社科院：2018年房价将平稳回落 限购政策将制度化

社科院发布“房地产蓝皮书”

　　今年楼市调控以“稳”为主

　　今天上午，中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15（2018）》。蓝皮书内容显示，2018年将成为本轮房地产市场的低点，今年楼市调控仍以“稳”为主，预计个人房贷利率仍有上升空间。

中国社科院城环所副研究员、房地产蓝皮书执行主编王业强介绍，预计2018年开发投资额仍会保持低位运行的态势，上半年有可能有一个小幅回升，下半年应该是继续下跌的趋势，全年难以有强力的表现，受销售回落的影响，预计2018年房地产市场价格全年将保持平稳的回落。

　　■ 楼市调控以“稳”为主

　　蓝皮书指出，展望2018年，楼市调控将以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。总体来看2018年将成为本轮房地产市场的低点，房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。“由于2018年楼市调控政策不放松，需求侧各个层面不利因素依然存在，加上企业融资受阻，居民去杠杆、开发贷款收紧，都会对2018年开发投资增速产生负面影响。” 王业强介绍。

　　他表示，预计2018年开发投资额仍会保持低位运行的态势，上半年有可能有一个小幅回升，下半年应该是继续下跌趋势，全年难以有强力的表现，受销售回落的影响，预计2018年房地产市场价格全年将保持平稳的回落。从不同城市来看，蓝皮书认为，由于房地产调控政策不放松，一线和二线热点城市有可能会率先探底。三四线城市市场调整明显滞后于一线城市。一线城市销售面积将保持平稳，上半年价格指数继续下滑，进入负值区间，下半年有可能趋缓；二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，全年价格指数有可能进一步回落；由于目前政策相对宽松，需求的外溢等因素以及棚改政策、货币化政策的支持，三四线城市仍保持一定的热度，在基本完成去库存后，也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。

“随着去库存刺激政策的逐渐退出，变为紧缩的调控，预计2018年下半年三四线城市市场有可能会出现一波较大的回调。”王业强表示。

　　■ 大中城市投资额北京排第三

　　蓝皮书分析指出，2017年，35个大中城市中房地产开发投资额高居前三位的城市依次是重庆、上海和北京，投资额分别为3980亿元、3857亿元、3693亿元；房地产开发投资额居于后三位的城市依次是呼和浩特、西宁、银川，投资额分别为238亿元、351亿元、403亿元。从投资上看，资金青睐于人口众多、经济发展较好的超大城市。35个大中城市中房地产开发投资增幅前三位的分别是乌鲁木齐、深圳和郑州，这三个城市的投资额比2016年分别增加了22.6%、21.3%和20.9%；房地产开发投资额增幅下降最大的城市是呼和浩特，其次是太原，第三是银川，2017年这三个城市投资额比2016年分别减少54.2%、30.8%和15.2%。

　　■ 个人房贷利率仍可能上调

　　蓝皮书指出，2017年底，国家有关部门定调2018年的楼市调控，提出要坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。预计2018年房地产调控政策将维持平稳，出现过热势头的城市政策将适时收紧。总体而言，房地产市场在经历了过去几年的大幅上涨后将进入调整期，个人住房贷款业务增长也将随之继续放缓。同时，在市场化资金成本上升的推动下，贷款利率将继续上行。

　　■ 中长期住房需求增长趋于减少

　　从住房需求的宏观影响因素来看，虽然宏观基本面因素总体依然向好，但由经济增长和人口结构决定的中长期住房需求增长趋于减少。十八大以来我国经济进入中高速增长“新常态”，经济增长和收入增长已呈现趋势性放缓态势。我国人口抚养比自2011年由降转升，2014年以来上升速度加快；2014年以来结婚对数持续加速下降，2014至2016年分别比上年减少约40.2万对、82.0万对、81.9万对，意味着住房刚性需求的减少。而且，我国目前人均住房面积已达到较高水平，2016年城镇人均住房面积为36.6平方米，已超过日本同等经济发展阶段的住房面积水平，预示着未来住房改善需求增长也将减少。

　　■ 将部分短期调控措施延伸为长效机制
　　自从2016年底中央经济工作会议提出“房住不炒”基本理念之后，全国100多个城市实行了房地产市场调控政策，包括限价、限购等，2017年房地产市场受到强力的政策调控。“刹车式的短期调控效果虽然比较明显，但是不能够长久为之。”王业强称。
　　王业强表示，党的十九大、中央经济工作会议都提出了要加快建立主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，也说明房地产调控政策由短期调控政策向建立长效机制转变这样一个大的趋势，房地产长效机制亟待建立。
　　蓝皮书建议将部分短期调控措施延伸为长效机制。“也就是说将住宅限购等这样一些短期政策延伸为长效机制的一部分，有利于稳定当前房地产市场的预期，将住宅限购政策制度化、从源头上保证‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，在全国范围内，比如规定一户居民家庭只能购买两套，同时放开住房市场的本地户籍的限制，同时将部分短期行之有效的短期调控作为长效调控机制当中的熔断机制达到一定条件，比如说限售、限价等政策。”王业强介绍。

（房掌柜整理来自北京晚报、中国网财经）