彭文生：中国进入地产金融化与金融地产化结合期

昨日，“光大证券2017年中期策略会”在北京召开。光大证券全球首席经济学家彭文生认为，现阶段中国已进入“地产金融化”与“金融地产化”的结合版金融周期。该金融周期大约持续15年～20年，地产泡沫和信用扩张相互促进、相辅相成，一方面带来房地产及其相关行业的不可持续的高杠杆风险。另一方面导致房地产与金融行业过度扩张，对实体经济造成挤压。

彭文生分析称，土地作为永续资产，价格天然对利率波动敏感，土地买卖依赖外部融资，结果是地产金融化。土地财政是加剧地产金融化的一个特殊因素。另一方面，土地与房产是天然的优良抵押品，对金融资源有强大的吸引力，导致金融地产化。

“土地不是人造的，土地是空间上不可移动，时间上不可转换。大城市的市中心房价高，到底是市中心土地供应有限，还是市中心人口密度高？本质上还是市中心人口密度高。”彭文生表示。

彭文生提醒，需警惕地产金融化最新的一个发展苗头：房地产开发企业的盈利模式从“产销模式”改变为“资管模式”。原来房地产企业是买地、造房、卖房，现在是“资产整合优化运营”，不卖先租，或者进行资产证券化、金融产品开发等来实现现金回流。房地产企业正在搭建复杂结构化金融体系。近年来，越来越多的房地产企业开金融公司，越来越多的金融公司做房地产开发。

彭文生建议，要回归金融服务实体经济、“房子是用来住的，不是用来炒的”的初心。改进金融结构的最重要方面是将金融的公用部分和风险部分进行切割，重回某种形式的分业经营，存款归存款、投资归投资。在财政方面，引进房产税、降低增值税有助于打造更加公平的税收制度。

光大证券董事长、总裁薛峰也在策略会上表示，当前更加关注的仍是监管部门对金融市场的监督和管理，近年来，金融乱象已经到了非管不可的地步。薛峰表示，当前，光大证券一方面要秉持“稳中求进”的工作主基调，坚持“补短板、破瓶颈、催优势、固根基”的工作思路，讲好“稳”与“进”的辩证法；另一方面，时刻牢记国企的社会责任，将抓好合规管理和风险控制作为重中之重，同时做到“君子爱财、取之有道”，坚决杜绝把伪劣产品推向市场、推给投资者的行为。