迭变2017：东莞楼市格局大变 2018将迎艰难挑战

这一年，市场格局明显分化

楼市风向转变，购房群体发生结构性变化，在购买力、房价等因素印象下，楼市格局也发生了明显的分化。

2017年，好不容易在近两年当上了“主角”的深圳客，在限外大山压力下，再次沦为“配角”，深圳客的比例从去年的50%左右，已经回落到了近期的10%左右；市场客户回归本土，本地置换需求释放明显，以及本土投资需求被激活。

而东莞本土需求，自然也比不上深圳客的强大购买力，在房价作用下，主导了市场的本土需求也在不断外溢到洼地区域购房，从临深、城区、松湖等热点片区，到水乡、莞北等价格洼地，再从东莞境内到惠州临莞，跨区域置业成为市场主流。

冷热不均，是今年新房成交市场的一大特征。在今年定价更趋合理前提下，主城区多个旧改/并购项目入市供应猛增，刺激成交；水乡临广区品牌房企云集，凭其价格及规划优势取胜；史上最严叠加政策促市场形势大逆转，以临深片区为三分之二区域供求遭滑铁卢式大降，其中塘厦、黄江、樟木头、横沥等镇街供过于求。

不过，尽管成交数据下滑，但2017年，东莞整体房价还是稳中有涨。一方面，是近两年的高价地项目、知名品牌或轨道交通沿线等“高配”项目相继入市推高房价，带动区域房价跟涨；另一方面，东莞本土需求，在看好东莞前景、担心政策放闸后反弹等心理作用下集中入市，也在一定程度上刺激了房价稳中有涨。不过与2016年相比，2017年同比涨幅明显收窄，临深片区局部房价甚至有小幅松动。

2018年，东莞楼市艰难的一年

站在2017年的尾巴，头顶“楼市调控不放松”压力，展望2018，未来一年或是东莞楼市最艰难的一年。对此，东莞业内都有普遍共识。

“首先，我们认为2018年将会是楼市艰难的一年。货币收紧、资金外流、调控政策持续收紧、长效机制建设持续推进、市场热点及市场资金向三四线城市持续转移，宏观大环境决定了一二线楼市形势严峻，压力重重。”东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示。

车德锐认为，2018年市场成交量预计会有所回落，原因有大环境的影响导致市场预期转变，带来较长时间的观望，还有众多高价地项目上市高价难销，还有地价居高不下，导致发展商在售项目定价居高不下与市场购买力的矛盾，还有库存高企，市场存量消化难等等；从成交签约看，预计同比有所增长，原因是存量网签所致：部分2017年认购单位到2018年网签，以及2017年暂没有购房资格的需求在2018年由于有了半年以上的社保可以顺利进入网签。因此，网签成交量预计是有所增长的。

房价方面，他认为分化还会继续，高价地项目价格居高不下，开发商资金有所趋紧的项目则以价换量；区域上，城区保持稳定，滨海片区、水乡片区、松山湖片区稳中有升，东部产业园区以及东南临深片区则稳中有所松动。

东莞合富研究院高级分析师李兴旺对2018，也持谨慎乐观态度，表示在经济稳增长及楼市高库存下，2018年楼市存在着局部微调放松的可能性。而在全国限价大背景下，东莞在2018年仍将延续，预计房价控制目标将灵活调整。

同时，李兴旺还指出，过去的6年，东莞每年新增可售住宅房源均超过800万㎡，预计2018年将继续保持，即供应将增加约15%-20%，竞争激烈；而成交量将增加约15%上下，增幅有限。至于房价方面，李兴旺分析认为，明年东莞房价涨幅将收窄，即存小幅上涨空间。

不过，尽管大家对2018年的东莞楼市走势，都不太乐观，但对于东莞楼市的发展前景，则都是比较看好的，不管是粤港澳大湾区、滨海湾新区等规划利好，还是轨道及交通路网的全面铺开，都将为未来东莞楼市带来新机遇。