物业税讨论多年突然空袭 买房作为投资划算吗

在北京，买房投资在很多人脑海里，早已经是一种稳赚不赔的投资方式，而过去一年的房价飞涨，似乎也在事实上更加印证了这个观点。物业税空转、遗产税征收预期加强，当我们进入全面税收时代，买房投资是否依然划算？

理财案例A

王先生：买房投资挣钱快？

居住在亚运村的王先生，今年40岁，在京有两家商务公司。王先生的资产在6000万元左右，他以前的投资策略就是将利润用于买房，买完房后既不非毛坯，也不出租，单纯期待房产升值获利。几年下来，王先生已经购买了8处公寓、3栋别墅，而所购买的房产，最差的也已经升值了一倍。

当前，房价下跌、物业税开征、遗产税开征等预期强烈。王先生的投资方式是否还是可行的呢？

专家支招

国家理财规划师专家委员会成员田家广：

物业税对投机抑制作用有限

物业税不能起到抑制房价、打击炒房的效果。其实，物业税只是一个税收的转移过程。需要明确的是，开征物业税并非增税，而是税收从开发和交易环节向持有环节的转移。

在中国这样的制度环境下，抑制房价、打击投机在多种政策、法规的结合、协调下才能发挥作用。由于70年的土地出让金被纳入到物业税中，逐年征收，炒房者反而能够以小博大，用少量的资金炒更多的房，因为房屋的绝对值减小了。炒房者只是为了低买高卖，而不是长期持有，一般几年就出手了，物业税对投机的抑制作用是极其有限的。

针对王先生的具体情况，如果延续现行投资方式，风险相较前几年会有所扩大。但是由于北京地区的特殊性，房产在长期内总体看涨。因此，在投资的同时，要特别注意增加稳健型投资品种的配置。比如，稳健型基金、国债等投资品种的配置，以降低整体投资组合的风险。

北京中原三级市场研究部总监

张大伟：短期考虑出售不良区位公寓

目前的物业税投资征收的可能有两种：一是以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；另一种是用于出租投资，就以投资回报为基准，征收12%的物业税。不过，空转中并没有设定起征点。

目前北京的房价虽然已经历上涨，但是随着经济的发展，房价中长期依然有上涨的空间。而且对于王先生的这类商务公司来说，不需要占有太多的流动资金。所以房产依然是比较好的投资渠道。

然而需要注意的是，就短期投资而言，2010年高端物业市场价格下调的风险很大，所以王先生可以考虑将部分位置不是非常优越的公寓出售。

目前，投资楼市更看重短期价格升值，租金等长期投资价值并不在投资者主要考虑的范围。

理财案例B

马女士：买房出租保值稳？

马女士在北京属于小康之家，今年45岁，职业为公司行政管理。先生50岁，经营一家贸易公司。马女士家庭每年稳定收入在400万左右。过去10年，马女士在北京的团结湖、西直门、中关村[6.50 -0.76%]、国贸CBD陆续购置了4套3居室住宅。最早购买的西直门地区住宅已经翻了6倍以上。马女士现住在中关村，其余三套房子用于出租，每月出租收益达14000元。

如果物业税开征，马女士应该怎么做呢？

专家支招

国家理财规划师专家委员会成员田家广：

中年家庭资产配置应作长远规划

物业税开征有两种情况。如果对现有购房者不重复征税，那么对马女士基本没有影响。如果对现有购房者征税，那么马女士的投资收益就会下降，这个时候，是否还要继续持有房产，就需要重新考虑成本收益的比例。

需要注意的是，成本收益一方面要考虑税负的增加，一方面也要考虑租房市场的价格。近期，由于营业税调整，二手房成交量大幅下降，很多业主将待售房源转为出租，加大了出租房源的供应，这对租房市场价格会有一个向下的预期。

就买房进行保值这个观点来看，由于北京市场的特性，是可取的。但是针对马女士的具体情况，基于稳健投资的考虑，由于马女士和先生均已接近50岁，而且现在已经有4处房产，不建议再进行房产配置。应该开始考虑退休规划，进行更多的商业保险配置。因为再过几年，马女士夫妇有可能由于年龄原因被保险公司拒保。同时，由于房产投资的风险加大，建议马女士进行适当的基金定投等稳健投资品种，以降低整体风险。

北京中原三级市场研究部总监

张大伟：购房依然是保值的理想选择

针对马女士现在状况，如果物业税以投资回报为基准，征收12%，那么14000元的投资收益会征收1680元的税款，整体影响有限，但收益终究是要降低的，马女士可以考虑适当进行其他投资来弥补。

但是马女士买房主要是追求保值，地段好的房子，保值抗跌功能一直是非常好的。像马女士这样追求资产保值的人群，投资房产依然是一个很好的选择。

物业税将试行的消息对于二手房市场的影响最终落到两类人身上，一类是多套物业所有者；另一类是计划拥有多套物业的业主。北京中原地产调查显示，大部分有业主表示：“就算实施，也只是‘空转’，还没开征呢，它最多影响大家的市场预期而已。”

据北京中原三级市场研究部研究，物业税开征的主要影响表现在：

●手上有多套物业者担心物业税开征后面临同时缴纳多套房税，负担加重。

●对拥有自住房产的业主来说，第一套住宅已免征，不敢再想置业第二套或多套物业，否则会付出更多成本。

●近期打算放弃的投资者增加，投资性置业比例或将大幅锐减。

●买卖双方都在观望，市场未现大量抛盘，但出现一批以收租为目的的长线投资者。

●租客担心物业税增收，房东会提高租金，以转嫁税收成本。