“多元化”的远方诱惑：要上规模，房企该如何摸石过河

近日，碧桂园与网易基于网易的云计算、大数据和人工智能等技术达成战略合作，发展智慧城市和产业价值创新园。而这已是碧桂园继2016年深入“智慧生态”后的第二次尝试。

　　实际上，除碧桂园外，万科、当代和融创等企业也都通过家装、社区和金融等领域，介入了人工智能、大数据等互联网产业；万达甚至早一步通过与新西兰区块链公司Centrality NZ的合作，涉足区块链领域。

　　当前的这一波房企“多元跨界潮”，颇有6年前的“味道”。

　　若视2012年广州星河湾进军高端白酒市场为房企“跨界”的序幕；之后2014年恒大曾进军粮油、乳业和畜牧业领域，并宣称投资将超过1000亿元；及至2016年以来卧龙地产(600173,股吧)两次停牌筹划重组游戏产业……表明房企多元化发展的潮流不断。

尽管业绩飘红，增速加快，但各大房企并不满足于此，还想继续冲刺规模高峰。作为资金密集型行业，依赖杠杆扩张来实现弯道超车是常用手段，而找钱是永恒的主题。

与此同时，房地产融资监管政策频频出台，房企的融资动作并未减缓，融资环境的改变意味着房企需要拓展更多融资渠道，其中资产证券化和海外融资有望借此进入发展的快车道，成为房企资金的有益补充。多元化发展虽已成趋势，但部分房企在试水多元化布局时，却遭遇“水土不服”。

　　上述恒大涉足的多个产业，在2016年以27亿元全部卖掉；2017年卧龙地产终止与天津（楼盘）卡乐相关的重大资产重组，更多“跳跃”跨进高精尖、重要生产要素领域的房企，也多少面临压力。

　　那么，如今这一波介入区块链、人工智能等产业的多元跨界潮流，未来又会如何发展，其中到底又有何难度。

　　行业天花板促房企再掀多元化

　　根据克而瑞数据显示，2017年销售额破千亿元的房企已达17家。

　　“企业达到一定规模，在房地产市场的销售进入平稳期，高速增长的模式就难以继续，企业积累了强大的资金及相关领域的人脉关系，在这种情况下，房企选择拓展其他产业，更多的是企业的探索，所以多元化的发展是规模化大型企业发展的必经之路。”克而瑞表示。

　　正如易居总裁丁祖昱所说，当前中国房企中多元化最彻底的，就是TOP3房企。

　　盘点可见，碧桂园、万科和恒大都已进入了体育、文化、快消、社区O2O、健康和金融等领域。

　　“以恒大为例，虽然这些多元化产业还远没到收获的时候，但恒大的主营业务房地产，是千亿房企中近两年发展速度最快的，2013至2015年销售金额增长了100.5%，在7家千亿中排第一。”丁祖昱表示。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷也告诉《每日经济新闻》记者，未来3年将是房地产“见顶”的时期，房地产市场的大格局基本确定，因此一些企业必须寻找多元化的发展路径，尽快培育一些新兴产业来替代房地产业务，培养企业的新增长点。

　　“对于大房企而言同样如此，未来天花板到顶之后，还是要继续增长，为了维持市值，势必就要去开拓多元化。”欧阳捷表示。

　　从另一个角度，亿翰智库则指出，从目前的政策环境看，房地产行业走势趋于平缓，处于一个窄幅波动的空间。“行业失去波动才是房地产企业焦虑的根本，这将导致行业竞争格局的固化，在波动中超车的机会越来越少”。

　　因而，在地产业务之外，房企再次加速转型，纷纷开始多元化业务尝试，试图打造以房地产开发为主业、多元产业并举发展的企业格局。打开“政策关门”后的一扇窗。

　　综合可见，出于行业和市场因素，房企逐渐兴起新一波多元潮。不过克而瑞提醒，如果房企的规模及资金实力有限，发展多元化将会很难。“并且，如果大家都奔着那几个"独角兽"去，（发展）会更困难。往后，还是更考验企业管理层对一些多元领域的深入程度，能从熟悉的产业、积累了人脉和渠道的领域获取资源，才能实现真正的跨界”。

　　目前市场上也有一些值得关注的企业转型案例。如三湘股份(000863,股吧)，经过在演艺领域的长年积累，于2016年成功收购观印象100%股权，并在当年10月将公司更名为三湘印象，实现了“文化属性”的转变。

　　2017年全年，泛海控股(000046,股吧)地产板块营业收入约82.5亿元，包括证券、信托和保险在内的金融板块实现营收84.7亿元。显然，金融业务已成该公司的核心业务。

　　克而瑞认为，多元化发展必定在资金投入期限及回报周期上有一定的诉求，这也决定了多元化时大多数参与的行业都是与房地产相关的上下游及相关行业，比如：互联网金融、社区增值等等。

房企纷纷开始“去地产化”，寻求多元化转型，而跨入新行业需要时间培育，前期必然会有大量资金沉淀，这也往往会加重企业的财务负担。

  于是，潜藏在市场深处的变化正在缓慢滋长，部分处在高速扩张时期的中小房企正面临资金链紧张的考验。在进入4月之后，危机案例频发。

  华夏幸福就因资金链问题饱受关注，一时间“银行停止向公司发放开发贷”“公司陷入资金链困局”等传闻甚嚣尘上。4月14日，华夏幸福收到了上交所发出的2017年年报的事后审核问询函。问询函提出18项问题，涉及公司的产业新城业务、房地产开发业务、融资及资金情况等三大方面。

  目前，华夏幸福已对上述问题作出回应，并澄清了资金链紧张的传闻。但是房企“缺钱”的阴影犹在。根据恒盛地产发布的2017年年报显示，其资本负债比率高达393.4%，公司逾期未还的贷款本金及相关利息为人民币 47.6亿元。

　　“多元化”是远方的诱惑

　　可见，企业多元化的效果取决于与本行业的可相关性，及对跨界行业资源的掌握和整合能力。而这也是企业多元化的难点所在。

　　欧阳捷告诉记者，如今的房地产多元化，不少只是房地产主业这节“火车头”带动的“一节车厢”，依然靠住宅和商业输血，一旦失去主业的反哺，立刻就会夭折。

　　“目前大家还是在试错和探索的过程中，远没有到开花结果的时候，但如果谁找到了新的发展点，那么就能引领整个房地产行业至少5年时间。”欧阳捷直言。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波则表示，多元化发展是房企应对洗牌趋势的一种选择，机遇与挑战并存。机遇在于，多元化能培育房企的新增长极。

　　挑战则在于，房企转型很多时候都是摸着石头过河。吃透新的行业、找准盈利的模式，都需要一定的机会成本。前期必不可少的沉淀和积累，甚至是短期利益的损失，都是正常现象。“当前的市场环境下，同质化竞争日趋激烈，差异化的产品、定制化的服务和科学的运营模式，将成为房企打造核心竞争力发力的方向”。

　　同时张波认为，在存量时代，考验房企的不单是产品规划、项目营销和资本运作能力，还挑战着企业的运营能力。尤其是在租购并举的格局下，自持项目价值的挖掘，客户满意度和品牌美誉度的提升，都是需要关注的。因而，回归本质，做好产品和服务，也是一个趋势。

（房掌柜整理来自每日经济新闻、时代周报）