曹舟南:创业半年蓝绿双城的现在与争取未来四年上市

尽管对地产行业的悲观言论从2017年末持续到了2019年初，但人们大多还是一边喊着“房地产不值得”，一边近乎勇猛地前仆后继着。

而离开了绿城中国后，曹舟南也没能离得开房地产这个大圈。

1月21日，蓝绿双城科技集团有限公司举行媒体交流会，坐标杭州。沉寂半年，董事长曹舟南携副董事长蒋玉奇等一众管理层出席现场。据了解，蓝绿双城于此前一天正式挂牌成立。当初。拒绝了某房企5000万薪资的邀约，这位宋卫平的得意门生带着他创建的全新平台——蓝绿双城，再次回归公众视野，并以50岁的“高龄”一脚跨入了创业的大军。

前一天，这家潜心筹备近半年的公司首次正式对外公开，不仅宋卫平亲自站台支持，绿城中国的CEO张亚东也出席现场。

“绿城是我的娘家，宋总（宋卫平）是老东家，中交是我的婆家。”曹舟南这样描述过去与现在的个人发展经历，但他也坦言，蓝绿双城是全开放的，不受限制，和绿城是两个独立法人，与绿城中国等实力企业均存在合作的可能性。

“搭建新平台”言犹在耳，正式离职5个月后，曹舟南以浙江蓝绿双城科技集团董事长的身份加入了创业队伍，并于1月20日一口气签了14个项目的合作协议。

与此同时这也意味着，在辞任绿城中国CEO后，曹舟南已不再持有绿城的股票，另一方面，他更强调绿城并没有参股新公司，尽管他知道背靠绿城可以获得比现在更具吸引力的资金成本，但“鱼与熊掌不可兼得”。

卸下体制的包袱，这一次，曹舟南是这个新故事的主角。

“蓝绿是新创公司”

一切都是新的，但在某种程度上它又是一种延续。

据观点地产新媒体了解，目前蓝绿双城已完成下属小镇开发公司、建设管理公司、景观设计公司、科技服务公司、生活服务公司等五家子公司的组建，并取得了房地产开发一级资质和建筑设计甲级资质。

事实上，严格来说蓝绿双城是在2018年11月1日正式注册成立，距今也不过3个月不到的时间。能在这么短时间内搭建起公司的框架，曹舟南归结于其在绿城和蓝城多年的累积，尤其是产品和品牌上的口碑，使得不少的政府和企业都能够信任这个全新平台。

然而，在强者恒强，规模决定地位的后房地产时代，摆在这家新创公司面前的挑战也并不小。如何走出差异化的道路，蓝绿双城在业务和发展模式上则需有更多自己的考量。

据曹舟南介绍，目前蓝绿双城的业务主要有两个大的方向，一是投资类业务，重点包括美丽乡村、特色小镇、青年创业公寓、新型养老公寓和城市有机更新。

具体而言，美丽乡村将主要选择国家中心城市、区域核心城市周边2-3小时车程距离，并具备一定优质资源的典型乡村，而特色小镇项目则计划500亩以上的建设规模，建设教育、养老、康养、智慧制造等主题小镇。

此外，蓝绿双城还计划与重点城市政府合作建设青年创业公寓，以大学毕业3-5年的年轻人为客群，打造单套面积在60-80平方米、总价60万元左右的公寓产品。

投资业务之外，蓝绿双城的另一个重点则是以代建为主的轻资产业务。

值得一提的是，区别于老东家绿城旗下的纯代建，曹舟南更倾向于小股操盘模式，在他看来，这也是更加符合资本模式的代建，即做对赌，承诺合作方的年均收益率，才能彻底解决代建的资本问题。

“代建还是参股合作比较好，大家一起承担，目前蓝绿双城的代建项目很多只有30%股权，因为我也是一个对投资控制很严的人，新的公司当然更加谨慎。”

“17个项目多数是小股操盘项目，股权比例多是30％左右，也有无股权投资的纯代建项目。”曹舟南接受记者采访时表示，60%的项目来自此前工作时的合作伙伴，布局城市包括杭州、深圳、成都、广州和云南等地，总建筑面积超350万平方米，总货值超过800亿元，锁定代建收入超20亿元、投资收益近10亿元。

目前来看，蓝绿双城多采取小股操盘的开发模式，将产生代建收益和投资收益，但曹舟南也表示，不排除去公开市场拿地的可能性，但投资会非常谨慎。

其中在华南市场，蓝绿双城就分别在深圳拥有4个旧改项目，广州、珠海各1个项目，汕头5个项目，全部都是企业存量的项目，并没有从公开土地市场拿地，不过曹舟南表示，“未来不排除会参加招拍挂。”

显然，当龙头房企激烈竞争一二线城市核心位置的土地时，蓝绿双城目前寻找的机会则更多是相对新兴却不乏前景的项目。

虽然成立不久，但相比于其他初创企业，蓝绿双城的规模发展得并不慢，而对于未来，曹舟南更希望公司力争在四年内达成轻资产上市的目标，“房地产不上市，价值不大。”

从CEO到董事长

尽管创业维艰，但从宋卫平的接班人，到绿城中国的CEO，如今曹舟南似乎有更多的空间能够做自己。

为此，他拒绝了某前30强房企5000万薪资的邀请，也曾亲自见过一家房企的老板，但和宋卫平一样，他更在意企业的价值观和信任度，对新的团队同样如此，据了解，目前蓝绿双城的核心管理层就多来自绿城体系。

不过，最终选择创业，宋卫平的支持同样不可或缺，对此，曹舟南将其形容为“在宋总的坚决支持下”，或许对凭眼神就能交流的两人而言，早已是超越接班与被接班的关系，而发展成为合伙人。

回顾创业这半年，曹舟南坦言变得比以前更加忙碌，“过去几个月，我去了n次北京，到了很多省，见领导听汇报，工作量很大，精神压力也很大。”

直到具备一定基础后，蓝绿双城才在1月20日正式对外亮相。当天，蓝绿双城集中与银行、金融机构、企业集团、产业运营等战略合作伙伴签署战略合作协议，同时签署14个项目合作协议。

与此同时，曹舟南还透露，目前排队的股份还有很多家，完整的股权架构预计春节前落定，而到时自己又回到“打工仔”的角色。

值得注意的是，虽然目前蓝绿双城平台的规模并不大，但旗下控股的公司平台中已引入蓝城实业的股东投资，更通过收购绿城体系外的甲级设计公司，未来不排除进一步吸引绿城设计院资源。

事实上，虽然搭建了独立的平台，但从蓝城、绿城到蓝绿双城，外界始终无法将其彻底地割裂看待。

对此，曹舟南强调，“蓝绿双城是全开放的，不受限制，和绿城是两个独立法人，未来不排除会有竞争可能性存在。”

或许，对于宋卫平而言，这也是他渴求的自由。

搭建轻平台瞄准IPO

轻资产化，围绕后房地产时代创新业务布局，做专业的服务商，是曹舟南的经营逻辑。这是他在房地产红海市场中找到的蓝海业务。重要的是，曹舟南瞄准的是4年内力争完成IPO，力争市值达到100亿元。

对于业务布局，在投资板块，美丽乡村、特色小镇、青年创业公寓和新型养老公寓是重点投资领域。其中，在美丽乡村方面，与政府、合作社（农民）、服务商、运营商一起共同建设“生态乡、生态村”（目前无盈利指标）；在特色小镇方面，要城市近郊1小时左右的车程距离，500亩以上的建设规模；在青年创业公寓方面，面向大学毕业3年-5年的青年人才，单套面积60平方米-80平方米、总价60万元左右可分割物业出售。

在代建业务板块，主要包括代建类、城市有机更新、农村农民房代建等业务，围绕代建的迭代变革寻找商机。据悉，蓝绿双城的代建业务以政府代建为基础，以资本代建为主导，以小股操盘为核心内容。主要有以下四种模式，第一，按土地款一定比例参股投资，形成小股操盘；第二，按注册资本金一定比例入股，形成“投资+代建”模式；第三，按建筑体量定额取费，形成对赌条款，超额分成，优化传统纯代建模式（传统代建模式是收取销售额的5％的费用）；第四，政府代建项目，按EPC模式展开。

在科技和产业板块，组建蓝绿双城科技服务公司，与高新科技、先进产业开展系统的战略合作。

在物业服务板块，组建蓝绿双城生活服务公司，以科技赋能为基础，围绕美好生活展开一系列的物业服务、生活服务、健康服务、养老服务、教育服务等。

在房地产基金方面，联合主要银行、实力金融机构，设立“蓝绿双城发展基金”，包括投资基金、小股操盘基金、代建基金、创新基金，为业务发展提供相对充裕的资金支持。目前其资金成本是8%，这在行业内目前尚属于较低水平。

总体来说，在曹舟南设计的业务布局中，房地产基金是资金动力，也是投资收益主要来源之一，而资本代建业务是差异化核心竞争力之一。毕竟，绿城的开发、营造和服务能力在业内尚属较高水平，而目前蓝绿双城核心人员部分来自绿城。

（房掌柜整理来自观点地产网、证券时报）