特写 | 中信资本张平：大资管时代下的基金角色

　　走到上海华山路250号，这座逾30载历史的上海静安昆仑大酒店里面有着很多来来往往的客人，他们都带着故事来到这座城市。站在40层的昆仑之窗远眺，眼底下尽是无息奔波着的车流和人流。

　　2019观点商业年会正如火如荼地进行，年会现场观点地产新媒体对中信资本房地产部执行董事张平进行了专访，从中或多或少看到了私募基金巨头黑石的影子，在后续的谈话中对中信资本的投资逻辑与思路也有了更清晰的认识。

　　初见张平，便被她身上的气质吸引。在基金和金融行业领域，较少会看到女性的身影，但她表现得镇定自若，娓娓道来，这或许就是她在这一行沉淀十余年的自信。对中信资本，她提及最多的词便是“欣赏、敬佩”。

　　对于商业地产的未来，张平显然是乐观的那一派。她表示，非常看好处于消费升级阶段的中国市场，同时很看好一二线人口基数大且购买力比较强的城市，这些城市对商业的需求是持续上升的，这也是中信资本的主要资金投向之一。

　　基金破局

　　融资政策收紧、中美贸易战、人民币汇率破7、电商冲击等复杂的环境形势，对商业地产的影响可以说是史无前例。基金与商业地产的结合也越发成熟，该如何应对目前复杂的大环境?

　　张平指出，“虽然受到中美贸易战的影响，部分行业的办公租赁需求相对收缩，对一些一线城市写字楼市场租金产生了一定压力，但并不是所有行业的租赁需求都受到了贸易战的影响。此外，根据中信资本对于欧洲及美国房地产各资产类别在全球金融危机期间的业绩表现进行研究分析，发现零售物业租金的抗跌能力最强，其租金表现对比办公楼及物流地产在经济周期波动下的表现更为稳定。这也是中信资本看好中国消费升级投资机会的原因之一”

　　近几年国内商业地产大宗交易量整体处于上行趋势，其中北京和上海的大宗交易量较多，整体投资交易额也显著上升。长期来看，外资投资国内的大宗交易市场也表明国际投资者看好中国市场。

　　张平也表达了对中国市场的信心，并认为“尽管现在会受到贸易战的影响，但从长期价值投资的角度，中国还是最值得投资的市场。”

　　中国内地的商业市场发展程度长期存在分化现象，而对于商业地产的一二线与三四线城市之争，张平并没有给出一个固定的答案，而是认为“CASE BY CASE(具体情况具体分析)”。

　　“我们还是比较看好一二线城市的消费升级，三四线城市的消费需求肯定是有的，有些可能会滞后或优先发展起来，但是每个城市的情况不一样。”

　　至于目前的投资环境，张平认为现在市场上很多资金是寻求短线投资机会的，投资渠道及能投的标准化产品相对有限。商业地产是专业度要求极高的资金沉淀型的行业，投资标的物业从空置到培育成能够持续提供成熟稳定的现金流，一方面对于投资能力、持有运营方的操盘能力专业度要求较高，另一方面由于房地产特性所致，对于投资周期要求的时限也相对较长，因此更适合进行长线价值投资的机构投资者，相对于美元投资者，境内人民币投资者的投资周期预期较短，也就是长线的钱更难找，这对于需要进行较长投资周期的持有型商用物业的基金机构而言是共同面临的挑战。

　　相较于传统开发商自己成立基金平台，如万科的万丈资本、朗诗的青杉资本等，中信资本的优势和角色定位是什么?

　　张平介绍道，中信资本是纯基金经理的角色，愿意和在专业领域能力出色且具有良好的品牌美誉度的合作伙伴或开发商进行合作，比如与万科印力合作的CO-GP基金，与朗诗合作基金。中信资本一方面可以自己做GP做基金，另一方面也可以通过合作成立CO-GP基金，强强联合，这是“喜新不厌旧” 的一种状态 。

　　此外，与中信资本合作后，可以规避开发商自己做基金时候的利益冲突，在选择标的上会有更大的空间。“像中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人程骁远在之前的媒体采访中强调的，这是一种“1+1>2”的合作模式，比较符合GP双方的需求。开发商能够发挥他们的开发能力、商业地产管理能力，基金管理人发挥好投资管理上的长处，并能为投资人将风险降到最低。实际上没有把蛋糕做小而是做大，与此同时还能控制“利益冲突”的问题，能够实现在所投项目中把风险降低的原则。这是开发商和中信资本能够一起做CO-GP基金的合作的契机所在。”张平总结道。

　　全流程、全周期、全链条的机构投资者

　　张平在采访中提到，“从资本方视角来看，我们中信资本房地产投资管理的十几支基金一半以上都是美元基金，美元基金是长钱的，可以称作是长线资本，或者叫长情资本。”