这一年,市场格局明显分化
楼市风向转变,购房群体发生结构性变化,在购买力、房价等因素印象下,楼市格局也发生了明显的分化。
2017年,好不容易在近两年当上了“主角”的深圳客,在限外大山压力下,再次沦为“配角”,深圳客的比例从去年的50%左右,已经回落到了近期的10%左右;市场客户回归本土,本地置换需求释放明显,以及本土投资需求被激活。
而东莞本土需求,自然也比不上深圳客的强大购买力,在房价作用下,主导了市场的本土需求也在不断外溢到洼地区域购房,从临深、城区、松湖等热点片区,到水乡、莞北等价格洼地,再从东莞境内到惠州临莞,跨区域置业成为市场主流。
冷热不均,是今年新房成交市场的一大特征。在今年定价更趋合理前提下,主城区多个旧改/并购项目入市供应猛增,刺激成交;水乡临广区品牌房企云集,凭其价格及规划优势取胜;史上最严叠加政策促市场形势大逆转,以临深片区为三分之二区域供求遭滑铁卢式大降,其中塘厦、黄江、樟木头、横沥等镇街供过于求。
不过,尽管成交数据下滑,但2017年,东莞整体房价还是稳中有涨。一方面,是近两年的高价地项目、知名品牌或轨道交通沿线等“高配”项目相继入市推高房价,带动区域房价跟涨;另一方面,东莞本土需求,在看好东莞前景、担心政策放闸后反弹等心理作用下集中入市,也在一定程度上刺激了房价稳中有涨。不过与2016年相比,2017年同比涨幅明显收窄,临深片区局部房价甚至有小幅松动。
2018年,东莞楼市艰难的一年
站在2017年的尾巴,头顶“楼市调控不放松”压力,展望2018,未来一年或是东莞楼市最艰难的一年。对此,东莞业内都有普遍共识。
“首先,我们认为2018年将会是楼市艰难的一年。货币收紧、资金外流、调控政策持续收紧、长效机制建设持续推进、市场热点及市场资金向三四线城市持续转移,宏观大环境决定了一二线楼市形势严峻,压力重重。”东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示。
车德锐认为,2018年市场成交量预计会有所回落,原因有大环境的影响导致市场预期转变,带来较长时间的观望,还有众多高价地项目上市高价难销,还有地价居高不下,导致发展商在售项目定价居高不下与市场购买力的矛盾,还有库存高企,市场存量消化难等等;从成交签约看,预计同比有所增长,原因是存量网签所致:部分2017年认购单位到2018年网签,以及2017年暂没有购房资格的需求在2018年由于有了半年以上的社保可以顺利进入网签。因此,网签成交量预计是有所增长的。
房价方面,他认为分化还会继续,高价地项目价格居高不下,开发商资金有所趋紧的项目则以价换量;区域上,城区保持稳定,滨海片区、水乡片区、松山湖片区稳中有升,东部产业园区以及东南临深片区则稳中有所松动。
东莞合富研究院高级分析师李兴旺对2018,也持谨慎乐观态度,表示在经济稳增长及楼市高库存下,2018年楼市存在着局部微调放松的可能性。而在全国限价大背景下,东莞在2018年仍将延续,预计房价控制目标将灵活调整。
同时,李兴旺还指出,过去的6年,东莞每年新增可售住宅房源均超过800万㎡,预计2018年将继续保持,即供应将增加约15%-20%,竞争激烈;而成交量将增加约15%上下,增幅有限。至于房价方面,李兴旺分析认为,明年东莞房价涨幅将收窄,即存小幅上涨空间。
不过,尽管大家对2018年的东莞楼市走势,都不太乐观,但对于东莞楼市的发展前景,则都是比较看好的,不管是粤港澳大湾区、滨海湾新区等规划利好,还是轨道及交通路网的全面铺开,都将为未来东莞楼市带来新机遇。
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