旭辉董事长林中：在发展中解决问题 “保持增长”才是硬道理

　　如何去做一个高的经营杠杆高的经营，第1个就是高度经营质量。

　　如何提升高经营质量?

　　旭辉内部用用5个方面来衡量高经营质量。

　　第一个有回款的销售，回款率超过了90%，如果没超过90，销售的质量是有问题的，经营的质量就是有问题。

　　第二有现金流的利润，而不是只有会计的有会计利润都是一堆存货，那是没有质量的。

　　第三有盈利的增长，而不只是有规模的增长。

　　第四个有品质的产品，产品做的好不好?开发商越来越注重品质。

　　第5个有口碑的品牌。

　　如果把5个方面做好，说明什么?就说明我们整个的经营质量是做的比较好，是做的比较好。

　　如何提升经营效率?怎么做

　　增长=投入*产出效率。

　　我们的增长来自哪里?来自投入和产出效益的乘积。所以我们要使我们企业有增长，我们第1个来自于在负债率控制下面，我们如何能提高投入?第2个再投入一定的情况下如何能提高产出效率?

　　其一、如何增加“投入”?

　　房企未来如何去增加投入，在负债率控制下面增加投入，而不是靠借债。怎么做?

　　首先是增加股本。

　　其次是减少营运资本占用，过去房企运营资本的确占用太大。

　　其三，增加经营性自由现金流

　　其四、加快资金周转

　　其五、减少库存，少闲置。

　　地产上涨的时候库存不会有问题的，在未来房价平稳增长甚至不涨的时候，库存就是有问题的。库存就像服装行业，最大的问题是不能有库存。未来地产可能与服装行业一样。

　　未来囤地，可能不是一个好的模式，而是一个很大的包袱。

　　未来是否有零库存，是评价房企效率高低的一个指标。

　　其二、如何提高投入产出效率?

　　怎么做了?核心策略有“提升重资产增长率，提升货地比，去化率，回款率，ROE，产供率”。

　　比如提升货地比，即你投100亿的地，你能产生多少的销售，你是产生200亿300亿400亿，这个很关键。

　　比如你的一个运营指标即“产供率”，即买完地之后能够生产供应出来的比率如何?即你未来第2年、第3年能生产、能供应的比例有多少。

　　比如你你的去化率，你的回款率，这些都在衡量里。

　　小结

　　整体而言，均衡增长，高质量增长，平衡增长都是术，其实支撑任何一个企业的增长的背后，核心还是他的道，即大爱利他，长期主义，大道当然。这也是旭辉所坚持的。

　　房地产这个行业，目前的确面临一些短期的困难，但是长期还比较好，房企需要

　　在发展中去解决问题

　　但是保持增长才是硬道理

　　我相信优秀的企业一定会持续长大，他们——会在第一增长曲线接近失速的时候，就提前布局第二曲线。