世茂许世坛：今年会加大收并购 酒店拆分将按计划推进

世茂房地产的业绩发布会，泰禾意外成为主角之一。

3月26日，世茂房地产在香港举行2018年度业绩发布会，副主席兼总裁许世坛、执行董事汤沸、助理总裁兼营销管理中心负责人邵亮、首席财务官丘钧山出席现场。

财报数据显示，2018年世茂实现签约额1761.5亿元，同比上涨74.8%；完成营业额855.1亿元，同比上升21.4%；核心利润117.3亿，同比上升25.3%，股东应占核心利润85.5亿元，同比上升23.4%。

值得注意的是，过去不到一周时间内，世茂股份和世茂房地产连续接手了闽系老乡泰禾位于杭州和南昌的两个地产项目，总对价达21.85亿元。

有传言称，泰禾正在通过出售旗下多个项目的方式缓解财务压力，并计划引入战略投资。作为最先浮出水面的接盘者，世茂成为被媒体追问的对象。

据许世坛现场透露，世茂和泰禾达成了战略合作，上述收购的两个项目只是合作的一部分，未来陆续会有：“实际上我们合作的范围要大很多。”

至于更多的交易细节以及泰禾近况，他则不愿过多谈论，惟在媒体的一再追问下无奈回应：“我们不会去太多评论其它企业，尤其今天主要是世房的业绩发布会。”

值得一提的是，由于远在山东，今天主席许荣茂并没有出席业绩会。这也是许世坛年初新任总裁后，首次独挑大梁，但他强调自己的工作并没有太多变化，许荣茂仍为世茂做战略定位。

招拍挂太贵，会加大收购

据媒体了解，除泰禾外，世茂正在加大收并购方面的力度。

许世坛透露，在拿地投资上，世茂会持续投入销售的40%，回款的50%用来买地。但他同时抱怨当下公开招拍挂的土地有点贵，“看不太懂，有点惊讶，还好春节前已经部署。”

他进一步称，今年一季度世茂已经产生很多重大的投资，其中就包括对一些中小型甚至大型开发商的收购，“我们跟前20、前50、前100的都有一些收购项目，已经谈好了，或者已经在转股了。”

据了解，在世茂一季度新增的货值中，有接近85%是通过收并购获得，而合作开发的比例也将越来越高。

目前，世茂销售的权益比例约为65%，而随着合作的增多，许世坛预计，未来权益会有所下降，但仍可以保持在60%以上。

数据显示，截至今年一季度末，世茂已经累计新增约1000亿货值，完成全年30%以上的目标，有200亿可以在今年转化为销售。

土地布局上，许世坛称，今年投资的项目都集中在一二线和优质的三四线，其中一季度85%都在一二线，其他都在好的三四线。

另外，2018年末，世房的土地储备约为5538万平方米，对应货值约9000亿元，其中大湾区有2000亿，分布在香港、深圳、广州、佛山四大核心城市。加上一季度新增货值，2019年世茂的可售货值为4000亿元。

为此，2019年世茂的销售目标也定为2100亿元，同比增幅约20%，按照2018年65%的去化率，许世坛表示：“我们相信在2100亿上还可以多做一点。”

自从走出前两年的调整期，许世坛就表现出对规模的渴望，包括回归行业前十。

另一方面，随着规模的提升，以及投资的加大，世茂的负债表现也已出现变化。

财报显示，2018年世茂的有息负债额为1091.3亿，同比上升24.7%，其中短期借款313.1亿元，占借款总额比例为29%，较去年增长约10%。另外，2018年世茂的净负债率为59.4%。

又提酒店、物业分拆

虽然受市场因素的影响，世茂将2019年的销售增速预定在了20%，但对自持物业部分，许世坛提出未来三年每年增长40%以上。

数据显示，2018年内，世茂有46亿收入来自酒店经营、商业运营、物业管理及其他业务，同比增长26.9%，占总营收比约5.4%。其中，酒店收入19.1亿元，商业运营收入10.9亿元，物业收入9亿元，另有7.1亿元其他收入。

按照40%增速，2019-2021年，世茂的自持物业收入将分别达到62亿元、90亿元、130亿元。

与此同时，公司制订了三年拆分计划，今年将继续推行。

许世坛表示，此前一段时间酒店拆分计划放缓，是因为一些商场、办公正处于建设中，没有较好的业绩体现。

事实上，近两年的业绩会中，许荣茂和许世坛也都提到过对酒店等平台进行分拆上市的计划。

“今年这些商用物业将陆续投入使用并有现金流，如果商用物业每年有40%左右的增速，由于市场上会有较稳定的表现，因此酒店拆分将按计划推行。”许世坛说。

截至2018年12月31日止，世茂自持酒店已开业的有22间，拥有客房数量近7000间。

不过，从报表中还无法判断酒店运营是处于盈利还是亏损状态，但可以对比的是，国内拥有最多酒店的开发商富力却并没有产生酒店部分的盈利。

另一方面，作为重资产，酒店越来越被作为金融工具对待。此前李思廉就曾透露，正在通过酒店资产包在市场融资。

据媒体了解，早在2016年，世茂房地产就曾发行全国最大规模酒店资产证券化项目，发行总规模26.9亿元。

不过在此之前，提升酒店的投资回报率，以及资产的价值是开发商的必经之路。

以下为世茂房地产控股有限公司2018年度业绩发布会现场问答实录：

现场提问：这段时间世茂收购了泰禾两个项目，请问接下来会不会有更多针对泰禾的收购？我们会不会成为泰禾的战投，你觉得泰禾能否度过这次的难关？

许世坛：其实这是一个战略合作的一部分，远远不止两个项目的合作，陆续还会有，并且我们收购的并不只是这一家企业，这只是我们其中的一个资产包，我们对前20强、前50强、前100强，还有一些收购合作的项目，不过还没公开。

我们会等到年中，如果大家再来听我们的业绩，我们会统一告诉大家我们上半年做了什么投资。我觉得现在的市场应该也好了很多，我们很难替其它企业回答这个问题，但是我们觉得我们合作的企业都应该有一定的实力。

现场提问：关于泰禾的那个项目，其实标的公司看到负债还很多，亏损也蛮多的，为什么会考虑接手这样的项目？觉得是可以捡漏吗？据说后面还会有更多的项目合作，能不能透露一下项目数量？世茂这两年经过调整以后，看到在规模上的排名一直在上升，掉落前十以后，现在感觉这两年有追赶的决心，今年有没有可能回归前10，甚至到一个更高的名次？

许世坛：实际上因为今天是世茂房地产的业绩公告，所以我们一般不会去太多评论其它企业，但是我们跟泰禾是一个战略的合作，绝对不是我们说的只有两个项目，这两个项目是泰禾公告了，实际上我们合作的范围要大很多。

其次，因为泰禾拿的项目还是比较早的，对比今天来说地价还是有优势的，当然可能它的利息成本比较高或者怎么样，这个也跟我们没有什么关系，所以我们收购还是看好现在的项目。

我们也是希望战略合作，而且它的作品也不错，世茂的优势肯定是在我们的融资成本和现金比较多。而且我刚才也跟大家说了，一季度实际上我们已经完成1000亿货值的收购，也不是光泰禾一家企业，我们跟前20强、前50强、前100强企业都有一些收购项目，已经谈好了，或者已经在转股了，或者已经在不同的过程中，所以我们觉得这次应该也是一个并购的好机会。

因为实际上这两年房企的偿债压力还是比较高的，特别是在2019年、2020年，因为前三年都是发债的高峰期，现在可能有遇到一些还款压力，当然我们不评论任何一个企业，反正跟我们战略合作的企业我们都很看好。

我觉得这是我们今年拿地的一个很好的补充，因为现在拍地是很难的，不管是一线、二线，有一些三四线都拍得很贵，有一些城市已经比之前两年的地王价还要高，我们觉得收购的话相对价格还可控。

至于排名，实际上我们这两年应该还是比较高速的增长，去年是11名，还能不能往上走，我相信应该吧。因为我们刚才也有一个预测，实际上我们去年的预测还是挺准的，我们去年预测前20的增速应该从前两年的40%、50%下降到30%，去年确实前20的增速平均就是30%。

我们今年的预测是前20的均速增长还会有20%左右，我们的目标肯定是超过20%，如果持续超过平均我应该是往上走的，至于能往上走多少也不好说，第一要看市场，第二也要看我们同行的表现。

现场提问：公司去年销售1761亿，权益占比大概是多少？目前土地储备货值权益大概是多少？公司去年的净负债率有下降，关注到有息负债是20%以上的增长，包括短债的比例，也是从去年的2成到今年将近3成的比例，融资成本也有一定的增长，未来是会保持这样一个增长的趋势吗？还有一个问题，由于大家说今年副主席有一个总裁的任命，因为以往这个职位是许荣茂主席兼任，今年为什么会有这样一个安排？是不是意味着可能许主席会逐渐退出上市公司的管理？

许世坛：第一，1761亿，我们的权益基本上在60%以上，这几年都在65%左右，当然如果合作项目加多或者收购，因为我们现在的收购也不是100%，可能是收51%，如果这块增加，可能权益会往下走一点，但是我相信60%以上应该是没有问题的，那么60%以上在我们行业上也应该是属于稍高一点的，不是最高，应该是平均以上一点点。

至于你说的负债率，因为我们连续几年都保持在60以内，我们还是希望可以维持这样的负债率。但是净负债率是有上涨的，这是因为企业规模也在不断上涨，所以我觉得有息负债增加20%，没有问题，销售增长了70%多，回款也增长了70%，而且去年我们还做了很大的战略项目，在深圳龙岗、大湾区今年有个销售，也会有一个很大的贡献，所以我们的规模大了，资产多了，项目多了，我觉得负债控制在60%左右，我觉得是可以接受的。

至于长短债，我觉得还是比较合理，我们70%多都是长债，短债也就是20%多，我们觉得这种长短债也是比较放心的，大部分都是长债。

关于你说到的总裁的问题，我觉得这个不重要，我已经在企业工作了差不多20年，实际上工作没有变化。我们主席还是比较多地做一些战略性的工作，他前两天刚从香港去了山东参加一个大型的省市接待活动，他也希望利用一些他对政策的熟悉，希望可以帮助企业做一些战略项目。因为国家现在也在不断发展，也需要我们不断地做贡献，所以我想他的战略定位还是不变的，我们的工作也没有什么变化。

现场提问：今年的销售目标，大湾区城市占的比例是多少？公司一季度增加1000亿货值的地区分布，是不是比较多集中在大湾区，并且全年是不是有这样投地和买地的收购目标也集中在相关的区域？

许世坛：我们在大湾区的土地储备大概是2000亿，这里面主要集中四个城市，深圳、香港、广州、佛山，正好是大湾区一二三四的GDP，我们今年在广深有300多亿货值推出来，估计大概会卖到200多亿，可能占我们销售10%多一点，也不是特别多，因为今年才开始多，之前更少。

明年可能香港还有两个楼盘推出来，我们也有佛山的楼盘，可能从10%慢慢增加到20%。但是大湾区我们都会加大投资，现在都比较贵，我们看一下有什么战略方向，怎么可以在大湾区做更多的项目。

当然大湾区里面的项目不只是销售，比如今年年底我们香港最大的酒店会在机场那边正式做好，明年一季度应该会开业。另外我们在大湾区也有很多写字楼，今年前海的项目都会做好，也会出租的，我们还有很多这些商业办公酒店的项目在大湾区。

现场提问：刚才讲到今年的销售增速为15%，是低于前20的平均水平，有点前20强的偏低水准，明年预测世茂会有多少的销售增速？

许世坛：我们今年的销售目标是2100亿，应该是20%的增速，当然我们也写了20%+，为什么是20%+？因为我们的2100亿还是比较保守的。

第一，我们是按照60%的去化率，去年的去化率是65%，所以我们今年还是65%还会多加一两百亿的销售。第二，我们一季度已经完成了1000亿的货值收购，这1000亿已经转化为今年的可售，如果按照这个来算，完成50%的去化率就已经达标了。

今年75%的供货都在一二线和比较强的三四线，我们的均价应该还会超过我们预测的1.8万，实际上2月份已经是1.8万多，我相信3月份也会在1.8万多，而且我们这个月销售还挺好的，所以我想这个都没有太大问题，所以增速今年应该还是比较高的。

现场提问：前面提到和泰禾是战略的合作，能不能透露一下可能会在哪些方面、领域展开合作？我注意到咱们之前提前还债了一笔5.5亿美元，2020年到期的美元债，请问提前还这笔债务是出于什么考虑？对今年的境内和境外的融资环境是怎么看的？另外，之前提到酒店拆分计划，现在是否还在继续？还是已经暂停了？有没有相关的时间表？

许世坛：对于泰禾，刚才已经说了，我们不要在我们的业绩会上说太多别的企业，实际上战略合作不仅仅是单一项目，肯定是多个项目，包括现在他们公告了两个项目，我只能说不止这两个项目，我们是强强联合，今后产品、物业管理、运营，我们都会各自发挥各自的优势。

世茂这几年的优势，我们的融资、资金，包括我们在产品上、销售力上还是比较强的，我们的去化率各方面都优于同行，而且我们的费用比较低，现在的销售和所有的管理费用才2%，也是行业最低的，所以我们的效率也比较高。

至于你说的还美元债，因为我们刚刚发了一个债，发了一个10亿美金的债，而且利息都很便宜，所以我们才去还那个5.5亿，实际上也是因为我们发了一个债，我们也不希望债太多，主要还是看利息，反正能融资便宜的去还贵的，因为还的那个是比较贵的，是8点多的成本，所以我们如果能融一个便宜的去还一个贵的，那是赚钱，是好事。

至于你说酒店，肯定是要分拆的，我刚才提到了我们已经有一个三年内要分拆的计划，现在会按这个计划来实行。因为这几年的酒店和商业，我刚才说了都会有40%以上的增速，增速是很快的。我们前几年酒店刚好有些在修，有些商场、办公也在建，所以也比较慢，但是我们从2019年开始商业、酒店、办公都比较成熟，我们希望每年都有40%的增速，有这个增速当然就符合分拆，会有一个比较好的价格，对我们公司也是好事，所以我们会按计划推行。

现场提问：您刚才提到今年的增速20%是一个比较保守的目标，我注意到现在很多房企今年的目标都是20%多，尽管去年大家很多都实现了70%、80%的增长，但是今年都显得挺保守的，您觉得这是因为什么？

许世坛：70%、80%很少，也就两家，我们是其中一家。第一，我觉得整个市场今年还是有下行压力的，我们刚才说了去年的一手房是14.99万亿，接近15万亿，是历史最高，今年我们预测有10%左右下行，在13万亿以上。当然行业还是集中度在提升，所以我刚才也说了就算市场下行一点点。

前20可能都会有20%的增速，因为前20的基数也比较大，你可以看到现在的千亿企业可能都是前30，以后可能前50都是千亿企业，实际上在基数大的情况下，增长率也会往下调，特别是今年有一个挑战，我们在做测算的时候，我们还是按一个比较谨慎的预测。

当然我刚才也说了3月份，特别是春节回来以后市场还是很热的，特别是土地市场，让我们有点惊讶。当然还好，我们春节前已经部署了大量的收购，否则也不会是这个价，所以最近的市场有点看不太懂。