戴德梁行叶国平:加大中国的投资 看好中国市场长远发展

观点地产新媒体：去年以来人民币贬值，包括中美贸易因素，都没有影响他们对于中国市场的投资判断吗？

叶国平：他们觉得这是短期的波动，但对中国长远的经济发展还是很有信心。比如人民币贬值问题，去年年初的时候确实是个很大的问题，那时很多人都非常担心。

因为外资之前来中国投资，都是用美元做境外银行贷款，再换成人民币来投中国內地的项目。那个时候人民币只会升值，不会贬值，他们相当于赚了两部分的钱，一部分是人民币升值的利益，还有美元对人民币利率差。

但去年年初的时候，大家突然发现反过来了。之前没有考虑人民币贬值的风险会影响回报率，当时很多投资基金都加快速度要卖项目，不然会达不到投资回报率要求。但到年中看到政府有信心把人民币稳定下来，现在有一些基金会在内地做人民币贷款，变相把汇率风险减少了。

通过不同的方法，他们对人民币贬值的问题不是那么害怕了。

另外，中美贸易问题他们认为这是一个世界环境的事情，两个大国的贸易行为对房地产影响不会太剧烈。

完全没影响吗？肯定不可能。但这会影响在中国內地的投资吗？也不会，他们不会把这个当成非常重大的事情去考虑。

观点地产新媒体：外资机构对中国的投资都是抱着长远持有的想法进行的？

叶国平：人民币背景投资者年限比较短，他们一般看两、三年，买过来以后可能什么都没做，持有一、两年以后马上散售赚钱，属于短线投资。

但外资投资年限比较长，他们可以持有三年到五年，有一些主权基金甚至可以不卖。他们会比较关注项目的增值，看经济的增长，他们对中国长期稳定和经济增长很有信心。

反过来，他们觉得所谓的贸易问题、人民币贬值给了他们一个窗口，可以找到好的项目，可以加大投资节奏。

观点地产新媒体：戴德梁行之前一个报告写到，中国内地物业投资中境内资金比例仍然比较大，但现在整个房地产行业的融资都比较难，那么这些资金来源是来自哪里？

叶国平：外资背后的金主是全球投资人，有一些是美国的，有一些是中东的，有一些是欧洲的，不同地区的投资人都有。比如买家是新加坡的房地产基金，但钱是全球投资人的钱，可能是从韩国募集过来的等等。

全球化以后很难再做比较准确的统计，因为这些钱转了很多次之后，也不知道背后的金主到底是谁。

观点地产新媒体：境内资金主要来源于什么渠道？

叶国平：境内基金一般都是保险公司和银行的钱，还有一些金融机构的信托和金融产品，但是金融产品和信托管得比较紧，保险公司现在看项目也比较谨慎，所以这也是为什么内资投资表现没以前那么积极。

观点地产新媒体：如何总结2018年大中华区物业的投资交易特点？

叶国平：我们的成交每一年都有增加，但一线城市还是主力。写字楼还是最主要的投资领域，还有商业物业，物流地产。

2018年受去杠杆政策的影响，很多开发商愿意出售比较好的商业物业。但他们过去一直觉得住宅卖得这么好，不会卖商业地产，留着作为非住宅销售的收益平衡以后的财务健康，在住宅卖得不好的时候没办法，一定要出售一些核心商业地产。

外资在2019年会加快投资速度，加大在中国区的投资，他们都看好中国的长远发展。最近看到他们很积极，选择加大力度在上海、北京等一线城市进行投资。

二线城市的成交还是会主要集中在一些内资有自用的需求，他们买写字楼一部分用于自用，一部分投资，但是二线城市纯投资比例在今年可能会小一点。

观点地产新媒体：您的主要办公地点从香港调整到上海，是不是意味着戴德梁行在外资交易和物业投资方面，未来中国内地市场会成为最重要的区域？这个调整的背后是什么样的考虑？

叶国平：我自1994年于香港大学毕业后即加入戴德梁行，至今为公司服务25年了，前面十年都是做香港的投资买卖，后面这十多年都是做內地的买卖居多。作为中国资本市场主管，我每一周都飞来飞去，今年大部分外资都说上海是他们首选的地方，所以今年我会坐镇上海，借用我们大中华区平台，集中发展两大投资重镇，加强上海、北京与香港的互动。

没有说內地的发展一定比香港好，香港的全年资产交易2000多亿，內地2600多亿，所以香港的规模很大，香港还是个非常重要的市场，我们很看重。因为我要管理內地20个分公司，坐镇上海管理起来会更加方便。

观点地产新媒体：您经常在两地来往，现在国内市场和香港市场物业投资阶段和情况会不一样吗？大家对于投资香港和投资内地的考虑因素各方面有什么区别吗？

叶国平：投资人看香港和看內地完全不一样，他们考虑风险的因素也完全不一样，所以对两个市场回报率的要求也不一样。

还有两个地方的税费、政策、交易方法都很不一样，所以投资人不会说如果要投资中国会把香港放在里面，如果要投资香港就一定要把上海放在里面，他们会独立区分两个市场。

而且內地的市场很大，上海有上海的特征，北京有北京的特征，广州有广州的特征，深圳有深圳的特征，他们看內地的时候会分得很细。

但他们觉得香港市场不算太大，如果他们选择香港，市场上有什么项目都会去看。

香港的税率很低，没有土地增值税等税项，所以香港的回报率虽然看起来不高，但是实际回报比內地很多项目更高。

为什么两、三年前很多内地开发商去香港买地盖住宅？原因就是香港回笼资金很快，政策风险比较低，比较市场化。有些时候正回报率在香港可能更高，因为香港的融资成本很低，如果用美元融资，银行利率只有2%到3%，买一些回报率有15%的项目就很不错了。

香港市场流动性更高，项目如果要卖，很快就可以收到回复。因为香港买卖双方的类别比较多，有开发商是业主的，也有基金是业主的，也有家族企业，还有一些是个人投资者，他们可以是长期投资者，也可以是炒家。所以买卖双方的种类都很多，香港投资的流动性很高，而且非常透明，这是香港市场的好处。

当然，去香港投资要克服心理障碍，因为香港的单价很高，那些豪宅都是每平方米一百万人民币，写字楼都是每平方米三四十万人民币，很多内地投资人觉得单价很高，过不了心理这一关。

国际投资人不同，他们比较伦敦、纽约、新加坡之后，觉得香港的单价虽然很高，但是出租率很高，整体回报率是可以的，这是香港不一样的地方。

观点地产新媒体：从物业持有方来讲，对于出售的原因是不是也很不一样？现在国内很多业主是因为资金紧张，住宅业务这两年不是特别好，所以需要资产出售进行现金回笼，但是香港很多业主不是因为资金紧张的原因，而是为了物业增值以后获取盈利空间。

叶国平：香港市场非常成熟，像欧美地产市场一样，业主方出售很多时候不是因为不看好资产价值，而是为了追求利润，他们觉得项目就是买卖，买了一定要卖，这样才可以赚取利润，才可以给股东交代。

香港很多房地产基金买了东西以后，持有两、三年增值以后，有利润的时候就卖出去，一边买、一边卖，这样才能争取回报，给股东交代。家族企业有一些觉得赚了很多，也可以把项目卖出去。

现在香港业主卖项目不是因为缺钱，因为香港业主方一点都不缺钱，他们的融资成本很低，杠杆率也很低，没有去杠杆的问题，卖项目是为了追求利润。

观点地产新媒体：近段时间有很多政策出台，这些对于2019年商业和资产市场会有什么样的影响？2019年除了一线城市之外，是否还会有其他地方可以关注和投资，您觉得2019年整个物业市场会出现什么样的发展趋势？

叶国平：我们预测2019年去杠杆还会继续，很多开发商会出售核心的商业物业，所以卖家的数量会增加。但是去杠杆这个问题有利有弊，如果去杠杆太厉害，买家的数量不一定会增加，因为买家也需要融资才能买项目。

要看去杠杆的力度是不是太大，如果是合适的力度，整个市场都会活跃起来，如果去杠杆力度太大，对市场成交量会有比较大的影响。外资有足够多的融资渠道，他们的融资方法也很多，所以对外资的影响会相对比较小。我们预测2019年外资会持续活跃，会是主要的买家。

受政策的影响，住宅市场方面，以前很多买家会整栋购入，然后散售营利。但是住宅市场今年不会是重点，我们的买家还是会看一些可以改造的项目，比如酒店改其它用途，工业区改其它用途，旧的写字楼改造以及城市更新，来赚取合理的回报。所以，这种可以改造的项目会是很多投资人希望看到的。

我们还是觉得一线城市会更受欢迎，上海、北京，还有大湾区。大湾区有比较好的政策，投资人会开始看深圳、广州、东莞、中山、佛山、珠海这些地方。还有一些二线城市都可以寻找新的机会。

国内的房托会持续市场化，未来如果房托做到市场化，对商业地产会起到非常正面的作用，但这个需要靠政府去推动。

（房掌柜整理来自观点地产网、和讯网）