中原:政策明朗 住宅成交量价齐升（3.22-3.28）

东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.3.22-3.28）

一、 一周楼市观察

本周商品房供应总面积10.51万㎡，供应套数为826套，主要供应的项目有公寓帕萨迪纳；普通住宅中惠•沁林山庄二期、锦绣山河二期•鹭栖湖、富盈•山水华府二期。

商品房成交总面积8.39万㎡，环比下降2.13%，同比下降39.97%，合计849套，日均成交121套；其中住宅成交了7.33万㎡，环比上升2.94%，同比下降44.37%，合计663套，住宅成交量在两会政策逐渐明朗下逐步好转。

本周东莞市普通住宅成交面积为62856㎡，成交套数635套，成交均价为6352元/㎡，价格环比上升7.88%，每平米增加近500元。从网上签约的数据来看，本周商品房成交量有所下降，但是住宅成交量环比小幅上升，成交价格环比也有所上升，这主要是上周中心城区普通住宅签约较多，价格也在6000-10000多，其中松山湖的标杆价格去到18282元/㎡。从全市普通住宅排名前十来看，普通住宅前十名均价为7109元/㎡，其中主城区量多个盘有：黄旗印象6751元/㎡；中信•凯旋国际花园5976元/㎡；景湖时代城7793元/㎡；万科•虹溪诺雅二期18282元/㎡等。

本周全市共签约别墅23套，签约面积8941㎡，环比上升20.35%；签约均价为16974元/㎡，环比下降8.06%，本周别墅成交量环比小幅回升。上周别墅以南城的中信•森林湖三期、大岭山的新世纪•领居、常平的万科城五期分别以成交4套、3套、3套销售量排名前三甲，其中中信•森林湖三期在三月加推了新货，因此成交比较理想。随着政策的逐步消化，需求的入市、供应的增加等因素，预计以改善型为主的别墅也会迎来新一轮的需求释放。

从上周网上的签约数据来看，普通住宅整体需求有所下降，这主要是清明节前后购房计划暂且搁置，成交价格在城区项目签约量回升的情况下却有所反弹。东莞楼市在两会结束后，在政策逐步明朗，开发商营销策略调整、购房客户观望情绪有所消退等因素下逐步好转。从双休日个盘现场活动可以看出，开发商动作有所加大，广告、活动也相应的增多，如：金莎样板房的开放、金域华府产品发布会发布、天邑湾江上画舫的开启等等；这些活动更多的是为四月底和五月初新盘和新货上市的一个蓄势备战。据不完全统计届时新盘、新货的项目有32个，预计会迎来供应的“高峰”，竞争也很激烈，因此开发商在时机将要成熟时机提前出货抢占先机也是个不错的选择，同时购房客户的产品选择较多、空间较大，因此成交也会带来一个明显的反弹。

一周楼市资讯

1、宏观经济

前两月外贸进出口同比增近四成

据黄埔海关统计，今年1-2月东莞市外贸进出口总额150.3亿美元，比上年同期（下同）增长37.4%。其中，出口86.1亿美元，增长28%；进口64.2亿美元，同比增长52.4%。2月因春节假期因素影响，进出口额有所下降，但同比仍现较大增长，当月进出口63.8亿美元，同比增长18.5%。

沙田今年GDP预计增9%

沙田镇十五届人大七次会议近日召开，确定今年经济预期目标为GDP增长9%，选定步步高市场、斜西三盛和鸿湖三个地块作为试点，启动“三旧”改造工作，改造面积达590亩。　推动进出口货运车检场、蓝星大汇再生环保塑料处理中心、CMI游艇制造、TESCO公司物流配送中心等项目建成投产。

2、 政策法规

国资委：要求78家央企15日内制订退出房地产业方案

国资委主任李荣融日前明确要求，78户不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，要在15个工作日内制订有序退出的方案。
李荣融还指出，中央房地产企业负责人，特别是主要负责人要进一步提高认识，认真吃透党中央、国务院关于房地产业发展的政策和措施，高度关注民生和当前房地产市场走势。

16户以房地产为主业的中央企业，要带头执行国家法律法规和有关政策，依法经营，重质量，讲信誉，创品牌，在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用。

四种方式解困难户住房难

筹集经适房房源新办法

1.主要方式:商品房中配建经适房；2.其他方式:镇街收购、改造“烂尾楼”、空置物业和统包统租出租房屋等。

解决住房难的四种新方式：1.租房补贴；2.房屋修葺；3.购房补贴；4.居间协助

参照廉租房的办法向符合条件的困难家庭发放补贴,由其自行租赁住房;或对困难家庭的危房或泥砖房等自有房屋进行修葺,建设标准上限为700元/平方米,困难家庭可自行选择施工单位。此外,各镇街还可适当发放购房补贴给困难家庭自行到市场上购买商品房,各镇街政府可自行制定补助标准。

广州出台“穗七条”调控房价 实行勾地制抑高价地

目前,国土资源部提出了19条调控措施,简称“国19条”。3月26日,广州就此出台了落地政策——新版“穗7条”。

1、建立用地预申请制度(俗称“勾地”制度)。2、年内投入45亿元,供应土地1.05平方公里,建设300万平方米的保障房,储备3平方公里左右的保障性住房用地。3、加大商品住房用地供应,建立以包括限价房在内的中小户型、中低价位普通商品住房用地为主流的供地结构,支持缓解“外夹心层”的自住型购房压力。4、探索创新土地公开出让方式。5、建立土地竞买风险预防机制。6、“地毯式”清查闲置地。 7、实行“阳光用地”工程,全方位、全过程公开土地供应和监管信息。

3、 市政规划

中堂拟投上亿元搞水利建设

中堂镇计划今年再投入1亿多元启动8项水利工程建设，进一步加强防汛和抗灾能力。该镇今年还计划启动建设总长2.7公里的凤涌至三涌南堤段的堤路结合工程，1.77公里的银洲纸业至三涌北堤段的堤路结合工程，凤冲排涝站及水闸工程，豆豉洲水闸及配套工程，东向排涝站及水闸工程等8项水利工程，进一步加强镇内的防汛、防灾能力。

 “三旧”改造成14项控规新亮点

3月24日，市规委会今年第二次会议审议了11个镇的14项控制性详细规划，均获通过。其中虎门博涌片、厚街北部片区以及寮步牛扬片区等3个规划都涉及“三旧”改造。为避免成为城中村，寮步镇牛杨片区近期将对两块土地进行“三旧”改造开发房地产，预计收入将达9.24亿元。

黄江100亿启动66项重点工程

从黄江镇获悉，该镇今年将投入100亿元启动66项重点工程，涉及路网建设、工业项目等七大板块。每个重点工程限定完成时限，镇长与相关责任人签订责任书。据悉，这是黄江镇有史以来规模最大的一次全面建设。其中包括：4个亿修建14条路网；　22个工业项目年内启动。

从莞高速东莞段10月动工

从莞高速公路东莞段（含清溪支线）是省规划的从化至东莞高速公路在东莞境内的路段，线路长度约57公里，总投资约105亿元。

工程计划于2010年下半年全面开工，2013年底建成通车。“计划今年10月份动工兴建。从莞高速可横向连通广惠、广河、增从、博深、常虎、龙林、深圳外环等6条高速公路和东部快速，可终结凤岗镇无高速公路的历史。

万江规划：“一心三带五组团”

按照万江街道的“三旧”改造专项规划及年度实施计划，3年内改造42个地块共计7620亩。今年将改造12宗地块共计2535亩，合169万平方米。万江的“三旧”改造专项规划将自己的功能区划划分为“一心三带五组团”。

“一心”指的是行政文化中心，“三带”指的是莞穗大道商贸服务带、万道路商贸旅游带和港口大道商贸物流带；“五组团”是坝头居住组团、中部居住组团、旧城综合组团、北部居住组团和西部产业组团。

轻轨R2线试验段开工

R2线首段（即东莞火车站到东莞虎门站）将在3年内完成土建工程，5年内投入运营使用。

据了解,R2线首段共设东莞火车站(即新石龙火车站)、茶山站、榴花公园站、东宝路站、温南路站、东城路站、旗峰公园站、会展中心站、新城中心站、南城水濂公园站、厚街陈屋站、厚街中心站、厚街汽车站、厚街展览中心站和东莞虎门站等15个站点。也就是说,从原来的14个站点,变成了现在的15个站点——将原来的将军路站向北挪至陈屋路口并改为陈屋站,加了一个厚街中心站，调整站点增加1.1亿投资。

其中,东莞火车站为与广深铁路交汇的枢纽站,会展中心站为与R1线的换乘站,新城中心站为与莞惠城轨的换乘站,东莞虎门站为与广深港客运专线和穗莞深城轨交汇的枢纽站。

4、市场动态

调控影响现端倪 上海今年首场房展人气升成交跌

上海今年首场房展“上海之春房产展示交易会”3月21日落下帷幕。来自主办方的数据显示，此次房展前3天吸引到约12万人次观展，预估4天总人流量约14万人次，略高于去年的13万人次;但现场近亿元的实际成交量则较去年得1.2亿元下滑了近20%。

粤将建４万套政策性租赁房　其中深圳３万多套

政策性租赁房主要用于满足那些既买不起商品房又不符合廉租住房、经济适用住房条件的“夹心层”群体的住房需求，解决其过渡性居住问题，其租金低于市场价格。

据广东省住建厅住房保障介绍，政策性租赁房建设将是广东省今年保障性住房建设的重点。在４万套建设计划中，广州市约有3000套，深圳市有３万多套。今年广东省还将制定出台关于发展政策性租赁住房的实施意见。

上海楼市调控下“猛药” 酝酿拿地３０天内付全款

国土资源部3月10日下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（下称34号文）后，地方政府也开始酝酿收紧房地产开发商的钱袋。

上海的要求可能比全国规范更加严格。根据上海版本，开发商将在土地合同签订后10天内支付20%的土地出让金，并且在30天内全额付清全部土地款。同时，此前缴纳的20%保证金并不能抵用土地款。“这就意味着，开发商必须在拿地前就已准备至少土地挂牌起始价格的40%现金。”目前在上海，这一期限为土地合同签订后的60天，也就是说，开发商的付款期限被整整缩短了一半。

5、其他信息

公积金缴存今年拟新增15万人

今年，我市住房公积金计划新增缴存开户人数15万人。为此，市住房公积金中心首次将扩面任务分解到各镇街。

重点要对市公安系统治安员、交通协管员、公安文职人员及保安员等“四员”的全员覆盖缴存进行检查，并加大对规模大、效益好的非公企业、民办学校、民营医院等其他重点缴存单位的催缴。

今年除了首次把扩面任务分解到各镇街之外，还把任务落实情况与镇街党政领导班子年度工作实绩量化考核挂钩。

万科城工业化住宅产品10月上市

工业化住宅，就是像造汽车一样“制造”房子。厨卫、阳台、楼梯等“零部件”在工厂内预先按标准化流程生产，然后再到施工现场吊装、拼接。据了解，工业化住宅产品在美国、日本等发达国家普及率相当高。万科也已相继在上海、深圳、北京等地推出了工业化住宅产品。今年，在东莞的万科城(新里程)项目上首次推广，开东莞先河。

另外，2010年，万科将进一步扩大非毛坯修房产品比例。2010年新开工公寓项目基本实现100%全非毛坯。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2010.3.22-3.28期间商品房供应总面积为10.51万㎡，共826套。

一周需求：※2010.3.22-3.28期间商品房成交面积8.39万㎡，环比下降2.13%，同比下降39.97%，合共849套，环比与上周基本持平，同比下降41.29%。其中上周住宅成交7.33万㎡，合共663套；非住宅成交面积为1.06万㎡，合计186套。

一周价格：※2010.3.22-3.28期间，东莞市普通住宅均价为6352元/㎡，环比上升7.88%。

市场存量：截至2010年3月28日，全市商品房累计可售存量为560.52万㎡，合共70575套，市场存量继续减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为397.84万㎡，合共39324套；别墅可售存量为54.33万㎡，合共1600套。

地产工程信息

二、普通住宅销售排行

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