冯海宁:一线城市房租首降是良好开端 减轻生活压力

    上海房租出现了自金融危机以来的首次下跌。上海房屋租赁指数办公室的数据显示，上海房租指数结束了连续90个月的上涨行情，从今年1月开始延续了下跌的态势。实际上，上海并非个案，北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降，而且都是金融危机以来首次。

　　对于目前在四个一线城市买不起商品房、住不上保障房的“北漂南漂”们来说，房租出现首次下降显然是条好消息，再与包租婆包租公谈房租无疑就有了底气。而在过去十几年，多数时候房价持续上涨，房租也跟着上涨，某些时候房租涨幅超过了房价涨幅，这让“x漂”们的生活压力不小。

　　一线城市房租首降，不仅意味着供求关系发生变化，也意味着市场秩序在好转。

　　首先应当归功于去年下半年开始的这一轮楼市治理。由于多个城市对房价过快上涨采取了严厉调控措施，一方面让不少房源“由售转租”，为住房租赁市场增加了供给。另一方面，一线城市重拳治理房屋中介市场，挤出了租金中人为添加的水分，也促使租金回归真实水平。

　　另外，也要归功于建设公租房和发展住房租赁市场。公租房对一线城市房租下降的贡献在于，既分流了部分租房需求，也拉低了平均租金。而2016年国办下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，显然也对一线城市房租首降起到了一定积极推动作用。

　　在笔者看来，一线城市房租首降只是一个开端，拉开了房租回归合理水平的序幕。这是因为，“房子是用来住的、不是用来炒的”已经成为楼市新定位，不管是临时调控还是建立长效机制无疑都会围绕这一新定位，当房子不再被炒，房价将趋于稳定，这有利于稳定租金乃至降低租金。

　　而且，一线城市均表态要加快增加住房土地供应，即增加住房供给，有一部分新增房源将会转化为租房供给。再看需求端，北上广等特大型城市纷纷提出人口“天花板”的控制规划目标，这对租房需求会产生一定影响。当未来供给增加而需求被控制，显然为房租下降创造了有利条件。

　　还有，制度建设也在创造有利条件。比如说近日住建部公布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，多处规定都有利于租金回归合理，比如“租赁期限不得低于3年”、“出租人不得单方面提高租金”等规定，对于房租具有“稳压”乃至“降压”的积极作用。

　　北上广深被认为是楼市风向标，当这些城市房租开始下降，其他城市房租大概距离下降也不远了。虽然说每个城市的人口、住房租赁市场有所不同，但也有相同之处，即在高房价影响下，房租水分普遍较大，如今房价热点城市普遍调控房价治理中介，那么房租就极有可能下降。

　　当然，房租首降只是开始，能否降到合理水平还需要观察。显然有必要促使房租回归合理，因为这不仅关乎住房租赁市场和楼市健康与否，也关系到民生负担是否合理。而且租金下降有利于改变人的住房观念，并能促进“双创”。要想租金回归合理，关键在于制度建设和市场建设两手都要抓，两手都要硬。