张平:“十一黄金周”热点楼市成交惨淡背后说明了啥

   “十一黄金周”全国楼市成交萎缩让人感到吃惊。最新统计数据显示，10月1日-6日，北京新建住宅网签量为78套，二手房网签量为23套，均是2009年来的历史最低值，新房和二手房合计网签量仅101套，同比跌幅达到了72%。与此同时，重庆、南宁、贵阳、南昌、长沙、桂林、石家庄、桂林、北海、青岛、宁波等10余个城市又因调控集中加码，多地新开盘项目不再“日光”，多座城市住宅成交量环比继续下降，整个国内楼市已进入调整期。

　　实际上，业内对“金九银十”房产销售早不抱太大幻想。9月，各线城市楼市成交均同比下降，22个主要城市楼市成交同比下降44.4%。其中，一线城市成交同比下降52%，二线城市同比下降46%，三线城市9月同比下降26.3%。广州、北京降幅最明显，超过6成。只是各地成交量萎缩过于迅猛，实在有些出乎意料。

　　目前全国楼市的整体情况是，一线城市受到“限购”、“限贷”调控影响，而热点二三线城市“限售”又成“标配”，所以本轮楼市调控政策对于房地产调控效果是非常明显的。现在问题是，今年8天黄金周，各地房产交易量为何会呈现“量缩价跌”的僵持局面呢?

　　首先，我们看到今年国庆黄金周，北京、广州楼市成交均下跌了七成，而二三线城市的成交也基本跌去四五成，这主要是2016年国庆节开启了930调控，当时一些城市的楼盘集中签约，导致去年国庆节期间房地产成交数据处于高位，而今年调控在持续加码，各城市房地产成交量一落千丈就不难理解了。

　　再者，房地产调控已经持续一年，一线城市遭受限购、限贷等调控政策影响，大量投资客今年又开始转战三四线城市，而如今已有几十个热点城市都出台“限售”政策，一下子把投资客都给套牢在三四线城市中，由于“限售”政策使投资客在短期内不能全身而退，使得房地产市场需求一下锐减不少。

　　再次，消费贷、过桥贷等之前是购房者进入房地产较为隐蔽途径。消费贷的作用相当于之前被喊停的“首付贷”。而整顿消费贷使得购房者不能再高杠杆购房。鉴于消费贷进入房地产的渠道被封堵，打政策擦边球已成过去。

　　最后，政策持续加码，改变了人们对房价持续上涨的预期，很多炒房者开始知难而退。从去年9月底开始的房地产调控，先是“四限”，后面中央高层又提出“租售并举”，大力发展房地产租赁市场，各地方政府又相继推出“共有产权房”等措施，来满足不同层次群体的住房需求。这使得人们对未来房价上涨预期发生了质的改变。过去看到房价波动，老想着要赶紧买一套，现在这种恐惧心理变成观望心态。

　　北京、广州等一线城市在这个黄金周的成交量跌得“惨不忍睹”，而其他热点城市的成交量也好不到哪里去，这既是房地产调控政策效果的彰显，也是人们对房价上涨的预期正在改变，更是房地产开始全面降温的征兆。预计在接下去的第四季度甚至明年初，目前这种“量缩价跌”的僵持状态还会持续下去。