林中:2019旭辉增权益、转战二三线 调整在年中见底

现场提问：香港的项目刚刚开盘，你们怎么看香港的市场？还会不会在香港拿地？因为香港楼市好像又回暖了，旭辉的定价会怎么样？

林中：那个项目具体的东西我不是太清楚，但是旭辉一直都关注香港的投资机会。其实楼卖得好的时候，我们基本上就不买地了，我们是在什么时候买地呢？在楼卖不出去的时候，我们认为买地的机会就来了，我们会积极地看地。

一旦市场回暖了，比如说现在我知道油塘这个项目下周就开盘，目前来看蓄客还是比较好的，3月份比12月份大家更看好。市场大家都不看好的时候，我们就会买地，现在市场又回暖了，我们觉得买地就比较难了。我们也一直比较关注，希望旭辉在香港能不断地有新的项目。

旭辉买地的特点是哪里市场最不好，房子都卖不出去了，我们的投资部就去找地了。如果房子大家疯抢的时候，我们觉得就要抓紧卖楼，买地就缓一缓。等到市场稳定了，大家的预期比较好了，我们就买地。

梁旭明：现在我们在油塘在召开另外一个记者会，就是今天公告开盘的价格，第一批还是比较优惠的，这个项目总体的效益比我们的预计稍好一点，总共的单位有300多套，其实体量也不算很大。

作为旭辉在香港的第一个项目，应该算是一个非常成功的开始，从利润、开售的时间表等各方面都符合我们的预测，以后我们还是会密切关注在香港的一些机会，如果有好的回报机会，我们还是会持续投资。

现场提问：公司有没有进入其它海外市场的计划？比如说新加坡。

林中：现在暂时没有进入其它海外市场的打算，因为旭辉在这期间还是要以国内市场为主。

现场提问：今年买地方面的预算是什么样的情况？

林中：我们今年买地坚持两个原则，第一是量入为出，买地金额的多少跟今年实际的销售和回款是挂钩的。我们基本上是上个月回了多少钱，扣掉开支，下个月就可以买多少钱，在市场波动的时候，我们严格量入为出。目前来看，2019年买地预算应该会少于回款的45%。

第二个原则是看买地的机会，我们有钱还要等到有好的买地机会，地价便宜的时候我们就买多一点，如果有些地方比较贵了我们就买少一点。

现场提问：一线城市主要做商业，在商业这方面未来的计划是什么样的？

林中：从旭辉的成长来看，随着规模越来越大，我们开始规划加大收租物业的增长。

我们的收租物业主要来自于一线城市的办公和一二线城市的商业，比如说跟置地合作的商场开业，今年就有2亿的租金收入。随着商场的成熟，租金收入还会逐步增加。

目前我们还有5个商业项目，在未来两三年内进入市场，未来租金收入增长速度会非常快。

从商业布局来看，我们在一二线城市会寻找比较好的商业的机会，比较便宜的商业的地，有合适的做商业的位置，我们就会增加这些投入。

三四线城市我们主要是把商业和住宅搭配起来做，以住宅为主，用商业来勾地，用住宅开发来支持商业的发展。

现场提问：以后商业对公司的贡献大概是什么样的水平？

林中：整个商业的比重，我们会逐年增加。过去商业的比重都在10%以内，未来几年我们希望这个比重能从10%提升到15%，一两年后逐步会从15%增加到20%。

最近我们内部也在讨论，可能10年后再看旭辉，就跟香港新鸿基一样，有一半是开发业务，有一半是收租的业务。

随着旭辉的规模增长，随着中国房地产市场的发展，逐步从一个成长期进入一个成熟期，可能10年以后旭辉的转型成果你就会看到，我们收租物业的比重会逐年增长。

但是我们也要配合市场的变化，这10年还是开发销售的黄金期，还是要把开发业务做上去，同步把一线城市的收租业务和部分二线城市的收租业务做上去，5年后开始布局转型。再过10年，你可以看到我们的收入利润一半来自开发销售，一半来自租赁，我认为这是一个比较长期的战略。

梁旭明：我们在未来5年已经确权还没有开业的商业管理面积接近40万平方米，而且这些已经确认的商业都是在上海、北京、成都、重庆等一线和强二线城市，所以未来类似我们去年开业的LCM这种超人气的项目会越来越多。

（房掌柜整理来自观点地产网、同花顺财经、时代财经）