陈志商：雅诗阁中国公寓存在不断变革谋求更多的发展

谈公寓市场：更加深耕中国

现场提问：雅诗阁进入中国也有20年了，您认为中国长租市场，以及雅诗阁的租客有什么变化？

陈志商（雅诗阁中国董事总经理暨雅诗阁全球业务拓展总监）：我们第一家物业开在天津，刚进入中国的品牌是盛捷，当时针对的都是国外租客，无论是来中国出差，或者在中国工作，当时这个市场比较空白。我们进来以后非常好地把这一块需求填补了，一开始在天津，后来在上海、广州、深圳，然后把其他品牌引进来，包括雅诗阁。

接着是馨乐庭，第一家馨乐庭在西安，我们也是第一个进入中国二线城市的国际服务公寓。一开始我们在北上广深布局，后来成立了雅诗阁中国私募基金，尽管基金已经结束了，但引进了很多产品在二线城市，远至西安、重庆、成都、沈阳，都有我们的产品足迹。我们也把这一块的需求填补了，因为很多跨国公司正在从一线城市转移到二线城市。

以上是雅诗阁前面十年的发展情况，接下来我们发现，中国籍的租客比例一直往上涨，从刚开始的10%不到，现在基本上超过一半，这是个很大的变化。我们的核心品牌价值和国际化网络现在会更加深耕中国，面向中国国内公司和长短租的需要。

雅诗阁一直都是以长短租组合的形式，这个对业绩形成很好的帮助。长租可以让我们有平稳的基础入住率，剩下的房间可以作为短租。大家都知道，短租的价格永远比长租高，因为它是按天算，按月算就要给客人打折，这样一个组合一直以来是我们的核心竞争力。

长租市场最近几年政府也在大力推动，主要是面向中国的刚需，我们看到了这个市场的潜力，也不排除雅诗阁在这方面进行尝试。

现场提问：中国的租客越来越多，对于这种变化雅诗阁在战略上有没有做调整？

陈志商：国内外租客的比例还要分城市，一线城市外国租客还是会相对多，因为北上广深不只是制造业，服务业各方面都发展得非常蓬勃。二线城市更多的针对国内客人为主，因为很多跨国公司总部可能设在一线城市。

另外一个变化是长租的租期缩短，我们刚开始进入中国一般都是两年的租期居多，因为来这边工作的国外租客都是外派两到三年。但现在很多到二线城市做项目的客户一般住两到三个月。

这会影响到我们的房间配比，调整成以一房为主，因为外派出差一到三个月的客人一般都是单身。在二线城市我们的一房比例会往上调，我们会顺着市场的需求做出调整。

谈扩张计划：开拓长租的可能

现场提问：此前凯德在美国收购了长租公寓，是基于什么样的考虑？针对长租公寓有没有什么特别的规定？

陈志商：在美国做长租公寓完全是投资考虑，因为长租公寓在美国是个很稳定的资产产品，能够提供很稳定的租金回报。美国租赁行业已经经历了很多年的发展，非常成熟，这纯粹是个投资动作，看好的是长期回报。

收购的长租公寓物业由原来的当地管理团队来管理。而且它本身的交易流通性非常高，可以在若干年后溢价卖出去。

现在很多国内长租公寓品牌是由风投基金烧钱获取房源，再租赁出去，这种模式相当难受。

另外一块是房地产商做的公寓，因为他们有多余的房源，要等房价上去以后再卖，所以暂时以长租公寓的方式来运营。这也是非常好的模式，因为它们面对的是刚需市场。

我们也在酝酿，未来可能会公布自己的长租公寓品牌，也希望和集团合作，看怎么在资产方面进行组合，把第一个长租公寓品牌推广出去。

雅诗阁还是会以轻资产为主，最近几年我们都是以出租管理为主，因为这样做回报率是最高的，不需要投资金，通过收取管理费，形成一定的规模，把客户群抓住，这是非常好的一个业务模式。

我们在中国已经有2万多套的房间，希望能够在五年内翻两倍到6万套，这是个非常不容易达到的目标，但是我们有信心。从集团来讲，全球范围内五年内要达到16万套，我们会更加丰富产品线。

中国长租公寓有市场，我们会推出一个品牌，其他地方则会寻找更多的住宿业态的机会，包括老年公寓，包括学生公寓，都会去探讨。我们也会在中国探讨老年公寓，希望能够很快有第一个项目出来。

现场提问：在中国发展6万套公寓，有没有对不同公寓产品进行指标分配？

陈志商：雅诗阁一直以来的想法和凯德集团是一致的，希望在现有城市深耕，把规模做起来。除了北上广深，二线城市里要深耕的是杭州、武汉、重庆、成都等，我们最少要铺10家以上的店面。当然会分布不同的品牌，品牌的设定会根据位置和业主的想法来定。

另外，我们会开拓一些新的城市，比如说一些主要的省会城市，包括福州、郑州等城市都有潜力。对于这样的城市，会以根据客户群、市场需求确定最优的投资回报，可能馨乐庭品牌最合适。

基于这个原因，我们今年和华住、城家合作了一家合资公司，用来开拓馨乐庭品牌。因为华住、城家本身有非常丰富的资源，他们的强项一直都是加盟模式为主，雅诗阁希望借助他们的资源进入新的城市，把馨乐庭这个品牌铺展得更大。

在已经非常熟悉的城市，我们会深耕盛捷、雅诗阁两个品牌，因为它们相对高端，也是我们更容易把握的品牌。

此外，包括lyf品牌也会涉及，我们在深圳、大连已经签约项目，在上海很快也会新签一个项目，希望在中国市场把这个畅享自由生活的品牌铺开。长租公寓也会成为雅诗阁的品牌组合的一部分，不只是做委托管理，我们在合适的机会会投资，或者和凯德集团联合发展。要打造一个新品牌，一般都需要把旗舰店做出来。

现在很多国企有发展长租公寓、吸引人才的需要，它们本身有很多房源，也想找有名的公寓运营商代为经营。雅诗阁可以考虑和国企合作，帮助它们经营管理长租公寓。无论从集团角度，还是从市场刚需角度，我们都有开拓长租公寓市场的潜能。

现场提问：未来雅诗阁在杭州有没有进一步发展计划？

王文豪（凯德杭州公司总经理）：杭州现在经济和产业结构非常良好，人口导入也是领先的，发展动力强劲，也是我们非常看好的城市之一，一定会更加积极发展新项目。

凯德秉承稳健的发展策略，去年市场高峰的时候我们冷静地等待机会，现在比较好的窗口期已经到来，我们很快会有新的项目落地杭州。

杜易修（雅诗阁华东区总经理暨中国区战略投资项目副总裁）：杭州是华东区很重要的经济贸易交通城市，这个城市也有阿里巴巴等其他科技巨头公司带动互联网产业的发展，有很多高端的人才会入住。

杭州和上海会有差异，但是杭州已经被列为新一线城市，有高端住宿的要求，长租和短租客户都有。

杭州是华东区域非常重要的一个城市，在这座城市雅诗阁绝对可以有更多项目。我们在杭州已经有6个公寓项目，包括4家馨乐庭，1家盛捷和1家雅诗阁。现在正式开业的的有2家，还有4家即将开业。