上海土拍收金触顶3000亿 金地岁末63亿加仓松江新城

2020年马上收官，趁着年末，上海也正在抓紧最后一波的土地出让。而随着12月18日位于松江新城、普陀区的两宗用地成功出让，上海在2020年的土拍金额也将触及3000亿元。

凭借这一成绩，上海也成为2020年全国排名第一的“卖地王”。

据了解，最新成交的两宗地块分别为松江区中山街道新城主城C单元C08-04号（国际生态商务区25号）地块以及普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块，为纯住宅用地及商住用地，起拍价分别为53.99亿元、26.03亿元。

最终，金地集团旗下全资子公司太仓市筑一商务咨询有限公司以62.3亿元摘得松江新城纯宅地，溢价率15.4%；上海长华置业发展有限公司（大华）以总价30.6亿元竞得普陀区商住地。

据观点地产新媒体根据上海土地市场公开信息不完全统计，截至12月18日，今年上海成功通过招拍挂转让345宗地块，土地成交金额2889.64亿元。

土拍收金近3000亿

12月18日，随着金地、大华分别拿下松江新城、普陀区的纯住宅用地及商住用地，上海2020年的土拍也落下帷幕。

以成交情况来看，两宗地块分别溢价15.4%及17.56%，与上海涉宅用地的平均溢价率11.86%接近。据了解，今年上海92幅涉宅地块平均溢价率11.86%，其中底价成交地块共41幅；而在65幅纯住宅用地中，平均溢价率为14.4%，底价成交共22幅。

事实上，对比往年，因为今年4月上海调整“招挂复合”细则，才让土地溢价成交重现。

在招挂复合实行到今年土拍规则调整前，上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗。5月份以来，上海则有37宗商品住宅用地溢价率超过10%，其中有16宗溢价率超过30%，有2宗超过50%。

其中，溢价率最高的地块是浦东新区新场镇古镇东单元（PDXC-02）09A-03地块，溢价率60.77%，竞得人为同润。地块为9月上海出让的第一宗地块，该地块中标候选人排名前三位的企业分别是同润投资集团（14.18亿）、雅居乐（14.16亿）和保利置业（12.87亿）。

高溢价地块也不止这一宗，全年上海土地成交溢价超过30%的达到了16宗，拿地的企业除了同润，还有万达、华发、路劲、融信、旭辉、佳兆业、金隅、港城集团、悦达集团、金地、大名城、南山、陆家嘴金融、远洋、仁恒等。

值得一提的是，在2020年初，一宗起价310.2亿元的商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地成功出让，一举刷新了上海的土地总价地王，乃至全国的总价地王。

据彼时报道，2月20日，上海土地市场发布信息称，上海徐汇滨江西岸金融港地块成功出让。竞得人为上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司及Hongkong Land (West Bund) Development Limited（香港置地）联合体，总成交价310.5亿元。

该地块也成为上海今年出让面积最大的地块，出让面积23.13万平方米。项目地下水平投影占地面积28.58万平方米。地上计容建面为108.7万平方米；地下建筑总面积不超过71万平方米，其中地下商业面积不超过6万平方米。

而凭借频繁、大金额以及高溢价的土地出让，让上海在土地成交金额上同比增长接近5成。据了解，2019年，上海各类土地出让金仅为1995.4亿元。但观点地产新媒体根据上海土地市场公开信息不完全统计，截至12月18日，今年上海成功通过招拍挂转让345宗地块，土地成交金额2889.64亿元。

凭借这一成绩，上海也成为2020年全国排名第一的卖地王。

金地五度落子

在62.3亿抢下松江区中山街道新城主城C单元C08-04号（国际生态商务区25号）地块后，金地在上海的年内新增地块也达到了5宗，其中四宗为涉宅用地，一宗为工业用地。

按时间看，在6月份，金地便已掷93.99亿元，分别在青浦区、嘉定区拿下合共3宗居住用地。而在4月份，金地则拿下位于金山区的一宗工业用地项目。

涉宅用地分别为，6月11日，金地以总价29.02亿元拿下上海青浦区西虹桥联涞路北侧09-15地块，成交楼板价3.61万元/平方米，溢价率22.04%；6月16日，金地以约24.73亿元摘得嘉定新城（马陆镇）戬浜社区16-06地块，成交楼板价约2.25万元/平方米，溢价率约27.9%；6月19日，金地以总价40.24亿元竞得嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元05-02地块，成交楼面价2.38万元/平方米，溢价率35.48%。

此后半年时间，金地在上海便再无所获，直至12月18日，金地通过旗下全资子公司太仓市筑一商务咨询有限公司以62.3亿元摘得松江区中山街道新城主城C单元C08-04号（国际生态商务区25号）地块，溢价率15.4%，成交楼面价为2.94万元/平方米。

如今，上海土地市场已经基本落下帷幕，也就意味着，金地今年在上海总共耗费156.29亿元在上海抢下合共29.88万平方米的宅地，解决了金地在上海无项目可推的囧境。

据了解，自2020年5月，金地在项目推售计划中最后一次出现上海区域项目——上海虹桥世家项目——后数月里，金地在上海便再无项目可推。

出现这样的状况和金地在2019年未在上海有任何补仓有着很大程度上的关联。在金地今年首次在上海拿下地块之前，金地上一次在上海扩储还要追溯到2018年12月。

彼时，上海市土地交易市场成功出让徐汇区康健街道N05-10地块，金地以总价22.6亿元、楼板价4.6万元/平方米竞得该纯住宅用地。

该次出让的徐汇区康健街道N05-10地块，也是徐汇区时隔近5年后，再次出让纯住宅用地。地块占地面积1.96万平方米，容积率2.5，计容建面4.91万平方米，初始总出让价22.58亿元。

随后的接近一年半时间里，金地在上海便再无任何项目新增。而随着上海奉贤铂悦华庭、上海铭望雅筑（上述徐汇区康健街道N05-10地块项目）、上海金卓雅苑等项目的推售，金地在上海就再没有新项目补充，也就造成金地在上海货量的断供。

实际上，金地对上海土地市场的“轻视”和近年来其土储策略城市下沉不无关系。

数据显示，从金地新增土储城市能级布局来看，2010-2014年，主要以一二线城市为主，三四线为辅。2015 年开始，其土地投资布局战略更趋均衡化，坚持布局一二线城市的基础上，有意识增加弱能级城市的投资力度。

策略的改变，也就造成在拿地金额上，金地在一线城市的投资金额占比从2015年的42%逐年下降。在2016年至2018年，每年的一线土地投资金额占比分别为26%、27%、19%，在2019年更是跌至4%。

显然，随着项目逐步清空，金地也着急补仓。今年上半年，金地在一线城市的投资金额占比一举成为一线、二线、强三线中占比最多的，达到33%。

而年底再次补仓，或许也意味着，金地要再次抢回“失去”的上海。

消息来源：观点地产