盈家生活创始人邢弢：长租公寓要看人口流入 规模不经济

    此前，和讯房产在数据驱动 · 美好家园的系列采访中曾提出，与商品房市场层出不穷的调控不同，住房租赁迎来政策“红利年”，一堵一疏之间，政府完善住房体系的意图不言而喻。各地政府相继出台住房租赁市场政策和措施，一年时间内，全国超12个省份50个城市发布了住房租赁政策，各个城市租赁地块供应也在加速。

　　自上而下，各类资本也在快速进入长租公寓抢占发展先机，诚然，业内对长租公寓的认知并不清晰，但这个行业也不不缺少先行者和敏锐的观察者，他们长期浸淫在长租公寓行业，既知晓一线的发展，又具备站在行业顶端思考的能力，他们的思考模式颇有些众人皆醉我独醒的意味，但在长租公寓这样一个每天都在变化着的新兴产业，他们的结论并不是定论，但足具价值。盈家生活创始人邢弢便是这样的先行者和观察者之一。

　　“一家租住服务交付提供商，致力于改变中国3亿用户的租住体验。”这是盈家生活的定位和目标，盈家生活瞄准的是存量居住物业的去化与经营，目前已形成了从租房服务、金融服务再到生活服务的服务链条，其租后生态圈也即将搭建完成 随着租赁市场的崛起，越来越多的租客需要多样化的租后服务，包括找房配房、租房分期、生活服务等等。

　　截止至2017年3月，盈家的房东准入率仅达到5%。目前，盈家生活已与近3000家职业二房东达成了合作，平台提供的总房源数量超过了6万套。在城市布局方面，盈家生活的管家配房和租后服务仍然集中在上海，而金融业务已拓展至上海、北京、深圳、杭州、苏州、南京、武汉等7个城市。

　　以下为采访实录：

　　和讯房产：近两年，长租公寓发展较好，你觉得主要受益于什么？

　　邢弢：租赁政策是引导的主要方向，2017年1月1号到10月15号之间，关于房地产的非租赁的利空政策，全国52个城市一共发了252条政策，同一时间，在租赁行业，全国27个城市，发布了241租赁利好政策，一边是房地产市场进入水深火热，一边是发展租赁产业。

　　和讯房产：不可否认的是，业内很多人对长租公寓持观望态度。

　　邢弢：主要在于二房东的业务模型，财务模型漂亮得不得了，有的毛利在50%以上，但这个业务模型有悖论，他是建立在预设基础之上，第一，假设投了装修，租金可以无限上涨，第二，未来所有租房的人收入也在不断上涨，第三，假设运营成本减少，商业模式基础，这也是大部分人不看好长租公寓的原因之一。

　　和讯房产：关于长租公寓进入的城市选择，您如何看？

　　邢弢：很多人说要看人口净流入，但是也要看人口基数。

　　和讯房产：开发商进入这个行业，会遇到哪些挑战？

　　邢弢：开发尚的运营能力普遍比较弱，现在，几乎全部租赁运营商，在运营板块都处于1.0状态，开发商的窘境在于，此前，开发相当于他主要的获取利润的业务，现在国家不鼓励这样的方式，开发商学一学都可以，但是运营不学习，完全不可以，那么开发商就变成一个工程队了，最多是一个有钱的工程队，人工运营下的规模不经济，租赁需要管理，租前、租中、租后，这三大方面每一方面都包含众多的环节，现在很多企业都抛出类酒店管理公司，但是人力成本太大，而且分散式和集中式的人房比是不一样的，这也造成规模不经济的现象。

　　和讯房产：房企进入长租公寓是趋势之一，部分房企去国外买入运营管理公司，这是否补足了房企在长租公寓的劣势？

　　邢弢：这并没有太大用处，国外和国内的情况不一样，主要还是中国人在做运营管理