深圳：土地共享建筑面积60%建设保障房、人才公寓等

为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，解决土地历史遗留问题，促进城市发展和社区转型，6月1日，深圳市规划国土委发布关于公开征求《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法（征求意见稿）》意见的通告。

据悉，深圳市规划国土委在2016年底启动了试点政策的修订工作并形成《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法（征求意见稿）》。

《管理办法》细化了利益共享用地核算规则，并增加了留用土地指标在项目范围外安排的路径；同时，优化了留用土地规划建筑面积核算规则，明确了地价测算规则。

值得关注的是，《管理办法》要求，在留用土地的共享建筑面积中安排 60%的建筑面积用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房，由政府或政府指定机构回购。

《管理办法》将试点政策中整村统筹和片区统筹合并为利益统筹项目，将试点政策中的试点目录纳入全市土地整备年度计划管理，有利于更多地未征转土地纳入整备范畴，破解深圳市城市发展的空间资源瓶颈。

细化利益共享用地核算规则

据悉，《管理办法》适用范围以原农村集体经济组织实际掌控用地为主， 包括合法用地和未完善征转地手续土地。此外，为了加快推进拓展空间保障发展“十大专项行动”，纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征（转）地手续未建设空地也可按照本办法执行。

《管理办法》对地块各项重要核算标准进行了细化。土地整备资金方面，《管理办法》明确了未完善征（转）地补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的50%核算。

《管理办法》将整村统筹和片区统筹项目统一为利益统筹项目，并结合试点项目的实践经验以及新形势下土地整备的工作要求，对核算规则进行了完善：

一是项目范围内已批的合法用地是指原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地，此类用地按照等土地面积在项目范围内安排。

二是项目范围外调入的合法指标，包括非农建设用地指标和征地返还用地指标，以及其他土地整备留用土地指标，此类用地按照相关规定核准确认后，可在项目范围内安排落实。

三是本项目核定的利益共享用地是指项目范围内已批的合法用地外的未完善征（转）补偿手续规划建设用地，扣除项目范围外调入非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，根据现状容积率分段核算留用土地规模。市规划国土委方面指出，该做法不仅有助于推进未征转建成区土地整备工作，加快原农村土地历史遗留问题处理，同时也将加快消除存量违法建筑。

适度提高利益共享用地比例

《管理办法》明确，留用土地应优先在本项目范围内安排，按照利益共享用地、项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标的顺序落实。为落实市委六届七次全会“各区整备至少一片较大面积的产业空间”的要求，加快工业区块线内用地整备，对于工业区块线内留用工业用地的，利益共享用地上浮50%面积。适度提高利益共享用地比例有助于提高社区留用产业意愿，加快释放工业区块线内低效工业用地，拓展我市产业空间。在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。

明确留用土地建筑面积及地价规则

留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。《管理办法》明确，留用土地在项目范围内安排的，基础建筑面积以《深标》密度分区为基础核算确定，体现规划管理的基本要求。基础建筑面积归属于原农村集体经济组织继受单位，用于社区发展和搬迁安置。留用土地配套建筑面积应当按照相关标准、法定图则及相关规划的要求配建公共设施。公共设施的类别在规划研究中确定。

值得关注的是，共享建筑面积是指规划允许条件下，可在基础建筑面积的基础上增加的建筑面积。《管理办法》要求，在留用土地的共享建筑面积中安排60%的建筑面积用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房，由政府或政府指定机构回购。其余40%的建筑面积通过利益共享归属于继受单位。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的30%。留用土地规划建筑面积的确定应满足周边公共服务设施和城市基础设施承载力的要求。

针对地价，《管理办法》以“简化规则，便于实操”为原则要求：一是将试点政策中整村统筹地价规则和片区统筹地价规则进行整合，不再分类核算。二是在地价计收标准上参照了《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府［2011］198号）的规定，对于基础建筑面积的部分统一按照现行公告基准地价的10%计收地价。三是加强与留用土地规划建筑面积核算规则的衔接，留用土地地价根据容积率构成的不同采用分段方式计收地价。 留用土地规划为居住用地、商业服务业用地的，基础建筑面积部分按照公告基准地价的10%计收地价，共享建筑面积中归属于继受单位的部分按照公告基准地价的100%计收地价。

对于留用土地指标可有两种安排方式：一是在利益统筹项目范围内安排；二是在利益统筹项目范围外安排，与其他城市更新项目、其他利益统筹项目统筹，或者落在经济关系未理顺的建成区由继受单位拆除重建。

相比试点政策，《管理办法》在留用土地安排上更灵活，同时对于在项目范围外已建成区区域安排的，留用土地中利益共享用地部分给予上浮50%指标的奖励，对于消除存量违法建筑、推进土地整备工作都与积极意义。

《管理办法》明确了留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、共享建筑面积和配套建筑面积三部分构成。简化了留用土地地价测算规则，根据规划建筑面积构成分段计算地价。

另外，《管理办法》进一步细化了利益统筹项目管理和审批程序。项目审批方面，结合强区放权的工作要求，《管理办法》明确了土地整备实施方案由区政府审批，土地整备规划由图则委审批。

土地出让方面，《管理办法》明确留用土地可协议方式出让给继受单位，继受单位可以依据留用土地批复，按照集体资产处置相关规定，通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。

项目实施方面，《管理办法》要求继受单位和留用土地开发主体应当按照相关要求理顺利益统筹项目范围内的经济利益关系，组织相关权益人签订搬迁补偿安置协议，具体负责建（构）筑物及青苗、附着物的补偿、拆除、清理和移交工作。

(房掌柜整理来自观点地产网、深圳商报)