瑞峰：五一项目入市遇冷 价格定位有调整空间

一．5月1日—5月7日重要新闻回顾

——存款准备金率10日起上调0.5% 抑制银行信贷发放过快

在通胀预期逐渐风起的情况下，中国人民银行于5月2日下午6时决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是今年以来，央行第三次调整存款准备金率。

——财政部、国土部与央行：严格征收管理土地成交价款

财政部、国土部、央行日前发出通知，明确土地成交价款是政府以土地所有者的身份取得的非税收入，应当区别对待，并严格征收管理。通知要求，加强土地成交价款管理，规范相关资金的缴库行为，避免土地成交价款和相关税款、政府性基金和行政事业性收费收入混库。

——住建部:国务院10号文件后 房价已得到初步遏制

5月7日，住房城乡建设部副部长齐骥接受中国政府网专访，就“坚决遏制部分城市房价过快上涨，促进民生改善和经济发展”进行现场解读并回答网民提问。齐骥表示，自今年1月国务院发布一系列政策尤其是国发2010年10号文件以来，从近期的市场反馈情况看，一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了遏制，社会普遍反应积极。

——二套房认定标准正研究中 将公布房价过高城市

5月7日，住房城乡建设部副部长齐骥接受专访时表示，第二套住房认定标准，国务院已经明确规定，住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定。在个人住房贷款中，居民家庭的住房套数，应该依据借款人在拟购房所在地的房屋登记信息系统中，他的家庭，包括本人、配偶及其未成年子女名下所有的住房登记记录以及其他相关信息来做认定。他还表示，住房城乡建设部和国家统计局掌握着各地商品住房的平均售价水平和上涨幅度，包括同比、环比等等，督促一些房价高、上涨快的城市来抓紧制定实施贯彻国务院10号文件的实施细则，必要时将公布房价过高、上涨过快的城市名单。

——东莞住房公积金贷款"认贷不认房" 呈梯度放贷

日前，市住房公积金管理中心表示，我市仍执行“认贷不认房”政策，贷款人不能用住房公积金同时还两套房贷，必须要在结清原贷款之日起计算满12个月后，方可再次申请第二套或第二套以上房子的住房公积金贷款。东莞市住房公积金呈梯度放贷：每平方米单价5000元(不含)以下，建筑面积90平方米以下，可首付两成以上；单价在5000元(含)至5500元(不含)，可首付三成以上；单价在5500元(含)至6000元(不含)，需首付四成或以上；单价在6000元(含)以上的，首付需达到五成以上。

二．土地市场

本周没有商住/商业金融类用地成交信息。

三．房地产市场

1．新增供应量

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，本周新增供应商品住宅面积约4.55万㎡，共备案478套，全部为洋房产品，其中佳兆业•东江豪门为新盘。非住宅新增供应1761㎡，主要是上东国际二期供应的商铺，共16套。

2．成交情况

2．1本周整体成交情况

五一7天东莞商品住宅签约面积仅5.35万㎡，共计513套，环比上周及同比去年，均下降接近57%，对比08年，五一7天的签约面积甚至下降超过3成。尽管众多项目在五一期间进行各式各样促销活动，部分项目也在五一当天开盘，但与预期的成交效果相差甚远，整体成交平淡，受政策面的影响，市场对当前价格的接受度不高，观望氛围浓厚，导致2010年五一7天签约创近4年来新低。

2．2近两月成交走势

整体成交量在近几周冲高回落，虽然部分项目抢在五一前开盘或加推出货，活动情况明显活跃，但市场反映的情况却是，除个别项目成交率相对理想外，整体市场相当平淡，成交量未能得到有效支撑，政策面带来的影响有待消化。

附：每日成交情况

2．3 普通住宅签约价格

成交量萎缩，但成交均价却依然在高位运行，据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周普通住宅签约均价依然高于7千元，达到7141元/㎡，价格高企主要来自：一是部分新上市项目入市价格定位相对较高，市场认可度低，成交率不足；二是众多项目加推产品品质相对较高，价格得到支持，但无奈政策面转变观望氛围浓厚，这是导致当前成交呈价高量跌的两个主要原因。

2．4城区部分活跃项目成交情况

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，五一期间有活动的部分项目7天来的签约情况来看，举办“五一与恐龙有个约会”的天骄峰景项目仅在这7天内签约2套，而光大的两个项目，景湖时代城成交情况相对较好，共计签约40套，均价达到8187元/㎡。值得注意的是，迪纳酒店公寓9幢楼签约价格6217元/㎡，签约35套，拉低了整个项目的签约均价，比之前8800元/㎡左右的签约价格，价格变化较为明显。位于五环路旁的香树丽舍开盘一周，仅签约5套，签约均价5749元/㎡，同期开盘的上东国际2期由于在7号完成网上备案，因此签约数据将在下周体现。

附:上周签约排名

2．5各区成交情况

2．6周末楼盘活动

3．新开工工程

总结： 五一这个重要营销节点，项目表现相当活跃，超过40个项目均有活动举行，部分甚至抢在五一开盘，但从监控情况来看，市场反应并不热烈，成交量萎缩严重，部分项目价格定位高出市场预期，消费者认可度不高。展望市场对政策消化需要一个过程，且对加息预期越来越大，导致观望进一步深化。传统的销售旺季转冷，后市销售压力增大，部分项目价格将有一定的调整空间，以求切合市场预期达到出货目的。