丁建刚：库存量去伪存真 降价退房不能成为市场惯例

对房地产市场的观察和研究，公众，甚至包括诸多业界人士都希望有一个准确的数据，甚至有一个公式，可以对市场现状和趋势，做一个精准的量化判断。

近两年由于限购、限贷、限价等政策，使得商品房市场的成交数据完全失真。这是整个中国房地产市场令人啼笑皆非，荒唐至极的公开秘密。

由于限价和限网签，不仅导致商品房价格失真，甚至连成交量都失真。

因此，我们在进行市场研究时，通常会去伪存真，以观察最真实的市场数据。

而库存量，通常是真实的市场数据。

这个库存量，不是指显性的库存，即并非是挂在透明售房网上的库存。在显性库存中，可能有些房源实际已经线下成交，只不过没有网签而已。

我们更重视的是实际库存。即：开发商已经取得的土地中，尚未开发和已经开发尚未销售（含未领预售证及领出预售证未销售）的这个实际库存。

这是未来一两年内，市场真正的无可避免的可供量。

以杭州为例：

浙报传媒地产研究院决策通系统数据显示：截至2018年8月底，杭州市八区住宅的实际库存，为2354.6万平方米。

这个库存量已经高于两年前，即2016年9月时的库存（彼时实际库存约为2314.8）。

说明：从2016年9月至今，两年内大池子的进水量多于出水量，大池子的水位没有下降，甚至略有升高。

▲数据截至2018年8月底

进水量，即这两年开发商所拿涉宅地的可建面积。出水量，即同期内商品住宅的销售面积。

对这一库存数据，大致可以做如下解读：

过去的两年中，杭州楼市供地量与销售量均较大，且基本持平。

▲销售量和供应量对比图

这一库存量，大约是库存最高峰的2014年底至2015年初的70%左右（彼时住宅实际库存约为3400万方左右）。

按过去一年的去化速度计算，杭州住宅实际库存的去化周期为28个月。这是一个相对比较正常的库存。

但是，我们必须看到，计算去化周期的分母是以过去一年的去化速度来算的。而过去的一年，仍然是杭州楼市历史上快速且大量成交的一年。

如果未来成交速度趋缓，假定是过去一年的70%，那么，去化周期就将拉长为40个月。

两年来的限价等政策，滞缓了商品房上市速度。

2016年下半年至2018年上半年，杭州市八区涉宅地出让的可建面积为1871.2万方，已上市销售的仅为259.0万方，仅占总量的13.8%，高达86.2%（1612.2万方）尚未上市。

主要原因是：如按商品房的限价政策销售，保守估计这些项目中至少有50个以上项目，或将出现亏损。（因多宗地块有现房销售规定，多宗地块有不同比例的自持面积，且官方给出的限价水平也不能完全确定，因此难以精确计算出现亏损的项目数量，50个项目是较为保守的估计。）

今年前八个月杭州土地出让金额超去年全年，刷新历史纪录。

由于杭州的城市价值和城市的性价比较高，诸多外来和本土的开发商优先选择杭州布局拿地。加之多年来，杭州的土地出让一直非常高明。今年前八个月，杭州市八区土地成交金额高达1995.3亿元，已经超过了去年全年，刷新历史纪录，遥遥领先全国。

在目前市场降温的阶段，未来几个月诸多城市将卖地心切，但杭州的情况会好很多。如果第四季度杭州能够减少，甚至停止供地，将会对市场预期产生较好的稳定作用。

而近期，杭州滨江新希望新城·未来海岸的所谓“维权”新闻，成了房产界的热点。

8月底，大江东滨江新希望新城·未来海岸一期推出382套房屋，90㎡以下房源均价为16600元/㎡，90-140㎡房源均价为17200元/㎡。9月16日，二期再次推出155套房源，其中90-140㎡户型均价为16822元/㎡。装修标准均为4000元/㎡。

表面上看来，二期相比一期降低了378元/㎡，滨江新希望新城·未来海岸部分一期业主认为自己的房子比同等档位的房子降了40万，要求“降价”赔偿。

面对部分业主的质疑，操盘的滨江房产表示：“二期产品并不存在降价这一问题。与一期存在价差的部分原因，是因为楼幢不同、楼层不同、户型不同。大部分客户也都理解这些外界因素，对于实在不能理解的客户，我们给出了开放的姿态，在限定时间内，可以退房，并且不收取违约金。”

▲滨江新希望新城·未来海岸退房公告

据了解，一期业主中，仅有十多位选择了退房。

01

在楼市敏感时刻，滨江房产的做法引起业界媒体的热切关注，成为热点新闻，退房和不退房的业主都纷纷称赞，物议沸腾。

不得不承认，滨江房产的做法是一次成功的公关和营销，显示了这家房企的底气和自信。

虽然滨江房产的这一做法值得钦佩，但却不符合法律和契约精神，不应该成为市场的惯例。

在过去的十多年中，房地产市场多次起伏波动。每当出现市场下行，开发商降价时，都会有一些业主提出所谓的“维权”。

如果是由于降价引起的维权，不论是真降还是假降，业主都没有去向开发商维权的权利。

即使是真降价，商品房的购买，本身就是一种市场投资行为，买卖双方都应风险自担。购房者自身选择进行商品房投资行为，在签订购房合同时，是建立在双方对当时的价格都完全自愿接受的基础上的，那么价格的涨跌，应该由购房者自己承担。

《合同法》第54条规定了合同当事人一方可向仲裁机构请求撤销合同的情形：比如说因重大误解订立的，或者明显违反公平原则的合同，或者一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意愿情况下订立的合同。显然，同一楼盘降价销售并不符合撤销合同的条件。

▲《合同法》第54条原文

价格的起伏受市场调节，降价也不属于情势变更，不能对已经签订的合同进行变更或者解除。这是基本的法律和契约精神，除非合同有约定降价赔偿等条款。

换言之，假如二期房源非降反升，业主会“补差价”吗？

业主真正可以维权的是，开发商所交付的商品房的质量。如果质量不合格，没有达到国家标准，没有达到合同承诺的标准，业主完全有维权的权利。对于产品质量，开发商必须负全责，但没有义务承担价格波动的责任。

02

一般来说，购房是一个家庭最大的消费，对很多家庭来说也是最大的投资，是一件重大而复杂的法律事务，应特别重视，不能随意。

国外和香港地区，绝大多数购房者都是委托律师审查和签署合同，可见购房这件事情的复杂性和专业性。

而在中国内地，人们还没有这样的习惯。甚至很多人连合同看都不看，出了问题的时候说“我当时合同没看啊”，这很荒唐。

在降价维权这件事情上，反映出当前社会的法律意识和契约意识仍然比较淡薄，也说明市场化程度不够、法治精神不够、契约精神不够。

各方，包括政府、开发商和业主，都需要大大增强法律和契约意识。

03

多年来，我们的房地产市场一直是畸形的，行业内一直进行着各种各样的行政调控。这给那些对市场一无所知的公众传递了这样的信息：“房价会一直涨”。

但是，只要是市场，就存在波动。纵观近十年来的杭州房地产市场，也至少经历过两轮较大的市场波动。

目前，在整体高热的房地产市场上，特别是新进入市场的一些投资者，没有经受过市场的洗礼，没有受过市场波动的教育。把房价一直涨的预期视为市场正常合理的走势，这是对经济市场的无知，对投资风险的忽视。

必须让业主接受市场的风险教育和洗礼，必须建立起全社会的法律和契约意识。如果没有这样的风险教育和洗礼，类似这种所谓的“维权”事件还会不断发生。购房者在法律和契约意识以及市场风险方面，将永远是“长不大的巨婴”。

因此，滨江房产退房的做法，不宜也不应该成为市场的惯例。

（房掌柜整理来自观点地产网、丁建刚房产）