正荣地产：规模利润双增 2019年冲刺1300亿元

香港中环的四季酒店，从来都是忙碌的现场。

3月25日，正荣地产的管理层再次走进媒体发布会现场。上市一年，正荣地产完成了两项重要承诺：销售达到千亿，净负债率降到100%以下。

今年最突出的，应该是正荣将公司净负债比率从2017年年末的183.2%，压低至74%。

据了解，其中一个主要原因，是正荣在去年销售总额扩大的同时进行了一次集中的回款（特别是在去年年末），这充实了该公司的现金流。目前，正荣在手现金为283.69亿元，较去年年中增长52.3%。

这对应的是正荣去年实现合约销售额1080亿元，同比增长54%；实现合同销售面积644万平方米，同比增加69.8%。而2019年其销售目标为1300亿元，增长20%。行政总裁王本龙表示：“主要是我们的IPO，还有就是回款也比以前好了，我们公司的规模也做大了。2017年我们的销售才700亿，2018年是1080亿。”

王本龙同时介绍：“我们原来大概综合回款率是70%多，现在基本上要到接近80%，未来还要继续加快回款。”

财务方面，2018年正荣地产净负债率由2017年底的183.2%降至74%，今年年初，正荣地产曾承诺将负债率降至100%以内。

而且，净负债率的下降亦得益于正荣去年总权益的大幅增长。资料显示，该公司截至期末总权益录得244.79亿元，同比增长100.2%。其中，应收关联公司款项和现金还有开发中物业的几项指标发生明显增加。

这亦主要体现在去年正荣的规模增长，以及年中业绩会管理层提出的：“我们有很多的合作项目在谈，很多项目股权的一些投入都是集中在下半年。”

过去的2018年，正荣无疑在财务方面下了很大的功夫，包括IPO，全年一共募集了145亿元的资金。这一方面帮助该公司增加现金，另一方面利用这些钱进行长短债置换、品种置换，改善负债结构。

具体而言，通过以较低成本且年期较长的银行贷款、境内外债券及资产支持证券，置换高成本的短期信托贷款。资料显示，截至2018年12月末，正荣境内其他借款（大部分为高成本的短期信托贷款）占总有息负债比例，由17年年末的54.9%减少为35.8%。

境内公司债和境内银行借款均有不同程度的增加。同时 ，正荣2018年在境外进行了多笔优先票据发行，共募集51.71亿元资金。

包括去年9月份发行的2.8亿美元优先票据，年期两年利率12.5%，境外优先票据占总有息负债比例一下子达到11.1%。

但同时亦可以看到，正荣目前的融资成本依然较高，仍然有很大的改善空间。数据显示，正荣年末借贷成本为7.8%。

“融资成本我们觉得可以继续改善。” 陈伟健说：“第一是我们今年1-3月份的时候，在海外发了一些美元债，成本从两位数降到个位数。”

“我们也把一些老债置换掉了，国内也正在申请私募债，包括做更多的开发贷，所以我们是把非银行的借款比例陆续压下来。”

但正荣目前短期内债务依然较高，283.69亿元的现金，是238.39亿元今年到期的借款的1.19倍。而238.39亿元年内需要偿还的借款中，境内其他借款金额达到123.37亿元。

“我们2019年也计划把一些非银行的借款提前赎回，所以我们的成本还会往下压。另外，我们在香港也准备做银团。” 陈伟健称，目前国内的融资环境改善，因此成本方面，无论是国内还是海外都会变得更好。

公告显示，2018年，正荣地产新进入17个城市，新获取57宗土地，总占地面积为400万平方米，合计规划建筑面积为1110万平方米，总代价为538.02亿元，占全年销售额的49.80%。

正荣地产董事局主席黄仙枝在公告中称，2018年正荣地产继续加深全国性布局，并新拓展成都、重庆及华南区域。因看好一二线城市的发展，公司约超过70%的土地储备位于一、二线城市。

截至2018年底，公司已经进入28个城市，拥有土地储备2456万平方米，截至去年末2456万平方米土地储备土地成本仅4491元/平方米，这属于国内同类型房企的较低水平。目前，公司的销售均价为16752元/平方米。

另一方面，合作开发是过去几年正荣快速拓展规模的法宝，但这不免对结转收入有所削减，正荣也因此计划提高自己的权益比重。

“我们的应占权益比去年大概是52%左右，今年估计也差不多。”王本龙称，但是从今年开始，正荣在拿地的权益比例要提高，“这个具体的数据，可能会在2020年甚至以后的销售数据里面才会体现出来。”

以下为正荣地产集团有限公司2018年全年业绩会的现场问答实录：

现场提问：看到公司合约均价这两年都有下滑的情况，这方面原因是什么？2019年均价会不会有所提升？毛利率方面，公司相比其他同业是低一点的，未来会不会有所回升，或者是有什么措施可以提升？

陈伟健：有关均价逐步下降的问题，其实不是一个问题，主要是我们的产品和销售地区的分布有点改变。

以前我们在一线城市，比如说在上海比较多，均价就会高一点，现在我们已经是全国布局，有70%多的土储是在二线城市，所以我们的均价就会慢慢下来。但如果你要看我们2018年的结转，我们结转的均价其实也有一定的增长，就是从13000多逐步增长到17000。

从短期来说，我们平均的价格大概也就是在16000、17000左右，所以我们没有给一个很大的折扣，或者是有降价的压力，主要是地区分布的改变而已。

有关毛利率的情况，你可以看到有些同行的毛利率，他可能是超过30%，一般的情况下可能是基于两个原因：第一是他的商业比例比较高，就是租金收入比较高，因为一般的租金收入这一块，它的毛利率可以达到85%。

第二就是因为他们的商业买卖。正荣是纯住宅为主，所以如果你把那些商业的均价刨掉的话，有可能我们的毛利率也是在同行的平均水平范围。

当然，我们刚才也提到，我们的毛利率还可以改善，基于两个方面。一是我们平均融资成本在2019年慢慢就会下来，第二个是我们觉得限价压力比以前小了，所以总体来说我们整个毛利率会逐步改善。

现场提问：公司营收和销售比在2017年是29%，2018年降到24%左右，也看到公司现在的合作比例还是比较大的，听到市场消息说，正荣今年要增加权益比，管理层是不是有这样的想法？第二，公司前年和去年集中回了一次款，具体回了多少钱？今年要保持怎样的回款率？

王本龙：我们的合作比例去年大概是52%左右，我们应占的权益，今年估计也差不多。

但是从今年开始，我们在拿地的权益比例上，确实如你所讲，我们要提高权益比例，这个具体的数据，可能会在2020年甚至以后的销售数据里面才会体现出来。今年这些数据都是2016-2018年拿地体现的数据，所以这个合作比例后面会有所增加，但是今年应该跟去年的比例差不多。

关于回款比例方面，刚刚陈总也提到，我们的比例在同行里面还是比较高的，原来大概综合回款率是70%多，现在基本上要接近80%。通过我们这样一个高周转，整个运营效益的提高，来提高我们的相关毛利和其它几个财务指标的表现。

现场提问：在上海的长租公寓荣遇推进情况怎样？现在除了住宅和商业之外，长租公寓在集团是什么定位？拿地方面，公司的产业布局已经逐渐从福建开始转移到长三角，想问一下在上海、苏州这边的定位以及拿地策略是怎样的？

王本龙：荣遇的问题，去年董事长就提出我们要做这一块的相关布局，我们这个产品去年就已经落地，今年会在上海的一个项目上开业，有几百间，大概几万方。

以后我们会持续把原来的持有型物业做成长租公寓，我们总体对这一块的定位还是满足自身的持有型物业，不一定是到市场上做很大的量。

拿地这一块，我们从2013、2014年的时候从闽、赣走出来，布局全国，在长三角这一块的土地布局量比较大。

近期我们已经布局了全国的6大区域，除了之前的海西以及长三角以外，我们近期在中部、西部，包括环渤海以及大湾区都会有土地的布局，基本上形成了全国的核心区域比较均匀的布局，在上海和苏州我们也会择机布局，全国统筹考虑。

现场提问：刚才提到公司的融资成本可以降到更低的水平，但是同行都比较保守，公司为什么会这么有信心？通过什么手段和计划降低成本？第三，买地的情况，今年的计划是在什么区域拿地？是不是包括香港也会拿地？或者在粤港澳大湾区？第四，投资物业的问题，刚才说到有10个项目，目前已经有6个物业正在招租，今年租金收入会不会提升比较大？

陈伟健：有关融资成本，为什么我们觉得可以改善？第一，我们今年1-3月份的时候，在海外发了一些美元债，成本从两位数降到个位数，我们也把一些老债置换掉了，在国内也在申请私募债，包括也在做更多的开发贷，所以我们是把非银行的借款比例在陆续压下来。

刚才也提到，2016年我们的非银行的比例接近70%，2018年非银行的比例已经控制在35%，2019年也会把一些非银行的借款提前赎回，所以我们的成本还会往下压。

另外，我们在香港也准备做银团，同时国内目前整个融资环境比以前好很多，所以说整个成本方面，不管是国内还是海外，都会比较好。

有关香港的房地产，我们在观察，但是没有一个具体的时间表。

关于我们的投资性物业，去年的增长还是不错的，但是我们新增的投资物业，开业时间一般都是在2020年到2021年，所以要有一个明显的增加，可能要放到明年。

黄仙枝：关于资金成本，我们确实是很有信心，一方面是正荣这两年的盈利能力不断地提升，第二方面是我们的信用等级不断提升。我们一年上一个台阶，公司大的财务结构，通过上市以后有了一个大的提升，包括现在我们有充裕的现金流管理。未来拿地，资金成本是一个很核心的东西。

关于我们买地的市场布局，我们现在是全国化布局，但目前来讲，比较有机会的还是在中西部，例如成都、重庆、武汉、西安，每个城市都有1000多万人口，产业结构也是不错的，土地成本相对还是比较低的，所以也有一轮机会。

当然大湾区我们也是看好的，但大家都在看好，它的市场肯定会往上涨，但是房价的增长会不会跟土地的增长同比例匹配？我们未来还是要根据实际情况来考量。

当然，长租公寓这一块我们才开始做，现在主要还是在上海这个存量市场上先做。长租公寓能解决很多问题，但是对我们来讲，它的盈利模式其实还不是非常清晰。所以我们不会一开始就做很大，会一步一步来。

现场提问：正荣是少数创始人不在公司担任职务的公司，而且家族化色彩比较淡，不知道欧国伟先生目前在公司参与的是什么业务？作为大股东，您怎么看待公司未来的前景？

欧国伟：我父亲是比较希望把正荣打造成一个百年老店，所以他也不太希望公司太过于依赖他个人，他更推崇专业化和现代化的企业管理模式，因此他在地产上市公司没有担任主席或者董事，公司的日常经营管理现在更多的是交给企业的职业经理人管理团队。

我个人目前在上市公司担任非执行董事，更多的还是在不断学习和吸取经验当中，当然未来也不排除会更多地参与到公司的业务当中。

对公司未来的发展前景，我们是非常有信心的，因为公司的团队非常专业，管理的经营模式也是越来越完善，效率也不断地在提高，战略也比较清晰，所以我们相信公司未来的业绩也是会持续向好。

（房掌柜整理来自观点地产网、澎湃新闻）