东莞楼市刚需改善户型成主力 3月房价预计变化不大

东莞中原战略研究中心监测显示，2019年2月东莞洋房成交1175套，成交比重为92%左右，环比回落2个百分点，但仍为市场成交主导，其中万科第五城单盘拉动成交明显。数据显示，2019年2月东莞洋房供应约4万平方米，环比下降89.19%，同比下降66.67%；共计成交约12万平方米，环比下降67.57%，同比与去年持平；供求创下历史四年同期新低。据东莞中原战略研究中心介绍，主要是由于春节传统淡季来临，市场关注度下降，加上房企推货积极性下降，推货节奏大幅放缓，供应量缩水明显所致。成交量仅靠个别楼盘支撑，显著回落。

　　此外，市场成交长期以刚需、改善户型为主，2月份70~144平方米的刚需、改善户型产品成交占比高达93%。其中刚需型产品占比为75%，环比1月下降3个百分点，但仍为市场成交主力。值得注意的是，改善型产品占比为18%，环比1月上升2个百分点，在整体市场成交缩量的前提下，改善需求仍在持续释放。

　　别墅成交94套

　　经济型小别墅占比48%

　　与其他物业类型不同的是，2月份别墅产品成交了94套，但却创下了近3年同期新高。另外，从户型面积来看，144平方米以下的经济型小别墅再次回归市场主导地位，在别墅成交中占比达到48%。

　　东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年2月全市别墅供应178套，环比和同比分别上涨15.58%和229.63%，主要由于2月部分项目集中推货入市，推动整体供应小幅放量；此外，2月别墅成交94套，环比下降35.17%，但却同比上涨74.07%，创下近三年同期新高。据东莞中原介绍，一方面受到供应小幅放量推动，2月部分项目出现集中签约，拉动整体成交量；另一方面由于春节假期影响，整体成交热度下滑，成交量环比1月出现回落。

　　从别墅成交结构来看，2月144平方米以下经济型别墅恢复市场主导地位，成交占比从30%回升至48%，其中万科首铸翡翠东望、碧桂园风华东方、万科大中江南院子为成交主力，拉动整体成交量大幅回升。由于经济型别墅户型相对较小，总价低，客户置业门槛同样相对较低，已逐步成为市场成交的主流产品。

　　全市18个镇街

　　去化周期超12个月

　　受春节传统淡季影响，各镇街成交热度下滑，过半镇街成交不足5000平方米。相关数据显示，东莞全市18个镇街住宅库存去化周期长达12个月以上。

　　东莞中原战略研究中心监测数据显示，2月春节假期来临，各镇街成交热度显著下滑，全市过半镇街成交不足5000平方米，其中成交量最大的为塘厦，共计成交1.66万平方米。住宅成交热度显著下滑，全市超30个镇街成交环比下滑，仅长安、石龙、南城环比1月有所回升，其中长安成交回升最为显著，环比1月上涨224.88%。

　　据东莞中原介绍，2月东莞住宅市场成交热度下滑，全市共计18个镇街消化周期超12个月，其中谢岗、中堂由于长期缺乏新盘，市场成交量少，2月由于部分项目集中供应入市，导致整体去化周期大幅延长。另外，全市仅10个镇区去化周期维持在6~12个月，5个镇区去化周期小于6个月。

3月房价预计变化不大

在粤港澳大湾区规划出台后，更多潜在购房者关心房价走势的问题，也有个别销售、中介为了逼单，一度小范围传出有盘将要涨价的消息。

从2月楼盘价格备案情况来看，莲湖山庄、道滘碧桂园、锦龙湾畔、时代香海彼岸四家价格，除时代香海彼岸小幅上涨外，其它均变化不大。

据房掌柜观察，无论从市场环境，还是实际成交情况来看，东莞楼市都不具备大幅涨价的条件，3月房价预计继续维持稳定。

从客户来访情况来看，东莞中原对全市在售100多个项目监测显示，随着春节假期结束，市民逐步返城，市场人气逐步回暖，市场来访量开始回升，连续两周环比超过40%。

相对于春节，虽然东莞楼市人气已经逐步回升，但是来访转化率仍然处于低位水平，楼市成交量仍处低位，客户购房理性及持币观望气氛浓厚，与往年相比依旧逊色。

另外，无论是从全国宏观环境来看，还是就东莞本土政策而言，楼市调控没有放松的迹象，所以房价大概率会保持稳定。

房贷利率有下降趋势

随着楼市保持稳定，成交维持低水平，房贷利率近期也一度传出下调的消息。

据融360数据显示，东莞农商行首套住宅利率上浮5%，二套房贷利率上浮10%，商用房产上浮利率也在10%左右，审核放款时间大约15天。

而据乐有家统计的数据显示，建设、平安、浦发、兴业首套房贷利率在基准上浮15%-20%不等，其它银行下降到基准上浮10%-15%不等。

相对于最高峰时候东莞首套房贷利率上浮20%-25%，东莞首套房贷利率多数维持在15%以下，已经实现大幅下调。

在楼市调控依旧严厉，政策明显倾向刚需的情况下，购房者不妨多加留意楼盘优惠信息，不妨择机上车。

（整理自：广州日报、房掌柜东莞）