聂梅生：房改20年都是受益者 房产业竞争力将是科技

　　未来房地产行业的竞争力实质是科技

　　在回顾行业发展路径后，聂梅生向《每日经济新闻》记者描绘了未来的理想图景。

　　“不能像过去一样，开发企业把房子卖掉之后就没事了，而如何将巨大的价值目标转向消费者、转向C端才是行业转型发展的关键，房地产行业也须经历科技和消费的转型升级。”

　　在聂梅生眼中，未来产业生态实质是科技，未来的房地产行业一定会有两个趋势，一是房屋品质越来越好，其次是科技含量会越来越高。我国消费已经进入到了注重品质的时代了，一些不注重房屋品质的企业势必遭到市场淘汰。

　　“可以预见，我国的房地产供给会更加完善，保障中低收入人群的共有产权住房、租赁住房等土地制度和金融制度会逐步建立并完善，惠及广大老年人的养老地产保障也会继续深入，目前我们已经看到了这样的政策趋势。总之，美好人居生活值得我们期待。”聂梅生说。

　　随着房住不炒、租购并举等政策落地，下一个20年，这个行业又将是另一番模样。

　　回顾二十年房地产商品化前后变化历程

　　房地产商品化的20年

　　为了解决住房问题，在实行改革开放伊始，解决“住”的问题就提上了日程。从1978年开始探索住房制度改革到1980年代试点实行三次住房改革，探索一条符合我国国情的住房制度。1991年首次明确房改目标为“从公房的实物福利分配逐步转变为货币工资分配”、1994年进一步强调“实现住房商品化、社会化”。

　　面对1997年亚洲金融风暴的冲击，我们才意识到出口和内需对于国家经济发展同样的重要。基于扩大内需、刺激需求的考虑，1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从此房地产进入了商品化时代。这也就造就当下房地产的20年的辉煌时刻!促使住宅业成为新的经济增长点。

　　房地产从1998年开始了商品化时代，其中也波折颇多，例如海南房地产泡沫。泡沫过后却留下了传为美谈的“万通六君子”：潘石屹、王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪。潘石屹做了商业地产SOHO，冯仑继续留在万通地产，易小迪也扎根北京做了阳光100置业，王功权成为了知名的风险投资家，王启富和刘军也在其他领域开创了一番事业。不过从时间上来说，还是排在万科的王石之后，最后才有的融创的孙宏斌和恒大的许家印。

　　2018年成为了地产行业变革之年

　　在随后的20年里，商品房销售额由1987年的110亿上升至2017年的13.3万亿;房地产投资额由1994年的1881亿提升至2017年的11.0万亿，逐步成长为国民经济支柱产业。住房商品化的确取得不小的成就，但地产泡沫也给中国经济的二次腾飞埋下了隐患!

　　房产税拉住房价“野马的缰绳”

　　改革开放的40年里，在房地产市场确实取得了不小的成就。房价的只涨不跌的神话，很多人把房地产当成了金融投资工具。炒房也成为一种职业，但房价脱实就虚成为了当今最迫切需要解决的问题。

　　2008年就开始有房价见顶的预言

　　房价绑架了经济，本来住房商品化主要是为了解决和刺激内需问题，过度的利用金融工具让刺激内需变为过度刺激需求。造就了现在购房群体除了还房贷之外不敢额外消费，造成了消费断层，甚至最近提出消费降级问题。

　　还好要逐渐推出房产税，房子越多税收越多，既可以降低炒房力度，也可以让多余的住房重新回到二手房市场，市场的供应也加大了。当供大于求是房价不跌的神话也将破解，市场将回到弹性的良性发展中。

　　房地产税最主要的目的是保证房子自住，也就是刚需。所以2019年对于刚需自住来讲却是一个不错的时间!

（房掌柜整理来自每经网、宇航看财经）