马光远：“二次房改”颠覆房地产利益格局符合逻辑

    上周《 “二次房改”将如何决定房地产未来10年命运？》中笔者首次提出了“二次房改”的观点得到了媒体广泛的关注，很多重要的财经媒体开始关注中国即将启动的“二次房改”，不再肤浅地炒作房产税，这无疑是一个很大的进步。

　　正如我上篇文章中所指出的，中央政治局会议提出“加快住房制度改革”意味着，中国房地产周期从过去的调控周期进入到了改革周期，这也意味着房地产进入到了真正的下半场。将房地产视为“改革问题”而不是简单的调控问题，这是思想认识和制度层面巨大的进步，因为中国房地产目前面临的诸多难题，靠调控是无法解决的，也是无法自圆其说的。当房地产的主要矛盾已经进入到市场快速发展与制度建设的滞后之间矛盾的时候，通过启动二次房改，对阻碍房地产发展的诸多制度障碍予以消除，是唯一的选择，也符合基本逻辑。

　　但是，二次房改的方向如何？笔者最近关注到一个说法，就是认为中国的“二次房改”会对以前过度市场化的房地产市场化进行纠偏，有可能回到过去福利分房的模式。应该说，二次房改承担的历史使命不亚于20年前的第一次房改。让笔者诧异的不是这种观点本身，而是这种观点居然还会有市场。在时下的中国，凡是一些领域出现问题，总会有人想走“回头路”，思念过去的美好时光。比如，有人对过去的福利分房时代念念不忘，似乎那个时代犹如童话，美不胜收。福利分房真的很好吗？我希望经历过福利分房时代的人能够诚实地告诉大家，当时中国城市住房的状况。而且，福利分房并非人人都能享受，只是少数人在住房短缺的情况下能够享受到的福利而已。

　　二次房改究竟怎么改？是坚持市场化改革，还是回到以前的福利分房？二次房改如何让各个群体的人都各得其所，涉及的问题都很复杂。笔者认为，二次房改绝对不会回到以前的福利分房。现在一些城市弥补以前保障房的欠账，但不等于全民皆保，我们不可能有那样的财力。二次房改不是要否定以前的市场化改革，而是对98年以来第一次房改不彻底以及市场和政府边界模糊的部分重新界定，坚持市场化的大方向绝对不会被颠覆。

　　“二次房改”涉及的一些重大问题，究竟如何定调？我提醒各位可以认真学习2013年10月中央政治局就住房保障主题进行学习时，习近平关于房地产制度建设的一些重要观点。需要指出的是，这是中央政治局唯一一次就住房问题进行学习。在这个学习会上，关于中国未来的房地产制度建设，习近平谈了四点：

　　第一，中国住房存在的根本问题，不仅仅是住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足，还有住房资源配置不合理不平衡等问题。可以说，对于房地产市场的不均衡问题，早在2013年习近平就已经意识到，对于这一点，可以结合十九大报告关于中国社会主要矛盾的变化来理解，我曾在以前的文章中也提出了中国房地产市场的五大不均衡表现。

　　第二，他提出要处理好住房建设上的 “四大关系”，包括：政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。事实上，处理这四大关系，唯一的路径就是改革，就是打破目前的利益格局。

　　第三，他充分肯定了住房的市场化改革方向，提出了构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，政府保障20%，市场解决80%。一些痛恨高房价的人将高房价归结于市场化，这是天大的误会。中国一些城市目前房价太高，这是不争的事实。然而，导致高房价的最重要的根源，土地的稀缺，恰好是没有推行市场化的改革的结果。如果土地市场引入竞争，如果集体土地早早入市，中国不会出现土地稀缺问题，房价也不会涨到目前这个情况。

　　第四，提出住房的顶层设计设计问题，要求总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系，倡导符合国情的住房消费模式。

　　我为什么说这四点非常重要，可以作为未来中国住房制度二次改革的基础。未来中国的住房制度体系，事实上就是要着力解决上述四个问题，在制度层面进行高屋建瓴的顶层设计，构建与我国发展阶段，与中高低各个阶层收入人群相得益彰的住房制度体系。这是一个非常庞大的工程，如果真的动真格，将彻底颠覆目前房地产市场的利益格局。

　　比如，在我看来，中国真正的住房制度改革应该包括土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度、交易监管等一系列制度的重构。就土地制度而言，改革的方向肯定是要打破每个城市一级市场的垄断，引入竞争者，必须大力推动集体土地同权入市，打破人为的城乡分割，这对地方政府的土地财政将造成毁灭性的结果。但是，这也将改变土地人为制造的稀缺，稳定房价，这是真正的供给侧改革。

　　再比如，如果政府和市场的边界清晰，政府所做的最重要的事就是住房保障、住房立法。这也意味着，上到住建部，下到各个地方的住建部门的功能出现颠覆性的变化。这些部门的主要任务应该是只管住房保障。换句话说，原来意义上的住建部该撤并，代之以纯粹的住房保障部门，和美国、日本以及世界上很多国家接轨。现在住建部管的事太多。废除了住建部会不会导致房子短缺啊，一定要放心，过去的历史证明，中国每废除一个部门，就会解决掉一个行业的短缺问题，老百姓的日子就会好过很多。

　　再比如，如果构建住房金融体系，现在实行的住房公积金制度肯定要废除，而是学习美国的“两房”模式，提供住房金融服务，实行房贷个税抵免（这里必须指出，中国很多人对美国的“两房”的认识是错误的，“两房”制度值得借鉴）。公积金如果被废除，很多地方的住房公积金这个莫名其妙地养着很多人的部门会被废除。

　　总而言之，“二次房改”触动的利益格局实在太大，难度实在太大，个个都是硬骨头，每动一个地方都是腥风血雨。但如果不抓紧这10年啃这些硬骨头，中国房地产的泡沫最终的破灭一定重创中国经济。现在是到了下决心的时候，我们不能说别无选择，但的确没有太多的时间犹豫和彷徨。