房企拿地势头不减 热点地块成交带动个别二线城市升温

春天来了，房企蠢蠢欲动。

　　3月21日，合肥土拍6地收金124亿，参拍房企超过50家，房企拿地热情高涨，6宗地块有4宗溢价率超过100%。

　　2月22日，苏州节后首场土拍，超过40家房企参拍，最高溢价41.78%，出让的6幅地块中有四幅土地溢价率在25%以上。

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　　近来一些二线城市土地市场火热，甚至频现高溢价地块。身为“面粉”的土地市场都升温了，楼市这个“面包”是否也将大热?二线城市是否将成为新一轮楼市爆点?

　　二线城市土地溢价率走高

　　“刚刚我才看完地，公司为了扩大规模，还在不停进入新的城市，我们也需要更多的出差。”4月2日下午5点，在银川出差的一位TOP5房企土地投资总监杨超(化名)在电话中说。

　　杨超坦言，过去一个月，他几乎每周都在中国的西北城市出差。看地与拿地，是他们土地拓展的重要工作。去年，因为市场环境收紧，很多公司都未完成拿地指标。而今年开始，他所在的公司，正在悄然潜伏进入更多的城市。

　　与之相对应的，是近期许多二三线城市的密集推地。

　　南京是第一个出现在公众视野的城市，3月29日，今年春节后南京首批土地出让落槌。当天南京市国土资源局共挂出7幅地块，最终均顺利出让，当日揽金共计120.79亿元。

　　其中，最受瞩目的是NO.2019G01地块被包括融创、雅居乐、栖霞、电建等房企报名参拍。经过120轮竞拍后，最终四川房企新希望以53.2亿元总价拿下，楼面地价达到22628元/平方米，溢价率28.81%，这是新希望进入南京的首个项目。

　　4月1日，广州出让4块宅地、1块商务用地、1块工业用地，总起拍价近66亿元，总体量超71万平方米。最终，6宗地块总揽金近87亿元，中海、龙光、电建、恒大均落子。

　　4月2日，杭州主城区出让4宗地块，含1宗宅地、1宗商住地、1宗租赁宅地和1宗商业地。4宗地块总出让面积9.14万平方米，总起价43.76亿元，最终收金56.66亿元，包括金地、阳光城等房企拿地。

　　4月3日，无锡出让3宗住宅土地，吸引了近60家房企参与竞拍，最高溢价率达79.39%，融创获得2宗，另外还有一宗需要摇号。此前，像无锡这样的长三角三线城市，已经很久没有出现如此盛大的土地拍卖画面。

　　中国指数研究院数据显示，一季度300个城市住宅用地成交楼面价均价为4179元/平方米，同比上涨4.9%，较去年四季度上涨17%，平均溢价率为14.6%，较去年四季度上涨8.1个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，2018年土地市场因为持续的调控为明显降温，部分企业拿地较少，而在最近降准、市场出现复苏迹象的情况下，房企再次进入土地市场。特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃，溢价率上升迅速。

　　龙头房企拿地势头不减

　　从拿地金额来看，TOP10企业1-3月拿地总额1904亿元，占TOP100企业的35.2%，龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。2019年1-3月，TOP100房企拿地总额5418亿元，同比上升8.4%，涨幅微弱。

　　值得注意的是，从城市群的拿地金额来看，除环渤海以外，其他三个城市圈区域长三角、珠三角、中西部TOP10拿地榜的总金额较去年同期均有不同程度下降，可以侧面说明企业拿地愈发谨慎。

　　从城市群拿地企业来看，龙头房企布局较广，中小房企则聚焦其深耕区域。正荣、万科、金辉和绿地在全国多个热点二线城市战略性布局明显，这三个房企在天津、西安和福州三个二线城市拿地总额相较偏居高。尤其是专注于二线城市的正荣，在多个热点二线城市齐发力，与企业的战略布局相契合。

　　热点城市的热点地块依旧抢手，拿地难度不减。据媒体报道，3月27日，徐州新城区两地块吸引了包括保利、万科、碧桂园在内的18家房企参与竞拍，在经过近5个小时、共435轮竞价后，最终由新城以18.26亿元竞得，溢价率达114%。

　　融创作为龙头房企，在第1季度以309亿元拿地金额跃居房企拿地榜第二，3月单月，融创拿地202亿元，拿地势头迅猛，上升显著;强劲的拿地节奏使融创在土地市场格外耀眼。融创85%的土储位于一二线，其战略布局优势明显。本月融创拿地主要集中于上海、天津、重庆、合肥、济南等一二线城市，延续其一贯布局战略。其中，第1季度在天津市拿地达76亿元，占总拿地金额的25%。

　　同时，万科拿地力度不变，依旧以311亿元占据拿地榜首位。金科3月单月拿地面积为160万平方米，仅次于融创。金科于本月在重庆拿地4宗，总面积超60万平方米。重庆作为金科大本营，积极拿地深耕亦同其发展目标相契合。

　　前三个月，从拿地面积来看，绿地、恒大、新城拿地面积位列前三。2019年1-3月，绿地和恒大延续上月优势，以772万平方米和710万平方米的拿地的面积保持前两位;新城控股以604万平方米位列第三。

　　从住宅销售价格来看，58同城、安居客在第一季度楼市报告中提出，2019年1月、2月的商品住宅销售价格总体平稳，一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降;三线城市环比涨幅均回落。而受季节及春节因素影响，一季度用户找房热度上扬，但涨幅不及去年，购房者未来心态也将趋于平稳。

　　同时近期，政策“微调”城市数量增加，抢人大战持续升级，且有从一二线城市向三四线城市蔓延的趋势。多个热点城市继续加码人才政策，包括南京、大连、西安在内的多个城市在人才落户、购房补贴、生活补贴、配套保障等各个方面都加大了引进力度。一城一策、因城施策的楼市方针成为大趋势。分析师提出，如何不只是通过居住和落户层面留住人才，而是在城市自身发展中给予人才更多发展空间，让人才和城市共发展，的确需要思考。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，今年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个，力度与数量都刷新了历史记录。特别是在二三线城市，人才落户、购房补贴等政策可以用“井喷”来形容。

　　从购房者角度看，2019年一季度，一线城市的商品住宅成交量同比上涨约三成，北京的成交面积同比上涨超1倍。成交均价来看，深圳的月度成交价格处于平稳缓慢下降趋势，北上广价格出现波动，但同比去年仍在上涨。

　　同时，购房者信心指数上扬，2019年2月购房者信心指数为107.6，环比上升5.0%，认为一二线城市短期内房价稳定，未来还会上涨的用户占比67.7%。

　　总体来看，一季度市场表现差异较大，“稳”仍然是2019年房地产市场主基调。

　　二线城市土地市场并非普遍火热

　　诸葛找房数据研究中心监测，2019年第一季度全国主要地级市经营性用地供应规划建筑面积2.50亿平方米，同比2018年下跌11.8%，处于较低水平。受棚改货币化安置政策收紧以及购买力透支、市场信心不足等原因，三四线城市土地推出节奏放缓，供应同比下跌17.18%;一线城市继续贯彻执行严格的调控措施，同比下跌14.45%;二线城市土地供应跌幅最小，仅下跌4.73%。

　　从15个代表二线城市3月份的成交情况来看，合肥土地市场以118.13%的溢价率遥遥领先于其他二线城市，杭州、沈阳等城市土地成交规模回升，溢价率上涨，回温显现;而天津、武汉等城市虽然土地成交规模较大，但溢价率一直在低位徘徊，3月份天津住宅成交的溢价率仅为6.85%，武汉住宅成交溢价率12.01%，土场竞争度较低;太原、郑州等城市政府推地规模大幅缩减，房企拿地意愿不够，土地市场表现冷淡，3月太原住宅成交溢价率17.19%,郑州住宅成交溢价率14.48%，远谈不上火热。

　　业内认为，热点地块成交带动个别二线城市升温明显，但二线城市土地市场并非普遍火热。

　　由此来看，各二线城市间土地市场表现分化，经济实力发达，内生需求旺盛同时过去调整幅度较深的强二线城市如杭州、苏州、合肥等，土地市场有所回暖，房企竞争较为激烈;沈阳等部分城市房企预期变好，开发商开始积极拿地补货;天津、武汉等城市土地供应量较为充足，竞争度较低，土地市场表现平稳;而太原、郑州等中西部的省会城市，与沿海发达城市相比，城市基本面一般，对于人口吸附力较弱，与此同时房地产市场仍在持续调整中，房企拿地意愿不够强烈，土地市场表现平淡。

　　“热点二线城市土地市场升温态势明显，但并未成为普遍现象。”岳蒙蒙认为，热点二线城市凭借其经济面优势以及对于人才的吸引力仍会是房企布局的重点，土地市场将保持一定的热度。全年来看，“房住不炒”已经成为基本基调，调控政策进一步深入，房企偿债压力仍较大，土地市场全面回温的可能性不大，仍会继续保持平稳的发展态势。

　　(房掌柜整理自北京日报、36氪、第一财经)