南京11幅地块将执行新规 都市圈也设最高限价了

南京的土地市场已经修整了三个月，今天终于开仓放粮，主城区新挂出11幅地块，将执行土拍新规，改“触顶摇号”为“该竞争配建保障房面积”。

而都市圈也不甘寂寞，溧水也紧跟主城脚步，在最近一次土拍中实行新规定，滁州也挂出了新地，最高限价楼面价刷出新高。

南京挂地了！但宅地只有3幅

达到最高限价将竞拍保障房面积

时隔三个月，南京土地市场终于有新货了！今天（6月2日）南京国土局挂出11幅地块的出让信息。这批土地将在7月5日公开出让。此次新挂土地有以下几大亮点：

◆ 范围广，包含江北、江宁、城南三大板块；

◆ 以商办用地为主，住宅用地仅3幅，均来自六合，且都设置了最高限价；

◆ 土拍将实行新规，即“达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积”；

◆ 同一竞买人不得参与竞买两块及以上的住宅或商住类地块。

从这次挂出的土地上可以看出：

城南将再添商业中心，NO.2017G09雨花台区南京南站站东片区1号地块、NO.2017G11秦淮区地铁三号线武定门站（原白鹭洲站）上盖物业B地块都规划为商办混合用地。其中G09地块周边目前已有证大喜玛拉雅、金轮星立方和绿地之窗等商办项目在建，未来G09商办地块的加入，南站商务中心氛围也将更加浓厚。

同时，同批出让的还包括一幅医院用地，NO.2017G10秦淮区南部新城健康产业园地块规划建设一座不低于300张床位的特色妇儿专科医院以及健康体检、康复治疗等健康相关产业项目。

江宁刚需板块的商业也将得到补充，NO.2017G14为40年商办混合用地，出让面积26381.14㎡，起拍总价9100万。

江北白马路在出让了诸多地块之后，终于迎来了一幅商业用地——浦口区江浦街道白马路东侧NO.2017G15商办混合地块，出让面积18098.21㎡，起拍总价1.4亿元。

而最受关注的莫过于3幅宅地。

六合NO.2017G16地块，商住混合用地，地块出让面积94573.03㎡，起拍总价10亿元，最高现价18.6亿元，起拍楼面价为4806元/㎡，最高限价地价为8940元/㎡。值得注意的是，该地块明确表示不得联合竞买。

六合NO.2017G18地块也是一幅商住混合用地，地块出让面积28516.86㎡，起拍总价4.2亿元，起拍楼面价为4463元/平，最高限价地价为6375元/平。

有意思的是，在该项目建成后，政府将在该地块内定价回购住宅商品房不少于469套，回购价格为2450元/㎡，建筑类型为高层建筑。

还有一幅住宅用地为六合NO.2017G19雄州街道开发区南门小学B地块，这是本次土地出让中唯一的纯住宅用地，地块出让面积41904.41平，起拍楼面价为5011元/㎡，最高限价地价为8949元/平。

该地块距离宁天城际地铁线路较近，且靠近六合区政府和龙池湖等，地理位置佳。地块周边新房有冠城大通蓝郡、城开新都雅苑、荣盛花语城等，均价在10600-13500元/平。

此次土拍另一个焦点就在于游戏规则的改变，原先“触顶摇号”的规则将正式改为“改竞争配建保障房面积”。

自本批次土地开始，当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞争保障性住房建筑面积，面积最多者为竞得人，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本。

显然，今后要拿地，拼的不是人品，还是铁铮铮的实力了。“竞争下来的保障房面积的建设成本不计入商品房准许成本”这一规则再度重申，有了先前“亏本地王”的历史教训，现在开发商们还敢不敢心存侥幸、豪拍土地呢？

南京房地产促进会秘书长张辉直言，取消摇号就是取消天花板，最高限价之后竞保障房面积，其实是在测试开发商对房价的最高承受能力。当高地价不再等于高房价，究竟有多少开发企业能吃得消。

也有业内人士对于这条规则心存疑惑。“说好的加大供应量呢？只有三块住宅，还全在六合，看起来就像是在用保障房用地竞商品房。”

“在北京已经出现了类似的情况，安置房小区里一群百万富翁，画面真和谐。”也有购房者担心，在开发商花钱建造了大量无偿保障房后，还会不会维持项目本身的建造质量？会不会出现更多偷工减料的行为？

溧水跟进！土拍设最高限价

“触顶改竞争保障房面积”

就在南京主城挂出11幅新地块的同时，溧水的土拍规则也出现了重大修改！

在5月16日，南京国土局挂出了2017年宁溧经网挂第02号公告，公告中显示，将在6月15日公开出让溧水4幅宅地，并未设置最高限价。

但今天（6月2日），国土局发布了关于《2017年宁溧经网挂第02号》土地拍卖的补充公告，即将出让的4幅地块全都设置了最高限价，并规定“地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为现场竞争保障性住房面积（每次竞拍面积幅度为500平方米），面积最多者竞得”。

溧水也设置最高限价了，可见政府此次决心之大，让市场降温，主城与都市圈一个都不能少。

蓝风机构副总经理翁忠平认为，政府在这个时候给溧水土地市场加码，原因有两个，一方面溧水与高淳已经纳入南京统一的管理范围之内；另一方面，去年南京政策收紧以来，溧水和高淳的楼市已经产生了翻天覆地的变化，如今溧水的市场热度很可能不亚于河西，可以说也是到了需要调控的阶段了。

再者，溧水最近几次土拍中，土地的溢价水平已经非常高了，如果不采取一定的调控手段，溧水的土地价格很有可能飚得更高。如果真的是这样，南京其他各个板块的土地价格也会受到更大的压力，市场很可能会失去平衡。“牵一发而动全身”，溧水在土地市场上收紧也是情理之中的。

据了解，溧水上个月举行的土地推介会上，包括保利、融创等大牌房企都表示看好溧水市场，或将在这一次的土拍上引起热抢。如今溧水土拍新规落地，“趋紧”的步调已经到来，开发商是否会对溧水土地的预期有所改变呢？

翁忠平直言“不会”。一方面，从国土局挂地的趋势来看，还是边缘远郊的区域优先出让土地，这就意味着土地价格较低；另一方面，在近南京主城范围的板块中，溧水的条件是相对较好的，不仅有一定的市场基础，还有即将通车的地铁线路，未来的潜力还是很值得看好的。所以开发商很有可能还将尽全力争取土地，热度很难降低。