。特别是在3月楼市出现强烈的“小阳春”行情，东莞楼市成交量更创下过去5个月以来最高。

　　而从期东莞二手房成交数据来看，据金信联行数据显示，2017年3月东莞二手房住宅网签4479套，环比2月的2705套上浮65.58%;网签面积达43.98万㎡，环比增幅67.42%;网签金额26.71亿元，环比上涨约71.26%，涨势明显。据房掌柜了解，自2016年12月市场复苏之后，这已是东莞二手楼市持续热销的第三个月了。

　　在“房子是用来住的,不是用来炒的”政策基调下,全国楼市再次进入调控强化周期。东莞政府在3月21日出台“限价令“后，楼市整体呈现稳定之势，说明“限价令”对于市场已起到一定作用;在维护东莞房地产市场和谐稳定，进一步“封堵”投机行为的背景下，“限外限售新政”成为“一手房限购限贷限价政策”的有力补充。

　　网友评论：

　　限购+限贷+限外+限价+限售，五箭齐发，很多购房者就不淡定了，买了房的嘚瑟，没买房的骂娘，吃瓜群众一旁围观，网络上掀起一股新政讨论潮：

　　“这下真要挡挡外地客了”

　　“今后，二手市场的天下”

　　“今天前买的房子要暴涨的感觉”

　　“一手先缓缓，让二手飆一会……”

　　“結果還是一樣，本來買不起的還是買不起”

　　“上车通道已关闭，无人卖了，房源少了，本地刚需上车。”

　　“其实什么內容都不重要，重要的是，房价还是在涨，一手不涨二手涨。”

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　　除了购房网友外，对新政反应最为敏感的房产中介，也在第一时间作出了反应。

　　业内评论：

　　对于本轮调控，业内也看法不一。在开发商忧心“日后不好过”之时，“等这波能买的客户消化的差不多时，就会突然出现断层，房价可能就会开始回落了。”也有业内指出，凡事要两面看，称有危必有机！“在动荡中寻找机会，在这个游戏规则下，看谁玩得更好而已。”

　　一位从业十余年的“老司机”分析认为，东莞调控其实比珠海、惠州更有深层考虑，具体表现在： 1、一年社保，相对温柔；2、本科半年，体现开放；3、满2年交易，鼓励自住，符合湾区客户一城三地特点；4、不限二手，留有空间；5、不限商办，继续去库存。

　　你在东莞还有买房资格吗?

　　2016年9月，国内楼市环境开始从严，各地各项调控政策轮番出台。东莞同样出台了各项政策，可概括为：限购+限贷+限价+限外+限售。

　　“10.6限购限贷政策”

　　2016年10月6日，《东莞市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》出台，要求东莞楼市限购+限贷：

　　一、一手房限购：

　　1.拥有东莞户籍的家庭可购买2套住房

　　2.非东莞户籍家庭购买第1套住房无限制，第2套需1年的社保或个税证明。

　　二、一二手房差别化住房信贷政策：

　　1.居民家庭购买首套房者商业贷款首付不低于3成;

　　2.拥有1套住房但没有购房贷款记录的或相应购房贷款已结清的居民家庭，二套房首付同样不低于3成;

　　3.拥有1套住房但相应购房贷款未结清，二套房首付不低于4成;

　　4.第三套住房暂停发放商业性个人住房贷款。

　　“3·21限价令”

　　2017年3月21日，在多城调控加码的大环境下，东莞政府发出了《关于进一步规范我市房地产市场发展的通知》，对于东莞土地供应、房价备案管理、限购限贷政策做出了进一步的要求。

　　其中“加强房价备案管理”最受关注，东莞政府明令：

　　1.新建商品住房项目首次申报房价备案,无合理说明，其申报价格不得明显高于同区域同类型在售项目价格。

　　3.29细则要求，首次备案高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价20%的，须提交备案价格申报说明。

　　2.对同一套房屋,开发企业调高备案价格幅度不可超过本通知实施前最后一次备案价格的5%(含)。

　　3.调高备案价格的，间隔时限由原规定的2个月延长至90天;调低备案价格的，间隔时限由原规定的2个月延长至90天。

　　“4.10政策”

　　2017年4月10日，东莞市政府楼市调控再次升级，要求外地户籍首套房需1年社保限，2套需2年社保，所有新购住房满2年后方可转让。

　　珠三角城市群2017置业门槛汇总

　　广州：

　　● 穗籍单身1套，家庭2套;非穗籍1套，需5年社保　　

　　● 买房、赠与满2年才可转让、析产

　　● 个人禁买公寓等商服产品

　　● 结清买二套首付5成，未清7成
   　　深圳：

　　● 深籍单身1套，家庭2套;非深籍1套，需5年社保

　　● 无房有贷首付5成

　　● 二套首付7成
   　　佛山：

　　● 11镇街限购，佛籍2套;非佛籍1套，需1年社保

　　东莞：

　　● 限购2套，非莞籍1套需1年社保，2套需2年社保

　　● 新房备案价上调幅度不得高于5%

　　● 新购住房满2年方可转让
   　　中山：

　　● 中山籍3套

　　● 非中山籍2套，首套半年社保，二套2年
   　　珠海：

　　● 珠海籍3套;非珠海籍1套，需5年社保

　　● 赠与房产满3年方可购房，房产满3年方可转让

　　● 有房无贷/无房有贷，新购144㎡以上户型首付6成
   　　惠州：

　　●新购房产满3年方可转让
   　　清远：

　　● 个人公积金可贷30万，夫妻可贷40万

   　　附通知原文：

　　东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知

　　各镇人民政府(街道办事处、园区管委会),市府直属各单位:

　　为进一步完善我市住房限购政策,支持合理住房需求,遏制炒房行为,促进房地产市场平稳健康发展,现将有关事项通知如下:

　　一、限购对象及条件

　　(一)本市户籍及非本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的,继续暂停向其销售新建商品住房。

　　(二)非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的,暂停向其销售新建商品住房;已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的,暂停向其销售新建商品住房。

　　(三)非本市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称,能提供本市工作单位劳动合同以及购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的,可在我市购买首套新建商品住房;购买第二套新建商品住房的,执行以上第(二)点规定。

　　(四)通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。

　　二、交易转让

　　自本通知施行之日起在本市行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房,以网签时间为准),须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

　　通过赠与方式转让住房后,须满2年后方可再次购买住房;接受赠与的,须符合本市的现行限购政策。

　　三、执行时点

　　本通知自2017年4月11日零时起执行。执行时间点之前已完成《商品房买卖合同》网签的,或未完成《商品房买卖合同》网签但已签订认购书且已支付定金或首付款的(须提供定金或首付款电子进账单原件,对以现金形式支付定金或首付款的,不予认可),网上已签订《房地产买卖合同》的,仍按原政策执行。

　　东莞市人民政府办公室

　　2017年4月10日