彭文生：房地产市场定位存误区 金融周期拐点正在发生

　　在金融周期的下半场，政府的角色不仅在于处理风险事件、采取结构性措施，还在于提供一个合理的宏观政策环境，在打破信用与房价顺周期性的同时，避免无序的大规模债务违约，防止总需求剧烈收缩。从金融周期的逻辑和其他国家的经验来看，下半场较为理想的宏观政策组合是“紧信用、松货币、宽财政”。紧信用去杠杆，松货币降低利率，宽财政增加总需求。紧信用既是去杠杆的载体也是结果，背后有市场自发和政策推动两个因素。从微观政策来讲，要允许一定程度的债务违约，如果让债务人承担全部负担，那债务人只能缩减消费和支出，对于经济非常不利。目前国家的宽财政，包括过去一年扶贫力度的加大和公共服务均等化等措施的推进，可以算是中国版的财政转移支付，这对于我们判断是不是能够达到“信贷比较紧、经济增长还可以”的状态非常重要。今年预算内的狭义财政赤字会下降，但我们预计中义财政应该小幅扩张，这对于经济增长有积极的影响。

　　美国金融周期下半场过度依赖于货币宽松，这导致了贫富差距的加大，而贫富差距加大以后又进一步增加了对货币放松的依赖，这是个恶性循环。相较之下，在扶贫政策的大力支持下，中国未来两三年是不是有可能出现在防范化解金融风险、降低杠杆率的过程当中，贫富差距减少，从而有利于消费，降低对货币放松依赖的现象呢？这个值得关注。我预计扶贫力度在未来一两年还会继续加大。因为农村低收入群体的消费倾向很高，扶贫对于促进消费的影响非常直接，这是我们相对于美国的一个差异，有利于降低信贷紧缩对经济增长的拖累。

　　房价不跌难以降杠杆

　　《陆家嘴》：在房地产市场，一方面我们看到新一轮调控政策加码，另一方面最近新开的楼盘都出现日光的现象，您认为应该如何建立房地产长效机制保证“房住不炒”？在中国，信用紧缩、房价下跌的金融周期下半场真的会来吗？如果未来限购限贷的政策一旦放松，是否会出现2015年下半年至2016年的行情？

　　彭文生：建立房地产长效机制，首先是房地产的定位。过去20年的一个误区是过分强调房地产的市场定位。实际上，各国政府对房地产行业都有公共政策的干预，目的是为普通老百姓提供可负担的住房条件。中央明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这意味着确认住房的公共品性质。降低房子作为投资投机工具的属性，需要公共政策的干预。

　　构建房地产长效调控机制，有很多角度可以着手，包括增加人口流入城市的住宅土地供给、租购同权、共有产权、发展租赁市场等，这些都是构建长效机制的有益探索。但需要强调的一点是，不能把长效机制等同于增加土地供给，或者主要是增加土地供给。很多人认为房价高是因为土地供给受限，在过去几十年城市化的过程中，我国城市规模不断增大，在金融的支持下，多少土地供给才能满足投资性房产需求呢？

　　房地产调控长效机制的一个关键是坚决遏制地产金融化和金融地产化倾向，降低炒房的预期收益，这是最根本的问题。只有遏制金融周期的顺周期性，才能够传递出可信的“房住不炒”信号，才有利于从根本上遏制地产泡沫。降低房地产的金融属性，一个重要措施是改革税制，开征房产税。房产税长期缺位导致炒房的成本极低，这也强化了投机房产的激励。OECD的研究表明，房产税可以有效抑制房价的快速上涨。由于我国房屋存量很大，房产税的税基规模较大，对存量征税应当是未来房产税改革的中长期目标。不过，在当前中国居民税负已经很高的情况下，要开征房产税，还要辅之以降低流转税税率、调整流转税结构。当前的个人所得税仅仅是对个人的劳动所得征税，而没有对个人的财产所得征税。鉴于财产上的差距日益成为拉大贫富差距的主要因素，房产税的全面开征应当与调减所得税相配合。

　　不过，需要说明的是，即便有更合理的税制方案设计，将抑制房价的希望完全寄托在房产税上也是不现实的。归根结底，房产税只是提高了住房的持有成本，但是只要房价上涨足够快，或者房价上涨预期足够强，投资投机住房的资金就可以忽略房产税的存在。因此，房产税应该只是长效机制的一部分，而不是全部。

　　降低房地产的金融属性，房贷首付比是有力的宏观审慎监管工具，应该是房地产调控长效机制的一部分。房贷首付比例的要求既限制了借款人的杠杆率，也约束了银行的放贷能力，同时影响了信贷的供给与需求。国际经验表明，作为一种宏观审慎监管工具，房贷首付比要求比资本充足率、准备金率、拨备要求等更有效，原因就在于房贷首付比例要求既约束了银行体系对房地产市场的风险敞口，也有助于控制房地产泡沫的膨胀。房贷首付比例下降甚至零首付是美国次贷危机形成过程中的一个重要标志。

　　有观点认为，房贷首付比例的变动有一个社会公平的问题，年轻人、低收入群体负担能力低，现金流的限制更突出，降低首付比例要求有利于满足年轻人和中低收入阶层的住房需求。但必须认识到，降低首付比例要求只是起到加杠杆、缓解短期流动性限制的作用，并不能真正改善居民的住房负担能力。促进住房配置的社会公平，应该通过其他更有效的政策措施来实现，包括增加保障房建设、通过房产税降低住房的投资需求等。

　　当前我们正处在金融周期的顶点位置，如前所述，我国的宏观杠杆率和企业的还本付息负担都处于高位，这一状态是不可持续的。当前我们看到的监管机构采取的举措，也是在促进金融周期转向调整。而如果要降杠杆，就必须打破信贷与房地产相互强化的顺周期性。