封顶楼面价17383元/平米 杭州丁桥又一3万+项目将诞生？

       6月20日，杭州国土局挂牌出让8宗地块，含2宗宅地和6宗商地。总出让面积296.4亩，可建体量52.7万方，总起价43亿元。预计7月21日集中出让。

　　其中杭政储出[2017]34号丁桥单元地块，规划住宅(设备套公建)用地，东至丁桥路，南至笕丁支路，西至笕丁路，北至大农港。出让面积29556㎡，容积率2.4，建筑面积70934㎡，起价72531万元，起始楼面价10225元/㎡。(PS：当达到最高溢价率70%时，楼面价为17383元/平米)

　　如上图所示，红色标记区域为杭政储出[2017]34号地块丁桥单元地块所在，房掌柜到达该地时，地块周边已有围墙圈起来并标识了地块名称，地块平整。

　　临近城市主干道 交通便利

　　“我们这里现在发展的都很不错，到哪里都很方便。”附近居民告诉房掌柜。地块周边地理位置优越，临近大农港路、笕丁路，石祥路高架、石大快速路和杭州绕城高速，交通便利，可快速通达全城。

　　此外，地铁3号线丁桥站就在地块的旁边，直线距离不到100米，预计将于2021年建成，以后地铁出行将会十分方便。

　　公交方面，地块周边有大农港路笕丁路口站公交车站以及快速公交车站，可乘坐85路、95路、338路、335路、125路、B支2路直达。

　　教育资源丰富 医疗配套正在完善

　　教育方面，地块周边有杭师大附属丁兰实验学校、杭州市丁兰第五幼儿园以及杭州市丁兰实验学校。此外，周边还有在建的还有一所九年制的36班学校。

　　根据丁桥单元规划显示，地块附近还有多所规划的幼儿园和中小学。但是项目是否属于这个学区划分范围，还要等项目交付以后才能确定。

　　医疗方面，项目周边125米处为杭州富春中医骨伤医院，地块距离杭州中医院丁桥分院约900米，目前医院正在建设中。

　　据了解，杭州市丁桥医院位于杭州市江干区丁桥西地块，东临丁兰路，南至环丁路，西临笕丁路，北至临丁路，是改善城北区块市民就医条件的重要民生工程，项目于2014年12月19日正式开工，预计将于2018年正式投入使用，届时将有效解决区域居民的就医问题。

　　配套仅供日常生活所需 大型商业略有不足

　　商业配套方面，地块350米处为丁桥文化广场，800米处为丁兰广场，1.1公里处为新城广场，广场内物美超市、世纪联华等，都在可步行范围内。

　　此外，地块周边还有丁兰花苑，玺之湾等楼盘，居住氛围浓厚，底商发展较为成熟，能满足日常生活所需。

　　“基本上生活上需要的东西这里都可以解决，但是要买其他东西的话还是要去市中心。”房掌柜询问周边居民时表示，地块周边缺乏类似于银泰这种大型商业街，商品种类相对来说不够齐全。

　　周边竞品少 未来竞争压力较小

　　地块周边目前在售的楼盘有龙湖武林九里、阳光城翡丽湾、中旅城仕公馆，目前这几个项目预售证已全部领出，还剩有少量房源在售。截至7月6日，根据透明售房网数据显示，龙湖武林九里还剩152套房源在售，阳光城翡丽湾还剩98套房源在售，中旅城仕公馆目前还剩54套房源在售。

　　此外还有郑州绿都6万方项目、天阳丁桥项目以及卓越长睦项目待售，后续土地供应方面，丁桥单元2017年已没有土地出让，项目周边竞争压力较小。

　　汉嘉地产顾问副总经理陈焕春表示：“随着区域商业的不断发展，以及大交通陆陆续续的实现，区域的接受度也可以说是在不断的提高的。”近年来丁桥发展迅速，十里桃花公园、智慧小镇兴建，教育、医疗、商业等各项配套设施也逐步完善。2017年1-6月份丁桥单元共成交2607套，去化效果相当不错。

　　此外，丁桥周边已经不少居民开始拆迁，拆迁户所产生的众多潜在客户群体，对于板块内的去化是有一定帮助的。

　　土地市场冷热不均 丁桥单元宅地能否进入自持比例

　　2016年11月28日，郑州绿都以18516元/㎡的楼面价拿下丁桥单元，成为区域新地王。此次地块起价为10225元/㎡，倘若丁桥单元地块进入自持比例投报阶段，按照70%的溢价率算，楼面价为17383元/㎡。

　　6月15日，丁桥单元R21-05地块( 杭政储出[2017]22号)经过15轮“厮杀”，最终被天阳以上限价格97940万元、楼面价17167元/㎡，溢价率为70%，自持面积比例34%竞得。

　　7月3日，长睦单元、庆隆单元两宗宅地，分别由卓越、杭房竞得，楼面价分别为14096元/平方米、37509元/平方米。长睦单元地块自持比例14%，而庆隆单元地块溢价率58%，没有进入自持比例，这也是土地新政实施以来主城区首个没有进入自持比例的涉宅地块。

　　从近期的土地出让可以看出，目前土地市场冷热不均，难以预料。此次出让的地块位于丁桥单元R21-05地块的西面，仅100米左右的距离。距离长睦单元地块也不远，那么这次的土地出让会如何呢?

　　为此，房掌柜特地采访了几位专家：

　　汉嘉地产顾问副总经理陈焕春表示：“目前土地市场还是比较火热的，供需矛盾比较尖锐，虽然目前有出台土地现房销售的政策，但是对目前的供需矛盾的话根本起不到任何的作用。”

　　对于丁桥单元地块，她还表示：“目前拍卖市场本身就是比较激烈，而且周边就是天阳以34%的自持比例拿下的地块，参照比较明显，对这块地还是比较看好的。”

　　双赢机构总经理章惠芳表示：“丁桥这块地属于刚需板块，规模并不是很大，也就5万方左右，起拍价10225元/㎡,70%的溢价率基本和天阳差不多。这块地距离地铁还是比较近的，可以说是紧邻地铁。同时处在丁桥的中心区，与天阳丁桥也是紧临着的，从总体上来说也还不错，地块比较方正。”

　　对于丁桥单元地块，她表示：“但是目前土地市场难以预料，不一定会达到很高的自持比例，但是溢价率达到70%还是可以肯定的。目前主要还是看开发商对后续楼市的一个判断。”

　　究竟丁桥单元地块会拍出怎样的价格呢?届时，房掌柜将会进行现场直播，请大家敬请期待。