东莞楼市区域分化明显 刚需产品热销高价地入市遇挑战

今年以来，东莞楼市的突出特点就是“分化”，受到市场成交区域冷热不均的影响，价格分化也在加剧。中心区域、TOD（以公共交通为导向的开发）楼盘的价格企稳上升，镇区位置相对较差、优势不明显的楼盘定价趋于理性，且不少楼盘在不断回调价格。

　　东莞中原战略研究中心分析认为，自2016年10月东莞楼市实行限购、限贷、限价政策，至今已经有近3年时间，楼市经过充分调整后，房价也现严重分化。

　　受供应量不足的影响，东城、南城、莞城和高埗的房价上升较快；受品牌项目及高价地入市、TOD项目建设推动的影响，凤岗、虎门、大朗、寮步、道滘、常平等镇的房价上升也较快。

　　与此同时，塘厦、石龙、茶山、长安、横沥和洪梅等镇的房价出现滞涨持稳。而由于购房回归本土自住需求为主，同时缺乏利好的刺激，黄江、樟木头、东坑、石排和桥头等镇的房价有所回调。

　　其中比较特殊的是厚街镇，由于海逸豪庭楼盘推出低价产品且热销，低价签约楼盘拉低了整个厚街镇的均价水平。厚街镇其他楼盘的价格实际表现则为稳中有升。

　　东莞中原战略研究中心表示，随着市场竞争加剧、价格分化持续，优质地段如TOD项目等的价格将高位企稳。而面对品牌竞争对手，部分货量大的中小房企开发的低价地项目或将以价换量，价格持续回调。

85~100平方米户型供应占比超四成

　　在户型产品方面，“房住不炒”概念日益深入人心，东莞房地产市场回归自住为主，市场供应产品也以刚需自住和首次改善需求的产品为主。

　　合富大数据显示，今年1月~7月，自住刚需为主的85~100平方米户型供应约9266套，占所有户型比重达44%；改善户型为主的110~120平方米产品户型供应约3597套，占比17%，呈逐年小幅增加态势。特别是110~120平方米产品户型以舒适三房和紧凑四房为主，反映房企顺应“二孩政策”，增加四房户型开发，适应二孩家庭需求。从市场来看，主打的刚需产品面积约在85~120平方米之间，产品供应量约为1.5万套，在总供应量中占比达71%。

　　在库存方面，合富大数据还显示，截至今年7月底，东莞一手住宅库存面积约441万平方米，较去年同期略少9%。按照过去3个月和6个月平均去化速度计算，目前去库存时间分别为8.7个月、10.3个月，连续4个月减少。受到房企放慢新品上市步伐影响，库存总量及去化时间呈现出双双回落态势，东莞去库存压力总体不大，支撑房价平稳。

高价地入市将面临更大挑战

　　近期，多家品牌房企传出下半年不再拿地的消息，引发东莞业内人士的关注。接下来的几个月，东莞还将有多宗商住用地推出，业内人士表示，鉴于当下的市场形势，土地市场也将回归理性。

　　东莞中原战略研究中心表示，预计下半年房企融资难度加大，除了自有资金比较多的房企会比较激进地参与拿地外，很多企业在下半年会采取战略性布局，除了特别优质的地块竞拍激烈，其他地块的竞拍热度或将有所降低。

　　更有业内人士认为，东莞土拍新规为“最接近平均价者得”，不再是“价高者得”，这也会令房企拿地更趋理性。

　　东莞中原战略研究中心的统计数据显示，目前东莞房价已经逼近珠海，与佛山、惠州和中山的房价拉开较大差距，深圳客或加快流向佛山、惠州、中山等市。因此，当地价过高时，开发商拿地后很难盈利，高价地入市也将面临更大的挑战。

（整理自广州日报、合富研究院、东莞中原战略研究中心）