雷建平：鼎家被曝破产：长租公寓过金融化会毁灭行业

在爱公寓资金链断裂数月后，杭州鼎家也被曝破产。

　　中国房地产报日前曝出，杭州鼎家破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还要每月按时向APP爱上街还钱。

　　而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。

　　鼎家法人魏永锋则发布针对租户的公告称，各位房东中有一部分是公司老房东，都合作多年，有些房东自己也认识。

　　“今天突然发现有人造谣说公司倒闭了，跑路了，查封了，在此我申明一下，公司还在，我还在，公司的确房租晚付了，资金困难。”

　　魏永锋指出，具体有两点原因：

　　1，应该到时间的租金还有一部分还未收到;

　　2，6月公司查处一个由高管联合中层管理层利用职务之便高价收房，侵吞资金，收业主回款，多收租客水电费，侵吞收益佣金，给公司造成巨大损失。

　　魏永锋称，公司已经报案，公安机关已立案处理，现这批人员已停职。这些人员非但不认识自己的错误，还各种造谣，导致一些业主和租客误解。

　　杭州鼎家的模式是租客通过一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。

　　一位接近杭州鼎家的人士对雷帝网透露，鼎家风波可能没外界传闻的那么严重，主要是由于企业自身经营问题导致，扩张太快，业务没跟上现金流。

　　这个事情本身也对51返呗产生一些影响。不过，上述人士也称，分期用户只占比较小的一个比例，51返呗很早就已经停止提供分期服务。

　　利用租房人信用 进行资金期限套利

　　杭州鼎家类似于自如或者蛋壳这种模式，采取策略是，合租房单间租客月租金是3000元，其中2200-2500左右实际要付给房东。

　　如果预收两年的钱，可一次性拿到手7.2万。当初一次性装修投入是0.8-1.2万，按季度给房东付0.75万，还能占用5万左右。

　　拿到贷款自如，不会把钱放在账上，而是把钱作为本金，继续和房东签约，每个房东3个月，只要有源源不断的新房东进来，这个游戏就可以继续玩下去。

　　从银行的角度，手里是无数单子的房租贷款，应该很安全，所以，银行很乐意贷款，但这个贷款实际上是给自如这种中介机构的。

　　就是说，这个炒房租的本质是，自如利用租客的信用，给自己提供扩展的资金，直到这个城市的房子都被自如占领为止。

　　上述人士指出，自如、蛋壳公寓利用大量租房人的信用做背书，进行资金的期限套利。

　　比如，自如去年有30万间，现在已60-70万间。这40万间的装修都发生在当下。

　　自如对房主锁定租金期3-5年。如果自如今年不赚钱不亏损，明年不继续囤房，利润就20%(包括装修成本+涨价预期)，后年、大后年，就是40%、60%。

　　当然，这种模式有一个非常明显的弊端，那就是对资金的占用很大，拿房源、对房子的装修、布置、维护等都需要极大的费用。

　　在经济下行，资金链紧张情况下，类似鼎家没控制好节奏就容易陷入到危机。

　　此前，长租企业“爱公寓”已多次爆发资金链断裂危机。当“爱公寓”遭遇问题时，很多租客即便中间退租，仍然需要缴还租金贷。

　　过度金融化会毁灭整个行业

　　创业黑马CEO牛文文点评说：一个行当，如果过度金融化、过度放杠杆，必然会造成金融风险和社会风险，最后毁灭整个行业。

　　共享单车如此，P2P如此，区块链如此，现在，连最古老最传统的房租租赁中介行当，也被快速金融化过度金融化了，而且快要爆雷了。

　　别忘了，2007年引爆全球金融危机的，就是源于美国房地产业与金融业联手给本来付不起首付的穷人放杠杆零首付，最终爆雷的次级贷款。

　　看似不起眼的房屋租赁中介，假如把房主和租房人的不够高的信用经由金融工具放大N倍，进而由此不断加杠杆融资，那么，谁也不知道一旦爆雷金融风险会传导波及到什么领域、什么程度。

　　谁能想到，因为楼盘摇号引发P2P挤兑爆雷、P2P爆雷又波及一批上市公司和银行、甚至影响到早期创业投资行业呢?至于P2P爆雷对整个社会消费购买力下降的影响，现在还没有统计分析，估计未来会慢慢显现出来。

　　再次呼吁创业者投资人，千万不要再过度金融化过度互联网化了，大家各自回归产业本质，在垂直细分产业认真创新升级，不要再不停吹泡泡造风口，害己害人害社会。

　　双创这些年，创业者和投资人一起成为最可爱的人，获取了社会太多的鲜花和掌声、资源和鼓励。

　　现在，大潮已退。时代大潮在把一个社会角色捧为英雄的同时，也在向这个角色寄托了殷切的期望。

　　现在，是创业者投资人回归初心，体现自己社会责任感的时候了。

　　(本文来源微信公众号：雷帝触网)