李思廉：富力融资成本暴增212% 万科提醒我们要活下去

业绩会结束后，李思廉立刻被踊跃上前的媒体记者围着，走不下主席台。

以致于他最后索性重新坐下来，继续回答大家的问题。在过去的2018年，富力地产可以说是国内引起最多讨论的房地产开发商之一。

“酒店到底买的值不值”、“要如何应对高负债”，市场对这家房企的看法各不相同，褒贬不一。

要加快速度

鉴于去年市场整体情况不算好，富力的协议销售还是踩线完成1311亿元，售出了1018万平方米权益建筑面积。结算方面，结算销售收入录得663.88亿元，同比增长23.6%，对应的是交付入账建筑面积611万平方米。

2018年富力总资产3661亿元，权益协议销售金额1311亿元，同比增长60%，权益建筑面积650万平方米，营业额768.6亿元，同比增加30%；核心盈利95.3亿元，同比增加49%；持有现金347.1亿元。

虽然去年没有大宗收购发生，富力的议价收购收益骤降127亿，富力的经营利润还是录得217.67亿元，仅同比去年下降27.57%。这主要由于富力36.4%高毛利率水平，所产生了279.5亿元毛利，同比增长33.33%。

若撇除议价收购收益的影响，富力2018年的经营溢利将计算得213.7亿元，同比2017年的169.46亿元上升26.1%。

同时，在刨除议价收购收益后，富力去年计算所得的纯利润仅较2017年微增。具体为，2018年83.31亿元，2017年83.17亿元。这是因为，富力由于规模扩张和酒店收购而使费用开支迅速增长，以及该公司去年债务继续“膨胀”造成融资成本上升至52.12亿元。

因此，面对问题，现场四位管理层全力地给外界发出好的讯号。董事长助理陈志濠在业绩介绍部分，就一口气披露了，富力在接下来一年内的详尽发展计划。

其中他提出，截至2018年12月末富力拥有锁定的已售未结转营业额合计780亿元（对应面积620万平方米），销售毛利率大概在35-40%之间，这部分金额将分别在2019年至2021年入账。

同时，富力将继续保持高周转的做法。公司计划在2019年交付高达920万平方米的可售面积，以便继续加快结转，增厚营收和利润。

事实上，在2018年完成结转的入账物业销售面积611.34万平方米中，有86%便来自期内完工的销售物业，仅约14%来自17年的存货。而在富力去年新购的61个项目中，有20个已经推出市场进行预售。

另外，富力正计划在今年推盘多达200个项目（2018年推盘155个），预计货值3000亿元，去化53%便可完成1600亿元的年度目标，较2018年的销售目标增长22%。而富力目前即时可启用的销售货值便达到1200亿元。

土储方面，富力截至期末拥有权益土地储备为5780万平方米，对应货值7340亿元。其中，粤港澳大湾区内土储为360万平方米，对应货值460亿元。

同期末富力旗下的城市更新项目为43个，总建筑面积4100万平方米。其中在大湾区的项目24个，对应总建筑面积2000万平方米。

土地购置方面亦将稍稍加速。李思廉介绍，富力今年预计使用400亿元的现金流来买地。“目前的市场情况下，大家都尽量用自己的现金流来买地了。”所以回款速度很重要。

据悉，富力2018年的回款率接近90%，今年也将保持这样的水平。

至于降负债方面，管理层没有给出一个明确可参考的指标。截至去年末，富力的短期负债已经达到约522亿元（包括短期借款和一年内到期的长期借款），而对应的当期现金及现金等价物197.83亿，加上受限制现金149.24亿，总现金为347.07亿元。

财务总监李启明就表示，这部分短债实际上包含了一些开发贷等，“基本上每一年会再延伸一点，所以今年到期的债并不多，我们现在现金的情况是340亿，应该可以面对短期债。”但亦有资本市场人士指出，受限制现金应该很难用于偿债。

不过，“最近我们发债都是比较长的，包括3年、4年、5年都有，所以基本上我们短期的债压力，今年已经大部分都解决了。”李启明就续称。

释疑酒店价值

富力地产称，公司将积极拓展酒店等商业物业的资产证券化，继续为旗下项目寻求其他资金以降低融资成本。

富力地产在2017年11月收购了大连万达集团旗下74家酒店，目前71家酒店的收益和运营已并入2018年的财报中，加上本身持有的18家已完工酒店，富力目前共持有89家运营中的酒店。

不过，媒体从报表中发现，富力去年的酒店运营仍处于亏损状态。数据显示，酒店营业额由2017年的23.8亿元增至70.3亿元，酒店这部分的净利润增加181%。但最后算下来酒店业务亏损仍达到4.59亿元，为连续第六年录得亏损。

对此，李思廉反驳道：“酒店方面，我们一般是看现金流的，因为酒店的账，本身很难赚钱，所以大家都看现金流。”

此前富力曾表示，由于公司在2017年收购酒店资产带来大额的非经常性溢价收购收益，导致利润减少，富力的盈利由214.24亿元减少至87.28亿元，同比减少59.2%。

李思廉接上话题：“13.5亿的利润，已经足够覆盖我们整个酒店的支出。”同时，富力还将对酒店作一些特别的安排。

“酒店资产我们会把它当成一个资产包来考虑，当中个别应该有一两间酒店在亏损的状态，但是亏损的金额都非常少，都是百万位的。”他说，公司针对酒店有很多计划，包括在中国通过酒店资产包在市场融资，Reits等“会在二季度实行，这对公司都有非常大的帮助。”

所以，目前李思廉仍有计划扩大公司的酒店规模。“目前富力有十几间酒店在建，两年内公司酒店数量会增加到100间左右。”

陈志濠也透露，公司希望酒店加上其他投资物业的规模，在5年之内可以“翻一番”。

具体如何做：“第一，在现在的酒店运营情况继续优化它，包括成本、售价、收入、利润率。第二，在这期间，肯定有一部分新的酒店会陆陆续续落成、投入使用，在写字楼、商场以及其他的投资物业的资产类别，也同时都有这样的发展，包括写字楼的租金会增加。”

“在一些比较成熟的区域，还有一些新的区域会有一些新的写字楼再投进去，这些都是在计划过程中。”

所以，在目前许多房企都以旗下多元化业务为豪的情况下，富力看起来还无暇开拓除房地产主业外的新业务。

李思廉引用万科董事长郁亮的话笑称：“至于多元化，大家可以参考郁亮先生说的话。”

“目前还是房地产业比较赚钱。”

以下为广州富力地产股份有限公司2018年度全年业绩会现场问答实录：

现场提问：公司的短期负债和一年内到期长期负债加起来应该有520亿左右，货币现金应该是190多亿，加上受限制现金应该是340多亿。富力今年的资金使用情况或者还款方面有怎样的计划？今年有没有降负债的指标？

关于酒店方面，看到今年还是处于亏损状态，请问管理层如何提高酒店资产的收益，有没有计划把一些收益比较低的资产出售掉？

李启明：如果看公司的现金情况，我们大概有340亿。你刚才说的500亿短期的债，是包括一些开发贷等的，基本上每一年会再延伸一点。所以真正今年到期的债大概是160亿，我们现在现金的情况是340亿，应该可以面对短期债。

最近我们发债都是发比较长的，包括3年、4年、5年都有，所以基本上我们短期债压力，今年已经大部分都解决了。

李思廉：酒店资产我们会整个包含来考虑，当中个别应该有一两间酒店在亏损的状态，但是亏损的金额都非常少，都是百万位的。

我们整年的业主利润，大概有13.5亿，足够覆盖整个酒店的支出。由于我们中间有71家酒店是买回来的，价格比较便宜，对富力的压力不大。对于酒店我们整体都有很多计划，包括在市场融资，在中国发行一些酒店资产包。这些都会在二季度实行，对公司都有非常大的帮助。

现场提问：关于今年中国房地产发展的前景，看到过去两会发出来的信号，大家有点迷惑，又重提房地产税的事情，但是同时好像也在资金方面放松了一些，其实您怎么看政策的因素对于今年房地产价格走向的影响？

关于资金成本的问题，之前看到有一些地产商发债利率很高，其实说今年可能有一定的改善情况，想问一下你们这边看到的情况是怎样的？公司今年毛利率大概多少？

李思廉：目前整个中国资金市场非常充裕，从过去两个半月我们看到政府在这方面都做了大量的工作来支持企业的发展。今年政府的语调非常清晰，就是平稳发展，平稳固然不希望它大涨，也不允许它大跌，由于政府的强势和政府在资金市场的控制，我相信今年也就是这样了。

我们现在看到的价钱，上下浮动都不会超过10%。在资金成本方面，富力去年整年的资金成本在5.74%左右，也是合理的，因为中间牵涉到一些长期、中期、开发贷种种。今年我们也看会了市场的情况，如果价格合适，也会在这些方面做一些事。

今年的市场也就是这样合理的，所以我们也把今年整年的销售目标定为1600亿，比去年增长20%左右，公司也是顺着国家的政策，希望能够平稳发展。

毛利率方面，看我们过去两年，2017年大概是37%，去年是40%左右，今年估计也是在37%到40%的区间。

现场提问：关于毛利率的问题，因为去年的毛利率到了40%，去年销售毛利率是多少？今年预期销售毛利率可以到多少？还能不能维持到35%至40%这么高？另外，公司在大湾区土地储备并不是很多，主要还是旧改项目。公司未来在大湾区的项目是否还是靠旧改，而不是靠拍卖土地？

李思廉：土地，我们这些老牌公司都是兼顾着的。一些是招拍挂，一些是旧改，我们沉淀在旧改的资金和力量的比例比较大，今年应该是收成期，都是一些旧村改造的项目。

毛利率方面，管理层有信心维持在35%到40%的区间，从前两个月的销售，我们可以看到趋势都是在这个区间里的。

现场提问：今年富力打算用多少亿来买地？

李思廉：今年预计用来拿地的现金流大概在400亿左右。

现在所有的企业，在目前的市场情况下，都尽量用自己的现金流来买地。反正有便宜的，大家就努力一点，如果是招拍挂竞争得激烈，大家就小心一点。

现场提问：请问公司去年的回款率是多少？

李思廉：去年的回款率是80%多，靠近90%。

现场提问：公司在马来西亚的公主湾项目已经卖了多少个单位，占整个开发的比例是多少？在柬埔寨也有，想了解公司在海外的发展情况如何？今年的销售目标与去年比，其实只是增长了20%，请问原因是什么？

李思廉：其实我觉得增长20%都不错了，增长当然要有一个稳步数的。

我们去年的海外项目，马来西亚卖了32亿4千万，柬埔寨卖了15亿2千万。

现场提问：今年包括接下来公司在酒店方面有没有进一步扩大布局的计划？另外看到酒店方面现在还是亏损的，今年大概是4点多亿，请问管理层可不可以解读一下2018年酒店亏损数字是怎样的情况，下一步是怎样的展望？

李思廉：酒店方面我们一般是看现金流的，因为酒店的账，本身很难赚钱，所以大家就看现金流。

张诗贤：酒店方面，我们的亏损大概是8亿左右。

陈志濠：关于酒店的问题，其实刚刚说到我们对于酒店的规划。其实在账上有会计的处理，所以很难看到酒店实际的情况，刚才也提到目前整体酒店的净利润返还给业主的大概是13.5亿。

现在公司在琢磨规划的是希望规模在5年之内，包括酒店加上投资物业翻一番，这个怎么做到这一点？可能有几个。

第一，在现在的酒店运营情况继续优化它，包括成本、售价、收入、利润率。第二，在这期间，肯定有一部分新的酒店会陆陆续续落成、投入使用，在写字楼、商场以及其他的投资物业的资产类别，也同时都有这样的发展，包括写字楼的租金会增加，在一些比较成熟的区域，还有一些新的区域会有一些新的写字楼再投进去，这些都是在计划过程中。

现场提问：之前董事长在接受采访时有提过，预测可能今年海南市场会有一些放松，请问现在是否坚持这个判断？

李思廉：海南岛肯定今年会有放松的消息，这是100%的。

因为经过了一年的整理，海南岛除了陆陆续续一些人才计划、政策方面的消息。其实整个海南岛应该怎么去发展，一些房地产的策略，都已经有了一个初稿。这个应该在上半年肯定会公布的。

现场提问：富力已经成全球豪华酒店最大业主快两年了，请问您当业主的感觉怎么样？

国内的开发商目前一般都感觉过得比较艰难，比如像万科，它会说我要活下去或者焦虑，但是我们想知道富力的感觉怎么样？您将来的退休计划有什么打算？

李思廉：我们还没有什么退休接班人计划，按照公司的发展，可能还是职业经理人来接班。大家现在活得比较长命，我暂时还没有认真考虑退休。

万科不可置疑是国内最强大的房地产公司。我们理解，它是国营，按照它提供的业绩，它拥有的土地储备，它经营的税收利润，在市场的影响力、融资能力。万科是肯定能活下去的，它说活不下去是开玩笑的。万科是提醒我们要活下去。

排名前面的公司应该都没什么困难，因为都是在市场打拼20多年的公司，经历了国家的调控，经历了世界的金融海啸，经历了一些特发事件，像2003年的非典，都能够过渡下来，剩下来的公司应该都有自我保护的能力，可以在市场的竞争下活下去。

至于难受的部分，应该没什么难受。反正大家都可以看到税后利润，整个行业除了毛利率不错以外，税后的净利润都可以，如果我们比对了民营企业，民营企业都有11%到14%的净利润区间，可能这是将来的常态。如果你交付交楼的时候多一点，毛利率高的，卖的净利润率就高起来，但是这要看你每年的交楼。

说到成为世界最大的豪华酒店业主，问我的感觉怎么样，感觉很好，起码自己在出差的时候可以受到特别的关注。而且我们的确买得不贵。

（房掌柜整理来自观点地产网、澎湃新闻）